物业公司工程部管理制度

1、工程部主管岗位职责1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的 各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、 天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作， 保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用 户的服务质量；4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和 用户提供良好的工作、生活、学习条件；5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技

2、术标准，并监督执 行；6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实 好国家的各项技术政策；7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特 殊情况时及时调整、变更计划；8 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质 量;9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工 程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保 证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重 大损失的情况发生；11、负责制

3、订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责， 承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符 合规范的情况要及时纠正；12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意 见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；13、负责制订所管设施的更新、 改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题， 并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识 以及服务质量；15、完成上级交代的其他工作；一、领班岗位职责1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净

4、、四不漏、五 良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及 公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；4、负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实 中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；二、员工岗位职责1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；2、自觉遵守公

5、司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施 工;3、努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意；维修工作程序一、 接电话工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话 由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单 人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。 确定维修时间并在电话维报修记录上填写内容。二、安排人员维修1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工

6、作任务不忙的人员 进行接单及维修。三、对业主报修内容的分析1、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。四、出发前的准备：1仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情2. 出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。五、出发、按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在维修单记录中体现）六、进门维修过程1、 介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：

7、“对不起，打扰了，我是物业 公司工程部维修人员*，前来为您服务。”双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸 前的工作牌。“您的*设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了” 。2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后， 应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能 将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。3、耐心听取顾客意见，服务语言规范。4、故障诊断：1准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征求业主的意 见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业 主进行验货，业主满

8、意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才 可实施维修。2若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。5、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向业主打 招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主 同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂 物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。7、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。8填单：如

9、实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及 签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告诉业主正确的使用 方法及其注意事项。维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费，请您签 单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”10、 辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随 时与物业公司联系，再见。”11、 在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主人房屋内的工具、 抹 布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。七、信息反馈由维修人员在维修单上

10、签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处， 由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工 程部存档。1、目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作 的规范化2、范围：适用于与此工作有关的工作人员。3、职责：(1) 、客服部负责按业主的要求填写维修单。(2) 、工程部负责维修工作的实施。维修单的操作要求1接受维修任务：客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体维修内容、 预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写工程维修

11、单 及编号，一式两联及时送达工程部办公室。2、接单：15分工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人及时间，并及时安排维修人员在 钟内(或按预约时间)赶到维修现场。3、维修：(1) 、正常服务范围内的维修： 、维修人员接到维修单后，必须以最快时间赶到维修现场，不得以任何借口拖延。 、维修过程按上门维修服务程序执行；如需收费，向业主提前说明，并及时与接待部联系。(具体实施见有偿维修) 、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项详细写于维修单上。 业主在维修单上填写意见并签字。(2)、有偿维修 、涉及收费方面的维修，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。 、由工程部领

12、班按所用材料及维修所用工时进行核价，并填写维修单，由客服部交给业主确认，此单一式三联。 、维修人员前往维修地点进行维修。 、客服部按维修收费标准对住户进行收费。4、注消维修单(1) 、维修人员完工后，领班及时用电话通知客服部此项维修工作已经完毕，若因故没有完毕，必须向业主和客服部负责人讲明原因(参见首问负责制)，并及时将原因向工程部办公室汇报。(2) 、在正常情况下，维修完毕后，维修人员必须在十五分钟内将维修单交回工程部领班 注销。(3) 、每天下午下班前，工程部领班负责将维修单的处理情况汇总，到客服部进行消单。(4) 、若因工作原因不能将当天的维修单的情况反馈到客服部，应提前与客服部沟通，确

13、 定是否第二天消单。5、工程部将注消的维修单按月份分类存档。6、工程部领班负责对每天未完工的维修单进行重新安排完成，如需公司其它部门配合的 或无法解决应及时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访， 工程部质量主管负责对维修质量进行回访。8对紧急故障的处理，首先进行抢修，事后由接待部按程序补办维修单。9、对公共设施的维修由工程部领班负责填写工程维修单。10、每月底，由各部门将维修单的情况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、维修 情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、解决。11、维修单的填写必须字迹清楚、认真、及时，严禁出现空白、简写

14、或有模棱两可的语言。交接班管理制度1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得 私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规 定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本 班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主任，并且说明原因， 同时要做好记录，并做好环境卫生工作。3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准 备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变 更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双

15、方人员在 值班日志上签字。4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应 该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。6、下列情况不得进行交接班：（1）、交接班准备工作未完成时。（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。（3）、领班或由值班主任指定的替班人未来到时。（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。安全、防火管理制度1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好大厦 各系统的防火安全保卫工作。2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、 上报、

16、并负责保护好现场。3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区 域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任批准并在客 服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全 检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值 班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外， 必须经值班主任批准才能打开水池盖。6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可 能排除易燃物品及

17、配备灭火筒。 施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防 中心。10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。值班电工岗位职责1. 值班电工应严格遵守配电室管理制度。2. 负责巡视配电室设备的运行情况。3. 熟悉变配电设备的使用性能及安全操作规程。4. 负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理。5. 负责变配电设备运行情况的记录及运行记录表的填写。6. 水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查。7. 负责开启、关闭巡视外围

18、门头灯、广告灯、射灯、屋面灯8. 做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。9. 负责管理、交接常用的公用工具10. 负责管理控制配电室值班电话。配电室管理制度1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配 电室，特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查， 做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视， 发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报。4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线

19、路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面 同意后进行。6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有 监护人负责监护。7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主任同意，重大改变应报告项目经理批准。8保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。12、配电室内应做好防鼠工作。公共区域维修程序1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据维修的技术复杂程度，安排维修工到现 场维

20、修；2、维修前先与区域负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或维修指示牌；4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后， 经业主认可，方可进行维修；5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否 完好，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成 60度；6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要的防护器具，防止二次污染；7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严 禁坐在设备上与他人聊天；8维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他

21、部门 协助打扫；9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；10、通知区域负责人(首问负责人员)对报修的问题进行验收，验收合格在维修单上签 字认可；工程部突发事件处理程序一、停电若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停 电还是内部故障停电。1、外线停电：(1) 、打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好 记录。(2) 、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照电梯救困流程 处理，防止危险情况发生。(4) 、打电话通知物业公司项目经理，工程部主任。(5) 、通知客服部及时告知业主。(6) 、将

22、情况及时汇报公司当值最高领导。(7) 、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：(1) 、检查停电原因，按内线故障处理程序执行。(2) 、通知客服部及时向业主解释。(3) 、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照电梯救困流程 处理，防止危险情况发生。(4) 、当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通 知客服部。(5) 、事故处理完毕后由领班向工程部主任报告事故经过和处理情况。(6) 、由主任以书面的形式写出事故报告，上报物业公司项目经理。交物业办公室一 份，留一份工程部办公室存档。(7) 、做好事故处理过程的工作记录二、发生停水、水管爆裂时：1、工程部接到水管爆裂消息，立即安排维修人员赶到现场。2、维修人员到达后