潮白河创意办公室商业计划书

1、潮白河创意办公室商业计划书目录一、 前言二、 项目介绍三、 市场调研与分析四、 消费群分析五、 招商策略六、 推广方案七、 管理团队八、 市场预测九、 投入产出分析一、 前言糜不有初，鲜克有终，凡事计划周全，对事物有明确的计划和定义才能不走弯路和少走弯路。市场经济时代，全民商业，竞争非常激烈，信息和人脉的时代，商场如战场，商业出现过剩，大量闲置危机，经营危机，诚信危机等现象。所以需要看谁更专业，谁最能考虑全面，有实力，创意（最好有创新）而且考虑长远，坚持诚信，谁就能繁荣发展。尤其用人首先要品德好，而且要用理论实践经验兼备思想前卫的人做管理。以智谋得市场、以文德治天下，做大事重点要考虑每一个关键

2、的点和关键的细节，不能拘于不重要的小节。良好的事业发展是互利共赢的，没有互利和人性是不能够长远和有的大发展。不专业或不科学管理就很可能产生纠纷和大面积闲置危机，不是危言耸听，市场上许许多多的前车之鉴。还有就是要三合：质效合力，性价合壁，人企合一。解决问题最好的方法就是请教高人，集思广益，不可闭门造车。把握重点，在市场上灵活、随机应变，坚持准则。创造良好的发展环境和目标，再加上合适的人才及相互配合（人合），大事成就。二、 项目介绍1、 开发商背景： 潮白河孔雀蓝桥项目由廊坊京御房地产开发有限公司开发。孔雀城，专注于京郊生态小镇市场开发，从03年确立独特的开发模式到09年四个孔雀城的规模开发，以其

3、超高的性价比，连续三年位居京郊市场开发量和销量前列，成就了孔雀城“京郊生态小镇连锁品牌”之美名。孔雀城荣誉： 八达岭孔雀城 中国地产宜居社区代表作 中国地产（第二届）新趋势年会奖项中国地产（第二届）新趋势年会奖项中国地产（第二届）新趋势年会奖2009.11 2009.11 2009.11 潮白河孔雀城 中国地产生态社区代表作 中国地产人文社区代表作大运河孔雀城项永定河孔雀城2009年北京生态社区奖 2010年北京市场投资价值奖 2009年北京市场品牌成就奖 联合国人居署HBA.中国范例卓第五届地产金融年会奖项 第五届地产金融年会奖项 第五届地产金融年会奖项2009.10 2009.10 200

4、9.10潮白河孔雀城孔雀城孔雀城越贡献最佳奖 （国际生态住区示范样板）联合国人居署 2009.08孔雀城2008北京最具珍藏价值 中国地产新趋势代表作 最具珍藏价值奖北京日报 北京晚报 中国地产新趋势年会 2008-2009（第三届）地产年度风云榜2009中国地产新视角，搜狐网、焦点网 新地产 信报 北晚 搜房2008.12 2008.12 2008.12 2008.12孔雀城孔雀城孔雀城最具人气2008中国地产新视角最具潜力生态小镇 最佳宜居楼盘 最具珍藏价值2009第九届中国房地产发展年会 2008中国最具人气奖孔雀城2008.01 2008.11 2008.11 2008.12永定河孔雀

5、城永定河孔雀城大运河孔雀城2、 项目所在地环境孔雀蓝桥项目位于潮白新城中心位置，潮白新城占地30平方公里，由京御地产隶属的华夏幸福基业股份有限公司进行统一规划，分布实施建设，规划人口20-30万，定位为都市近郊服务新城，主要有四大功能：（1）都市服务基地，主要配套有：星级酒店、规划展馆、商业水街、体育中心、中央公园、百货购物中心、综合医院、高级学校、创意企业公园等。（2）现代商务政务基地，主要配套有：行政中心、金融街 、国际酒店、国际会展中心、数据中心、商务服务中心 、艺术剧院、培训中心等。（3）生态养生福地，主要包括 新农村建设样板区、人文社区、专家公寓、精英国际城、亲水养生社区 。（4）滨

6、河休闲旅游基地，主要包括：湿地公园、滨河高尔夫 、水上乐园、企业文化会所等。全新的城市规划，完善的设施配套，专业的运营企业加上高端的消费群体注定潮白新城将拥有美好的前景，在不久的将来位于潮白新城中心位置的孔雀蓝桥项目将被打造成为该区域的名片。3、 项目交通状况项目位于北京国贸正东30公里潮白河东岸，从国贸出发，沿京通快速转103国道，武兴路口东行约45分钟即可直达京东CBD。4、项目基础信息孔雀蓝桥项目包括13栋创意办公建筑层数：23层单栋面积区间：5501200总建筑面积：12991占地面积：30087可分户数：74户5、项目定位一个水边的创意港湾，一个岸上的诗意栖所，一个蓝色的休闲街区定义

7、：在创意社会背景下、传统办公和居住的基础上，融入生态理念，创造办公、居住、休闲三位一体的新型建筑载体及交流平台，重点在于营造文化创意带给消费者的消费体验、精神享受。核心元素：办公、居住、休闲核心主题：创意办公、休闲娱乐、生活体验、时尚商业6、客群及行业构成拥有以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素的文化创意产业。 主要包括动漫网络游戏研发制作、影视节目制作交易、出版发行和版权贸易、设计创意、 文艺演出、广告会展行业、文化旅游、古玩及艺术品等八大行业。 整个面积计划分为三个区域：7、项目发展规划用5-10年的时间将孔雀蓝桥打造成为文化创意产业链条的运营平台，在此平台上创意和设计有机会面

8、向资本市场变成产品，还可以进行文化创意的版权授权、版权置换、国际贸易以及与世界文化创意园区对接，真正形成国际化的文化艺术街区。三、市场调研与分析1、文化创意产业行业现状和前景发展现状：（1）文化创意产业在国内各大城市的呈现出一片欣欣向荣的景象。（2）文化创意产业得到国内各大城市的重视，划拨专项资金扶持。（3）全国各大城市提出有特色文化创意产业发展目标。从以上特点可以看出，我国的文化创意产业受到政府的大力支持，正在蒸蒸日上，蓬勃发展。发展前景目前全世界的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。在一些创意产业发达的国家，增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。无论从

9、产业结构调整还是从未来全球经济贸易发展来看，创意产业都无可争议地成为了一个新的经济增长亮点。从世界范围看，文化创意产业有着极佳的发展前景。2、市场同类业态调研分析2006年经北京市文化创意产业领导小组审定通过了中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐产业示范基地、国家新媒体产业基地、中关村科技园区雍和园、中国(怀柔)影视基地、北京798艺术区、北京DRC工业设计创意产业基地、北京潘家园古玩艺术品交易园区、宋庄原创艺术与卡通产业集聚区和中关村软件园等首批10个文化创意产业集聚区。目前北京文化创意产业集聚区已发展到将近30个。以下是对798艺术区和宋庄原创艺术与卡通聚集区的详细调查部分新开的艺术园区租

10、金调研表一号地 北京朝阳区崔各庄乡何各庄村处于北五环外毗邻望京科技产业园草场地 北京市朝阳区崔各庄乡草场地艺术区46号环铁艺术城 北京市朝阳区大山子环行铁道旁（东五环边） 一期租金1.35-1.4元 /平米；二期租金 1.5-1.8元/平米观音堂朝阳区王四营甲2号（东四环和东五环之间）酒厂艺术园项目地址朝阳安外北苑北湖渠租金水平2005年1元/平米/天， 目前涨至2元/平米/天D区1.8元/平方0.9-2元/平米米/ 天 ，小配房/天1.3元/平方米/天一期租金1.6元/平米 /天，二期租金1.8元 /平米/天酒厂艺术园一号地草场地环铁艺术城观音堂通过对以上艺术园区的调查分析可以得出以下结论：

11、（1） 85%以上艺术园项目都位于北京市6环以内，交通便利但周围自然环境较差，整体淹没在城市的喧嚣之下，不利于启迪创意思维和居住。 （2） 所有艺术园区没有大规模的免租和补贴装修等优惠政策。（3） 大部分园区是经过旧厂房或仓库改造而成，部分新建园区建筑规划比较古板缺乏特色。（4） 创意园区景观多为商家自行设计，缺乏统一设计，自然景观缺失。3、我们的项目优势：（1）零房租即可入住超大办公空间，尽享京城享受不到的宽敞与舒适，最小的投入，最大的享受，一切只在孔雀蓝桥。（2） 小桥、流水、露台，优美的自然景观和人文景观，让您心旷神怡，流连忘返，置身其中，无时不在感受艺术的熏陶。（3） 潺潺的流水，葱葱

12、的绿树，让您远离城市的喧嚣，清新宁静的环境激发出您无尽的想象力，让您的创意如泉涌一般。（4） 巧妙的建筑空间组合不仅让您尽情地创作，舒适地生活，还能实现休闲娱乐的零距离无缝对接。（5） 无拘无束的创作环境，随心所欲的生活空间，一切只为激发创意，独立自由的创意空间，让您拥有完全属于您的私人领地。（6） 30平方公里的潮白新城建成后将聚集几十万北京的成功人士，超强、集中的消费力将铸就孔雀蓝桥的无限商机。（7） 商业管理公司给予部分优势客户提供装修款的三分之一作为补贴，扶持客户发展，降低客户投资门槛。（8） 商业管理公司协调与当地政府职能部分关系，为商家实行营业税优惠减免政策，降低客户运营成本。（9

13、） 独一无二的建筑形式，让入住客户尽享现代生活之美，体验建筑与自然的完美结合，提前感受超现代建筑的魅力。（10）商业管理公司将投入专项资金，定期对项目举办大型宣传推广活动，协助商家共同进行品牌推广。四、 消费群分析五、 招商策略1、主力客户、品牌商户招商策略-一对一服务, 特殊商户特殊政策。特殊商户是指对本项目住宅及商业发展有重大帮助的经营商家， 如对住宅销售促进较大的主题会所商家；对商业发展能够起到带动作用的知名品牌主力商家等；给予他们独享的优惠政策，邀请其入场，制造亮点，增强商业氛围。2、中小商户招商策略-造势、借势（1）招开中小商户招商发布会模式（2）商家集体入驻模式（3）行业协会模式具

14、体优惠政策：1、免租及奖励：对在开发自主知识产权、培育文化品牌、扩大市场规模、促进文化产品等方面做出突出贡献的单位和项目，给予奖励。2、项目补贴：对文化创意产业核心技术研发、公共服务平台建设项目以及在推动产业发展等方面有重要引导作用的项目，在项目实施期内给予适量的补贴.3、当地手续代办.对于异地投资的经营客户,在符合条件下可以为其代办开业的相关手续.4、装修补偿:根据客户经营档次,在示范区部分为客户提供相应装修补偿.六、 推广方案本项目推广的特性是双向性：工作室和创意生活体验消费者两个层面，在不同阶段有不同侧重点。工作室的侧重点：区域的成熟度，概念的引领性，客群流量。创意生活体验消费者的侧重：

15、品味感，时尚感，以及凸显的个性化，1、 推广策略：（1） 对项目进行预热，进行板块的炒作，引起社会关注，为后期宣传及招商做铺垫。（2） 初步奠定本案在人们心目中的品味、档次和形象，激发投资者的兴趣。（3）培育市场，集结客户。2、推广手段通过一系列的活动营销来带动招商和对本项目的关注。（1）系列主题体验活动：活动定位：体验潮白河畔一天的生活活动内容：知名艺术家主题文化作品沙龙和大型户外空间餐饮派对活动时间及频次：以一个半月为周期举行主题派对或文化作品沙龙！ 运营重点：文化、故事活动的举办及推广：该项目是以各个创意生意体验者的文化、故事将文化与商业结合在一起，通过故事打造商业氛围吸引消费者和目标客

16、群，故在运营中一定要以挖掘生活、创意、商品的历史、文化的为主线，定期、定时推出新的故事，将项目的发展史变为一部永不落幕的故事演绎舞台。不断的推出新的文化及故事，使消费者每次提到、想到、看到、来到本项目都具有新鲜感，猎奇感，从而增加项目的聚客力。(2)对社会热点进行炒作，附加本项目商业价值。系列主题活动：活动主题：“孔雀城”回馈社会，资助莘莘学子创业。活动内容：潮白河孔雀城蓝色水街“孔雀蓝桥”项目拿出10套商务办公空间来资助创业的有志之士。如：有才华的音乐创作者、美术、雕塑、陶艺、动漫创作、互联网业务等。资助形式：三年的商务空间免费使用。结合媒体、网络等有针对性的在大学，艺术家聚集地进行宣传推广

17、。炒作本项目关注社会，回馈社会的良好形象。七、 管理团队1、 管理岗位设置策划推广经理，招商经理，商业管理经理，招商专员，商业管理专员。2、 管理岗位职责2.1策划推广经理岗位职责：(1)拟定年度推广计划、年度预算，并做好每一年度的工作总结。(2)根据本部门组织架构合理进行人员安排，通过实践检验，适当做出调整方案。(3)接待来访客户及媒体记者，定期拜访重点媒体，征求意见，与客户和媒体建立良好的联络关系。(4)负责项目内外广告位的开发、统计、整理、价格拟定、设计方案的审批、制作安装的监控。(5)定期编制分析报告,降低公司运作风险,为公司经营活动提供决策支持。(6)负责本部门各类款项的申请。确保一

18、切支出或收入按计划规定的方向和数量流动。2.2招商经理岗位职责：(1)履行领导所指派的工作。(2)负责制定招商工作计划及目标。(3)根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节。(4)建立及健全招商各项管理制度及实施细则。(5)评估部门下属各人员的工作业绩。(6)评估各项招商方案的工作效果。(7)定时向上级汇报招商工作情况。(8)定时开展市场调查工作并及时汇总上报。(9)建立完整的一套招商资料库。2.3商业管理经理岗位职责：(1)负责物业客户报修管理及物业运营调度。(2)负责管理处日常维修，设施设备及工程改进、维修进行质量监督，协助监督设备厂商严格履行维修保养合同协议。(3)对管理项目日常工作的巡查监督整体服务质量。(4)组织各专业技术主管代表物业公司参