商业地产开发中商业与地产脱节问题探究(一)

1、商业地产开发中商业与地产脱节问题探究(一)    内容摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表示入手，分析了造成脱节的原因以及由此带来的问题，并提出了解决对策。 关头词：商业地产 商业 地产 脱节    在我国商业地产开发过程中，大都开发商都是由住宅开发商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这种“成功”布景的开发商在商业地产开发中表示为：开发轨范上沿用“拿地规

2、划、设计扶植发卖”的住宅开发模式，以发卖为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑地块能建什么样的商业业态；产物功能上只是勾留在住宅开发所能满足的根基功能，而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型财富，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始发卖，这样必然造成商业地产与商业成长的不相适应。其功效导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续

3、健康成长。    商业与地产脱节的主要表示    商业与地产脱节主要表示在以下几方面：    （一）建筑设计与市场定位脱节  商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业规模，需要进行科学地整合与定位。但大都开发商最初仅仅将本身定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设计和扶植中，没有为以后的商业运营进行当真细致的市场查询拜访和科学合理的市场定位。由于缺乏市场查询拜访和市场定位这一主线，在建筑设计中， 开发商为追求经济好处最大化，往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了扶

4、植成本最低而规划设计，这些往往造成一些不良的功效，具体表示为：商业地产或是由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费程度；在使用中存在着设计的先天不足，给项目此后的运作带来了不便， 降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度革新物业，从而造成了人、财、物的严重华侈。    （二）前期招商与后续经营的脱节  与国外商业地产成长商持久持有物业只租不售分歧，受资金、利润及经营思路的影响，我国大大都开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，但愿“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不成能完成对商业

5、地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地辅佐买家缔造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分手归属浩繁业主或租户，地产商也无权干与。    （三）商业地产规模与商业成长程度脱节  自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，广泛高于其它类型房地产投资的增长程度。据国家统计局统计数据显示，近几年我国商业地产投资年均增幅持续超过30。2004年1至10月份，全国商业地产完成投资同比增长34.70 ，竣工面积增幅达162。分袂超出跨越整个房地产

6、开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房地产投资总额的31，即使只考虑到20的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四；而我国商业颠末前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，出格是2004年和2005年，我国商业地产增长速度已远弘远于商业成长速度，造成了商业地产空置率持续攀升和社会资源的很大华侈，突显了商业地产规模与商业成长程度脱节这一矛盾。    商业与地产脱节的原因分析    （一）房地产公司是一个项目性公司  由于房地产的主要“原

7、料”地皮获取的非持续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得地皮，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有地皮储蓄而被迫遏制开发， 因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和发卖完成后，整个公司就可能被闭幕。而商业可以持续经营而且应该持续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短折”与商业公司的“长寿”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先赋性体制问题。    （二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一  因此房地产公司主不雅观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而掉去更好的赚钱机缘。据一些当局部门查询拜访显

8、示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产价格比住宅又会超出跨越数倍，甚至十几倍，因此，商业地产的利润长短常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛成长的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受好处趋动，在当前房地产还斗劲热，发卖形势根基上还不错的前提下，绝大大都开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。  我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由于目前商业地产的成长是成立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求

9、急剧增长的根本之上，加上部门城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地产在整合商业资源上丧掉了好处驱动力。    （三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才  商业地产是一项涉及面很广的系统工程，对比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。而事实上，住宅与商业地产的物用价值取向是截然分歧的，住宅物业重在居家的环境和糊口的舒适等品质指标，产物的性质应

10、属于直接用于糊口消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产物的性质应归类为间接用于经营投资的商业成本。商业地产作为整个商业经济财富链条中一个根本性的上游财富，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关财富经济、人口数量、消费程度、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，该当在项目选址、立项、规划、招商、设计、扶植、运营、打点等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大规模内的人才、资金、技术、打点等优质资源，这是保证商业地产成长科学性和效

11、用性的必然要求。然而，房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发“两张皮”的一个重要原因。    （四）商业地产商资金紧缺  一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10一20的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏不雅观调控政策下，向银行贷款的难度很大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各类条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，出格是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年

12、时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营程度、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法超越。因此，开发商面临来自资金的压力是很大的。资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有出售商铺这一条路可供选择，而一旦将商铺出售了，开发商就更不愿意进行有效的商业培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。    （五）缺乏完善的商业网点规划  截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及打算单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国很多处所商业地产开发根基上处于一种无序状态，只要开发商拿到地产开发权，就根基可以凭想象

13、盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。而这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重掉衡。在商业业态的选择上，又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局掉衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，更为严重的是很多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被持久闲置，华侈了贵重社会资源。由于商业网点规划不健全加重了商业与地产脱节这一问题。    商业与地产脱节所带来的问题    （一）减弱了对商业地产的后期营运打点的调控能力  国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不

14、售，以保证良好的整体打点和整体营销。但是我国绝大大都商业地产的开发商往往按照传统的房地产投资理念来运作，采纳分割出售的经营方式，这样各商铺出售后，归分歧人所有，很难统一所有投资者的经营意愿，由此造成开发商对浩繁的业主和经营者的好处的整体调控能力很是有限。为了加强商业地产的整体调控能力，一些项目承诺一个合适的投资回报率、采纳售后返租的经营方式。当然，这种方式在经营状态好的环境下还可以，但是一旦呈现一些问题时，开发商很可能的运作会得不到浩繁小业主的撑持而陷入困境，最后导致整体运作上的掉败。而在商业运作上开业后的前二、三年不成避免地会遇到诸多问题，这将构成对开发商的严峻考验。因此在商业地产的后续打点

15、中地产商往往缺乏对项目的整体控制能力，纯挚靠分手的业主或租户自身调节，加大了经营风险，功效很容易呈现物业火爆发卖之后，开发商赚钱走人，商业项目日渐萧条的场所排场。    （二）降低了规模效益  商业地产近几年开发的规模越来越大，但往往规模效益并不明显，这主要表示在：一是由于采用分割出售的方式，把商铺分手卖给业主。而小业主在出租时更多的是从自身好处角度考虑，缺乏整体不雅观念，仅将商铺出租给高房钱的商户，不考虑经营项目或商品品种、档次，很难顾及到商户对整体的影响，形成一些业态、店肆、经营项目简单随意地拼凑在一起，势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色，项目交叉反复

16、，混乱无章，处事功能残缺，更谈不上良好的企业形象和效益以及整体规模效益的阐扬。二是一些小经营户有可能逼上梁山，坑蒙拐骗，经营假冒伪劣产物，这种行为对他自身而言可能没有什么大影响，大不了再换一个处所经营，但却可能严重影响到整个项目的形象和口碑，而在目前商铺分割出售的模式下，对这部门经营户的认定和措置却颇为棘手。规模越大，控制越难，这制约了商业地产规模效益的阐扬。    （三）项目成长后劲不足  整体推广是成功经营的重要手段之一，出格是在项目的开业前期和各个调整期，整体推广起到相当重要的感化。由于项目分割出售，一般环境下，项目开业前后的前期推广费用由开发商通过打点公司来付出，开发商也已将这部门费用计入项目开发成本傍边。然而，在开业后各个时期的推广费用