CPA经济法考点解读 合同法律制度11

1、第四章 合同法律制度（十一）第八单元 租赁合同【考点2】房屋租赁合同的司法解释3.承租人的优先权（2011年多选题）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（1）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（2014年案例分析题）【解释】根据物权法定原则，承租人的优

2、先购买权不属于法定物权种类，出租人未通知承租人即将租赁房屋出卖给第三人时：（1）出租人与第三人之间的房屋买卖合同有效；（2）出租人应向承租人承担赔偿责任。4.承租人不享有优先权的情形具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【相关链接】按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有“优先购买权”。【例题

3、·多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。（2011年）A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权【答案】AD【解析】（1）选项A：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；（2）选项B：出租人出卖租赁房屋未在合理

4、期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；（3）选项C：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；（4）选项D：出租人将房屋出卖给近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。5.房屋租赁中同住人的权利（1）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、被宣

5、告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当支持。第九单元 融资租赁合同【考点1】融资租赁合同的认定及效力1.合同法的规定融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。【解释1】融资租赁关系：（1）三方当事人：出租人、承租人、出卖人；（2）两个合同：融资租赁合同、买卖合同。【解释2】出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。【解释3】在融资租赁合同中，承租人解除合同的权利应当受到一定的限制。在合同有效期内，承租人无

6、正当、充分的理由不得解除合同。2.司法解释（1）售后回租承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以“承租人和出卖人”系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。【案例】甲上市公司为盘活自己的资产，首先将其机器设备作价8000万元出售给乙融资租赁公司（乙公司取得该设备的所有权），然后甲公司再将该设备从乙公司回租。根据双方签订的融资租赁合同，租期为5年，甲公司（承租人）每年向乙公司（出租人）支付2000万元的租金；租期届满之后，该设备的所有权归甲公司所有。在本案中：人民法院不应仅以“承租人和出卖人”均为甲公司为由认定不构成融资租赁法律关系。（2）行政许可

7、根据法律、行政法规的规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以“出租人”未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。【考点2】租赁物的交付1.合同法的规定出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择与出卖人订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向“承租人”交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。2.司法解释出卖人违反合同约定的向承租人交付标的物的义务，承租人因下列情形之一拒绝受领租赁物的，人民法院应予支持：（1）租赁物严重不符合约定的；（2）出卖人未在约定的交付期间或者合理期间内交付租赁物，经承租人或者出租人催告，在催告期满后仍未交付的。承租人拒绝受领租赁物，未及时通

8、知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。【考点3】索赔权1.合同法的规定出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。2.司法解释承租人对出卖人行使索赔权，不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务；但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由，主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。【考点4】租赁物的权属1.合同法的规定（1）在融资租赁期间，“出租人”享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。（2005年案例分析题）（2

9、）出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定（当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定）仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。（2014年案例分析题）2.司法解释承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第106条的规定（善意取得制度）取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（1）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；（2）

10、出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；（3）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；（4）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。【解释1】在融资租赁期间，出租人享有租赁物的所有权，但租赁物为承租人所占有，因此，承租人对外转让、抵押租赁物的风险始终客观存在。实践中，出租人不得不采取各种各样的措施来保护其对租赁物的所有权。例如，有的出租人在租赁物的显著位置作出标识（在作为租赁物的汽车上标注“融资租赁”字样），显示租赁物的所有权归属及租赁属性，有的出租人在租赁物有明确的抵押登

11、记机关（如飞机、轮船）的前提下，通过授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记，以避免租赁物被承租人对外转让、抵押的风险。【解释2】目前，商务部已经建立了全国融资租赁企业管理信息系统，要求商务部所监管的融资租赁公司，在交易时应进行相应的登记。【考点5】出租人的义务1.合同法的规定（1）租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。（2011年多选题）（2）承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。（3）出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。2.司法解释因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物，承租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持。【考点6】维修义务与风险承担1.合同法的规定“承租人”应当履行占有租赁物期间的维修义务。【相关链接】在一般的租赁合同中，由“出租人”承担租赁物的维修义务。2.司法解释承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失