房地产估价-收益法

1、制作：制作：陶钦贵2 23 31 14 45 5收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产净收益的求取及收益价格的估算。导读 是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。 采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。房地产价格=【1 1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房

2、地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。利率利率房地产的净收益房地产的净收益【2 2】 收益法的适用范围 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。 收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。 如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。 （potential gross income,PGI），是假定房地是假定房地产在充分利用、无空置（即产在充分利

3、用、无空置（即100%100%出租）情况下的收入。出租）情况下的收入。（effective gross income,EGIeffective gross income,EGI），），是由潜在是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。【1 1】 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：（net operating income,NOI

4、），），通常简称通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。营业必须的费用。（pre-tax cash flow,PTCF），），是从净收是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。，是在房地产持有期末转售房地产可以是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。获得的净收益。【1 1】房地产收益的类型 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：【2 2】净收益与客观总收益净收益：仅由房地产这一

5、生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。【1 1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入经营费用 总收益总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。

6、第3节 房地产价格构成例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。【2 2】利用利润法估算房地产净收益的方法利润法： 在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。纯利润的求取基本公式为： 利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息1) 1) 注意区分有形收益和无形收益注意区分有形收益和无形收益2) 2) 注意客观收益和实际收益的取舍注意客观收益和

7、实际收益的取舍3 3）注意数据分析和无关费用的扣除）注意数据分析和无关费用的扣除4 4）注意收益期限的科学合理确定）注意收益期限的科学合理确定 即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。 报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。无风险报酬率又称安全利率法。 风险报酬率风

8、险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系收益率与投资风险的关系无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报不同投资的风险与回报例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率2.25投资风险4.00缺乏流动性1.00管理负担1.00收益增长 - 2.00资本化率资本化率6.256.251 1）累加法。）累加法。 累加法的一个比较细化的公式为：累加法的一个比较细化的公式为： 报酬率无风险报酬率

9、投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠 其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。投资类型及其风险报酬率应落区域报酬率估价对象风险程度应落的位置0 用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。实例纯收益

10、（万元/年）价格（万元）资本化率（）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为四个可比实例的资本化率平均为9.939.93例1： 资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但资本化率是在直接资本化公式中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，而报酬率则是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。 投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。 土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（

11、RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。它们之间的关系是：V VL L、V VB B分别表示土地价格和建筑物价格。分别表示土地价格和建筑物价格。BLBBLLOVVVRVRR上式中：上式中： Ro表示综合资本化率（%）； M表示贷款价值

12、比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%-90%之间； RM表示抵押贷款常数； RE表示自有资金的资本化率（%）。Ro MRM(1M)RE上述公式用文字表示即：综合资本化率贷款价值比率抵押贷款常数(1贷款价值比率）自有资金资本化率例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70，抵押贷款常数f为5，自有资金的收益率要8，求不动产的资本化率。不动产资本化率705+3085.9式中：式中：V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。)

13、1).(1)(1 (.)1)(1 (12121211nnYYYAYYAYAVniijjiYA11)1 ( 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式：1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：RNOIV 房地产价值=年收益收益乘数 毛租金乘数（Gross Rent Multiplier，GRM）。它是它是 市场上的价

14、格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所 得的倍数，即通常所称的得的倍数，即通常所称的“租售价比租售价比”。 潜在毛收入乘数（Potential Gross Income Multiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜它是市场上的价格除以其年潜 在毛收入所得的倍数。在毛收入所得的倍数。 有效毛收入乘数（Effective Gross Income Multiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有它是市场上的价格除以其年有 效毛收入所得的倍数。效毛收入所得的倍数。 净收益乘数（Net Income Multiplier，NIM）

15、。它是它是 市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）毛租金乘数（GRM） 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）潜在毛收入乘数（PGIM） 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）有效毛收入乘数（EGIM） 净收益乘数法。它是将估价对象

16、某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）净收益乘数（NIM）RNOIVVNOIREGIMNIRR0 收益法估价的基本原理公式为： 式中：式中： V V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n n为房地产的收益年限或收益期限；为房地产的收益年限或收益期限； A An n为相对于估价时点的未来第为相对于估价时点的未来第n n期末的房地产净收益；期末的房地产净收益； Y Yn n为相对于估价时点的未来第为相对于估价时点的未来第n n期的房地产的报酬率（折现率）。期的房地产的报酬率（折现率）。)1).(1)

17、(1 (.)1)(1 (12121211nnYYYAYYAYAV 一、评估思路一、评估思路 经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况下的收益。下的收益。 此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，成本法作为辅助方法。成本法作为辅助方法。 纯收益纯收益= =总收益总收益- -总经营成本总经营成本1.收益与成本测算通过两种途径：收益与成本测算通

18、过两种途径：（1 1）企业近几年（）企业近几年（3-53-5年）的财务报表，根据财年）的财务报表，根据财务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。（2 2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标）依据市场同类房地产的数据来测算评估标的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本费用占总收益的百分比。费用占总收益的百分比。2.运用收益法估

19、价应按的步骤：运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；）搜集有关收和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；）估算运营费用；（5）估算净收益；）估算净收益；（6）选用适当的资本化率；）选用适当的资本化率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。）选用适宜的计算公式求出收益价格。3.对估价对象的具体情况的求取规定：对估价对象的具体情况的求取规定：（1 1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。收入扣除维修费

20、、管理费、保险费和税金。（2 2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。加、管理费用、财务费用和商业利润。（3 3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂

21、商利销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。润。（4 4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的类型：来净收益流量属于的类型：（1 1）每年基本上固定不变；）每年基本上固定不变；（2 2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3 3）每年基本上按某个固定的比

22、率递增或递减；）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4 4）其他有规则的变动情形。）其他有规则的变动情形。如按每年收益相等进行估价，采用公式：如按每年收益相等进行估价，采用公式： ) 1(11 nrraV 一、基本思路一、基本思路 收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入总费用纯收益总收入总费用纯收益 或或:raV假设前提是：假设前提是：（1）a每年不变；每年不变；

23、（2）r每年不变且大于零；每年不变且大于零；（3）年期无限。）年期无限。2.有限年期有限年期) 1(11 nrraV假设前提：假设前提：（1）a每年不变；每年不变；（2）r每年不变且大于零；每年不变且大于零；（3）年期有限。）年期有限。 二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 三、纯收益三、纯收益 （一）纯收益的含义（一）纯收益的含义 纯收益是指归属

24、于房地产的除去各种费用后的纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。用于评估。例如例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高权或受到特殊的限制，致使房地产的

25、收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的

26、、偶然的因素，收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。为评估的依据。 （二）客观总收益（二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的的各种设施、劳动力及经营管理者要素结

27、合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

28、下的正常收益。 在确定收益值时在确定收益值时: （1）需以类似房地产的）需以类似房地产的收益作比较；收益作比较； （2）需对市场走势作准）需对市场走势作准确的预测；确的预测； （3）必须考虑收益的风）必须考虑收益的风险性和可实现性。险性和可实现性。 某房地产开发公司于某房地产开发公司于1997年年3月以有偿出让方式取得一块土地月以有偿出让方式取得一块土地50年年使用权，并于使用权，并于1999年年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为55年，残值率为年，残值率为2%。目前，该类建

29、筑重置价格为每平方米目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收平方米，现用于出租，每月平均实收租金为租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米建筑平方米50元，空置率为元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金，每年需要支付的管理费为年租金的的3.5%，维修费为建筑重置价格的，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米计为每建筑平方米20元，保险费为

30、重置价的元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化，土地资本化率率7%，建筑物资本化率，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地。试根据以上资料评估该宗地2003年年3月的土地使用权价值。月的土地使用权价值。 1.选定评估方法。选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益 =5012900（1-10%）=486000（元）（元） 3.计算总费用。计算总费用。 （1）年管理费）年管理费=4860003.5%=17010（元）（元）

31、 （2）年维修费）年维修费=25009001.5%=33750（元）（元） （3）年税金）年税金=20900=18000（元）（元） （4）年保险费）年保险费=25009000.2%=4500（元）（元） 年总费用年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）（元） 4.4.计算房地产纯收益。计算房地产纯收益。 年房地产纯收益年房地产纯收益 = =年总收益年总收益- -年总费用年总费用 =486000-73260=412740=486000-73260=412740（元）（元） 5.5.计算房屋纯收益。计算房屋纯收益。 （1 1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据年限，根据城市房地产管理法城市房地产管理法第二十一条规定，土地使第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如使用权年期届满，地上建筑物一并由