物业公司组建方案

1、物业公司的组建方案及管理办法 根据公司建设开发项目的总体发展规划， 经公司研究决定， 拟组建物 业管理公司，现拟定组建方案及管理办法如下：一、组建物业公司的目的：1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、 真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、 舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断 再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企 业作风。2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的 物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成 本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心

2、：安 心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、 设施养护计划，使物业“保值” 、“增值”。根据物业项目的设备、设 施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为 基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举 办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的 开发公司企业文化和物业管理的新理念， 增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持， 促使物业管理服务 水平的持续提高。二、组建物业公司的思路（一）、组建前准备1、拟定物业公司名称2、拟定注册资本3、股权结构及出资

3、方式4、拟定经营范围（二）、公司的组建条件1 / 241、企业名称的确定 ;2、企业住所 ;3、法定代表人 ;4、注册资本 ;5、公司章程 ;6、公司从业人员。（三）、物业公司的设立程序 在组建条件具备以后 ,申请物业管理公司的发起人或发起单位写出申 请设立物业管理公司经营资质 ,连同相关申请送交当地主管部门审批。 收到核发的批准文件后 ,再按有关规定向当地工商管理机关办理企业 注册登记手续 ,领取企业法人营业执照 ,即可对外营业 ,并按规定在 30 日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书 ,还要向税务机 关办理税务手续。（四）、物业企业资质申报在取得企业营业执照后 ,按照规定申报企业

4、资质 ,物业管理企业的资质 等级1）资质一级企业 :注册资本 500 万元以上 ;具有中级以上职称的人员 不少于 30 人, 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书 ,80%以上的 部门经理、管理员取得从业人员岗位证书 ;管理两种类型以上的物业 管理各类物业的面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于 100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优 秀住宅小区 （大厦、工业区 ）”称号;具有健全的企业管理和符合国家规 定的管理制度 ;建立了基金管理与使用制度。2）资质二级企业 :注册资本 300 万元以上 ;具有中级以上职称的管理 人员、工程技术人员不少于 20 人

5、,企业经理取得建设部颁发的物业管 理企业经理岗位证书 ,60%以上的部门经理、 管理员取得从业人员岗位 证书 ;管理两种类型以上的物业 ;管理各类物业的建筑面积分别占计算 基数的百分比之和不低于 100%;10%以 2 / 24上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区 （大厦、工业区 ）”称号 ,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优 秀住宅小区 （大厦、工业区 ）称号 ;具有健全的企业管理制度和符合国家 规定的财务管理制度 ;建立了维修基金管理与使用制度。3）资质三级企业 :注册资本 50万元以上 ;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于 8 人,经理取得建设部

6、颁发的物业管理企业 经理岗位证书 ,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书 有委托的物业管理项目 :具有比较健全企业管理制度和财务管理制度建立了维修基金管理和使用制度。三、物业公司的组织形式（一）、公司构架：董事长环境管理部总经理物业管理部 工程管理部 安全保卫部（二）、人员编制总经理：人财务部：人物业管理部：人工程管理部：人安全保卫部：人环境清洁部：人（三）、职责、服务内容与工作程序：物业管理部：1、职责：3 / 24令为物业管理和服务配套配置适合的人力资源。负责日常办公行政事务。管理物业档案和业主资料档案0接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜C协调各部门日常运作0检查服务质量，

7、对不合格服务采取纠正和预防措施O负责日常物业管理费用收取2、服务内容：0建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服务0根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为 业主提供服务0按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案0按内部管理要求，做好物业管理日常行政、后勤工作0按培训计划，组织和落实培训事宜，并记录考察结果 0做好与业主的沟通、回访工作0按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质量控制工作 0按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作 0做好业主装修管理3、程序：内部管理工作流程图根据工作计划和客户服务员工作结果文员根物进行检查据业实际管效理果部进行根据实际情况实

8、施过程中信息反馈质量分析改正 和新的需求拟拟定纠正定新的工作计划/预防措施对外服务工作流程图 各种渠道部门主管下达指令或业主需求客户服务中业主需求下达指令 财 务按工作指令实施心相关人员 征求业主意见 根据客户需求下达指令实 施 5 / 24评定业主程管 监督有关部门 结果 理 服 部 务 质 量 控 制 制定新的管理制度 信息反馈 / 分析改进 满足业主要求 拟定纠正 / 预防措施 服务质量控制图 各种服务信息反馈结果 服务质量评定会议进行分析、讨论 拟定纠正 / 预防措施进行检查 服务各相关部门主管服务质量改进各种质量记录业主信息反馈服务结果有效性验证改进和提高服务质量为业主提供服务业主意

9、见问卷调查 达到业主需求和满意 楼宇交付工作程序6 / 24为保障业主（住户）和开发公司的合法权益，按售、租合同有关条款 顺利进行交付工作，特制定下列工作程序：A、业主（住户）凭有效、合法的租售合同和入住通知书在物业管理 部客户服务中心办理入伙手续。Q工程部相关人员陪同业主（住户）前往交接。C检查室内建筑情况（如墙面、顶面、门、窗等）；C检查室内所有设备、设施（室内灯、锁、地坪、天花等）；。查对水电表的当前读数并记录。B、将上述三项内容的检查结果填写在交房验收记录表中，由业 主（住户）与物业管理公司代表双方签字确认。C、对查验中发现的问题及时通报给开发公司，在确认处理意见后安 排落实整修、调换

10、、清洁、打扫等服务工作。由业主（住户）认证并 填写楼宇维修记录 。物业移交管理程序物业公司进行接管准备工作成立项目管理处 组织验收小组 相关记录及表格 工程等部门物业资料移交 产权资料 政府部门验收合格资料 工程技术资料7 / 24开发公司通知物业管理，准备验收符合接管验收条件物业公司复函，进行验收的准备工作 物业公司、开发公司共同进行验收 房屋接收验收标 准开发公司移交钥匙， 物业公司接管 工程质量遗留问题 施 工单位整改加强对业主装修管理为了维护全体业主的合法权益， 确保物业的安全和整体形象， 按照有 关规定，结合物业项目的实际情况，编制装修手册 ，加强对业主 的装修管理工作，规范装修管理

11、、装修审批、建立细致严密的装修跟 踪监管体系、处理违规装修。装修管理组织：物业管理部负责装修管理事宜 安全保卫部、工程管理部、清洁部负责日常装修检查装修管理： 受理业主装修申请并办理有关手续 审核装修者的相关资料，宣传装修手册及装修管理规定 跟踪施工情况，做好巡视检查工作，确保安全施工 办理施工人员出入登记监管施工队按规定及时清运装修垃圾装修安全管理 发现隐患及时与业主沟通、交流，杜绝违章装修8 / 24发现紧急事故，按紧急处理程序及措施进行 物业项目档案资料管理档案是物业管理的重要组成部分， 管理好档案是物业管理工作的重要 内容，应按档案管理要求建立完善的档案管理体系， 使档案管理工作 在物

12、业的使用、维修、改造、扩建以及住户装修等方面发挥重要作用。 建档要求：按建档流程，完善档案管理制度 明确建档内容，实行系统收集、集中管理 对使用率高的档案实行受控制管理 推行现代化、系统化、规范化、经常化管理 建档流程：收集 整理 分类 编号 登记检查使用入柜输入电脑档案分类：物业公司管理文件档案房屋结构、建筑工程档案 设备、设施档案 住户档案 各项服务档案 档案资料受控管理： 为避免档案资料损坏、遗失，使重要档案能长期保存，而又方便经常 使用，对使用频率高的档案实行严格控制管理。9 / 24相应文件、资料：物业管理服务合同管理公约业主公约住户手册装修手册有关政策法规资料岗位职责员工手册行政管

13、理制度报修、投诉、热线服务受理有关规定 报修、投诉、热线服务处理及回访制度检查制度服务质量评定、不合格服务控制有关规定 相关费用收取的财务管理制度质量记录：根据物业管理和服务的实际需要具体制定。工程管理部1、职责：确保物业项目各种公用设备、设施正常运转及完好 按照计划对物业设备、设施进行日常维修保养10 / 24为业主提供无偿或有偿的报修服务2、内容：供电系统弱电系统消防系统电梯系统给排水系统监控系统房屋维修养护业主评定各业主意见或建业主报修服务3、程序：工程管理部工作流程图组织实施 下达工作指令实施 各设备、设施主管 各岗位领班及员工 工程工作结果 管 使用效果理检 24/ 11部查各岗位领

14、班信息反馈综合检查拟定设备、设施主管 新 抽议的量计维修、保养质量分析维修、保养过程信息改进划反馈果 / 预防措施拟定纠正设备、设施维修保养流程图根据年计划、月 组织实施计划下达指令施 各设备、设施主管 各岗位领班及员工维修保养结果 12 / 24检工程查管理岗位领班 部 按 各设备、 实综合 抽查设施主管 际 情 况质量 月 计年维修、保养质量分析改进 24/ 13划 维修、保养过程信息反馈 结果拟定纠正 / 预防措施，保存记录 业主报修工作流程 业主报修各种方式 物管部客服中心 登记、指令 工程管理部 核实处理、开维修单 维修班检查验收 上门提供服务（维修）维修领班服务结果业主验收质量，确

15、认费用维修主管抽查服务结果物业管理部业主财务收款4、工程管理部应急预案 发生停电事故时应急预案14 / 24发生漏水事故时应急预案 供电所一路供电断开时应急预案 发生停水事故时应急预案 发生电梯系统故障时应急预案5、工程管理部相应文件 岗位职责 各种设备、设施操作程序 各岗位交接班规定 设备、设施管理总则 设备、设施巡检制度 各种设备、设施台帐 年度维修保养计划 安全操作规程 装修工程管理制度 报修服务规程各项抽查制度不合格服务控制有关规定质量记录：根据物业项目设备、设施管理和服务实际具体制定 安全保卫部：职责：15 / 24负责物业项目的安全保卫工作 负责物业项目的消防安全工作 负责物业项目

16、的车辆进出、停放的管理工作 负责物业项目内业主施工装修安全的管理工作 内容：物业项目内、外安全 停车场、停放车辆安全 设备、设施区域安全 消防设备、设施正常使用 业主二次装修安全 程序：安全保卫工作流程图安保工作下达指令 安保领班 执行指令范围 及操作程序安排工作安保部安保员抽查 检查 抽查拟定纠正 操作实 预防措施、计划施 服务业绩 服务过程的 服务过 服 务结果程 16 / 24信息反馈 分析和改进检查安全管理组织示意图公司分管安全副总安全保卫部 各部门安全小组 消防专员义务消防队 突发事件抢险队全体员工消防应急方案试图消防中心报警巡逻人员发现火警，采取最快最有效的办法边灭火边报警根据报警

17、数据确定报警地址消防中心解 误报 值班人员 火警苗子，除报警信号，暂时封闭烟 原因 巡逻人感探头告 到现场查看现场指挥，呼叫员 向消防中机动保安、值班心总值班报电工急赴现场 消防中心向 17/ 24119 报警;打开应急广播系确定火灾消控中心向 119统;通知相应情况 , 向消报警，打开应急楼层有序撤离控中心总广播通知相应楼值班报;通知机动人员有序撤离，向; 急赴现场向关领导报告. 司公领导报告 各值班安动用大楼保坚守岗安排值班电救火完毕，位，其余工切断失火、 消防设施保护现场，安排值班电工切房间电源自救灭火，人员抢救维持秩序，断失火房间电源，调查。 生命，向关闭煤气 组织维持协助关闭煤气。

18、公司领导 秩序。汇报 突发事件应急方案 24/ 18 在发生突发事件时，以最快的速度、最短的时间内掌握事态状况，控 制事态的发展， 保证管辖区域内的正常工作， 确保业主的人身安全和 财产安全。处理程序：一旦发生突发事件， 当班保安应立即赶往现场了解情况、 确定事态状 况，然后与中控室联系，讲清地点、原因及目前状况。必要时中控室 应向 110 报警，报清地点、路名、联系电话、目前状况。 应立即通知总值班领导及各部门有关人员赶赴现场。在岗保安坚守岗位， 其他保安在主管或值班的带领下前往现场， 在不 伤害他人和财产不受损的情况下， 以最快的速度控制事态的发展， 将 突发事件的损失减少到最低。成立突发

19、事件指挥部，由现场最高职位者任指挥。 根据事件状况及时组织力量，执行任务。 配合公安人员和有关部门对事件予以控制和调查取证。 采取外围警戒：保护现场，维持秩序，确保现场勘察。 事件结束后，分析原因，制定纠正 / 预防措施，填写突发事件记录 表。物业管理部、安保主管负责验证纠正 / 预防措施的落实结果 相应文件： 岗位职责 各岗位交接班规定 各岗位服务程序 日常工作规定 中控室管理规定19 / 24巡更保安工作规定及处理问题操作程序 消防安全“三级”工作管理制度 消防安全检查制度 消防报警操作及灭火应急方案 突发事件时的应急方案 停车场管理规定各级抽查制度 质量记录： 根据物业项目安保管理和服务

20、实际具体制定。 环境管理部：职责： 负责物业项目区内公共场所、公共区域的环境清洁 负责物业项目绿化养护工作 负责物业项目区内虫害消灭工作负责物业项目区内日常垃圾清运工作（不包括建筑垃圾、装修垃圾） 内容：公共场所、公共区域清洁 设备、设施区域清洁 停车场清洁 周边卫生“三包”区域清洁 区域绿化20 / 24区域灭虫程序：按有关规定的清洁标准进行规范程序清洁 按有关的绿化标准进行规范程序绿化养护 按垃圾房管理规定进行规范程序垃圾清运 按有关的无虫害标准进行规范程序灭虫 环境清洁部工作流程图下达指令 安排工作环境清洁部员工 绿化养护清洁工 环境清洁部作业指导书实洁 部 工 业主公司服务住户）21/ 24质量评定服务结果评定划服务业绩分析改进环境清洁部主管服务过程信息反馈 拟定纠正 / 预防措施4、相应文件： 岗位职责 环境清洁工作标准 垃圾房管理制度 垃圾处理及清运服务 绿化管理制度 灭虫工作操作规范 各级抽查制度5、质量记录： 根据物业项目环境管理和服务实际具体制定。培训实施 根据制定的管理目标， 结合项目的要求， 将对员工进行