三明市房地产市场分析报告

1、更多资料请访问.() 更多企业学院：/Shop/ 中小企业管理全能版 183 套讲座+89700 份资料 ./Shop/40.shtml 总经理、高层管理 49 套讲座+16388 份资料 ./Shop/38.shtml 中层管理学院 46 套讲座+6020 份资料 ./Shop/39.shtml 国学智慧、易经 46 套讲座 ./Shop/41.shtml 人力资源学院 56 套讲座+27123 份资料 ./Shop/44.shtml 各阶段员工培训学院 77 套讲座+ 324 份资料 ./Shop/49.shtml 员工管理企业学院 67 套讲座+ 8720 份资料 ./Shop/42.s

2、html 工厂生产管理学院 52 套讲座+ 13920 份资料 ./Shop/43.shtml 财务管理学院 53 套讲座+ 17945 份资料 ./Shop/45.shtml 销售经理学院 56 套讲座+ 14350 份资料 ./Shop/46.shtml 销售人员培训学院 72 套讲座+ 4879 份资料 ./Shop/47.shtml 房地产市场 第一部分 三明城市规划分析 一、城市发展目标与方向 城市总体目标 三明市要围绕永安一一三明一一沙县城市主轴线， 优 化城市发展布局，建设成为我省经济发展腹地、重要 工业基地、绿色产业高地、生态旅游胜地，成为连接 沿海、辐射内陆、联动周边经济协作

3、区的重要区域性 中心城市。 人口与面积发展目标 全市：由 2005 年的 264 万人发展目标到 2010 年人 口达到 280 万人；市区：由 2005 年的 29 万人发展 目标到 2010 年的 31 万人；市区面积由目前的 11.56 平方公里发展目标到 2010 年市区面积达到 28 万平 方公里。 城市发展方向 三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分布，城市 发展空间受到限制。发展方向是推进市区“南拓北扩 西进”发展战略， “南拓”重点抓好台江、富兴堡两个 片区的规划、开发； “北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区 开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区 与陈大片区连成一片，并依托

4、陈大高源等工业集中点 引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产 业带动， 促进城市向东北方向扩张； “西进” 以入园道 路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发， 逐步扩大市区建成区面积。 、城市发展战略 启动市区 - 沙县一体化进程 三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重 点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资 源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速 公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建 设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展， 逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形 成大三明城市发展格局。通过实施撤县设区，实现整 体规划、产业布局、

5、基础设施、公共服务、城市建设 的一体化，推进市区与沙县一体化进程。 调整产业布局 三明市区保持工业对城市发展的支撑作用，通过实施 “退二进三”，对生产效益不高、污染严重、单位用地 效益低的企业，逐步引导其“退市进郊”、“退城入园”、 异地扩改，改善城市环境，提升土地价值，构筑三明 市区“外工内商”的用地布局形态。据规划了解，对 生产效益好的三钢企业仍然保留在市区，这从城市污 染的社会效应来看，其负面影响依然巨大。 发展市区、永安城市联盟， 形成市域经济“两带一圈” 的发展格局 小结：三明规划前景总体看好，但受地形和产业限制， 未来发展有一定局限性。第二部份 三明房地产市场分析 三明市区目前房地

6、产发展状态 1 、 三元区 城关板块：三元区主人口聚集地是城关，三元区城关，很 多街道是较早规划的，规划较差，楼房密度大，建筑形态 陈旧，但它是三元区的商业中心，完善的生活配套，是大 家所能接受的。但随着下洋片区的开发，延江滨路出现一 些新的楼盘，如华宇双城、江滨豪园。借空气质量及江景 住宅，引导了部份人群向下洋分流。 台江板块：政府的规划，三元区政府迁移台江，规划面积 3000 多亩。预计年底开通的台江大桥拉近台江老区与新 区的距离。政府的搬迁带动城市进一步拓展，加上城市功 能建设的进一步完善，推动了城市的发展。也必将给楼市 发展带来新的机遇。 2 、 梅列区 列东板块： 有地形优势，政府合

7、理的规划，合理的交通网络，形 成了以列东街为主轴向周边辐射的商圈。业态分布相对较 为集中，档次较高。列东板块，是属于梅列区的 CBD ，在 当地人心中才是真正的市区。利用城市中心地块的稀缺， 飞快的拉升房价，例如阳光城。 徐碧板块： 重机厂的搬迁，原重机厂成了市中心的一块宝地，三 明市政府发挥中心城市优势、发展总部经济、改善投资环 境的重大举措。 规划为徐碧新城中央商务区， 规划面积 120 亩，建筑面积 52.89 万平方米，建筑密度 30.4% ，建筑高 度 85 至 200 米，整体工程竣工后将有 500 余家大型企业 入驻办公，将促进市区中心城市聚集与发展。 徐碧板块现在建设中的项目有

8、：梅元五星级酒店、众 祥房地产 119.5 亩的商住项目、 美的大道 100 亩、新城首 府 100 亩。这些较大的楼盘在今年年底推出， 为三明房地 产有着着的推进，同时也加激市场竞争的态势。 楼盘分布 现在三明市区在售或即将推出的楼盘主要集中在梅列， 由于重机厂的拆迁，促进了徐碧新城的开发，预计今年下半 年，徐碧新城的这三个项目都会陆续开盘。 随着今年年底台江大桥的开通，也会进一步加快台江板 块的发展，区政府的迁移促进台江板块的价值提升。预计未 来台江板块，房地产业将集中大量放量。 楼盘的品质差异化扩大 开发商基本上为本土企业，实力不强、资金溃乏。政府 捆绑式的出让土地，导致拆迁成本高、周期

9、长，开发商以时 间换空间（一般用拉长销售周期换售价空间） 。 行政执法部门，利用手上职权，发挥淋漓尽致，比如 外立面、色彩、材料都要把控。 所以开发商做法就是破坏品质，寻求利润。导致产品规 划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品 的混乱竞争中 随着城市的发展，三明向南北延伸，楼盘的品质会扩大 差异化。三明楼盘的品质不高，但随着三元台江，梅列徐碧 新城，出现了一些比较大规模的楼盘，不继提升品质，如众 祥、美的大道、新城首府、外滩一号，加上周边新起的梅元 五星级酒店、沃尔玛、三元区政府的南移，必将推动三明市 房地产一次质的飞跃发展。 未来市场竞争态势逐渐激化 三明房地产发展史 年份

10、95、96 97、98 99、00 01-02 02-04 05-06 07 08 09 价格 500-600 700-800 800-900 1300-1400 2000-3000 2000-4000 3000-5000 3000-5000 3500-7000 三明房地产起步是 95年，这十五年是平衡有升的发展， 03和06年发展速度较快，受到金融危机，房价也比较平稳 但随着价格的提升，改变供求关系拉大。三明市区中心地段两房一厅月房租在 700元/川左右， 2010 2011年三明市房地产市场放量 项目名称 外滩一号 新城首府一期 美的大道 众祥 其它各楼盘 建筑面积 (m2 ) 18力平

11、2. 48 万 21万 34 . 6 万 预计3万 合计 79万 分析：三明是一个典型的房地产刚需市场， (购房群体 主要是：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户、住宅升 级)。分析依据： 在售项目客群参考 三明市区本地客群是市区普通商品住宅的主力购买客 群，以自住为主，投资性需求较少。别墅项目购买客群则主 要为本地私营业主、政府高级官等高收入阶层。 消费者分析参考 三明周边县市消费者对市区购房情结趋淡，尤溪往福州 购房，大田往厦门购房，沙县、永安本身发展比三明还好， 因此市区对周边县市影响力弱，消费者被分流往外地置业； 本市区消费者受城市重工业污染影响，多数高学历的少壮派 往外地发展，年富力

12、强的企业高层在厦门等地均有置业，只 有当地政府公务员、 院校教师、大型国有企业工薪层、 烟草、 电信等当地效益较好企业职员在此置业，以满足工作便利。 市区房租收益低 租金收益低廉打压长线投资者信心。 综上所述：对于本市区客群为主，刚性需求为主城市市 场。2010年之前的项目已经分流了部分刚性客户，加上了 2010年这么大的放量，将导致整个市场竞争态势激化。同 时也带动了房地产业的发展，从 2010发的楼盘规模来看， 楼盘已经逐步的专业化及规模。但现阶段难以形成大规模购 房热潮。 房价与销售情况 项目名称 推出时间 主力户型 推出数量（套） 销售率（%） 平均单价（元/ ffl3） 阳光城 20

13、08 年 10 月 三房 118 1644 100 5200 水榭新城（二期） 2009 年 7 月 二房 110 573 80 5300 滨江新城 2009 年 11 月 三房 110 1108 95 4500 江滨豪园 2009 年 12 月 三房 110 624 95 5600 华宇双城 2009 年 12 月 三房 120 500 80 5400 外滩一号（一期） 2010 年 02 月 二房 88 367 70 5100 从上面数据可以看出，大部份楼盘均在 09年年底推 出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。 09年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较 好的销售效果。

14、新推楼盘，基本上是闹市边缘， 价格范围5000元左 右，但随着市场放量的增大， 市场楼价增幅会受到限 制，增幅会趋向缓慢。 消费者洞察 主要客户年龄层 消费人群多以36-49岁之间的中年人为主，这部分人群 正处于事业颠峰， 经济相对宽余。 35 岁以下的人群中部分购 房人是向父母、亲戚借款买房结婚或作为一种长线投资，这 相对具有一定风险，但发展形势一直很看好。 客户职业分析 通过对各楼盘消费客群调查，我们得知购房群体的主要 组成部份：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户。各职 业所占的比例企事业、三钢、商户（包含乡下及周边县）各 占三分之一。 客户心理 典型的炫富心理，攀比心理使得他们更注重“

15、面子” 都喜欢往市中心挤，购房时喜欢找“关系”打折，所以出现 大部份房子都是开发商的关系户。 区域需求 整个客户群体对区域划分的概念性非常强。虽然相差几 公里，但是梅列的基本上不去三元购物，买房的更少了，列 东的也基本上不去列西买房子。 未来客群分析 要点：本市区客群为主，刚性需求为主。 由于三明市区城市辐射力有限，对周边客群吸纳能力 弱，本市客群依然是将来市场主角；内需型市场决定未来客 群仍然是以自住型需求为市场主导投资性需求较少。 代表楼盘分析 1.阳光城 项目名称 阳光城 地理位置 项目位于东新四路与列东路的交叉口 项目规划 建筑面积 300000m 2 ;占地面积76000m 2 ;商

16、业面积：70000m 2。 住宅共有15幢楼构成。2幢16F小高层、10幢17F小高层、1幢26F、2幢28F。 车位:约725个（住宅车位498个，商业车位137个，地上车位 90个） 产品分析 主力房型：三房两厅两卫两阳台；面积范围： 86m 2-285m 2 ;主力面积：118 m2 销售价格 一期均价 4000元/ m2 ； 二期均价 4800-5200 元/ m ; 三期 5200-5700 元 / m2 ； 楼层价差30-60元/m 2 ;朝向价差：80-180 元/ m 2 销售状况 销售率在100%左，已经交付使用 购买客群 主要购房群体：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户。

17、 项目点评 项目位于列东街与东新四路交接处，处于市中心繁华地带，加上项目具备一定的 规查模，可塑造性强。项目本身也规划了 7万m2商业，为本项目形象有了很大的提 升。当时此项目是在售楼盘中最中心，规模最大的盘。在营销中，没有可比性，靠地 理的优势，拉高售价。 2.华宇双城 项目名称 华宇双城 地理位置 项目位于江滨路下洋吊桥旁 项目规划 建筑面积6万m2 ;占地面积6660m 2 ;总套数：624套；住宅共有2幢520户， 层高24-28。车位120个 产品分析 2房72套，3房428套。面积：82-132 。 销售价格 均价5400兀/ m2 ；起价4600兀/ m2 ；最高6200兀/ m

18、2 ；车位10万兀/个 销售状况 销售率在80%左右，12月28日开盘，但项目也没正式开盘，楼盘的销售很大 一部份来自老板的关系户，在没有开始卖的时候，关系户已经交完订金，基本上都是 开发商自己卖掉的，代理商只是帮忙做一些报备及合冋事务。也没有做太多的广告推 广，推广费用预计十万兀左右。 购买客群 主要购房群体：以刚性需求为主。 （政府机关、事业单位、二钢、个体工商户） 。 项目点评 项目位于项目位于江滨路下洋吊桥旁， 本身项目体量小，容积率7.68 ,品质上没 办法塑造，但凭着沙溪河优越的景观资源和空气质量及开发商的人脉， 也去化了 80%。 同时也表明市场供求关系还是比较合理的。 3. 江

19、滨豪园 项目名称 江滨豪园 地理位置 项目位于新市中路（会展中心旁）。 项目是与会展中心捆绑的， 会展中心由开发商建设， 会展中心1-2层商场归开发 项目规划 商所有。项目总占地面积： 12万m2 ；总建筑面积：63万m2 ；总户数625套。车位 16个。 产品分析 二期：130 m四房50多户；100-120 m三房200套；30单身公寓50几户 总套数：1108套。项目有 24幢，3幢28F、12幢16F、8幢11F、1幢7F 办公楼。车位：355个 销售价格 销售状况 购买客群 项目点评 项目名称 地理位置 项目规划 一期：4200-5600 元 / 怦，均价 5000 元/ m2 ；

20、二期：4700-6000 元 / m ；层差价：40-50 元 / m。 店面未售，二层一期售馨，二期销售率 95%。开盘当天打9.9折，一次性付款9.8折。项目比较 注重推广，广告范围广告，各县市广告都有做。主要媒介：短信、广电报、户外、车 体。 主要购房群体：下洋、城关、机关单位、周边县。抄房客占有 20%，主要是机关 单位人群。 紧临沙溪河，景观资源丰富，项目具备一定的规模，本身开发商建的会展中心一 投入使用，捷龙购物广场的进驻，完善周边的配套。当地人对下洋的环境概念，就是 空气质量高。总体有利于项目品质的提升，也加强了客户的认可度。 4. 滨江新项目位于列西的西江滨路 占地面积：110

21、亩。 滨江新城 规划三期，一期总建： 4.2万m ；二期总建：4.7万m ；三期总建：5.2万m。 产品分析 二期：130 m四房50多户；100-120 m三房200套；30单身公寓50几户 主力户型：三房二厅二卫 面积范围：85 m -285 m主力面积：85 m -128 m产品分析 销售价格 均价：4500元/ m2 销售状况 总去化率97%。一期开盘6月19日，二期开盘7月中旬，三期开盘12月底开 盘，三明市第一个出现提前一天排队的现象。现在未销售的产品全部是顶楼及底楼的 复式（底楼复式，单层面积）。 购买客群 主要购房群体：三钢占的比重较大。 项目点评 项目较大，可形成较好的生活小

22、区，项目注重本身品质规划，建设了较大规模的 园林景观。景观资源丰富，依山傍水，有利于小区品质的刻画及品质提升。项目临三 钢，可以较好的吸引三钢的客户。 客户群体对区域划分的概念性非常强，项目位于列西，列东人接受程度很差，但 由于东新五路大桥的通车，利用价格的优势，也吸引了一部份列东的客户。 5. 外滩一号 项目名称 外滩一号（一期） 地理位置 北江滨路西客站旁 总建筑面积18万m；容积4.1 ;密度：30% 项目规划 一期规划34411.53 m,总套数367户。 沿河布置五栋高层，1、4号楼28层，2号楼33层，3号30层，5号楼18层。 120 m三房34套 产品分析 88 m 二房 15

23、6 套 50 m2房 91 套 销售价格 均价：5000元/ m；起价：4600元/ m 销售状况 销售率70%左右 购买客群 城关、机关单位、周边乡下 项目点评 边上有西沙河，延河边 500米，有较好的景观面，有利于楼盘品质的提升。 周边配套未元成熟，临西站，火车站，生活便利，但生活环境较差。 项目离三兀新行政中心， 一公里，未来有一定的潜力，吸引了机关单位人群置业。 项目注重品牌的推广，对知名度有很大的提升。 6. 水榭新城 项目名称 水榭新城（二期） 地理位置 沙溪河西侧，紧邻梅列大桥 项目规划 建筑面积：160256.75 怦；总户数：1372户；容积率 3.227 ;绿化率： 25%

24、 主力面 期： 主力户型：三房两丿丁两卫两阳台 面积范围： 83m 2-129m 2 产品分析 积: 86m 2-129m 2 二期：140 m四房61套；110 m三房290套；80 m 两房222套 销售价格 一期9-12#楼09年7月5日开盘，均价 4800元/ m2 二期均价5300元/ m 销售状况 一期售馨 一期售二期销售率90% 购买客群 三刚比重较大、机关单位、周边乡下 项目点评 应; 项目规模为较大且容积率相对较低，产品品质相对较好且可形成一定的规模效 依山傍水，紧临沙溪河，景观资源相对较丰富; 自身规划配套相对较完善，有利于未来居住品质的提升； 列西消费者认可度比较差，以及商圈的未成熟，不利于短期价值提升。 7. 众祥项目 项目名称 众祥项目（案名未疋） 地理位置