住宅工程质量通病防治及处理措施技术交底

1、住宅工程质量通病防治及处理措施技术交底质量通病是建筑工程中经常发生的普遍存在的一些工程质量问题，由于面广 量大，对工程质量危害较大。质量通病的种类很多，涉及到各个分部、分项，例 如最常见的通病都是和渗漏、裂缝有关，质量通病的存在不仅影响了住户的使用， 给用户生活带来了不便及烦恼，也影响了建筑业的形象。因此及时发现、治理质 量通病，提高工程质量水平，成了当前建筑行业的当务之急，本公司特对本工程 进行质量通病防治及处理进行技术交底。（一）住宅工程中常见的质量通病种类砌体及硅结构工程：砌体裂缝、底层砌体返潮、碎现浇板裂缝、碎构件的轴线、 标高等几何尺寸偏差。地下防水工程：防水碎结构裂缝、渗漏水，柔性

2、防水层空鼓、裂缝、渗漏，地 下室基坑回填土深陷，地面开裂。楼地面工程：楼地面面层起砂、空鼓、裂缝，楼梯踏步阳角脱落，卫生间、厨 房地面渗漏。屋面防水工程：屋面防水层渗漏，屋面面层接缝密封材料硬化、开裂、渗漏。装饰装修工程：顶棚抹灰空鼓、裂缝、脱落，内粉刷空鼓、裂缝，外粉刷空鼓、 裂缝、渗水、脱落，装饰面层泛碱，门窗变形、渗漏等。安全防护工程：防护栏杆、扶手不符合规范要求，不按规定使用安全玻璃，无 障碍设施不规范。建筑节能工程：外墙、外保温系统开裂，保温效果差，外墙外保温面层粘结强 度低、空鼓和脱落，外窗隔热性能达不到要求，给水系统节能设施不完善。给水排水工程：给水管、器材渗漏及爆裂，消防设施设

3、置不合理，雨、污水系 统设置隐患，水泵、水池等进出水管布置不合理。电气工程：防雷及接地、电气保护接地及等电位联结不到位， 配电保护装置缺 漏，无安全保证，电气主干线敷设不合理，电气导管敷设不规范，电气线路连接 不可靠，电气节能、消防及安全设施不完整。（二）质量通病的防治措施墙体裂缝防治的技术措施：A:砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用轧石砂和混合粉、贝壳砂。B:蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气碎砌块的出釜停放期不得少于28天，上墙含水率宜为5%-8%水泥多孔砖龄期不应小于28天,并不得在饱和水状下施工。C:填充墙接近梁底、板底时应留有一定的空隙，加气碎砌块墙应留20-30mm梁底用防腐木携塞住，打发泡剂

4、后两侧缝采用柔性材料填嵌密实， 铺贴增强网片 抹灰。碎砌块、粉煤灰多孔砖梁底应留 150mmz上的缝，7天后采用斜砌挤紧 （60°角），双侧缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。D:窗台应设置内高外低的L形钢筋碎窗台板，厚度不得小于60mm纵筋不宜小 于38、分布筋6200两端伸入墙体各600mmE通长设置。E:每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施，砌体应 按设计要求与碎柱、墙可靠连接，并优先采用拉结筋连接，末端应有90。弯钩，砌块砌体应在表面开设凹槽，植入钢筋后用粘结材料填实至凹槽的上口平，拉结筋宜采用预埋、植筋时应进行拉拔试验。F:门、窗、配电箱、消火栓等洞口边形

5、成独立砖柱，宽度小于等于240mm碎柱或剪力墙边门垛小于240mm窗间墙小于360mm寸，砖柱改用钢筋碎构造柱， 当门、窗洞上口至梁底距离小于 200mm寸，门窗过梁应与结构梁整浇。G:砌体墙开凿应在砂浆强度达到设计要求后采用机械切割，开槽深度不宜超过 墙厚的1/3,导管敷设后，应采用细石碎或干硬性砂浆填封密实牢固并增加网格 布道。碎现浇板裂缝防治措施：A:碎应采用减水率高，分散性能好，对碎收缩影响较小的外加剂，其减水率不 应低于12%掺用矿物掺合料的质量应符合相关标准规定， 掺量应根据试验确定。B:模板和支撑应有足够的强度、刚度和稳定性要求，拆模时碎强度应满足规范 要求。C:现浇板浇筑时，在

6、碎初凝前应进行2次振捣，在碎终凝前进行两次压抹平正。D:施工缝应与板底垂直留置，缝处已浇碎的抗压强度达到1.2Mpa时，方可继续 浇碎，接缝处表面应凿毛，清除杂物和松动石子，并冲洗干净，再涂刷一道水泥浆后继续浇碎。E:应在碎浇完后12小时以内对碎加以覆盖和保湿养护， 根据气候条件对碎处于 湿润状态，养护时间不少于7天，并用塑料布覆盖养护，并保持塑料布内有凝结 水，平均温度低于5° C时，不应淋水。F:现浇板养护期间，当碎强度小于1.2Mpa时，不应进行后续施工，当碎强度小 于1.0Mpa时，不应在现浇板上吊运、堆重物，吊运、堆放重物时应采取减轻对 现浇板冲击的措施。G:梁、板、柱、墙

7、的钢筋保护层宜优先选用塑料垫卡支垫钢筋，梁、柱垫块应 垫于主筋箍筋交接处，厚度为纵筋保护层厚度减去箍筋直径， 板底筋保护层垫块 应设置在纵横交接之处，间距不应大于 600mm板面筋的马镂支架直径不应小于 10,间距主筋为 8时不大于650mm大于8时不大于800mmH:应严格控制构件的轴线、标高、几何尺寸偏差，应对模板的标高和平正度进行复核，浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识， 每2米设置一处。墙柱根据施工 专项方案采取下密上疏的原则布置 12的对拉螺栓或48的钢管加固稳定后方 可进行下一道工序，装饰前应在柱、墙上抄出水平控制线。屋面防水工程防治措施A:屋面工程施工前必须编制详细的施工方案，经监

8、理审查确认方可施工。施工 顺序应先细部后大面积的原则施工。B:卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定， 收头处应用防腐木条加金属条固定， 并用密封材料上下口封严，在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面的管道、 井道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，高度应不小于300mm并应增加一道防水材料附加层。再后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将 上口压紧后用密封材料封口。C:刚性细石碎防水屋面施工除应符合相关规范外，碎不应低于C20,厚度不应小于40mm内配620吸向钢筋网片，且位于保护层的中上部，并应分2次压 实收光，分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘连，缝隙内嵌填防水油膏， 缝底应

9、填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mmg的卷材保护层，分格缝不应 大于20 nf/块。D:卷材大面积施工前，应先做好节点密封处理，附加层和屋面排水较集中部位的细部构造处理，卷材施工应以屋面最低标高处向上施工， 铺贴天沟、檐沟卷材 时宜顺天沟、檐沟方向铺贴，从落水口处向分水线方向铺贴，尽量减少搭接，上 下层不应相互垂直铺贴，相邻两幅卷材的接头相互错开300mmz上。E:不应在雨天、雪天、大雾、大风天气和环境平均温度低于5° C时施工。楼地面工程面层起砂、空鼓、裂缝防治措施A:砂选用中粗砂，含泥量0 2%细石粒径不大于15mm且不大于面层厚度的2/3 , 石子含泥量应0 1%细石碎强

10、度等级不应小于 C20,厚度不小于30mm砂浆面层 应采用1:2水泥砂浆，厚度宜为20mmB:建筑面层碎或铺设水泥砂浆前，基层应清理干净并湿润、无积水，应涂刷水 泥浆一道，细石碎应采用棍子碾压，保证面层强度和密度，掌握和控制压光时间， 压光次数不少于2遍，分遍压实，面层宜按开间设置分格缝，面层施工12小时后应覆盖养护，连续养护时间不应少于 7天，温度低于5° C时应采取防冻施工 措施。C：楼梯踏步采用水泥砂浆面层时，应在阳角处设置金属条护角，未设置电梯的 住宅，其楼梯踏步面宜铺设成品石材，抹面前基层清理干净并充分洒水湿润， 抹 砂浆前应先刷一道水泥浆或界面剂， 做到随到随抹，阳角处的

11、金属条应在抹底糙 后埋设，面层完成后应养护7-14天，养护期间禁止行人上下，并做好成品保护。 D:卫生间、厨房的楼地面应设置防水层，防水层的泛水高度不得小于300mm卫生间周边除门洞外应设置180mmlO勺碎翻边，与楼板一同浇筑，预埋的金属止 水套管高度应高出装饰面层至少 20mm卫生间内侧楼地面标高应比外侧低 20mm 以上，现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细 石碎分两次浇筑，间隔时间为24小时，地面排水坡度宜为2%地漏周边要比地 面低5mm防水层及面层施工完毕后应分别进行 24小时蓄水试验，蓄水高度宜 为20-30mm卫生间墙面粉刷应采用防水砂浆分 2次刮糙。

12、装饰装修工程空鼓、裂缝、脱落、渗水等防治措施A:顶棚对平正度较好的宜采用直接批腻子的做法，批腻子前应先清理干净板底 污物，并先批一道聚合物腻子，再批聚合物白水泥腻子，每遍的厚度不应大于0.5mm总厚度不宜大于2mm板底如需抹灰应采用1:3聚合物水泥砂浆，面层 宜采用掺有抗裂纤维的1:1:6混合砂浆。B:内粉刷在烟道和加气砌块、蒸压粉煤灰砌块、轻质隔墙板等轻质墙体的基层应满铺钢丝网或耐碱网格布，不同材料交接处应铺设钢丝网或网格布， 与各基体 搭接宽度不应小于150mm抹灰砂浆中宜掺入抗裂纤维，碎基层及轻质墙体基层 表面应涂刷专用界面剂或采用聚合物砂浆等措施处理，抹灰前基层应浇水湿润， 抹灰多遍成

13、活，每层不大于8mmC:外墙基层同内墙要求处理，外粉刷应采用防水水泥砂浆，面层应掺入抗裂纤 维并应设置分格缝，外窗台、腰线、外挑板等部位应粉出不小于5%勺排水坡度，且靠墙根部处应粉成圆角，滴水线宽度宜为20mm厚度不小于12mm且应粉成鹰 嘴式，饰面采用面砖铺贴，应选用带有燕尾槽的饰面砖，并用专用胶粘剂或粘结 砂浆满铺粘贴，并及时清理缝隙。饰面砖嵌缝材料宜选用专用嵌缝剂， 嵌缝时采 用抽缝条反复抽压密实、光滑。D:装饰面泛碱：拌制砌筑砂浆应采用可溶性含量少、 砂子和含碱量低于0.6kg/m3 的低碱水泥，拌合砂浆掺一定数量的减水剂，粉刷用的砂应抽样复试并应符合设 计要求。E:门窗应明确抗风压、

14、气密性和水密性等级三性指标，门窗框应与碎预埋块连 接可靠牢固，间距不大于500mm窗台面外窗台应低于内窗台面，不得小于20mm 窗台面坡度不应小于 5%外门窗框与墙体间缝隙应采用发泡剂填充，外侧应留 5mn®,采用防水耐腐密封胶封缝，拼樟连接处应采用密封胶密封。安全防护工程防治措施A:防护栏杆、扶手应选用坚固耐久的材料，埋设件应牢固，高度应符合强制性 规范要求。窗台低于0.9m时应采取防护措施，其高度应从可踏部位面起计算， 沿飘窗窗框设置的防护栏杆高度从飘窗台面起算。B:应使用安全玻璃的部位，面积大于1.5褶的窗玻璃距可踏面高度0.9m以下的 窗玻璃，或玻璃底边离最终装饰面小于 0.

15、5m的落地窗。7层及以上的外开窗、 雨棚、楼梯、阳台、平台、走廊的栏杆与内天井栏杆，应使用夹层玻璃或钢化夹 层玻璃，最高点离楼地面高度大于 3m的应使用夹层玻璃，最低点离一侧楼地面高度大于等于3m且小于5m范围内的承受水平荷载的栏板应使用钢化夹层玻璃, 一般窗玻璃兼作防护时应使用夹层玻璃。C:无障碍设施入口设台阶时应设轮椅坡道和扶手，坡度不应超过 1:12,坡面应 平正而不光滑，入口平台宽度不应小于2m,供轮椅通行的走道和通道净宽不应小于1.2m,供轮椅通行的门净宽不应小于0.8m,门内外侧地面高差不应大于15mm并应做斜坡。建筑节能工程防治措施A:外墙外保温系统应明确各构造层的做法，并应参照

16、节点详图要求施工，保温 施工不应在雨天、雪天、6级风及以上天气和环境平均温度低于 5° C时进行， 凸出外墙面的各类管线及设备、预埋件、预埋套管及外架连墙杆等部位的保温和 防水应逐层进行处理，不得在饰面完成的外保温墙面上开孔或钉钉。外保温抗裂保护层采用抗裂网时应在保温层表面先批刮一遍聚合物砂浆，再铺贴抗裂网，抗裂网应居于抗裂保护层中部。B:抗裂砂浆和保温浆料应符合设计要求，保温浆料应分层施工，保温板与基层 宜采用满粘法施工，基层与保温层、与薄抹层及与饰面层之间的粘结强度应进行 拉拔试验，试验结果必须符合设计要求，当饰面层选用饰面砖时抗裂保护层中应 设置热镀锌钢丝网，并用锚栓锚固，锚栓

17、间距不应大于500mmC:门窗玻璃应采用中空玻璃，外窗框应采用断热型材。给水排水工程防治措施A:给水管材与配件应采用同一厂家的产品，选用PP-R管配件应具有热温测试报 告。B:屋面排水管不应安装雨水盛水斗，不得采用铸铁通气帽代替雨水斗，雨水管 应采用加长管卡固定，塑料排水管应设置伸缩节，当立管穿越楼层外为固定支撑 且排水模与管在楼板下接入时，伸缩节应设置于水流汇合管件之下，高层住宅中 大于等于DN100的塑料管道在穿越楼层或防火区域处应设置阻火圈，排水通气管不得与风管或烟道连接，通气管高出非上人屋面顶面不应小于300mm通气管出口周边4m内有门窗时，高出门窗上口 600mm£引向无门

18、窗侧，通气管高出上人 屋面顶面不应小于2m,通气管不应设在建筑物排出部分檐口、阳台、雨棚等下面。电气工程防治措施A:屋面所有金属物体应与屋面防雷装置相连，30m及以上外墙上的栏杆、门窗 等较大的金属物与防雷装置连接，每个电源进线应作各自的总等电位联结， 各进 线系统的PE线或PE贱应与总等电位箱进行可靠联结，建筑物等电位联结干线 应从与接地装置有不少于两处直接连接的接地干线或总等电位箱引出。B:接地装置焊接应采用搭接焊，搭焊长度应符合设计要求，等电位联结排与等 电位联结线应采用专用接地螺栓连接， 箱体应有标识，分户箱内应配置有过电流 保护的照明供电回路，各插座的电源插座应单独配置回路， 不宜在同一回路，距 楼地面低于1.8m时应选用安全型插座，电气产品应具有合格证、生产许可证和 安全认证制度，应有许可证编号和安全认证标志。C:敷设在碎现浇板内的导管最大外径不应超过板厚的 1/3 ,对大于40mmi勺管径， 在板中敷设时应采取加强措施，导管应敷在上下层钢筋之间，成排敷设的管距不 小于50mm墙体内暗敷导管时不得在承重墙上开长度大于 300mm勺水平槽。D:电气线路连接应可靠牢固，不应有损伤的线芯和断股，每个设备、器具的端 子接线不得多于2根电线，电线端