案例分享5项目考核管理参考

1、房地产开发项目考核管理指引（供参考）年 月 日房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0目 录第一章 总则. 1 第二章 考核方法. 2 第三章 项目奖金的核定和发放 . 3 第四章 其他. 5 附件：项目考核要点 . 6第一章 总则第一条 目的 为规范公司房地产开发项目（以下简称“项目”）的激励及考核管理，通过科学的绩效考核手段，对公司开发项目进行全面考核和评价，并以此为依据对项目实施主体给予科学合理的奖励，充分发挥项目管理团队的积极性，按时、保质、保量 完成项目建设计划，特制定本办法。第二条 范围 本办法适用于公司总部对实施房地产开发项目的子公司进行的考核及激励管理，非房地

2、产开发项目及子公司内部项目管理及考核不在本办法之列。对整体开发周期超过两年的项目，可依据实际情况划分为若干分项目进行考核， 有关项目划分的方案，以总裁办公会有关决议为准。第三条 考核原则：¨ 权责利对等原则¨ 业绩合同前臵签订，考核办法、指标、标准明确¨ 公司提供资源保障与过程指导，共同推动项目开发目标达成第 1 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0第二章 考核方法第四条 考核内容组成项目考核分为项目节点考核和项目结算考核：¨ 项目节点考核，按项目开发和销售的过程，分阶段进行，在项目开工、 项目销售开盘、项目销售过

3、80%、项目竣工四个关键节点，综合考核项目 的质量管理、进度管理、成本管理、安全文明管理和内部管理；¨ 项目结算考核，是在项目销售完成 95%以上，按照目竣工结算完成一个月 后、业主入主一年后，分两次对项目的整体经济收益和项目管理状况进 行的综合评价。第五条 考核结果的统计与计算¨ 项目节点考核结果 = 质量管理*30% + 进度管理*30% + 成本管理*15% +安全文明管理*15% + 内部管理*10%；¨ 项目结算考核结果 = 项目开工考核*15% + 项目开盘考核*20% + 项目销 售过 80%考核*15% + 项目竣工考核*50%；¨ 项目

4、节点与结算考核成绩在 90-110 之间。 第六条 考核者职责划分（一）公司项目管理中心：¨ 公司项目管理中心是各项目日常检查、督导的组织者，按照工作标准和 工作要求，定期或不定期对公司各开发项目进行检查，并记录相关检查 信息，作为项目考核时的基础数据。（二）项目考核小组：¨ 项目考核小组，在总裁授权和领导下组织实施项目考核工作的开展，由 公司总裁根据情况，指定专业人员组成，建议的成员应至少包括公司发 展规划部、产品研究设计部、项目管理中心和计划财务部的人员，必要 时可邀请外部专家；¨ 项目考核小组为非常设机构，成员可随实际情况进行调整；¨ 项目考核小组

5、应在日常管理工作中，随时依据工作需要，要求相关部门第 2 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0做好信息、资料整理保存，以便在组织项目考核时调用数据。（三）子公司总经理，履行以下职责：¨ 组织制定本项目内部人员的工作计划和考核标准；¨ 组织实施项目内部的相关考核；¨ 制定项目内部收益分配的原则和分配方案，组织项目奖金分配。 第七条 项目考核组织流程¨ 项目进展达到项目考核的启动条件时，子公司通过书面形式向公司考核 启动申请，经公司总裁同意组织审查确认后，启动项目考核；¨ 公司总裁组织成立并授权项目考核小组开展

6、项目考核，项目考核小组依 据项目考核要点收集相关数据并做出项目考核初步评价结果；¨ 项目小组在作出项目考核初评结果后一周内，组织与项目相关部门（总 部相关部门、子公司总经理及相关部门）进行考核结果沟通面谈，总部 总裁办公室、审计内控部参会并对分歧意见重点记录整理，报总裁审核；¨ 如项目管理团队对项目考核初评结果存在分歧意见，总裁应根据实际情 况组织对分歧考核要点的复评，参与复评的人员除原项目考核小组成员 外还应适当增加外部专家，项目考核复评意见为最终考核意见；¨ 公司计划财务部依据本办法有关项目奖金发放规定（详见本办法第三章） 和项目考核结果，核定项目奖金发放数额

7、，依照公司的相关审批程序， 向子公司财务管理部门下达项目奖金发放通知，准予核发；¨ 子公司总经理组织项目的内部考核及奖金分配，相关考核及分配方案报 总部人力资源部、计划财务部备案。第三章 项目奖金的核定和发放第八条 项目节点奖金的核定：¨ 项目节点奖金的奖金基数，按照预期或实际销售回款的一定比例提取；¨ 项目节点奖金总额 = 项目节点奖金基数 * 项目节点考核结果；¨ 项目节点奖金，在项目达到考核启动条件后，根据项目节点考核情况核 定奖金后，在 2 个月内由总部计划财务部核准发放；第 3 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修

8、订A/0¨ 项目节点奖金分为项目开工奖、项目开盘奖、销售过 80%奖和项目竣工奖，对应的发放条件和基数核定依据如下：奖金类别发放条件基数核定标准注：项目进度奖总额为项目整体销售回款的 5项目开工奖取得建设工程施工许可证且 主体开工项目预期销售额的 0.5项目开盘奖取得预售许可证且开盘后销 售合同额达到整体预期 10%以上项目预期销售额的 0.5销售过 80%奖销售面积累积达到 80%以上按照销售回款的 2.5核定奖金总数，扣 减已发放的进度奖金后发放项目竣工奖办理完成房地产权初始登记按照项目销售回款的 5.0核定奖金总 数，扣减已发放的进度奖金后发放第九条 项目结算奖金的核定：

9、68; 项目结算奖金，是项目团队通过科学高效的运营，使项目的整体收益提 高后所进行的奖励；项目的收益指标以项目内部收益率为观测指标；¨ 项目结算奖金总额 = 项目结算奖金基数*项目结算考核结果；¨ 项目结算奖金基数 = 项目平均投资额*内部收益率超值部分*15% = 项目投资额*项目投资起点至项目结算期的年限 *（实际内部收益率-目 标内部收益率）*15%；¨ 项目结算奖金发放的必要条件是项目完成竣工备案、且项目销售完成 95% 以上，分为两次进行：项目竣工备案完成一个月后，依据项目结算奖 金计算方式初步核定后发放奖金的 80%；业主入主一年后，扣除因项目 开发原

10、因导致的成本损失后（如赔偿、改建、设备更换等），重新核定项 目结算奖金，扣除已发放的结算奖金后发放。第十条 项目奖金的分配原则：¨ 承担项目开发的子公司经营领导班子，分配项目奖金的 30%；¨ 包括方案策划、前期设计、项目施工管理、成本管理、采购管理、财务 部在内的业务密切关联部门，总计项目奖金为 55%；如在项目开发中总部 部门深度参与，则也应参与项目奖金的分配，程序上要求在项目开发初 期由总裁组织相关人员与子公司讨论确定总部部门与子公司的奖金分配第 4 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0比例；¨ 子公司其他支持部门，包括

11、企管部门、行政部门、人力资源部门等在内， 总计项目奖金为 5%；¨ 上述分配比例为一般性比例，特别情况，由子公司总经理提出修改建议， 经由总部人力资源部审核后报总裁审批。第四章 其他第十一条 本办法适用于一般常规性的工作，不适用于由于个人行为给公司财产、 声誉造成严重损失或带来巨大利益的事件，如违规、诉讼、为公司创造巨额 收入等，此类重大事件由总裁单独立案处理，并就处理结果发布公告。第十二条 本办法，由公司总裁授权人力资源部解释。第十三条 各子公司可根据本公司实际情况制定项目奖励办法，报总部人力资源部 备案。第十四条 在不与本办法冲突、不发生重复奖罚的前提下，其他专项考核制度作为 补

12、充考核继续执行。第十五条 本办法自颁布之日起正式执行，不溯及颁布前的各项目。第 5 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0附件：项目考核要点项目节点考核要点考核内容考核要点计算方法得分质量管理30%1、现场管理 15%详见项目工作质量检查分项表2、项目实体质量检查 10%详见项目实体质量检查表3、验收合格率 5%一次验收合格 110 分，二次验收合格扣 90分，两次以上计 0 分4、特别奖励获得区级称号区文明、区观摩的加 5 分， 获得市级市文明、市观摩称号的加 10 分进度管理30%1、计划管理 10%详见计划管理检查表2、计划完成率 20%计划工期/实际

13、工期，最高不超过 120 分成本管理15%1、目标成本实现率 15%实际成本/目标成本，+%以内为满分，之 外每偏差 0.5%扣减 10 分，超过 5%记 0 分安全文明管理15%1、安全文明管理 15%详见安全文明管理检查表注：发生重大安全文明事故，或累积事故发生额超过 万，此项记 0 分内部管理10%1、团队建设 5%各专业岗位配置齐全，核心岗位的人员轮 换率不大于 2 次/年2、专业能力 3%优秀 110 分、良好 100 分、基本满足要求80 分、急需改进 0 分，评议时应征求总部、 销售、物业等相关部门/公司的意见3、内部协作沟通 2%第 6 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文

14、件编号AAA-04版本/修订A/0表 1：项目工作质量检查分项表项目分项内容主要检查内容检查的问题及评述得 分对总包 的管理30 分组织架构15 分项目经理到位良好，岗位设臵合理； 管理人员数量和资质满足合同要求。质保体系15 分施工组织设计和施工方案及时上报； 重要的工序和流程符合合同、规范、 施工组织设计； 质检体系有效运作，程序得到规范执 行； 公司对项目的支持，对分包单位的管 理到位。对监理 的管理40 分监理组织10 分监理管理架构合理，总监常驻现场； 监理人员数量和资质满足合同要求； 监理各项管理制度齐全； 办公设施、上墙资料满足合同和公司 要求；检测仪器和工具满足合同和现场的需要

15、。技术管理10 分监理规划、监理细则审核后及时上 报、批准；总包、甲方指定分包等合同文件齐 全； 施工图纸、设计变更清单现行有效； 相关的施工规范、标准和图集清单； ISO9001 质保体系正常运作。现场监督 管理20 分重点部位 100%检查，旁站记录； 现场问题及时发现与落实整改监理备 忘录、通知单；隐蔽工程验收及时； 进场材料设备等质保资料齐全； 进度、方案、签证等审核正确、及时。项目部 内部管 理30 分合同管理5 分建立合同台帐和合同款支付台帐，完 整及时；合同交底记录齐全； 合同重要条款得到严格执行； 对分包、材料供应商进行履约评估及时真实； 满足合规程序要求。第 7 页 共 11

16、 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0技术管理8 分公司制度合同文件齐全，上墙资料满 足要求； 工程管理指导书、质量通病防治、防 裂防渗漏方案及时编制上报； 项目信息管理办法执行情况； 建立签证台帐，签证及时合理；签证 符合操作流程；工序控制流程编制。甲供、甲 指乙供材 料管理5 分材料仓库满足公司要求； 材料进场验收及时，记录完整； 材料封样及时，手续完备、及时。现场监督 管理10 分明确界定重要工序，落实监理 100% 检查，进行 10%抽查； 对施工、监理单位定期进行评估； 参加监理主持的各种会议，并及时协 调解决。质量通病 防治2 分根据实际情况列明。评分办法：

17、以分项内容为单位，主要检查内容中每一小点作为扣分点，每存在一个问 题的扣 2 分,情况严重的加倍扣分,该分项扣完为止。表 2：项目实体质量检查分项表项目分项工程主要检查内容检查情况得分实 体 质 量基础施工20桩基工程测量定位，进场验收，预制桩堆放， 焊接，桩顶标高，桩身偏位。土方及支护桩头保护，土方开挖和回填,地基处 理。基础工程桩头处理，地梁、承台施工，基坑排 水。主体施工20钢筋、模板模板配备套数，模板支设，模板拆除， 钢筋焊接与绑扎，预留插筋。混凝土工程混凝土运输、浇筑、养护，砼观感、 缺陷。砌筑工程砌块质量，砌筑砂浆，灰缝饱满度， 墙体平整度及垂直度，穿墙螺杆设臵。防裂 防渗漏30门

18、窗安装洞口尺寸，窗框固定，发泡剂施工， 抽硅胶槽及硅胶打注，窗台泛水节点， 成品保护，淋水试验。第 8 页 共 11 页房地产开发项目考核管理文件编号AAA-04版本/修订A/0屋面、露台 施工基层处理，卷材铺贴，保温层，细石 砼面层，水落口，分仓缝，盛水试验。厨卫、阳台卫生间管道封堵，给水管打压试验， 成品保护，蓄水试验。内外粉刷孔洞封堵，钢丝网片铺贴，界面剂， 分层施工，观感质量。室外工程15道路工程基层处理，标高控制，面层厚度，分 仓缝、养护，管井处理、成品保护。绿化工程按图施工树型、大小等、整体效果有 无枯萎，土方质量，苗木种植，养护 措施，成品保护。泳池、景观、 河道、入口原材料质量

19、，观感质量，细部质量。装修工程5精装修、示 范单位会所、公用部位、全装修、示范单位、 工序样板间等材料、工艺、观感质量， 上人屋面观感，毛坯房观感。成品保护5 分成品保护措施得力，预计不会出现大面积的半 成品、成品损坏和污染；进场及已安 装的材料、设备保护，工序保护。重复犯错5 分重复犯错前期问题得到整改预防得力。评分办法：以分项内容为单位，主要检查内容中每一小点作为扣分点，存在质 量问题的扣 1 分,情况严重的加倍扣分，有重大影响的该分项的得 分为 0。合计得分表 3：计划管理检查表进度 控制30%计划管理15 分总进度计划及其调整计划得到公司批准； 每月 日前上报月进度计划；月施工进度计划与报计划财务部的月工作计 划表计划评