滁州琅琊区高新技术创业服务中心综合楼及周边广场物业管

1、滁州市琅琊区高新技术创业服务中心综合楼及周边广场物业管理服务项目物业管理服务内容及要求（一）秩序维护管理服务：人员素质要求：（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；（2）接受过专业训练，获得上岗资格证书，业务熟练，机智勇敢；（3）仪表端庄、仪态大方要求五官端正；（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性身高1.70米以上，50周岁以下；女性身高1.60米以上，40周岁以下。服务内容：（1）负责整个区域和各建筑物的物业进行维护、监控、消防等设施设备相关服务工作，在全部入口处设置安全维护人员，负责各服务大厅等公共的秩序维护和安全防范工作，并对整个区域和各建筑物和公共部位

2、进行24小时巡查；（2）负责整个区域内交通秩序的维护，指挥各类车辆有序停放进出。（3）负责出门大件物品的查验；（4）防止偷盗、纵火等治安突发事件的发生；（5）做好紧急突发事件的应急处理工作；（6）严格执行消防操作规程，定期进行消防演习与培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。（7）完成委托方交办的其它工作（如搬运零星物品）。服务要求：（1）保证服务中心综合楼及室外广场（含市民广场）、道路等正常的办公秩序、外围环境不受任何干扰和影响，服务大厅秩序井然有序，无吸烟、大声喧哗等现象，禁止推销、叫卖、携带宠物等闲杂人员进入办公服务区域；（2）保证本区域公共财产不受损坏和损失；（3）对要求进入办公区

3、办事的人员，建立问询身份查验、预约核实和登记制度，要求记录真实、准确、完整，有回执；对报刊、邮件的日常收发；对消防设施器材状态的检查；消防安全知识的宣传与技能培训；对突发事件的处置和紧急状态下的人员疏散。（4）按规定着装，仪态仪表端庄、稳重、大方，举止文明，符合礼节；语言礼貌、文雅，态度热情；（5）指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域停放，无乱停放现象；（6）实行24小时值班巡查制度，确保整个区域内无火灾、无治安事件、交通事故发生，无安全隐患。有应急处理计划预案和措施，一旦有事故发生，能够做到及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%。（二）保洁服务：人员素质要求：（1）政审

4、合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；（2）接受过专业训练，业务熟练；（3）仪表端庄、仪态大方要求五官端正；（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性身高1.65米以上，55周岁以下；女性身高1.55米以上，45周岁以下。服务内容：（1）办公室外的会议室、接待室、休息室（厅）、电梯和扶梯、楼梯间、走道、停车场（含地下停车场）、道路、广场（含市民广场）等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运（至甲方指定地点）；（2）卫生间的地面、墙面、玻璃、灯具、卫生洁具、室外公共区域等设施物品的日常清洁保养维护；（3）办公大楼、庭院、室外公共区域的日常卫生保洁、垃圾收集；（4）大楼建筑

5、物玻璃窗、内外墙面的定期清洗；（5）办公室、会议室等窗帘的定期清洗更换；（6）负责卫生间的清洁用品（如卷纸、洗手液、卫生球等）的更换；（7）制定办公区公共部位消杀制度，定期灭除害虫；（8）区域内下水道，化粪池每年清淤二次。（9）完成委托方交办的其它工作。服务要求：（1）配有清洁机、抛光机、地垫等设备；（2）会议室、走道等公共区域每天会前和上班打扫，并在正常工作时间内保洁；保持墙面、天花板、门窗、踢脚线及一些细部和特殊部位的清洁，每天开窗通风，保持空气清新，搞好环境卫生；（3）要保持卫生间卫生洁具、墙面、地面、玻璃街道上的清洁、无异味、地面无积水；（4）各个服务大厅、卫生间、楼道、走廊等公共部位

6、需制定保洁巡视制度，垃圾筒需清倒2次/日，保持无杂物，无污痕、无尘挂；（5）庭院每天清扫，保持院落干净整洁，无垃圾、无弃物，绿化部分需定期修剪，保持其美观效果；（6）建筑物的入口门厅、服务大厅、楼道等公共部位及物业区域内道路整洁，无堆放杂物的现象；（7）楼内墙面清洗高位1次/月、低位1次/周，楼外全部墙面清洗1次/年，瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周。（8）（3米以上为高位）；大理石、花岗石材质部分（含墙、柱、地面）清洗打腊2次/年；不锈钢材质部位（含楼道扶手、电梯门等）日常保洁，另视污染程度使用护理剂。（9）广场内的水池、水域应保持其水质干净、透明，且水面无漂浮杂物。（10）完成委托方交办

7、的其它工作。（三）公共设备维护服务：人员素质要求：（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；（2）接受过专业训练，业务熟练；（3）水电、电梯、空调维修等人员年龄在50岁以下，具有相关部门颁发的维修岗位相关资格从业证书或特种设备作业人员证书，从事本岗位要有3年以上专业工作经验或有2年高层建筑电气设备从业经验，有强烈的事业心和责任心；（4）网络维护人员具有网络相关专业或计算机相关专业毕业（大专学历，仅限男性）。熟悉机房基础设施设备和日常维护（服务器维护），熟悉处理各种计算机故障。熟悉消防和安全监控系统设备的维护。服务内容：（1）负责相关设施的日常维护和保养，保证水、电的正常供应

8、，电梯（扶梯）、中央空调设备设施的正常运行；（2）对无压泵房、消防系统、电梯（扶梯）、空调机组的正常运行进行日常巡查，并积极配合相关部门对其的年检工作；（3）负责客户终端的接入服务，及时排除出现的故障，保证网络系统的正常运转；（4）负责建筑物及庭院各处的零星维护等；（5）完成委托方交界的其它工作。服务要求：（1）做好相关巡查记录，节假日设备出现故障时能够随喊随到。（2）确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。（3）办公大楼的高压配电、电梯、空调、消防、网络等设施由招标方委托具有维修资质的专业公司负责维修、维护，物业相关人员配合监督厂家，做好维保工作。（4）水、电、消防、空调、电

9、梯、网络等设备日常的使用管理与检查保养。（5）一般设施、设备日常零星维保中所产生的人工与机械费用由物业服务方承担，维保及更换的材料费用须经招标方确认后由招标方承担（物业服务方须根据各类设施设备的实际运行情况，按月向招标方申报所需维保材料计划，并由招标方负责采购，物业服务方负责建库、保管及领用；物业服务方对日常维保所耗用材料的使用，须经招标方进行签字确认；物业服务方对应急维修所需材料，可在征得招标方同意的情况下代为采购并据实报销；物业服务方、招标方双方按月对账，所发生的费用由招标方每季向物业服务方支付），其维保材料费用不包含在此次报价中。专业设备（高压配电、电梯、空调、消防、网络）由招标方与具有

10、维护资质的专业公司签订维护协议，维保费用由招标方承担，相关设施设备的年检由招标方负责组织，物业服务方负责日常的使用管理与检查保养，以及对专业公司维保情况进行监督检查，同时协助、参与招标方相关设施设备的年检工作。其相关的维保费用不包含在此次报价中。（四）会务服务：人员素质要求：（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；（2）高中以上学历，接受过相关培训；（3）仪表仪态要求五官端正，落落大方，精力充沛、身体健康；（4）女性，身高165cm以上，35周岁以下，身材匀均，无纹身和明显疤痕。服务内容：（1）迎宾及礼仪服务、大型会议接待等保障服务；（2）日常会议服务（会议会场准备、茶水

11、供应、音响设备调试等）；服务要求：（1）服务规范、及时、礼貌、热情、文明、在有需要时提供礼仪服务；（2）做好会议现场的布置工作（如物品摆放、横幅悬挂、音响及投影设备准备等）；（3）会议前配备好茶水、烟灰缸、纸巾、毛巾等相关物品；（4）会议中的倒水、续水及其它会议服务等事宜；（5）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品的清点、归还等工作；（6）完成委托方交办的其它工作。（五）其他要求（1）项目负责人持证服务，中标后仅在本项目服务，不得到其他项目任项目经理，每周须五天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗。（2）消防人员须取得公安部消防局颁发的消防行业职业技能资格证书。电梯从业人员、水、

12、电工持证上岗。（3）所有人员统一着装（春、夏、秋、冬制服各两套），挂牌上岗。（4）中标人应按照物业管理的相关规定负责物业服务，做好门岗、巡逻岗和监控岗的值守工作，做好共用设施设备的维护工作。由于工作不力、监管不到位等自身原因导致园区共用设施设备的损毁或被盗的，以及引起的各种事故及造成的各类损失，由物业公司承担相应的法律和经济责任。（5）中标方需在合同签定后一周内完成本项目服务人员招聘、培训工作，并组织所有人员做好进场准备，与原有物业服务单位做好交接和移交工作。（6）中标方进驻后须对中心进行彻底保洁。（7）物业公司遵守物业法规，承担本项目的物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准。（8）物业

13、公司应严格按照物业协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。（9）物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。凡达不到工作要求的员工，物业公司应及时调换。（10）凡涉及特种行业操作的，须持证上岗，操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、确保资料齐全，因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。（11）物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守相关规章制度。（12）遇雨雪天气，及时组织人员清理道路、各门门前保证畅通无阻。（13）招标人对物业公司的物业服务工作，实行专业对口监管和业务工作

14、指导、每季度对物业服务工作进行质量考核，并及时协调工作中出现的问题。（14）物业公司应自行配备办公类设备（办公桌椅、固定电话、电脑，打印机等办公设施），配备常规保洁、秩序维护、绿化等设备和工具。 （六）人员配备及服务要求1服务人员数量及岗位要求总体人员最低配备（70人）。其中：项目经理（1人）、驻地主管（1人）、行政人员（4人）、客服（10人）、秩序维护（26人）、保洁（22人）、设备维护（6人）。（2）人员数量及要求须按规定要求配置，不符合要求的须在一周内调整。人员配置的资质不符合岗位要求的，发现一次扣2000元，发现两次终止协议，没收履约保证金，通报物业主管部门。2服务人员及要求 （1）项

15、目经理持证服务，中标后仅在本项目服务，原则上不得到其他项目任项目经理（客观原因需要变更的，需经业主同意），每周须五天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗。如擅自变更项目经理的，经核实属实的，每出现一次扣减物业服务费10万元（从下月服务费中扣减）。（2）消防人员须取得公安部消防局颁发的消防行业职业技能资格证书。电梯、电工持证上岗。（3）秩序维护员、监控室值班人员、消防控制室值班人员年龄不超过50周岁，政审合格，无酗酒等不良嗜好。（4）所有人员统一着装（春、夏、秋、冬制服各两套），服装应干净整洁，无褶皱、较重褪色等影响美观的现象，一律挂牌上岗。（七）甲方的权利与义务l.甲方有权要求乙

16、方按合同的内容、标准做好招标范围内的物业管理工作，甲方对乙方的工作质量进行量化管理，每月定期或不定期对物业服务情况进行检查，履行监督与管理的权利。2.甲方有权根据工作性质对乙方提出指导性意见，如无特殊理由，乙方必须遵照执行。3.甲方有权制止、纠正乙方在办公区大院工作的员工的不良言行，有权要求乙方终止该员工在甲方处继续从事物业管理工作。 4.乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同： (1)不履行或不按合同规定履行合同义务的； (2)对甲方管理部门的监督、检查阳奉阴违，经指出仍不服从管理的； (3)被行政主管部门责令停业整顿或者吊销经营证(照)的； (4)利用甲方名义对外进行经营活动的；5.甲方需

17、向乙方无偿提供物业管理所必须的工作场地与设施。6.甲方不干涉乙方的正当经营活动和人事安排。 7.承包期间，甲方应按照合同约定支付相关费用。（八）乙方的权利与义务 1.乙方的合法经营活动不受甲方的干涉。2.乙方有权根据甲方的规章制度，制定物业管理工作实施细则。 3.乙方应根据设备性能和维护方法进行维护，制定切实可行的维修方案提交甲方备案。 4.乙方对进入办公区及楼宇内的人员、车辆，有违反规章制度的行为有权予以教育、劝阻、制止和纠正。 5.乙方对出入办公区及楼宇内的人员、车辆、物品等有验证、登记、查询的权利。 6.乙方有要求甲方按期支付相关费用的权利，有权拒绝甲方非委托范围内的其它工作。 7.乙方

18、应自觉遵守甲方的规章制度，服从甲方的管理，严格执行行业规定，遵守行业标准和规范； 8.乙方派往甲方办公区大院工作的员工，应热爱祖国、拥护社会主义制度，政治思想健康，遵纪守法，无违法纪劣迹，具有初中以上文化程度，身体健康，仪表端庄，无传染性疾病，行动敏捷，责任心强； 9.乙方应按承包范围、标准的要求，履行职责和义务； 10.乙方应妥善保管和使用甲方配制的工作设备，爱护各种设施、公物，如有损坏应按价赔偿； 11.乙方员工在办公区及楼宇内工作应着装统一整洁，定岗定位，坚守岗位，严禁空班、漏班、溜岗、擅离职守、迟到和早退，禁止酗酒、打牌、大声喧哗、聊天、嬉闹，做到文明值岗，礼貌服务； 12.乙方有义务

19、教育员工保守业主机密，做到不该看的不看、不该听的不听、不该讲的不讲。（九）要求及说明招标人为中标单位提供物业办公用房，物业管理所需物品，如办公家具、维修工具等所有物品由中标单位自行解决。1.物业管理运行费用，包括：（1）人工费用(含所有服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保、服装、交通费用等)；（2）耗材费用（包括服务于本项目的各类耗品，如拖把、抹布、消毒液等，卫生间需配卫生球等）；（3）行政费用（含办公费用、门卫及值班电话等通讯费用）；（4）其他（含垃圾清运、下水疏通、防虫灭鼠等）及绿化带人为踩踏损毁部分的补植维护、施肥、喷洒农药等；（5）管理酬金；（6）税金； （7）报价不含办公楼水、电

20、费用；（8）所有公共设备设施的维护由物业公司提供技术服务，所需材料由业主方负责；（9）报价时须按服务项目内容分项报价，汇总计算；（10）服务费用在服务期限内因政策性原因需调整的，给予调整，其余不予调整。 （十）投标方中标后应遵守以下条款1投标方中标后，应向委托方（区公管局代管）交纳履约保证金；2服务期内，年度综合测评满意率达90%以上；3重大安全责任率为零；4重大设施设备责任事故为零；5中标方，必须遵守双方共同制定的物业管理检查考核标准，并接受委托方监管考核；6中标方在管理和服务期间若发生重大安全事故或综合满意度测评达不到要求，并经整改仍不到位的，委托方有权提前终止合同；7投标方中标后，对所服

21、务项目不得另外分包。8物业公司有详细的工作计划和管理目标责任书。四、考核评分标准项目分值评分标准内容分值扣分备注各项备案项目备案(签订合同后一个月内)3主管部门核查项目经理按规定备案（任命文件下发后一个月内，项目经理仅服务于此一个项目）3主管部门核查，看任命文件从业资格项目经理取得从业资格证书3看证书与劳动合同有电工操作证书3看证书与劳动合同有电梯操作证书3看证书与劳动合同有消防操作证书3看证书与劳动合同公开公示公开栏公开工作人员名单、岗位及照片（项目经理、保洁主管、秩序维护主管、客服主管、工程主管等）3看现场物业办公室（或客服中心）公开各项办事制度及服务流程3看现场统一着装工作人员着装统一、

22、挂牌编号上岗，服务规范3看现场承接查验与建设单位签订承接查验协议，办理接管验收手续，无承接未经竣工验收合格的物业现象4看协议，看查验记录制度建设制定项目经理、保洁主管、秩序主管、客服主管、工程主管等各项职责，制定装饰装修管理、保洁、绿化、秩序维护、车辆、消防等各项管理制度、各岗位工作标准；制定考核和奖惩办法19看资料秩序管理60分人员到岗率24小时每班每岗规定人数（100%），有交接班记录5看现场和记录门岗实行24小时门岗值班，有交接班记录5看现场和记录巡逻岗巡逻人员定时、定区域巡逻，发现问题及时处理，有巡查记录和交接班记录，5看现场和记录监控岗监控24小时有人值守，有值班记录5看现场和记录车

23、辆管理有机动车辆统计表、有车位或车库停放登记簿5看统计表和登记簿安装蓝牙系统5看现场实行外来机动车辆登记（或取卡），有登记簿（登记完整、详细、清洁）5看现场和登记簿停放有序（单向停放、车头统一）5看现场机动车和非机动车入库、定位10看现场门厅或楼梯口无非机动车停放现象5看现场无私拉乱接电线充电现象5看现场环境管理50分环卫设施垃圾桶、果皮箱等设施完好，外表干净10看现场责任制有专职的保洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁有保洁责任牌10看现场，统计保洁人数垃圾清运垃圾清理及时10看现场公共保洁楼内（地面、楼梯扶手栏杆、消防栓、指示牌、天花板、公共灯具、门窗玻璃、电梯轿厢、电梯房、二次供水泵房

24、、电表间、弱电间、消防控制室、地下车库、架空层非机动车库等）、楼外（地面、明沟、灯具、宣传栏、花台大理石等）、楼顶（楼面、顶楼活动室）公共区域洁净10看现场，抽查3个单元乱堆乱放楼道无乱堆乱放现象10看现场，抽查3个单元装修与共用部位管理50分维修维护共用部位门窗完好5看现场，抽查3个单元定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通10看现场围墙无损坏，铁栅栏无锈蚀10看现场路面平整、无破损、无积水，侧石无缺损10看现场建设单位质量缺陷的及时报修，质保期内的及时报修，质保期外的及时上报，属于物业小修的及时维修10根据平时情况掌握对危险隐患部位设置安全防范警示标志5看现场绿化管理50分提示标牌

25、有绿化温馨提示牌10看现场枯枝败叶无枯枝败叶10看现场瓜皮果壳无瓜皮果壳、烟头、砖石10看现场乱停乱堆绿化带上无车辆停放、杂物堆放、践踏痕迹现象10看现场绿化养护绿化长势良好、修剪整齐美观、无病虫害和折损现象10看现场设施设备管理150分档案管理共用设施设备档案齐全、分类造册，存放有序、查阅方便（主要有照明、电梯、二次供水、消防设施、排水、避雷等）10看资料二次供水泵房加锁，专人管理,有巡查、维修记录5看现场和资料，无二次供水的不扣分定期对水泵润滑点加油，对管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证供水正常，泵房整洁10看现场，无二次供水的不扣分定期对减压阀进行测试并做好记录5看现场和资料，无二次供水的不扣分冬季对暴露水管进行防冻保护5看现场，无二次供水的不扣分排水设施雨水篦子完好并清掏干净5看现场雨污水窨井不满溢、井盖无缺损，排污、排水管道畅通，化粪池定期清掏10看现场和资料地下室排污泵定期检查、维保，保持完好，具备随时启用条件10看现场和资料电梯系统电梯内电信、移动等通讯信号完好5看现场及时排除电梯困