房地产经营管理计算题

1、1、某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为4,建筑密度为50%,楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/m2,专业人员费用为建筑成本预算的8%,行政性收费等其他费用为450万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和6.5，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为14，按季度

2、计息，融资费用为贷款利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？解:1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：5000X4=20000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（20000-4000X50%X4）/10=1200（平方米）（3）项目总销售收入：20000X2000=24000（万元）（4）销售税费：20000£5%=1560（万元）（5）项目总开发价值：240000-1560=22440（万元）2项目总开发成本1）土地成本：4000万元（2）建造成本：20000M500=7000（万元）（3）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监

3、理工程师等费用）：7000>8%=560（万元）（4）其他费用：450万元（5）管理费：（4000+7000+560+450）>.5%=420.35（万元）（6）财务费用土地费用利息：40004（1+14%/4）3M-1=2044.27（万元）建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：（7000+560+450+420.35）汉（1+14%/4）（2/2）M-1=1243.48（万元）融资费用：（2044.27+1243.48）X10%=328.78（万元）财务费用总计；2044.27+1243.48+328.78=3616.53（万元）（7）市场推广及销售代理费用：2400

4、0X（0.5%+3.0%）=840（万元）（8）项目开发成本总计：4000+7000+560+450+420.35+3616.53+840=16886.7（万元）3、开发商利润：22440-16886.7=5553.3（万元）4、开发商成本利润率：（5553.3/16886.7）X100%=32.9%2、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为2200万元。第1年投资1200万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金300万元。每年资金缺口由银行借款解决，

5、贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。(2)第3年起租金收入为每年2000万元，经营税费与经营成本分别按租金收入的7%口30%算。经营期内，每5年调涨租金一次，每次比上一周期租金上涨30%经营税费与经营成本计算比例不变。(3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的目标收益率为15%,计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)解：(1)借款需要量的计算单位：万元1行一年伤12合计建设投资120010002200资本金500300800银

6、行借款7007001400借款还本付息表单位：万元年份内容'、12345合计年初借款累计07351543.51029514.5当年借款7007001400当年应计利息35108.5143.5当年还本514.5514.5514.5当年利息支付154.35102.951.45年末借款累计7351543.51029514.50当年利息=（年初借款累计-当年借款/2）*年利率第一年利息=（0+700/2）*10%=35（万元）第二年利息=（735+700/2）*10%=108.5（万元）各年还本=1543.5/3=514.5（万元）资本金现金流量表（税前）单位：万元内容123456781213

7、1718221、现金流入租金收入20020020020026033843940000002、现金流出资本金500300经营成本6006006006007801011318.24经营税金140140140140182236.6307.58本金偿还514.514.514.555利息支付154.102.51.435953、净现金流-500-300591.591.591.1261632122768.2量151515089.42NPV(15%)=6382.33(万元)3、某房地产开发项目的占地面积为8000m,土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m1,其中服务式公寓35000m1,商务、办公、餐

8、饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的服务式公寓与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%租金为3000元/m2?年，运营成本为租金收入的20%服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初

9、，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。解：自有资金投入总额=35000>5%=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250=5500万元；第

10、三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000X90%X5000N1-20%)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。(1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000X(1+10%)2+5000X(1+10)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000N1+10%)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。(2)制作全部投资现

11、金流量表0123456700040+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100当ii=15%时,NPV1=(-9000)+(-13250)*0.8698+(-5000)*0.7561+12600*0.6575+21650*0.5718+1080*6.6166*0.5718+1100*0.0037=448.73当i2=16%时，NPV2=-398.6448用插值法求的IRR=15.53%(3)制作自有资金现金流量表0123456700040+1260021650108010801

12、0801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100按25%报酬率计算NPV=(-9000)+(-3250)*0.8000+16150*0.4096+1080*3.9984*0.4096+1100*0.0004=-3865.764、某购物中心开发项目规划建设用地面积为15000m2，总建筑面积为25000小。预计项目开发建设周期为2年，总投资为19500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资12500万元，其中资本金为6000万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资7000万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为10，按年复

13、利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的80，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为90，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的10倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的资本金目标

14、收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元?m2？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少?解：（1）设年最低基础租金为X万元m2第一年初：投资12500万元，其中自有资金为6000万元，贷款6500万元净现金流量=-6000万元第二年初：投资7000万元，全部为银行贷款净现金流量=0第三年初：归还甲银行贷款=6500*1.2100+7000*1.1000=15565万元向乙银行贷款15565万元净现金流量=0第三、四年末：还息：15565*7%=1089.55万元运营成本：2.5*80%*90%*X+10000*10%*35%=(

15、1.8*X+1000)*35%万经营收入：2.5*80%*90%*X+10000*10%=1.8*X+1000万元净现金流量=(1.8*X+1000)*65%-1089.55万元第五年末：还本付息：15565+1089.55=16654.55万元营运成本=(1.8*X+1000)>5%万元经营收入=(1.8*X+1000)万元转售收入=(1.8*X+1000)*65%*10万元净现金流量=(1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55万元求基础租金：-6000+(1.8*X+1000)*65%-1089.55*(0.5787+0.4823)+(

16、1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55*0.4019=0解得X=1603.76万元(2)计算各年净现金流量1 )第1年年初投资=12500万元2 )第2年年初投资=7000万元3 )第3年、4年年末：经营收入=1.8*1603.76+1000=3886.768万元经营成本=1.8*1603.76+1000>35%=1360.3688万元净现金流量=3886.768-1360.3688=2526.3992万元4 )第5年年末：经营收入=1.8*1603.76+1000=3886.7681万元经营成本=1.8*1603.76+1000>35%=1360.3688万元转售收入=1.8*1603.76+1000>65%*10=25263.99265万元净现金流量=3886.7681+25263.99265-1360.3688=2779