资产评估复习题及答案

1、资产评估基本原理1被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元）（2）该机组的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%

2、（3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）2 某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）被

3、评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）3 现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）X设备的超额运营成本=36×1-（1+10%）-5/10%=136.47（万元） 4 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50

4、万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：（55/10%）/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 5有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时

5、间地价值数A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价解：（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.

6、02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）机器设备评估1 机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数） 解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）22015年1月评估设备一台，该设备于20

7、11年12月购建，账面原值为20万元，2013年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数2011年1.05，2013年为1.20，2015年为1.32，求该设备的重置成本。解：重置成本=20×+2×=27.34（万元）3 评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。解：重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）4 被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占

8、70，辅助装置占20，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日的重置成本。 解：重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元)5 某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？解：重置成本=1000&#

9、215;=1200(万元)6 现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为33，求A设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本=40×(1-33%)=26.8(万元)A设备的超额运营成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（万元）7被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通

10、常情况，设备的实际成交价应为报价的70%90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.51，人民币与美元的汇率为81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。 8被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价1

11、00元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。 9被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。 10被评估设备购建于1985年，帐面价值3

12、0000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。7解：根据题意有：（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）国内运杂费=（

13、160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%（4）进口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币） 8解：根据题意计算如下：（1）经济性贬值率=1-（7000/10000）0.6 ×100%=19%（2）经济性贬值额=100×10000×（1-33%） ×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223（元） 9解：根据题意计算如下：（1）被

14、评估机组的现时全新价格最有可能为：30×（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7÷（3+7） ×100%=70%（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元） 10解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值×价格变动率）所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+

15、2000×1.21×2=808990（元）（3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）÷（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4） 设备的成新率=8÷（9.5+8） ×100%=45.7%房地产评估1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，

16、试估算该地产的市场价值。 2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。1解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷66775元平方米其他费用：3

17、0000÷66745元平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000150元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米（2）计算利息：第一期利息：270×34×10×2×0.520.25（元）第二期利息：270×14×9×1×0.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270×1027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10）3