2011年度物业工作总结(共18页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上XX物业二一一年度工作总结2011年是我部门在公司的正确领导与各兄弟部门大力支持下，全面提高服务质量寻求突破发展的一年。本着与时俱进、开拓进取，努力营造良好的经营环境，全面协调可持续发展的经营理念。我部门坚持科学管理、顾全大局、持续改进、效益优先的原则，在激烈的市场竞争中谋求生存与发展。为了使我部门能紧跟公司发展的步伐，今年我部门进一步完善了各项管理制度，使我们的规章制度更加具有合理性、实效性和可操作性，并强化了各项制度执行环节。2011年，XX在全体员工的不懈努力下，各方面工作都取得了可喜的成绩，为我部门2012年的工作能有更大发展，打下了坚实的基础。为了总结经验，

2、查找不足，制定发展规划，促进2012年的工作再上新台阶，现将2011年的工作总结如下：  一、     安全第一 常抓不懈1、 坚持培训 不断提高安全和服务意识强化安全防范意识，提高安全防范技能，严守纪律，热情服务，是我们做好小区秩序维护工作的前提。今年，我部门为加强小区安全工作，应广大业主的要求，更换了新的保安公司。为使新的保安队能迅速进入角色，我部门同保安公司一起组织保安员系统地学习了有关的法律法规、服务规范、文明用语、消防知识、灭火技能和住宅物业服务技巧等知识。大幅度提高了保安员的素质，树立了做好小区秩序维护工作的责任心。从根本

3、上扭转了小区居民对上一批保安队素质不高的印象。2、小区秩序维护工作结合去年的工作经验，我们确立了外包保安公司是我们在安全管理方面的外延，而不是安全管理责任主体的思想定位。工作中坚持“依靠而不依赖”的原则。将我们的管理触角深入到安全工作的细微环节，在小区秩序维护工作中发挥主导作用。与保安公司采取“先解决问题，再提出要求”的合作方式。建立良好的长效。对具体业务直接进行监督管理。随时保持与保安队长的沟通，掌握队员动态，及时采取措施，协助其解决困难，促进保安队伍的稳定。在这一管理思路的指导下，外包保安公司与我们契合紧密步调一致。在春节“限放”工作中，在处理XXX工作中，均做到了反应迅速应对得当。在给小

4、区住户们带来安全感的同时，有效地震慑了对小区怀有不良企图的犯罪分子。结合我们今年对小区南侧围墙的改造和针对小区东南侧僻静之处实施重点布控，至今小区还未出现一起入室盗窃的案件。3、交通疏导与车辆管理工作由于今年小区周边停车收费价格普遍上调，业主们都想把车辆停放在小区内，使本来就稀缺的小区车位更加紧张。在这种情况下，我们要求保安员在各个岗位上团结协作，密切的配合，做到了车动人动。同时掌握小区车辆出入规律。在保证固定车位车主车辆停放的前提下，最大限度地提高车位的利用率。上下班高峰时，做到及时认真正确的疏导交通，防止了在小区内发生交通堵塞，为小区的业主出行创造了良好的条件。在劝说车主占用消防通道、清理

5、楼道杂物和制止个别业主践踏草坪破坏公共设施的行为时，保安员们摆事实，讲道理，真正的做到打不还手，骂不还口，不激化矛盾，做到有理有利有节。通过我们与保安员们的共同努力，小区大部分业主对我们的秩序维护工作给予了理解和支持。一年来，小区的车辆停放有序，相互的刮蹭事件明显减少。4、消防管理工作在公司的统一部署和领导下，根据关于组织开展消防安全检查的通知精神，我部门树立“安全第一，防患于未然”的安全观念，力求将所有消防安全隐患消除在萌芽状态。我们对我部门负责提供服务的小区小区和XXXX号楼进行了拉网式全覆盖的消防安全检查。内容包括：消防安全管理情况、安全用电情况、用火用气情况、可燃物的清理、消防疏散通道

6、畅通情况、消防设施设备运行情况。部门上下牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。同时在工作中着力做好对消防安全的重要性和居民的参与性的宣传。通过板报、温馨提示等方式大力宣传消防安全知识。加强消防安全管理，定期组织疏散演练和火灾扑救训练，自己动手恢复XX号楼地下室消火栓系统。使员工们真正具备检查“消除火灾隐患的能力、扑救初起火灾的能力、组织引导人员疏散逃生的能力和自我宣传教育培训的能力”。在平时，我们对各楼消防水泵、排烟风机按期进行运转试验，按计划对灭火器器材进行年检，保证室内外消防栓器材齐全，巡检到位，有效地防止火灾的发生。二、工程管理 日常维修 保证各项设施运转正常1、日常工作截止到今年11

7、月中旬，我部门工程部共计入户维修XX次。维修及时率达到XX%，有效处理率达到X%。业主在维修单上提出表扬共XX次，收到书面表扬信X封。日常工作中我们坚持做好公共区域的巡视工作，每栋楼宇均设专人负责，定期巡视，共计巡视XX次，确保了楼内设施的完好。外管线巡视XX次，做到及时清洗疏通，保证了管道畅通，无堵塞现象。今年我们延续去年加强对住户装修过程的巡视与管理，及时制止个别业主破坏公共设施的行为，杜绝公共设施损坏事件的发生。在保证物业公用设施完好的同时，有效地降低了物业维修成本。全年共对公共区域进行检修XX次，集中疏通清洗下水主管道5次。公共区域更换灯泡XX只，日光灯管XX根，启辉器XX个，路灯节能

8、灯管XX根，门口射灯管XX只，光控灯口XX个，光控面板开关XX个。今年，在处领导的大力倡导下，我们在部门内实施了XX维修工工时考核办法。解决了长期以来维修工忙闲不均的问题。他们每个月都有XX个小时的工时定额，不能完成规定的工时就不能拿到全额奖金。办法的出台，很好地刺激了维修工的工作热情。工程部里，变以前的派活成为现在的找活。一个月下来，干出的活会超出以前工作量的一倍。2、设备运行和保养工作设备设施巡视，由专职设备巡检员按规定定期完成，全年共计巡检XX次。做到设备问题早发现，早解决。确保设备全部处于良好的运行状态。设备的保养工作优先安排力量切实落实，按照设备设施维修保养计划对运行设备逐台进行养护

9、，全年完成重大设备保养XX次。设备设施完好率保持在XX%。（1）配电设备和设施为保证供电设备的正常运行，我部门于4月14日对小区高压配电室进行清扫检修。在清扫过程中，对供电设备和仪器仪表进行了全面的清扫和检修，防止闪络放电事故的发生。提高了小区供电的安全性和可靠性。并对小区各楼层配电箱，电表箱的接线端子、空气开关接线端子进行了检查紧固。并且坚持每天三次对高压运行设备进行巡视检查，共计XX次，楼内配电室X个配电室每周巡视，全年共计巡视XX次。（2）配合市场开发部做好供暖工作按照公司的部署，从今年四月份开始，我公司市场开发部对我小区锅炉房进行设备设施改造。我部门调集人力物力全力配合这项改造工程。同

10、时，配合外包供暖单位对小区小区的供暖系统进行检修。彻底解决了各高层楼宇卫生间立管腐蚀严重的问题。供暖伊始，我部门根据公司新出台的供暖管理办法，要求部门副经理以上人员和工程部主管停止休假，维修人员24小时手机开机。遇跑水事故时，做到首问负责制，必须第一时间到达现场进行应急处置。在11月13日，XX室暖气跑水事件中，当值的XX傅接到业主求助后，立即赶赴现场进行止水断电等应急处置，及时通知供暖维修到场处理。使此次跑水事故的过水面积仅有2平方米左右，有效地降低住户的损失和事件对公司的影响。我们与供暖外包方密切配合，积极地参与到小区供暖工作中，协调不在家的业主回来配合维修，及时走访住户将问题反馈给外包方

11、。看到小区业主们真正的过上了温暖的冬天，我们心中也能感到那融融的暖意。（3）生活饮用水的运行保障工作我部门管理的高层楼宇供水设备共有3组，为保证居民饮用水安全，每组设备都有专人定期负责检查巡视。监督维保单位，按时请防疫部门进行水质检测，保证卫生符合饮用水要求。按时检查和更换生活饮用水的消毒柜紫外线灯管，确保消毒设施正常运行。同时，我部门继续推行机房规范化管理，将各楼顶层水表间和水箱间的管线、阀门规整除锈，防腐刷漆，喷涂管线流向标识。让小区业主真正的喝上放心水。（4）消防试验及设施检修为保证火灾发生时，防火门能够切实发挥作用，今年我部门对小区所有防火门的闭门器进行检修更换，并向楼内业主宣传关闭防

12、火门的重要性和使用常识。这也是我部门今年最重要的消防整改举措之一。同时，为了保证消防安全设备设施能够随时启动，我们坚持每半月对消防设备手动盘车一次，每月点动一次。季度进行保安消防试验，保障消防水的有效射程。为小区业主的生命财产增添了一份保证。（5）避雷系统的检测与维修为使楼宇在雷雨季节免遭雷击。三月份，我部门邀XX市避雷装置安全检测中心于对我部门管辖范围内的防雷装置进行了安全检测。并根据检测结果对各楼宇防雷装置进行了进一步的完善，增强了楼宇的防雷可靠性。3、协调合作单位搞好维修改造工作楼宇对讲的维保工作我部门委托给XX安全防范系统集成有限公司进行，在工作中我们严格按照维保合同监督管理，发现故障

13、及时联系该公司进行修理，全年共计联系维保厂家41次，及时地把问题圆满解决。与XX有限公司合作，定期对电梯的安全运行进行检查和监控，确保电梯运行处于良好状态。并监督实施年度电梯年检工作。经多方努力，在21号楼电梯大修工作开始后，安排专人进行现场监督和配合，每天对施工情况和施工进度进行记录。委托XX防水公司对漏雨住户进行修理，全年共修缮防水367平方米。每次我部门都全程监督施工过程。 与北京通洁利清洗服务有限公司合作，对本小区5座化粪池彻底清掏1次，常规清掏3次。4、防讯工作我部门按照公司的要求和统一部署，坚持 “安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险”的防汛减灾工作方针。成立以部门经理为组长的防

14、汛工作领导小组。并将防汛物资器材的准备与保管、排水设施的清通与巡视、抢险疏散减灾的实施等具体工作落实到人。确保出现汛情时，将损害降到最低。同时结合我部门的实际情况重点抓好“组织领导、制定措施、落实任务、督促检查”四项工作，真正做到组织到位、人员到位、措施到位。按照我部门防汛工作应急处置预案，我们编制了XX汛期领导带班表，建立突发事件报告机制。平时，密切关注天气变化，大雨来袭时，部门经理到岗值班提前早布防，对于重点部位严防死守，随时准备处理突发险情。使部门对防汛减灾工作的管理做到了24小时全天候。由于我门及早着手，组织力量对小区和XX号楼的防雷、屋面、排水设施进行检修清扫。并坚持对重要排水设施每

15、日巡视及时排除故障。在今年数次几十年不遇的强降雨中，我部门上下一心，积极工作，确保了物业服务区域内未出现一起内涝和倒灌事件。得到了小区居民和各政府职能部门一致肯定。5、改造和安装施工在完成日常维修保养工作的同时，我部门还利用旧料和吸引社会资金自己动手对小区的公共设施和环境进行了一系列改造。（1）为小区南侧栅栏围墙装设防盗滚网，同时将围墙加高，为业主人身财产安全增添一份保证。（2）向专业厂商学习不锈钢焊接技术，自己动手对小区内损坏的不锈钢信报箱进行统一维修。（3）对小区XX号楼前残疾人坡道与道路连接处的台阶进行改造，使残障业主真正实现了无障碍出行。（4）运用社会资金，在XX号楼中间的空地上，自己

16、动手铺设一处自行车临时存放点，对两楼门外乱放的自行车、电动车进行规整。同时，在XX号楼前修建雨水井，彻底解决雨后楼门前积水的问题。（6）在小区仅有的几块空地上，自己动手安装石桌、石凳，供业主们休息纳凉。（7）对车位号进行统一喷漆，使其清晰、整齐、规范，得到了业主的交口称赞。（8）为满足小区居民晾晒衣物被褥的需求，利用维修中拆下来的旧管，在XX号楼南侧栅栏墙内阳光充裕处搭设晾衣杆设置公共晾晒区。三、绿化养护 使小区生机勃勃绿化保洁部在做好日常庭院绿化保洁工作同时，还为建立整洁清新,生气勃勃的小区环境，完成了各项延伸服务工作。1、小区小区的节日布置工作2011年度的春节、“五一”“十一”等节日中，

17、我部门员工亲自动手安装小区大门口两侧彩灯XX处，在XX号楼甲乙门大厅、XX号楼大厅、2XX号楼过道两侧安装多条彩灯，还在庭院门口及庭院内摆放布置花坛、绿植XX处，使其组合在一起，烘托出节日氛围。2、辛苦工作 勤于洒扫无论寒暑，每天最早在小区里忙碌的就是保洁绿化部的员工。清扫庭院，修剪草坪树木，日复一日总是忙碌不停。用汗水换来了清洁的院落和小区盎然的生机。他们的工作成绩在小区里没有争议，在满意度调查中全体受访业主给出了100%的满分。为了给小区创造出干净宜人的环境，他们在完成日常保洁和绿化工作的同时，隔月就会对小区庭院进行彻底的清理，拔除杂草清理卫生死角。入秋以来树叶飘落，为了保持清洁及时清扫落

18、叶更是得不到片刻清闲。每逢雨雪天气，绿化保洁工都会全部出动及时扫水扫雪，在各楼前摆放防滑垫、警示牌。在各部门员工的配合下，用实际的工作保证了小区业主的出行安全。为保证花草树木茂盛地生长，保洁绿化部对草坪、绿篱按时修剪灌溉打药施肥。全年共对所有绿植施肥2次，喷洒各类农药45次，确保小区内植物健康成长，防止病虫害的发生。3、加强检查 细致工作今年我们与北京九天阳保洁服务有限公司重新签订了保洁服务合同。重新规范了双方的权利和义务。在工作中强化了对楼内公共区域的保洁监督力度。每天由绿化保洁主管，负责检查外包保洁工作情况。发现不合格的立即通知其返工。使楼内保洁工作较去年较大的提升。4、自己动手 美化小区

19、为给小区居民提供洁净优美的生活环境。年初，我部门结合实际情况业委会共同制订了小区规整方案。将草坪内业主自种的8棵香椿树集中移种到XX号楼南侧，还草坪以本来的面目。在庭院规整过程中，还移栽樱花树4棵、紫薇树3棵，从外部门引进枣树1颗、牡丹3棵、核桃树1棵、腊梅1棵，使庭院更加整齐美观。自己动手制做预制板72块，自建月季园一处，扦插培养月季1000余棵，用于改造XX号楼西南侧和XX号楼南侧绿化隔离带100米。改造中，种植草坪（草籽）150平方米，起草补种250平方米，移栽兰花100平方米。 5、消杀灭鼠工作 为防止夏季湿热天气下蚊蝇大量滋生。我部门制定了防蚊灭蝇工作方案，工作主要针对各地下室、雨水

20、井、地沟、垃圾桶等容易滋生蚊蝇的地方，采用高效低毒的药剂进行消杀。整个夏秋季节，我部门对公共区域灭蚊5次，灭蟑3次。对所有出现鼠洞的地方投放灭鼠药3次，并插上告示牌，做好宣传工作。力求做到“面面俱到，不留死角”。 四、宣传与服务并行我们以“XX”为宗旨，深入开展宣传沟通工作，拉近我们与业主及政府职能部门和大产权单位之间的距离。开展便民服务，设法解决住户们关心的热点难点问题。提高业主们对我部门的满意率。1、与小区客服中心紧密配合 共同做好服务管理工作去年10月，旧有小区客服中心正式成立。我部门大部分客户服务工作都移交给了客服中心。为及时地掌握部门员工的服务状态，我们与客服中心建立了密切的合作关系

21、。利用客服中心就在小区小区的便利条件。在去年实现“无缝对接”的基础上密切配合。我部门所有的管理举措、小区里出现的大事小情我们都第一时间通报给客服中心。在业主打电话询问时请他们代为解释，并请他们留意收集业主的反应。客服中心也给予了我们极大的支持。只要与我部门有关的信息都会及时地反馈给我们，便于我们及时对工作作出调整。每月他们统计的维修工时，也是我们校核工程部统计工作量依据。2、促成装修垃圾管理规定的出台 规范装修管理为提高小区的管理水平，经与小区业委会多次沟通，今年我们促成了业主委员会装修垃圾管理规定的出台。迈出了利用业主自治管理规范个别业主行为的第一步。新的管理规定从全体业主利益出发，要求装修

22、户从材料进场到垃圾清运，均不得在小区公共区域长期堆放。减少对庭院和楼道的污染，避免绿地和公共设施被损坏，如个别业主执意违反，业主委员会授权物业公司进行清除，费用从相关业主的装修押金中予以扣除。有了这个管理依据，既减少了我们与业主之间容易产生的纠纷，又方便了我们的管理。一改以前总是央求业主尽快清除垃圾的尴尬境地。在我们的努力下，业主在公共区域随意堆放垃圾的现象已基本得到遏制。以前被乱堆垃圾的空地现在变成了花香四溢月季园。3、积极开展宣传工作 避免业主误解 以往我们与住户间的纠纷往往源于住户对我们的工作范围、质量要求存在误解。为了消除这些隔阂，顺利收缴费用。从三月开始，我部门加大了对于物业管理法律

23、法规的宣传力度。在“2010年收支公示”的基础上，按照物业服务合同将我部门服务事项、服务费收费标准和与之对应的服务标准在小区明显的位置进行公示。同时，利用各种机会向住户们积极宣讲物业管理方面的法律法规。让住户们从根本上了解我们的物业服务工作，养成良好的居住习惯，积极地参与到物业管理工作中来。4、重视宣传引导工作 赢得业主理解支持为使小区的管理更加透明。七月，我部门与小区业主委员会在今年新春茶话会的基础，上再次合作召开“小区小区业主座谈会”。邀请小区业主就小区的物业服务与管理进行座谈。会上，业主们听取了我部门2011年上半年物业服务工作总结和下半年的工作设想。并就小区内车位紧张；楼内外堆积杂物；

24、个别业主不爱护小区草坪和公共设施等问题的解决方法进行了讨论。会上，业主们献计献策，提出了许多积极的建议。小区业委会和各位与会代表对日后小区的建设和发展充满信心。近期物业公司在小区内所做的工作，也得到了大多数业主的一致好评。希望以后物业公司能这些工作坚持下去，为居民多做好事、多做实事。五、开展社区文化活动，创建和谐社区。1、小区宣传工作全年共计出板报12期，内容包括：节日专版、生活养生、卫生救护知识、防火与安全、垃圾分类等等。使小区小区门口的宣传栏，成为业主掌握信息和知识，了解我部门工作的窗口，成为宣传物业管理服务工作，展示我公司风貌的阵地。2、 对外活动2011年我部门共组织文化活动5次，分别

25、为：（1） 召开XX地区部产权宿舍业主代表“新春茶话会”。 主持召开小区小区业主委员会茶话会。（2） 完成春节期间烟花爆竹的限放宣传工作。（3） 根据关于创建文明城区物业管理实地考察工作部署的通知，经公司领导批准，我部门在小区小区内进行了2010年物业服务项目收支公示。公示期间业主反映平静。（4） 与小区摄影协会和潘南社区联合举办了第四届摄影艺术展。（5） 配合街道办事处开展“垃圾减量、垃圾分类”主题宣传工作。六、开源节流 节能降耗 降低成本 物业管理是一个高成本、低回报的服务性行业。要确保部门工作持续正常开展，就必须做好物业管理各项费用的控制，并保证按时足额收缴物业费。受物价上涨和北京市人员

26、最低工资标准上调的影响，较之去年，今年物业成本大幅提高。保安、保洁、水质化验、避雷检测等相关费用都有了不同程度的上调。人员工资上调加之今年开始为全体员工缴纳公积金等因素。经核算成本较上一年度上涨了XX万余元。为了降低物业管理工作的运行成本，腾出资金完成那些与业主生活息息相关的维修与保养和改善员工的待遇。我部门精确核定各岗位人数，利用人员外派出国的机会对部门进行精简。同时号召全体员工发扬我公司勤俭节约的优良传统，时刻树立成本意识和节约意识。严格控制各项管理费用的支出，只要能利用旧材料的就决不购买新材料，只要能自己动手完成的就决不委托给他人，尽力使各项费用支出降低到最低限度。此外，我们积极寻找社会资源为我部门创收，先后签订了档杆广告合同、自动售水机合同和小区网络合作合同。对长期拖欠物业费业主采取了更加灵活的催缴策略。以电话联系，入户走访等多种形式积极催缴。通过分析原因，根据业主各种不同的欠费理由，采取与之相应的催费方式，一边解决问题，一边回收费用，使今年的收费工作大大好于往年。然而，随着我们清欠工作接近尾声，每年收缴的物业费中清缴往年欠款的比例正在逐年减少。每年的物业费收入会越来越接近XX万元的理论值。可以这样讲，越往后我们的经营压力就会越大。2012年，我们将在今年