2012乐清楼盘之财富新天地

1、乐清房产楼盘（财富新天地家园）考察分析报告好邻居房产置业2012年1月17日1 区域环境状况分析 1.1地理位置分析财富新天地家园位于浙江省乐清市中心区伯乐东路2号，东至规划区中的金溪路，南至规划区间路，西至清远路，北至三环路。财富新天地家园被三环路、四环路、清远路等交通干道所环绕，道路四通八达。周边有中心公园、乐清人民医院、乐清华联大酒店、中国建设银行、中国农业银行、电信大厦等。1.2交通便捷分析财富新天地家园由于位于乐清市区区域内，其交通便捷度比较高。在主干道的连接方面，南北方向主要连接着伯乐路和千帆路，东西方向则是旭阳路和清远路。在次干道的连接方面，主要连接规划中的金溪路、银溪路，这两条

2、之路一直向规划中的五环路延伸。项目片区由五条道路组成，到达市中心只需35分钟，交通便利性高，不过遇见车辆高峰期时，车辆存在的短时间的堵塞情况。1.3公共交通完善分析度公交车2路、8路、13路、15路，主要分布在清远路和伯乐路。1.4公共配套设施完善度分析本楼盘周边配套设施基本情况表 序号名称服务类型距离（米）1市民活动中心公共服务15002天豪大酒店/乐清华联大酒店 餐饮1500/2003中国农业银行、中国交通银行银行300/3004乐清育英学校教育20005新世纪花园楼盘5006乐清人民医院医院200 通过表图我们可以看到，居民日常生活的配套设施都比较齐全。1.5环境状态优劣度分析 自然环境

3、状态 整个区域的绿地状况少，附近有乐清中心公园，绿地覆盖率一般，附近没有工厂等污染源。整体采光度不错，周边楼盘较少。人文环境状况 乐清本地居民为主。2楼盘内涵和产品价值分析2.1楼盘基地状况和内涵 楼盘基地和基本情况表序号项目内容1土地获得方式国有土地转让乐政国用(2011)第43-2088号2出让日期2010年3月23日3出让年限住宅70年/商业40年 4出让价格（元）11614元/5基地面积8667.64 m26总建筑面积地上总建筑面积26003.78 ，地下总建筑面积6998.847容积率3.08规划形态1栋楼9功能规划楼层数21-22层建筑类型多层物业类别 普通住宅绿化率15%10规划

4、户数131户11施工进度正在施工12交房日期 2012年10月31日13车位数14装修状况毛坯装修情况：2.2楼盘开发公司组成分析 楼盘开发公司组成和基本情况表序号项目内容1投资商乐清市乐成镇房地产建设开发公司 2发展商乐清市乐成镇房地产建设开发公司 3代销商好邻居房产置业4销售地点在三环路和清远路交叉东口5设计单位浙江求新建筑设计有限公司6承建单位浙江中泰建设有限公司7物业管理 乐清市新世纪物业管理有限公司2.4楼盘价格和付款方式基本格局和房型面积表序号项目涵义内容1起售单价住宅23800元/平米2商业30200元/平米3车位租售单价待定4付款方式一次性付款 按揭5平均单

5、价25000元/平方6主力总价最畅销单元的销售总价666000元7总销金额当前期日销售总额 9套8折扣优惠一次性付款 2.5楼盘销售状况分析楼盘销售基本状况表序号项目涵义 内容1广告策略公共媒体，印刷媒体，传播媒体户外广告、网络推广2品牌个性楼盘的特色欧式风格（法式）3市场定位表达的内容和意境4促销活动促销的时间和理念5来电来人数量和频率6售出户型以当前期日为准170-280平方7销售率以当前期日为准7%已经销售完成8销售顺序首先销售，其次销售，最后销售的楼层同时销售首先销售，其次销售，最后销售的面积170-280平方9客源分析购买者的来源地乐清及周边地区10购买动机分析购买的目的（投资）住宅

6、为主，投资为辅11购买抗性分析购买者不想购买本楼盘的要素行情政策原因及购买力问题3楼盘综合分析3.1影响楼盘走势的因素评分影响因素综合评分表（问卷调查） 序号要素基本状况（0-4分） 因素分0-3分） 权重（0-3分） 总得分1地理位置4334.02交通便捷度4223.03公交完善度3232.54环境优劣度3232.55配套完善度3313.06价格定位2232.57户型状况3222.53.2楼盘客户人群细分 序号典型客户置业动机客户级别客户特征1高端人群刚需自住重点应急、刚需23 3.3小区配套与区域价值的关系分析 1从经营城市的角度进行住宅建设，满足高端人群对社区和城市化建设的高品质要求。

7、2加快城市现代化建设，提高城市人群居住的品质和品位。3 周边中心公园及各种公共服务设施全面配合财富天地家园的整体价值。3.4楼盘开发综合总结 本楼盘的成功点：1、位置方面：财富新天地家园位于乐清市中心区域，处于三环路、四环路、规划中的金溪路、清远路所环绕，交通比较便利。到市中心和闹市区仅需8-10分钟之内。2、增值方面：财富新天地位于乐清市政府规划的发展蓝图的位置区域，增值空间无限。3、周边配套在建设：旭阳路边，天豪君澜大酒店后面的南虹城市广场是乐清第一个城市综合体，伴随希尔顿大酒店、银泰百货、中影城的入驻势必带动这个社区版块的发展。4.医疗配套：财富新天地家园与市人民医院非常近，完全可以满足具名的医疗需求。 本楼盘的失败点：1、房开方面：财富新天地家园由乐清市乐成镇房地产建设开发公司，该公司属于乐清本地楼盘开发商，开发规划跟置信、绿城大型房开有所差距。2、社区规划和户型设计方面：项目户型的设计方面不太合理，财富新天地家园的物业服务在乐清本地还算可以。3、商业配套：旁边还没形成一定的商业氛围，3-5