物业管理机构与市场第二章

1、物业管理机构与市场第二章第二章-物业管理机构与市场主要内容n第一节 物业管理市场n第二节 物业管理企业n第三节 业主及业主委员会第一节 物业管理市场一、物业管理市场（一）市场狭义：是指商品交换的场所广义：商品交换关系的总和（二）物业管理市场以物业管理服务为交换对象的市场，是提供和购买物业管理服务这种无形商品的交换关系的总和。 第一节 物业管理市场二、 物业管理市场的构成 （一）市场主体 直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体 1.供给主体 2.需求主体 3.协调主体二、 物业管理市场的构成（二）市场客体 指物业管理市场上供给主体和需求主体的交换对象，即物业管理服务。（三）市场运行环境 指构成

2、该市场的一整套制度框架和确立市场运作法则的一系列政策规定。 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业（一）概念1.依法设立 2.独立的法人企业 3.从事物业管理服务活动独资企业 合伙企业公司企业非法人企业法人企业一、物业管理企业（二）性质 以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的（三）分类1.按业务性质，可以划分为管理服务型物业管理企业、管理型物业管理企业和租赁经营型物业管理企业。2.按建立形式，可以划分为独立型物业管理企业和派生型物业管理企业。一、物业管理企业n（1）由房地产公司派生出来的物业管理公司 n（2）由房产管理部门转制的物业管理公司 n（3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理

3、公司 n（4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司 n（5）少量由街道居委会组建的物业管理公司一、物业管理企业（三）按组织形式，可以划分为有限责任公司和股份。（四）按投资主体，可以划分为国有企业、合伙企业、个人独资企业、外商投资企业等。一、物业管理企业（五）按是否具有法人资格划分 1.子公司 2.分公司第二节 物业管理企业二、物业管理企业的设立（一）物业管理企业设立的一般条件 1.有自己的名称 企业名称登记管理规定企业所在地+字号（或者商号）+行业或者经营特点+组织形式 二、物业管理企业的设立 企业名称不得含有下列内容和文字： （一）有损于国家、社会公共利益的； （二）可能对公众造成欺

4、骗或者误解的； （三）外国国家（地区）名称、国际组织名称； （四）政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号； （五）汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字； （六）其他法律、行政法规规定禁止的。二、物业管理企业的设立2.有固定的办公及经营场所 3.有法定代表人 4.有符合要求的注册资本 5.有公司章程 6.有符合规定要求的专业技术人员和管理人员 7.有健全的组织机构和规章制度 n1.完全民事行为能力人18周岁以上的公民以及16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的n2.限制民事行为能力人10周岁以上的未成年人以及不能完全辩认自己行为的精神病人n3

5、.无民事行为能力人不满10周岁的未成年人以及不能辩认自己行为的精神病人 有限责任公司原公司法：以生产经营为主和以商品批发为主的公司的人民币为50万元，以商业零售为主的公司人民币30万元，科技开发、咨询、服务性公司为人民币10万元，注册资本一次缴足。新公司法：允许公司按照规定的比例在2年内分期缴清出资，投资公司从宽规定可以在5年内缴足，将最低注册资本降低至人民币3万元。 股份注册资本由1000万元降至500万元二、物业管理企业的设立（二）物业管理企业的资质管理 1.物业管理企业资质等级标准2.资质等级的申请3.资质的审批4.资质年检制度5.业务规模的限定全国一级资质物业管理企业分布情况第二节 物

6、业管理企业三、物业管理企业的权利与义务（一）物业管理企业的权利 （二）物业管理企业的义务 四、物业管理企业的机构设置 （一）物业管理企业机构设置的原则（二）物业管理企业的组织形式四、物业管理企业的机构设置（三）物业管理企业的部门设置 1.总经理室2.办公室 3.财务部4.管理部5.工程部6.市场发展部7.物业管理处四、物业管理企业的机构设置（四）物业管理企业的自身建设 1.企业形象的设计2.企业文化的建设3.企业内部科学有效运行机制的建立4.各项规章制度的健全与完善5.管理人员和员工素质的提高 观 看物业管理是怎样炼成的 作业：准备一份物业管理条例及郑州市物业管理条例第三节 业主及业主委员会一

7、、业主（一）概念 物业的所有权人 ，房屋（包括配套设备设施和附属场地）所有权人和土地使用权人。n业主可以是自然人，也可以是法人n业主可以是一人，也可以是多人占有、使用、收益、占有、使用、收益、处分处分第三节 业主及业主委员会（二）业主的权利 （三）业主的义务 二、业主大会（一）首次业主大会的召开条件 （二）首次业主大会的筹备 第三节 业主及业主委员会（三）业主大会的职责 （四）业主大会的形式（五）业主投票权的确定 （六）业主大会的决定和决议 第三节 业主及业主委员会三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织。业主委员会对业

8、主大会负责。（一）业主委员会的职责（二）业主委员会的产生与换届 （三）业主委员会委员的条件及变更 讨论：业主委员会的地位安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示内容合肥市信托投资公司合肥市信托投资公司合肥市常青经济开发公司合肥市常青经济开发公司合肥兴泰房地产开发公司合肥兴泰房地产开发公司金湖新村住宅小区金湖新村住宅小区合肥市中级人民法院合肥市中级人民法院安徽省高级人民法院安徽省高级人民法院中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法诉讼主体资格：公民、法人、其他组织诉讼主体资格：公民、法人、其他组织合法成立，有一定的组织机构和财产未经工商、民政部门登记

9、备案，无独立财产未经工商、民政部门登记备案，无独立财产房管局注册登记备案，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有一定的财产房管局注册登记备案，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有一定的财产最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函金湖新村业主委员会符合金湖新村业主委员会符合“其他组织其他组织”条件，条件，对对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己

10、名义提起诉讼。业用房的，可以自己名义提起诉讼。业主委员会业主委员会是我国房屋管理体制改革过程中的新是我国房屋管理体制改革过程中的新事物，其性质和法律地位的讨论始终是一个备受事物，其性质和法律地位的讨论始终是一个备受关注的问题，关注的问题，业主委员会业主委员会能否作为民事诉讼的主能否作为民事诉讼的主体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行物业管理条例物业管理条例对此并没有明确界定，目前各对此并没有明确界定，目前各地对地对业主委员会业主委员会的法律性质说法不一。此前有很的法律性质说法不一。此前有很多诉讼案件因涉及多诉讼案件因涉及业主委员会业主委员会的主体资格

11、被法院的主体资格被法院裁定驳回诉讼。裁定驳回诉讼。 中国民事审判前沿依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别的或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。 n202X年4月5日，合肥市金湖新村业主委员会认为开发商移交给他们的资产，不符合合肥市政府的有关管理规定，将兴泰公司的两股东原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团)告上了法庭。合肥市中级人民法院认为，金湖新村业主委员会既不是法人，也不具

12、有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。 n金湖新村业主委员会不服向省高级人民法院上诉，省高院又向最高人民法院请示。202X年8月，最高人民法院作出批示，业主委员会符合“其他组织”条件，享有诉讼权利。这也是我省首例小区业主委员会作为诉讼主体状告开发商违约的案件。 n据介绍，在业主委员会诉讼主体资格被确认后，随之出现了业主委员会随意诉讼的现象，甚至是业主委员会内部几个人“私下”里挑起事端进行恶意诉讼，造成社会不稳定因素和司法成本的浪费。 n为此，在日前出版发行的中国民事审判前沿一书中，最高人民法院作出这样的审判意见：依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有

13、关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别的或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。 n业内人士认为，最高法院的该意见是将业主委员会的诉讼权利加以规范和限制，在最高法院新的司法解释没有出台之前，各基层法院将遵照该意见实施，这就意味着业主委员会将不能想告状就告状，想告谁就告谁。第四节 物业管理相关机构一、房地产行政主管部门（一）审批物业管理企业的经营资质（二）对物业管理招投标活动实施监督管理（三）对日常物业管理活动实施监督管理（四）组织物业管理企业参加考评和评比第四节 物业管理相关机构二、工商、税务和物价等行政主管部门（一）物

14、业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导（二）物业管理企业要依法向国家纳税（三）物业管理企业应接受物价行政主管部门的物价管理（四）物业安全管理工作要接受当地公安局或派出所的监督和指导（五）物业管理企业的环境管理要接受环卫部门和园林部门的监督和指导三、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位（一）物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位分工明确（二）物业管理企业应与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位密切配合四、物业建设单位五、业主大会和业主委员会（一）物业管理企业应主动听取业主大会和业主委员会的意见（二）应充分发挥业主委员会的作用六、专业性服务企业七、街道办

15、事处和居委会八、行业协会物业管理企业物业管理企业100100强强 1 上海陆家嘴物业管理 91.27 2 北京世邦魏理仕物业管理服务 91.25 3 第一太平戴维斯（Savills）中国公司 91.23 4 深圳市中海物业管理公司 89.93 5 上海中星集团申城物业 89.85 6 戴德梁行房地产顾问（深圳） 89.58 7 北京金融街物业管理有限责任公司 89.56 8 上海上房物业管理 89.54 9 北京万科物业管理 89.53 10 上海高力国际物业服务 89.52 11 深圳市赛格物业管理 89.5 12 深圳市福田物业发展 89.49 13 上海科瑞物业管理发展 89.37 14

16、 深圳市鹏基物业管理 89.11 15 深圳市华侨城物业管理 89.09 16 北京城建物业管理有限责任公司 89.03 17 深圳中航物业管理 88.95 18 北京万通鼎安国际物业管理顾问 88 19 深圳市万科物业管理 87.33 20 上海宝钢源康物业管理 86.72 21 番禺祈福物业管理 86.69 22 上海外高桥物业管理 86.67 23 深圳市万厦居业 86.66 24 上海申能物业管理 86.28 25 北京中海物业管理 86.26 26 上实物业管理（上海） 85.91 27 深圳市天健物业管理 85.9 28 国贸物业酒店管理 85.89 29 中房集团北京物业公司 8

17、5.67 30 上海东湖物业管理公司 85.64 31 北京大成物业管理 84.75 32 上海复瑞物业管理 84.74 33 深圳熊谷物业管理 84.31 34 北京京威物业管理 84.3 35 上海四平物业管理 84.29 36 北京华润物业管理 84.27 37 山东鲁能物业公司 83.79 38 北京悦豪物业管理 83.68 39 深圳信和物业管理 83.46 40 上海新长宁集团新华物业 83.35 41 深圳市保利物业管理 83.34 42 上海中山物业 82.22 43 深圳市城建物业管理 82.07 44 北京网信物业管理 82.06 45 宁波经济技术开发区联合物业 81.6

18、7 46 深圳市百仕达物业管理 81.52 47 北京裕展物业管理 81.47 48 深圳卓越物业管理 81.45 49 仲量联行测量师事务所（上海） 81.44 50 陕西金鑫太平物业管理 81.42 51 北京宝景物业管理 80.84 52 北京建创新兴物业管理 80.6 53 上海沪莘置业发展 80.57 54 北京天宇流星花园物业管理 80.27 55 深圳市泰然物业管理服务 80.18 56 北京市北宇物业管理公司 80.04 57 西安铁峰物业管理有限责任公司 80.01 58 北京银达物业管理有限责任公司 79.96 59 上海延吉物业管理 79.95 60 广州莱佛士物业服务 79.9 61 深圳市冠懋物业管理 79.89 62 北京天竺空港物业管理 79.74 63 广东省华侨物业发展公司 79.72 64 上海民盈城投物业管理 79.51 65 北京中兴物业管理 79.46 66 深圳祥祺物业管理 79.41 67 北京育新物业管理公司 79.28 68 上海嘉城物业管理 79.19 69 北京华特物业管理发展 78.74 70 深圳市长城物业管理股份 78.68 71 上海申大物业 78.64 72 深圳花样年物业管理 78.63 73 天津天孚物业管理 78.57 74 上海平凉物业管理 78.54