南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告

1、九龙湖项目产品塑造报告绿地集团南昌房地产事业部2012年4月23日一、 项目概况：1、项目区位：1、项目来源：出让2、地块位置： 区位：项目位于九龙湖组团片区的西客站组团，它是南昌“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托，是江西省西南部城镇对接南昌的重要门户地区，是南昌带动西南城镇发展的战略性区。备注：西客站规划范围主要指生米大桥西连接线以南，320国道以东、赣江以西、站前南大道以北的地区，总用地面积11.92平方公里。 项目四至：北接安丰路（向甫铁路）、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。 本案示意图：3、规划用地指标（首批开发用地）：土地面积（亩）用地性质容易率总建筑面积（万

2、）57商业4.517.10181居住224.13二、 九龙湖片区情况概述：1、城市南延，九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。 九龙湖组团规划范围：规划中的南昌九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域，规划面积约100平方公里，规划人口规模为70万人。2008年1月成立九龙湖管理处，下辖四个行政村两个管理站。现组团内常住人口约1万人，区域面积26.92平方公里。 组团功能定位：规划区按“两片五区”总体布局空间结构，将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城。 轨道交通规划：项目位于地铁2号线的起点。2、九龙湖组团将作为南昌都市圈的

3、城市副中心打造。2010年2月22日，南昌市通过了南昌市山江湖综合开发战略外围组团规划，包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。 将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容，九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城，打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成为南昌都市圈的城市副中心。 整体布局：两片五区一主两副多星1）两片为生活片和生产片，生活片生活环境优越，顺接红角洲，布局生活和生产服务配套功能。生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。 2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态

4、综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。3)在公共服务中心方面，则按“一主两副多星”模式来规划。一主为西客站站前城市副中心，两副为滨江片区中心、望城片区中心，多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心。 交通：外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。 城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。 利好分析：1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用，大大地提升了社会对九龙湖区域的认知度2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传，为未来区域炒作造势。3、九龙湖设施配套高速完善，房地产市场缓慢停滞不前，区域急需实力开发商撬动市场杠杆，快速导入居住人

5、群，营造良好的居住氛围。三、 九龙湖片区近年市场情况：1、近年区域房地产发展概况：A、市场发展现状：九龙湖片区尚处于发展的初步阶段，以“南昌都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。目前在售的房地产项目非常有限，以风雅蓝山和华南城为主，风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目，一经推出便受到市场的欢迎。B、案例分析：项目名称华南城风雅蓝山项目位置 红角洲与九龙湖交汇处南昌望城新区物华路55号土地面积 200万平方米（含商业）5.73万平方米总建筑面积 428万平方米（含商业）14.94万平方米建筑类别小高层、高层 多层、小高层、高层容积率 2.142.2户型88-115平米116-126平米销售

6、价格4800元/平米4000元/平米客户分析投资客和刚需客户，投资客比例占到60%刚需为主、投资为辅2、九龙湖片区未来市场研判： 政策机遇：依托华南城物流城及在建的西客站，政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城，加快了九龙湖片区的房地产发展。 城运概念：城运会的举办，加速了区域的基础设施建设，改变南昌市民对九龙湖片区的认知。 轨道提速：轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设，九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心，产业两翼发展，外围适度轴向拓展的空间格局。 巨大需求：巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一，未来规划70万居住

7、人口，居住需求迫切中寻求释放。四、 地块SWOT分析：优势（S）：1、 红谷滩中心区房地产基本开发完毕，九龙湖片区规模已经形成，具有先天性区域快速发展成熟机制。2、 项目地处九龙湖片区新中心，紧邻西客站具有较强的地块辐射效应3、 轨道交通规划先天条件好，2号、4号地铁线路交汇聚合，带来未来商业发展新商机。劣势（W）:1、 地块周边目前缺乏必要性生活配套设施。2、 区域缺乏整体开发效应，给客户与老城区的“心理距离”较远3、 目前区域人口现有数量相对不 高，区域整体形象素质不高五、威胁（T）:1、 项目开发客源面不大，基本以区域客源为主，对老城区客源的吸引度存在一定的心理距离2、 区域居住、商业氛

8、围较难快速形成，只有依托城建和项目自身的配套完善3、 区域项目去化基本以地缘性客源为主，未来存在直面性竞争。机会（O）:1、 秉承区域快速发展趋势，迎来区域全新发展新时机2、 西客站的投入运营将迎来地块所属区域全新发展3、 华南城为首的品牌开发商率先进入片区房地产市场，产品精细化程度尚不足以引起品牌追随4、 开发时期正将迎来南昌地铁发展新时代五、项目开发客户调研：五、 项目定位：1、定位推导：新区九龙湖；西客站运输枢纽；省政府搬迁市政带动；人口导入70万人；远景有规划、有前景、有配套西客站区域定位：红角洲南部区域中心，是南昌市对外交通的“门户”；是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综

9、合新区；是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。区域定位：高标准、高起点、高规划2、项目定位：承袭红谷滩、红角洲板块对高端住宅的成功导入及片区的不断成熟和发展，九龙湖板块蓄势待发，生机盎然。区域资源：西客站、奥体中心、成熟路网建设、省政府搬迁地、公务员高档居住社区区域前景：南门门户要地、政界新兴中心、城市交通枢纽、处女地域盘活项目价值：区域开山鼻祖、树立百年标杆、传承人居典范、矗立板块腾飞 项目定位：41万新城动力城中城（综合体）3、项目案名：绿地缤纷城缤纷世界五彩斑斓备注：案名依据集团品牌规范可套用母品牌集群中的城市综合体旗下的 “大中型枢纽类”，其产品特征主要是于高铁或城市大型交通枢纽旁，

10、含住宅、商业、办公酒店等综合体。A、住宅部分产品规划：n 居住地块推广名及形象定位：九世名门九龙湖经传盛世百年大宅n 居住目标客户特征：1) 需求特征：改善居住、提升品质、生活惬意、事业宏通；2) 客户特性：对生活充满憧憬和希望的“奋斗家族”；对新城发展寄予厚望的“远见贵族”；对子女成材寄予厚望的“中产贵族”；3) 购买动机：需求与产品的心灵碰撞；n 居住地块产品塑造：土地面积性质容积率总建筑面积（）181居住2241334.54 其中：社区商业配套/12066.73 5%其中：会所3200.00 商业8866.73 社区住宅229267.81 95%l 住宅以改善型住宅为主，并全力提升产品品

11、质；l 产品形态：建议有所创新，如洋房、11-18层小高层为主；l 产品细节提升： 舒适度提升：如客厅空间、主卧空间、收纳空间、厨卫洁净空间等全方位、立体化提升； 细节上完善：户型入户处设计独立玄关、阳台设计上（尤其是南阳台）尽量大尺度设计（如在条件允许的情况下设计星光露台），窗户的开启方向、安放位置等都可以做细节的完善和改进（如卧室开窗面与门接近，最大限度保证室内空间的对流）。 外立面高档：建筑风格“法式”经典传承、提升； 营销中心：样板段、情景体验馆、建筑文化精髓及人文精神展示；l 产品户型配比：住宅部分（）房源面积段（）销售价格（元/）销售体量（）配比（%）总销售金额（元）229267.

12、81二房/二卫85650022926.78 10%149,024,07790680034390.17 15%233,853,166三房二厅二卫110700045853.56 20%320,974,934120720068780.34 30%495,218,470130760034390.17 15%261,365,303四房160800022926.78 10%183,414,248小 计229267.81 100%1,643,850,198备注：以上面积段都是上限，且均以“建筑面积”进行统计，如130三房即不宜超越130，同时，建议每种户型增加超常规外2%左右的赠送面积，且此赠送面积能纳入“

13、户型整体内”，并可作为户内实用性使用功能用。商业部分（）商业配套分类容积率销售价格（元/）销售体量（）配比（%）总销售金额（元）12066.73商业会所160003200.00 27%51,200,000商业200008866.73 73%177,334,600小 计12066.73 228,534,600备注：根据住宅性质用地对商业配套的需求，建议该地块规划一商业运营会所及社会便利型商业街（部分商业可与区域学校配套相连接）。n 居住地块产品规划：A、 北面建议建筑板式高层和小高层产品；B、 南面建设多层花园洋房产品；C、 沿街面设置会所及配套商业B、商业部分产品规划：n 商业定位及命名：定位

14、：区域商业中心，新城南门地标推广名：九天商业广场备注：区域全新打造，依据未来人口导入及板块发展要求，建议做足板块商业配套；n 商业产品塑造建议：地块二产品细分面积（）单层面积（）栋数层高（米）层数开发体量（）细分配比建筑层高57亩商业性质用地（容积率：4.5）绿地中心200-1600180014.1366480037.89%不低于150米LOFT40-50120014.2202400014.04%42准甲80-1600160013.6203200018.71%72商业MALL/800014.5-554000023.39%沿街商业店面80-120/4.5-3.62102015.97%171001100.00%n 地块产品划分建议：LOFT商业MALL绿地中心准甲n 地块商业价值初步评估：产品细分面积（）单层面积（）层高（米）层数开发体量（）销售价格（元/）销售总价（元）绿地中心200-160018004.1366480016000 1,036,80