房地产全套开发手册

1、1 / 183房地产全套开发手册一.设计管理（1）工程设计管理制度第一章 总则第1条 本着以下三个目的，特制定本制度（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新 型材料。（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符 合要求的设计成果。（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。第2条 适用范围（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。（2）该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图。第3条 相关部门及人员的职责（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调（2）总设计师负责拟订设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同

2、、进行方案设计评比。2 / 183（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。第二章 设计招标管理第4条 设计招标的原则（1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和 期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并 保证工程项目的安全性、经济性。（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，严格按照“先勘察、 后设计、 再施工”的原则开展。（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准） 的设计单位。 禁止将设计业务委托给超越其 资质等级许可范围的设计单位。（4

3、）设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的 技术和工艺水平， 整个方案投入产出的经济效益评估， 服务细则承诺， 以及设计单位资历和社会信誉等。（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域 具有较高知名度的设计单位。 参加方案竞标的主要设计人员， 应在设 计领域具有较高的知名度。 选择方案设计单位的数量视具体项目而定， 但原则上不少于三家。第5条 招标程序和内容（1）设计计划对每一项工程设计任务，总设计师负责制订该项目的设计控制 计划 ，3 / 183明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的 方式、要求、阶段性交付件等。（2）设计任务书1方案设计任务书总设计师根

4、据收集到的资料，拟定建筑工程设计任务书，经 总工程师签字审定后，报总经理批准后实施。2初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后， 总设计师组织有关人员讨论初 步设计的有关问题， 在满足规划意见、 市场定位要求的前提下最大限 度地控制成本。最终形成初步设计说明书，经总工程师签字审定 后，报集团批准实施。3扩初设计说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计， 如需要做扩 初设计，按企业规定的程序执行。（3）招标邀请函。由设计管理部负责编制招标邀请函。（4）集团、设计管理部、项目前期部等均可推荐设计单位。（5）设计单位初选。总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计 单位进行考察，考察内容为设计单位

5、资质、以往设计成果、人员和设 备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标 的单位名单，并报总经理批准。（6）发标在设计管理部拟订的邀请单位中， 集团有权根据实际情况直接委 托设计单位。如集团决定招标，则由设计管理部负责组织发标会，邀 请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场， 解答招标文件中的问题。（7）评标1在投标书确定的投标日期，设计管理部负责接受投标书， 接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有 效性。4 / 1832总设计师拟订的评委名单， 需报集团批准后实施。 超过一定规 模或有影响力的项目， 应按有关规定向政府主管部门提出申请， 由其

6、 确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进 行评标。3经评标确定中标单位后，填写标书评审记录和合同推荐 书报集团批准，批准后由总设计师向中标单位发中标通知书， 并拟订委托设计合同书报总经理审批。（8）签约。总设计师代表企业与设计单位签订委托设计合同 书。第三章 设计过程控制管理第6条 设计过程的跟踪控制（1）设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制 要求，并形成设计管理配合要求，发放至设计单位。（2）对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计 单位提供该项目的设计计划和设计输入文件， 由设计管理部指定的控 制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单。（3）在初

7、步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织 控制人员，依据委托设计合同书要求和设计控制计划规定， 前往设计单位进行实地跟踪检查。（4）实地跟踪检查内容包括设计进度、 人员资格及专业配合等。 检查的依据是委托设计合同书、 设计管理配合要求、设计单 位编制的设计计划；检查结果应填入设计跟踪检查记录单， 并将该文件报企5 / 183业备案。（5）检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入专业工 程师通知单， 要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果 报设计管理部备案。第7条 设计评审（1）方案设计1在收到方案设计后， 设计管理部对方案设计进行施工成本估算， 评估施工难度和工期。2设计管理部

8、收到方案设计后五日内， 组织相关人员对方案设计 进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。3方案设计的方案最终经总经理签字后生效。（2）初步设计在收到初步设计方案后， 设计管理部根据规划部门的意见， 组织 有关部门依据方案/初步设计审查方案对初步设计进行审查，在 满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。最终形成的初步设计评审意见， 经总工程师签字审定， 报集团批 准后，设计管理部交给设计单位完善初步设计。（3）扩初设计1扩初设计完成后， 设计管理部将设计文件同时送交项目前期部， 由6 / 183项目前期部负责征询当地政府部门进行扩初评审。2项目前期部取得审查意见后， 应

9、明确市政意见中的修改是修改 扩初设计还是直接在施工图中予以修改。 为加快进度， 项目前期部应 将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、 设计管理部， 原件保存 于企业档案室。3根据扩初意见， 设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部 功能优化， 工程管理部对设计资料进行研究， 在满足使用功能且不降 低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。4如市政部门的意见影响到了项目的使用功能， 则设计管理部应 立即与营销策划部协商并同时通知设计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程管理部、项目前期部、营销策划部协商， 取得一致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。5所有市政部门意

10、见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交 至设计单位，作为施工图设计的依据。（4）施工图设计1设计单位开始设计施工图前， 设计管理部应将以下资料准备好 作为设计单位的设计依据， 包括地质报告、 甲方和市政部门的扩初设 计意见和批复、 市政配套的具体条件 （其中市政配套的具体条件由地 区企业和工程管理部取得）。2设计管理部根据项目的进度要求， 对设计单位的设计进程准备 具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、报 建图出图日7 / 183期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。3设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目前期部用于 报建使用外，其他各阶段的施工图均由设计管

11、理部落实审图企业审图。4设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见， 用于对施工 图进行修改。修改完成的施工图作为项目前期部招投标的正式依据。第8条 设计输出文件的审查与验收（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据设 计控制计划，由设计管理部组织项目前期部、营销策划部、造价管 理部参加，审图企业、设计单位分别按方案/初步设计审查方案 和施工图审查方案的规定对有关图纸进行审查，填写设计输出 文件审查表，报集团公司批准后，发给设计单位，设计单位据此完 善设计输出文件。 此项工作反复进行直至集团公司签署 设计验收单 为止。（2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查： 对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、 设计验证的记 录的审查。审查应依据设计任务书、委托设计合同书、设 计管理配合要求和设计单位编制的设计计划进行。第9条 设计控制总结集团公司签署设计验收