房产测量中面积测算问题分析及解决对策

1、房产测量中面积测算问题分析及解决对策摘 要：住房问题一直是影响民生工程的重要因素之一，随着近几年房地产业的不断成熟与发展，房屋的价格也是居高不降。在房产开发中，房产测量是其中重要的一个环节，通过房产测量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，能够为将来的房地产开发利用、产籍管理、房产产权交易、征收税费等方面提供数据和资料。文章主要简要介绍了房地产测绘的概念和内容，从而提出了房产面积测量的方法，从而进一步针对房产面积测绘中相关问题及对策进行了探讨，以供测量人员参考。关键词：房地产；面积测绘；问题；措施前言：随着市场经济制度建设和城市建设步伐的不断加快，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也

2、时常发生，为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量核实，在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握。本文结合笔者从事房地产测量工作经验和总结，主要就房产测量过程中存在的主要问题及解决策略进行论述。一、房地产测绘概述房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人或相关人提供所需的图件、数据资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划

3、，城市建设（如基础设施地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。二、房地产测量的内容房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积、哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。三、房产面积测量的主要方法3.1

4、图上量测法（1）求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。 使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直；对于较大面积，可将图纸分块计算。（2）方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积(图1)。（3）三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。图1 方格网法测量面积图3.2 数字测算方法数字测算方法，是采用数字测绘技术先

5、测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。3.2.1 测绘数字房产平面图（1）测设图跟导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。（2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标(图2)，将采集的数据输入计算机后，编绘出底层平面图。（3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。（4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输入计算机，编绘出分户

6、平面图(图3)。图2 全站仪测设房屋底层角点坐标图3 计算机测绘分户平面图3.2.2 计算房产面积多边形面积计算： （1）房产面积具体计算步骤如下。（1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式（1），即可计算出每层建筑面积。（2）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。（3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1），即得出分户套内建筑面积。（4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。（5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。 将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则

7、无粗差。（6）计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。 再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。四、房产面积测量中相关问题及解决对策4.1 房地产测绘问题分析房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有部位的认定和分摊， 可能出现的问题较多。测绘结果一旦出具，将直接进入市场交易，许多问题往往是既成事实后才发现，这样将使房地产测绘单位处于非常不利的境地。房地产测绘问题主要包括以下几个方面：（1）测算成果的精度及唯一性问题。这包含两个方面的原因，一是测量误差是不可避免的，二是测量对象的特征点往往不

8、明确。（2）对共有部位及如何分摊的认定有时存在明显的人为因素。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等。（3）测绘成果的描述和表示不是很直观。测绘成果的描述和表示偏于专业化，有不少用户老百姓不一定能全看懂，等老百姓发现有问题，购房已成事实，不能做到 “防患于未然”。4.2 解决房地产测绘问题的措施结合城市的先进经验及自身的实践，并从社会及市场角度方面出发，下面对如何解决房屋面积测绘的问题提出几点看法。（1）测算成果的精度及唯一性问题房屋面积测绘首先要计算的是套内建筑面积与共有部位面积，其实质都是房屋轴线的围合面积，套内或者共有部位的面积精度，取决于轴线长

9、度或者围合边长的测量精度。目前，全国在房屋面积测绘实施上有两种做法，一是现场直接测量边长、进行计算；二是现场核实建筑施工平面图(简称施工图)，确认建成房屋与施工图一致后，从施工图上取值计算。第一种做法精度较低并且无法做到测绘成果的唯一性，因为房屋建成后，轴线隐含在墙内，成了一条看不见，摸不到的理论上轴线。实地测量受到墙体的厚度、厚度均匀度、装饰板块的影响，而且这种影响是非系统性的，它大大抵消了高精度测绘仪器的优势。由于测量特征点的标志不明确，其对测量边长的影响大致在0.2cm0.5cm，造成现场测绘同一套房屋，每次结果都不一样。对于新建房屋来说，第二种方法精度高、问题少。因为房屋在施工放线时，

10、地势平坦，通视条件好，干扰因素少，放线精度完全可以保证。所以，采用施工图轴线长度计算房屋面积高于现场测量的精度。这要求在施工验线时，必须要有房管部门和具备房产测绘资质的机构到场参加。采用第二种做法，因为数据来自设计图纸，它保证了结果的唯一性。另外，从图纸取值计算出的面积，易于社会接受，结果是透明的，凡具备一定数学知识的人，可以验算。从根本上消除部分购房人对成果真实性的怀疑。因为规范中没有规定不可以从设计图纸取值测绘房屋面积，所以实践中这种做法在逐步增多。当然，对于已建成的房屋，其面积测绘只能采取第一种做法。这要求首先要用足够的精度来进行长度的测量，其次是结合设计图纸和现场情况正确、合理地估计墙

11、体厚度。（2）共有部位及分摊对共有部位及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有?其位置在哪及面积多少? 是否应该进行分摊? 向哪些套内分摊? 分摊依据是否充分等因素，另外，是根据设计意图来认定?还是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊?在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在?如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改? 如果承认其存在，按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊

12、，但若干年后施工安装仍不到位，如何处理?如果是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果施工不到位，责任不在测绘而在施工。所以，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。顺便指出，规范或各地方的“实施细则”对共有面积和应分摊面积也要有明确的定义，并随着事物的发展及时进行补充和修订，使房产管理和测绘部门有章可循。（3）测绘成果的描述和表示房屋面积测绘部门应向委托人出具测绘结果，采有何种形式，规范没有规定，但一般说来要使大多数人都能明了。目前基本上是采用CAD出图加数据说明，从一些地方

13、的实践来看，其效果不是很好，购房人对测绘部门的出图与数据说明半信半疑，异议很多，难作解释，有时还被告上过法庭。有的地方是将施工图复印缩小后附在测绘结果中，将各套房屋勾红，共有部位盖“共有” 红印，图上尺寸可见，很直观，业主的异议明显下降，即使有异议我们在施工图上作解释，从而让业主达到基本满意的效果。五、结语综上所述，房地产测绘是一项技术性和政策性都很强的工作。如何确定建筑套内面积、公摊面积如何公摊，是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围之内，则可取两个结果的中