居住权不宜写入物权法(一)

1、居住权不宜写入物权法 一 摘要居住权起源于罗马法，后为欧陆各国民法典所承袭。全国人大法 工委物权法征求意见稿首次以立法草案的形式提出了居住权，从 而引起了学界的热烈探讨，此后的物权法草案中不但继续保存了居住 权这项制度，其条文更有所增加，足见立法者对这一新制度的青睐。 本文对居住权写入物权法持有异议，认为居住权难以在我国现有的物 权法制度框架内发挥其应有的作用。 关键词居住权，用益权，人役权，二元体制目前，我国对“居住权 这个词使用比拟混乱： 有的从人权的意义上使用 居住权，认为居住权是人权的一项权能，与生存权、平安权共同构成 社会主义人权；有的从社会保障制度方面认识居住权，例如许多国家 实行

2、住房的最低保障政策，实行公共住房的低租金制度，以保障低收 入人群的根本居住权，可见居住权是一项社会保障和福利制度；有的 从取消户籍制度的差异待遇，保护农民在城镇中的居住权角度，把居 住权视为与迁徙权等同的概念；有的把居住权混淆于承租权；有的把 居住权理解为国际移民法上的居留权。 1物权法上的居住权在我国还是 一个相当陌生的概念，笔者最早是在人大法工委的物权法征求意见稿 的用益物权编中第一次看到这个概念，此后物权法草案中继续保存这 一制度，且所涉及的条文亦有所增加，足见立法者对这一新制度的青 睐。居住权最初起源于罗马法的人役权。所谓人役权是与地役权相对应的 概念，是指为特定人的利益而使用他人之物

3、的权利。罗马法中的人役 权包括：用益权、使用权、居住权和奴畜使用权。在罗马法上居住权 是指非所有人居住他人房屋的权利。设立该制度的初衷在于，随着 “无 夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏 或丧失劳动能力的人的生活就成了问题，因此，丈夫和家主就把一部 分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所 靠，老有所养。 2 一般认为，传统的居住权具有以下几个特点：第一，居住权的客体具 有特殊性。居住权是设立在他人的房屋上的权利，但对房屋的理解不 应当局限于土地上的房屋等建筑物，任何能够用于居住的场所，包括 可供居住的船舶或结构物等等都可以作为居住权的客体。第二，

4、居住 权的主体具有特殊性。居住权是为了特定的自然人的生活用房需要而 设，享有居住权的主体只能是自然人而不能是法人或其他组织。而且 居住权一般是基于婚姻、家庭关系而产生，是源于赡养、抚养和扶养 的需要，往往涉及到家庭成员的利益，因而居住权的主体还具有一定 的身份性。第三，居住权的内容具有特殊性。居住权仅限于对他人房 屋的占有和使用，而不包括对房屋的收益和处分，不能任意扩大居住 权的内容。第四，居住权具有无偿性。居住权不同于租赁权，租赁权 是有偿的， 而居住权是无偿的， 主要表达一种扶助救济的性质。 第五， 居住权一般具有长期性。取得居住权，一般就取得终身居住的权利， 房屋所有人不得以任何理由收回

5、房屋，这也与租赁权不同，租赁权通 常具有较短期限，租赁期满，房屋所有人有权收回房屋。第六，居住 权具有不可转让性，由于居住权与自然人的人身的密切关系，自罗马 法以来居住权就具有不可转让性，有居住权的人不得再让与给其他人 居住。欧陆各国的民法典，大都规定了居住权。如?法国民法典?就完全移 植了罗马法的人役权和地役权的二元结构，在第二卷 “财产以及所有权 的各种变更 中设专编规定了用益权、使用权和居住权； ?意大利民法 典?也继承了?法国民法典?的做法，在所有权编中依次规定了用益 权、使用权和居住权；?德国民法典?把人役权分为用益权和限制的人 役权，其中限制的人役权中规定 “排除所有人而将建筑物或

6、建筑物的一 局部作为住房使用的权利，也可以设定为限制人役权 ，此即居住权。 在我国现有的立法例中，只有人大物权法的草案和徐国栋的绿色民法 典有关于居住权的规定。由于绿色民法典过于理想化，完全不符合中 国的国情，这里就不用多谈了，以下仅就人大法工委的物权法草案中 关于居住权的规定发表一下个人的观点。草案的用益物权编， 在最后用了 11 个条文对居住权的权利义务关系做 出了规定。许多学者认为，在物权法中写入居住权具有积极意义，其 理由概括如下：一是物权法的开展趋势是由物的归属到物的利用，居 住权作为一种用益物权正好适应了这个趋势的开展；二是从经济学意 义上讲，居住权也有利于对房屋利用的最大化，居住

7、权的设计符合经 济上的效用性。土地资源稀缺和房屋的本钱昂贵，不可能使每个人都 拥有自己享有所有权的住房，居住权可以其物权特有的方式，为非所 有人提供通过法律行为稳定的使用他人房屋的可能性，同时所有人还 可以保存自己对房屋的处分权；三是居住权人往往都是没有住房在社 会上处于弱势的人，保护他们的居住权，有利于弘扬互帮互助、互相 救济的道德风气。四是，住房是人安身立命的所在，现在我国调整住 房法律关系的方式，主要是通过所有权、租赁和借用的方法，非所有 人对房屋的利用没有物权法的效力，通过居住权可以充分给予住权人 住房保障。从外表上看，这些观点都具有一定的道理。但是，深入地 分析一下我国的国情及我国物

8、权法的现状，笔者认为居住权无法在我 国的物权法制度框架内发挥其应有的作用。理由如下：第一，居住权与传统的用益物权相比，具有其特殊性，它的功能横跨 了物权法、婚姻家庭法和社会保障法，甚至说在婚姻家庭法和社会保 障法中的表达比物权法中更为明显。居住权的功能和目的在于解决住 房问题、养老问题等社会福利问题，因为居住权多发生在家庭成员之 间，而我国的婚姻法、妇女权益保障法、人民法院关于离婚案件的司 法解释等，都对保护弱势的一方的居住权作了规定。不容否认，婚姻 法和社会保障法中的 居住权与物权法中的居住权是完全不同的概念, 但是他们所要到达的目的却是相同的。虽然在婚姻法和社会保障法中 的这些规定不很完善

9、，比方，根据婚姻法相关的司法解释，离婚后一 方对另一方婚前承租的公房物权承租但要求暂住的，一般暂住期限不 超过两年。这就是保护离婚后女方的规定，虽然是暂时性的，可能对 弱势一方的保护不力，但是我们完全可以通过完善婚姻法等司法解释 来加以校正。既然婚姻法和社会保障法能够解决的问题，就没有必要 占据物权法的空间去加以规定。第二，居住权一般存在于地役权和人役权共存的二元体制中，人役权 包含用益权、使用权和居住权，它们之间是一种前者包含后者，层层 递进的关系。抛开用益权而单独设立居住权是不可取的，如果没有完 善的用益权的规定，仅仅规定几条居住权的条文，一旦出现纠纷或法 律漏洞，没有用益权作为上位的制度作为弥补， 是不具有可操作性的。 德国法等欧洲大陆法系国家法典对居住权大多作了规定，但是同属大 陆法系的日本、台湾等东亚各国均未规定，惟东西方习惯不同，人役 权为东亚各国所无。 3须知物权法具有固有法的性质， 中国的法律历来 没有地役权和人役权二元结构的传统，