加强房地产市场调控的政策(一)

1、加强房地产市场调控的政策 一 【摘要】近几年，房地产业在中国迅速的开展起来，在中国社会经济 开展中占据着重要的位置，然而也随之产生了一系列的问题，国家政 府也制定出相应的政策， 从宏观上调控房地产市场， 使之健康、 持续、 快速的在中国开展， 为我国的经济开展做出奉献。 文章结合 2006年 11 月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策，对现今房地 产业出现的一些问题进行综合评述的分析，并提出了一些建设性的意 见。【关键词】房地产房地产市场调控政策 中国的房地产业在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛开展， 2007 年是中国房地产业开展的第十六个年头，今天的房地产业正以开

2、 发规模每年 20%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产 业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和 居住环境，但中国的房地产业的开展仍然是处于初级阶段，随着房地 产业的不断开展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合 2006 年 11 月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策，对现今房地 产业出现的一些问题进行综合评述的分析， 并提出一些建设性的意见。 一、房地产市场的现状 目前房地产市场出现的问题主要表达在以下四个方面：1、房地产投资规模过大。 2002 年，我国城镇房地产开发完成投资占 GDP的7.55%,占固定资产的17.9%; 2003年，全国房地产

3、开发完成投 资 10106.12亿元，同比增长 28.5%；2004 年，完成投资 13158亿元， 同比增长 1.6%；2005 年，全国房地产投资 15759.3亿元，比去年增长 19.8%；2006 年以来，房地产投资增速逐月上升， 1-6月同比投资增长 速度已达 24.2%，超过上年同期增速 0.7 个百分点。可见，房地产业投 资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品 房价格上涨过快，使普通居民无力购置所需住房。商品房价格上涨过 快主要是由于商品房的本钱因土地价格形成机制的不健全而提高，商 品房销售价格行为不标准。

4、 国家统计局调查统计的全国 70 个大中城市 房屋销售价格数据分析， 2006 年上半年各月新建商品住宅销售价格涨 幅分别为 6.3%、6.4%、 5.9%、6.4%、 6.1%、6.6%，可见，一季度涨幅 回落，二季度开始反弹，但总体水平维持在较高的水平。3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产 业市场持续健康开展的重要因素。据有关学者分析，住房供给结构中 经济适用房、限价 普通商品住房等 政府调控房源应 占总房源的 30%35%比拟合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓 的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场 供求关系的失衡。造成以上事实

5、的原因，除了房地产商贪图大的利润 之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商 品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的开展，因而地方 政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。4、房地产市场秩序混乱。 2006 年以来，外资投资房地产增长较快，境 外居民和非居民机构直接购置在建工程和成熟物业等较为集中，至6 月底，新设外商投资房地产企业同比增长 25.4，实际使用外资增长 27.9%;境外机构和个人购置商品房一季度结汇同比增长2倍以上。夕卜 资进入房地产市场过猛，市场准入规那么不够标准，扰乱了我国货币政 策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在 “售楼中

6、 心设出之前，房地产开发商对 “期房的大肆宣传和炒作成为现今房地 产市场的一个新的亮点。 投机者借助 “期房获取了较大的经济利益， 而 普通的房地产消费者却因为所购置的 “期房与现房之间存在着一定的 差距这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的 有限性造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发 商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害 了消费者的知情权。二、加强房地产市场调控的对策下面结合 2006 年度出台的国家对房地产业开展各方面的调控政策， 具 体分析一下加强房地产市场开展的宏观调控政策。1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨

7、过快， 住房供给结构不合理的问题， 2006年5月 17日，?中华人民共和国测 绘成果管理条例修订草案?，即新“国六条出台， 2006年5月 29日， 中国国务院办公厅转发建设部等九部门?关于调整住房供给结构稳定 住房价格的意见?等。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合 理消费已纳入经济社会开展工作的目标责任制，成为我国商品房不合 理结构的重要举措之一。要切实调整住房供给结构，就需着力开展中 低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还 要制定和实施住房建设方案，对新建住房结构提出具体比例要求。只 有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。 此外，还应充分

8、利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一 是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济开展状况等 多种测量人民生活水平、经济开展水平等因素，制定我国城镇人口标 准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高 收入群体购置高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群 体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。2、加强房地产价格的调控。 2006年 5月 9日，中国国务院办公厅转发 ?关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见? 。力求通过切实调整住 房供给结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市 房屋拆迁规模和进度，整顿和标准房地产市场秩序，有步骤地解决低 收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共六个方面 的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要 保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品 住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体 制，严格标准房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节 价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充 分享受到政府各项优惠政策的监管细那么；此外，还应发挥土地的调控 作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争 投资开发的局面