房产税解析_图文

1、 房产税的改革已经水落石出，在这房价高企的时期，房产税的改革已经水落石出，在这房价高企的时期，人们对它的试点实施寄予很高的期望，希望它能对遏制高人们对它的试点实施寄予很高的期望，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。然而，到底什么是房产税？房房价起到立竿见影的作用。然而，到底什么是房产税？房产税改革又如何改？房地产行业的冬天真的来临了？带着产税改革又如何改？房地产行业的冬天真的来临了？带着这些问号，我们来一起解读分析房产税改革的过去、现在这些问号，我们来一起解读分析房产税改革的过去、现在及未来及未来 写在前面的话写在前面的话目目 录录 什么是房产税？什么是房产税？现行房产税有哪些内容？现行房

2、产税有哪些内容？一、中国现行房产税的前世今生。二、现行房产税有何特点？三、现行房产税的内容。房产税改革（新房产税）为什么改？在哪改？改什么？房产税改革（新房产税）为什么改？在哪改？改什么？一、为何在现在推行房产税改革？二、房产税改革要达到什么目的？三、房产税改革启动用了多久？四、房产税改革在哪试验？如何改革？房产税改革将何去何从？房产税改革将何去何从？房产税改革对房地产市场影响几何？什么是房产税？什么是房产税？ 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。税对象向产权所有人征收的一种财产税。 对房产征税的目的是运用税收杠杆，加

3、强对对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产所有人和经营人的收入。 第一部分第一部分 现行房产税有哪些内容？现行房产税有哪些内容？ （一）中国现行房产税的前世今生（一）中国现行房产税的前世今生19501950年年 中华人民共和国建立后，政务院发布中华人民共和国建立后，政务院发布全国税政实施要全国税政实施要则则（19501950年）将房产税列为开征的年）将房产税列为开征的1414个税种之一。个税种之一。

4、 19511951年年8 8月月 政务院发布政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例中华人民共和国城市房地产税暂行条例，将房产税与地产税合并为房地产税。，将房产税与地产税合并为房地产税。19731973年年 简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。民、外国企业和外商投资企业征收。 19841984年年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和

5、城镇土地使用税两个税种。税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。 19861986年年9 9月月1515日日 国务院发布国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例，同年，同年1010月月1 1日起施行，适用于国内单位和个人。日起施行，适用于国内单位和个人。 （二）现行房产税有何特点？（二）现行房产税有何特点？ 1 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；只是房屋；2 2、征收范围限于城镇的经营性房屋；、征收范围限于城镇的经营性房屋；3 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自、区别房屋的经营使用方式规定征税

6、办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。租金收入征税。（三）现行房产税的税法要素（三）现行房产税的税法要素纳税义务人纳税义务人 与征税对象与征税对象纳税义务人纳税义务人 房屋产权房屋产权所有人所有人国家所有国家所有 经营管理单位经营管理单位集体和个人所有集体和个人所有 集体单位和个人集体单位和个人产权出典产权出典 承典人承典人产权所有人、承典人不在房屋所在地产权所有人、承典人不在房屋所在地 房产代管人或使用人房产代管人或使用人产权未确定或租典纠纷为解决产权未确定或租典纠纷为解决 房产代管人或使用人房产代管人或使用人纳

7、税义务人纳税义务人 无租使用其他房产无租使用其他房产使用人使用人 外商投资企业和外国企业外商投资企业和外国企业暂不缴纳暂不缴纳征税范围征税范围 城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区城市：国务院批准设立城市：国务院批准设立县城：县人民政府所在地县城：县人民政府所在地建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立设立工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的大大 中型工矿企业中型工矿企业所在地所在地 不包括农村不包括农村计税依据与税

8、率计税依据与税率计税依据计税依据 从价计征从价计征房产的计税价值房产的计税价值 从租计征从租计征房产租金收入房产租金收入从价计征从价计征 房产原值一次减除房产原值一次减除10103030后余值后余值扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定确定原值：按会计制度规定，在原值：按会计制度规定，在“固定资产固定资产”科目科目中记载的房屋原价中记载的房屋原价房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值从价计征从价计征 原值包括与房屋原值包括与房屋不可分割不可分割的各种附属设备或一般的各种附属设备或一般不单独计价不单独计价的配

9、套设施的配套设施以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论会计核算是否单独记账核算，计入房产原值等，无论会计核算是否单独记账核算，计入房产原值更换房屋附属设备和配套设施更换房屋附属设备和配套设施 计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值 更换易损坏、需经常更换的零配件，不计入原值更换易损坏、需经常更换的零配件，不计入原值从价计征从价计征 注意注意投资联营的房产投资联营的房产投资者

10、参与利润分红、共担风险的投资者参与利润分红、共担风险的按房产余按房产余值计征值计征以房产投资，收取固定收入，不承担风险的以房产投资，收取固定收入，不承担风险的按租金收入计征按租金收入计征融资租赁房屋融资租赁房屋以房产余值计征以房产余值计征从租计征从租计征 租金收入租金收入货币收入实物收入货币收入实物收入 以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入当地同类房产的租金水平当地同类房产的租金水平 租金收入申报不实或明显不合理租金收入申报不实或明显不合理税务部门核定税务部门核定税率税率 从价计征从价计征1.21.2 从租计征从租计征1212 2001.1.1 2001.1.1

11、 个人按市场价出租居民住房，用个人按市场价出租居民住房，用于居住于居住暂减按暂减按4 4应纳税额的计算应纳税额的计算从价计征从价计征从租计征从租计征从价计征从价计征 应纳税额房产原值应纳税额房产原值（1 1扣除比率）扣除比率）1.21.2 【例例】某企业的生产经营用房原值为某企业的生产经营用房原值为50005000万，当地万，当地允许减除允许减除3030后余值计税，则应缴纳的房产税后余值计税，则应缴纳的房产税 应纳税额应纳税额50005000（1 13030）1.21.24242从租计征从租计征 应纳税额租金收入应纳税额租金收入1212或或4 4 【例例】某公司出租房屋某公司出租房屋3 3间，

12、年租金收入间，年租金收入3000030000元，则应缴纳房产税：元，则应缴纳房产税： 应纳税额应纳税额3000030000121236003600税收优惠税收优惠税收优惠税收优惠 国家机关、人民团体、军队国家机关、人民团体、军队自用房产自用房产免税免税上述单位出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用上述单位出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属免税范围房，不属免税范围 国家财政部门拨付事业经费的单位国家财政部门拨付事业经费的单位如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等全额或差额预算管理事业单位，化、体育、艺术等全

13、额或差额预算管理事业单位，业务业务范围内使用的房产范围内使用的房产免税免税事业单位自收自支后事业单位自收自支后33年免征年免征上述单位的附属工厂、商店、招待所等，照章纳税上述单位的附属工厂、商店、招待所等，照章纳税 宗教寺庙、公园、名胜古迹宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产自用房产免税免税附设的经营单位，如影剧院、饮食部、茶社、照附设的经营单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等，照章纳税相馆等，照章纳税 个人所有非经营个人所有非经营的房产的房产居民住房：不分面积，一律免征居民住房：不分面积，一律免征个人拥有的个人拥有的营业用房营业用房或或出租房产出租房产：照章纳税：照章纳税 行使国家行政管理职能

14、的中国人民银行总行（含国家外汇管行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用房产理局）所属分支机构自用房产免税免税 财政部批准免税的其他房产财政部批准免税的其他房产损坏不堪使用和危险房屋：损坏不堪使用和危险房屋：停止使用后停止使用后免征免征房屋大修导致连续停用半年以上：房屋大修导致连续停用半年以上：大修期间大修期间免征免征在基建工地为其服务的工棚、材料棚、休息棚、办公室、在基建工地为其服务的工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房等食堂、茶炉房等临时性临时性房屋：房屋：施工期间施工期间免征；工程结束免征；工程结束后交还或估价转让给基建单位的，自后交还或估价转让给

15、基建单位的，自接收次月接收次月起，照章起，照章纳税。纳税。 财政部批准免税的其他房产财政部批准免税的其他房产利用地下人防设施：暂不征收利用地下人防设施：暂不征收1988.1.1 1988.1.1 房管部门经租房管部门经租的的居民居民住房，房租调整改革前收住房，房租调整改革前收取租金偏低的，暂缓征收取租金偏低的，暂缓征收高校后勤实体：免征高校后勤实体：免征对非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等对非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等卫生机构卫生机构自用房产自用房产：免征：免征老年服务机构自用房产：免征老年服务机构自用房产：免征2001.1.1 2001.1.1 按政府规定价格出

16、租的公有住房、廉租住房：按政府规定价格出租的公有住房、廉租住房：暂免征收暂免征收 邮政部门邮政部门城市、县城、建制镇、工矿区范围城市、县城、建制镇、工矿区范围内内的房产：征收的房产：征收城市、县城、建制镇、工矿区范围城市、县城、建制镇、工矿区范围外外的尚在县邮政局内核算的尚在县邮政局内核算的房产：的房产：2001.1.12001.1.1起不再征收（划分清楚）起不再征收（划分清楚） 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收暂免征收生产用房，注意划分免税界限生产用房，注意划分免税界限 2006.1.1-2008.12.312006.1.1-2008.12

17、.31，高校学生公寓免征，高校学生公寓免征 高校剥离经济实体自用房产，免征高校剥离经济实体自用房产，免征征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报纳税义务发生时间纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营：生产经营纳税人将原有房产用于生产经营：生产经营之月之月起起 纳税人自建新房用于生产经营：建成纳税人自建新房用于生产经营：建成次月次月起起 纳税人委托施工企业建设的房屋：办理验收手续纳税人委托施工企业建设的房屋：办理验收手续次月次月起起 纳税人购置新建商品房：房屋交付使用纳税人购置新建商品房：房屋交付使用次月次月起起 纳税人购置存量房：办理房屋权属转移、变更登记，房产权纳税人购置存量房：办理房屋

18、权属转移、变更登记，房产权属登记机关宪法房屋权属证书属登记机关宪法房屋权属证书次月次月起起 纳税人出租、出借房屋：自交付出租、出借房屋纳税人出租、出借房屋：自交付出租、出借房屋次月次月起起 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：房房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：房屋使用或交付屋使用或交付次月次月起起纳税期限纳税期限 按年计算、分期缴纳按年计算、分期缴纳 具体由省、自治区、直辖市人民政府确定具体由省、自治区、直辖市人民政府确定纳税地点纳税地点 房产所在地房产所在地 房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地分别向房产所在地税务机关申

19、报缴纳分别向房产所在地税务机关申报缴纳习习 题题 下列房产不属于房产税征收范围的是（）下列房产不属于房产税征收范围的是（） A.A.县城企业用房县城企业用房 B.B.工矿区的企业用房工矿区的企业用房 C.C.个人在市区居住、经营用房个人在市区居住、经营用房 D.D.农民在农村的居住用房农民在农村的居住用房 答案：答案：D D 下列房产免征房产税的有（）下列房产免征房产税的有（） A.A.个人拥有的营业用房个人拥有的营业用房 B.B.公园、名胜古迹内的餐馆的用房公园、名胜古迹内的餐馆的用房 C.C.企业大修理停用一个季度的房屋企业大修理停用一个季度的房屋 D.D.敬老院自用的房产敬老院自用的房产

20、 答案：答案：D D 某企业某企业20022002年年1 1月月1 1日的房产原值为日的房产原值为30003000万元，万元，4 4月月1 1日将其中日将其中原值为原值为10001000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 5万元。万元。当地政府规定房产原值减除标准为当地政府规定房产原值减除标准为2020。则给企业当年应缴。则给企业当年应缴纳的房产税（）纳的房产税（） A.4.8A.4.8万元万元 B.24B.24万元万元 C.27C.27万元万元 D.28.8D.28.8万元万元 答案：答案：C C （3000-10003000-1000）（1 1202

21、0）1.21.2+1000+1000（1 12020）1.21.23/12 +53/12 +59 912122727 某企业拥有某企业拥有A A、B B两栋房产，两栋房产，A A栋自用，栋自用，B B栋出租。房产在栋出租。房产在2001.1.12001.1.1时原值分别为时原值分别为12001200万元和万元和10001000万元。万元。20052005年年4 4月底月底B B房产租赁到期。自房产租赁到期。自5 5月月1 1日起，该企业由日起，该企业由A A栋搬至栋搬至B B栋办公，同栋办公，同时对时对A A栋开始大修理至年底完工。栋开始大修理至年底完工。B B栋房产月租金为栋房产月租金为10

22、10万元，万元，地方政府规定房产原值扣除地方政府规定房产原值扣除2020计税，则给企业当年应缴纳计税，则给企业当年应缴纳的房产税（）的房产税（） A.15.04 B.16.32 C.18.24 D.22.72A.15.04 B.16.32 C.18.24 D.22.72 答案：答案：A 1200A 1200（1 12020）1.21.24/124/1210001000（1 12020）1.21.28/128/1210104 41212 某企业有一处房产原值某企业有一处房产原值10001000万元，万元，20032003年年7 7月月1 1日用日用于投资联营，投资期于投资联营，投资期5 5年。当

23、年取得固定收入年。当年取得固定收入5050万万元，当地政府规定扣除比率为元，当地政府规定扣除比率为2020，则企业，则企业20032003年年应缴纳房产税（）应缴纳房产税（） A.6 B.9.6 C.10.8 D.15.6A.6 B.9.6 C.10.8 D.15.6 答案：答案：C C 10001000（1 12020）1.21.26/12+506/12+501212 赵某拥有两处房产，一处原值赵某拥有两处房产，一处原值6060万元的房产自己及万元的房产自己及家人居住，另一处原值家人居住，另一处原值2020万元的房产于万元的房产于20042004年年7 7月月1 1日出租给王某居住，每月按市

24、场价取得租金日出租给王某居住，每月按市场价取得租金12001200元，元，当地扣除标准当地扣除标准2020，则赵某当年应缴纳的房产税（），则赵某当年应缴纳的房产税（） A.288 B.576 C.840 D.864A.288 B.576 C.840 D.864 答案：答案：A A 自己居住的减税自己居住的减税 120012006 64 4 下列项目符合房产税规定的有：下列项目符合房产税规定的有： A.A.基建工地的各种材料棚施工期间免征房产税基建工地的各种材料棚施工期间免征房产税 B.B.事业单位从实行自收自支的年度起免征房产税事业单位从实行自收自支的年度起免征房产税3 3年年 C.C.居民有

25、两处以上住房的，只对其中一处免征房产税居民有两处以上住房的，只对其中一处免征房产税 D.D.高校后勤实体自用房，免征房产税高校后勤实体自用房，免征房产税 答案：答案：ABDABD 下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（） A.A.将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起 B.B.自行新建房产用于生产经营，从建成之月起自行新建房产用于生产经营，从建成之月起 C.C.委托施工企业建设的房产，从办理验收手续之月起委托施工企业建设的房产，从办理验收手续之月起 D.D.购置新建商品房，自房屋交付使用次

26、月起购置新建商品房，自房屋交付使用次月起 答案：答案：ADAD 第二部分第二部分房产税改革（新房产税）为什么房产税改革（新房产税）为什么改？在哪改？改什么？改？在哪改？改什么？ （一）为何在现在推行房产税改革？（一）为何在现在推行房产税改革？ 上个世纪上个世纪8080年代颁布现行房产税条例时，我国还没有年代颁布现行房产税条例时，我国还没有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以住房的情况很少，收入也有限，所以对个人自住房给予对个人自住房给予免税免税。 近几年，中国房地产市场的快速发展，但近几年，中国房地产市

27、场的快速发展，但房产税制房产税制度已有度已有2020多年没有改变多年没有改变，目前已经走到改革的十字路口。，目前已经走到改革的十字路口。19981998年，我国实施住房市场化改革，住房开始货币化，随着住房改革年，我国实施住房市场化改革，住房开始货币化，随着住房改革不断深化，我国的房地产市场也日趋活跃。在不断深化，我国的房地产市场也日趋活跃。在19981998年我国住房制度改年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%30%，而现在这个比，而现在这个比例已达到例已达到70%70%。近五年，。近五年，我国房地产市场发展迅速我国房地产市场

28、发展迅速，房地产成为了新，房地产成为了新的经济增长点，而的经济增长点，而商品房本身除了居住功能以外，又被赋予了投资升商品房本身除了居住功能以外，又被赋予了投资升值的功能，受投资者追捧，导致房价持续大幅攀升，全国各一二线城值的功能，受投资者追捧，导致房价持续大幅攀升，全国各一二线城市都出现了购房难的问题市都出现了购房难的问题，鉴于此，政府为了稳定持续疯长的房价而，鉴于此，政府为了稳定持续疯长的房价而出台了出台了一系列宏观政策调控，但是都收效甚微，阻挡不了房价的上涨一系列宏观政策调控，但是都收效甚微，阻挡不了房价的上涨，正是在这种背景下，房产税的改革横空出世，成为了政府制约高房，正是在这种背景下，

29、房产税的改革横空出世，成为了政府制约高房价，打击炒房，遏制游资投机的价，打击炒房，遏制游资投机的“杀手锏杀手锏”。（二）房产税改革要达到什么目的？（二）房产税改革要达到什么目的？ 1 1、提高地方政府财政收入，稳定土地市场价格、提高地方政府财政收入，稳定土地市场价格 税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并增加财政收入，地府税收少且征收难度大，为了完成并增加财政收入，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。方政府只有依靠

30、土地收益来解决财政问题。 如果进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖，同时也可以降低土地成本，起到抑制房价过快上涨的作用。 2 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距 国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。 在目前的状态下，房产已经成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房产往往演变成有房者可以拥有更多财富的工具，长此以往，贫富差距将进一步加剧。房产

31、税的开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距，同时利用征收来的房产税用于保障性住房的建设，让更多的无房阶层有房住。 3 3、影响住房供求关系、影响住房供求关系 开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降。税开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降。税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期者被迫抛售房源，增大

32、市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求内会出现供大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系影响的大小，也就是说，哪里投资购房比例大，只要房产税改革执行力度够好，关系影响的大小，也就是说，哪里投资购房比例大，只要房产税改革执行力度够好，哪里的房价的下行压力就越大，因为供求关系被房产税给打破了。从长期来看，房哪里的房价的下行压力就越大，因为供求关系被房产税给打破了。从长期来看，房产税的改革如果结合政府增加保障性住房供应量，将会对房地产市场的供求关系产产税的改革如果结合政府增加保障性住房供应

33、量，将会对房地产市场的供求关系产生很大影响。生很大影响。 （三）房产税改革启动用了多久？（三）房产税改革启动用了多久？ 时时 间间内内 容容2010年1月国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日 重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房产税。 从上表可以看出，仅仅用了一年的时间，房产税就从09年的纸上谈兵变成了现实，这时再回想近三年政府频频出台

34、的针对房地产市场的“国十条”之类的宏观调控政策就不难看出，在面对居高不下的房价和百姓住房需求的双重压力，一而再，再而三的失败，使得政府已经失去耐心，房产税箭在弦上，不得不发。 20142014年年1010月月1616日日 , ,每日经济新闻报道每日经济新闻报道：财政部部长楼继伟在最新财政部部长楼继伟在最新求是求是杂志撰文列出了税收改革的清单，杂志撰文列出了税收改革的清单，透露税收改革的几大方向：透露税收改革的几大方向：“十二五十二五”完成营改增目标；完善消费税完成营改增目标；完善消费税制度；逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制等。制度；逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制等。 对于备受关注

35、的房地产税，楼继伟表示，加快房地产税立法并适时推对于备受关注的房地产税，楼继伟表示，加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究中心主任刘剑文在接中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究中心主任刘剑文在接受受每日经济新闻每日经济新闻记者采访时表示，房地产税的立法工作一直在推记者采访时表示，房地产税的立法工作一直在推进，但很难确定出台的时间，这涉及很多技术性问题。进，但很难确定出台的时间，这涉及很多技术性问题。（四）房产税改革将在哪试验？（四）房产税改革将在哪试验？

36、 房产税的改革，首先要面对的就是房价最高、涨幅最大的国内一线城市，北京、上海、广州、深圳等皆在此列，这些城市经济发展高、人口聚集度高、生活成本高，这种“三高”所导致的就是城市里住房的刚性需求大，同时这些地方也成为最吸引投资购房者的风水宝地，所以，房产税的改革也将会是“从高到低、从点及面”的推行。 率先实行房产税改革的试点城市是重庆和上海。重庆房产税如何改革？重庆房产税如何改革？ 重庆市房产税改革试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，简称主城九区。 征收对象是哪些？征收对象是哪些？（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为： 1个人拥

37、有的独栋商品住宅。 2个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。 3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。 纳税人是谁？纳税人是谁？ 纳税人为应税纳税人为应税住房产权所有人住房产权所有人。 产权

38、人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。 产权出典的，由承典人纳税。产权出典的，由承典人纳税。 产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。 应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。由税务机关指定纳税人。 应税住房的应税住房的计税价值为房产交易价计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评。条件成熟时，以房产评估值作为

39、计税依据。估值作为计税依据。 独栋商品住宅和高档住房独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围一经纳入应税范围，如无新的规定，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税其计税交易价和适用的税率均不再变动率均不再变动。 属于办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收属于办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，房产税，不再按租金收入征收房产税。不再按租金收入征收房产税。计税依据是什么？计税依据是什么？税率是多少？税率是多少？（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上

40、两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 3倍以下倍以下的住房，税率为的住房，税率为0.5%0.5%；3 3倍（含倍（含3 3倍）至倍）至4 4倍的，税率为倍的，税率为1%1%；4 4倍（含倍（含4 4倍）以上的税率为倍）以上的税率为1.2%1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%0.5%。 税费如何计算？税费如何计算？（一）个人住房房产税应纳税额的计算（一）个人住房房产税应纳税额的计算 应纳税额

41、应纳税额= =应税建筑面积应税建筑面积建筑面积交易单价建筑面积交易单价税率税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。（二）免税面积的计算（二）免税面积的计算 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人在本办法纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180180平方米平方米；新购的新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100100平

42、方米平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。哪些可以税收减免或缓缴税款？哪些可以税收减免或缓缴税款？ （一）对农民在（一）对农民在宅基地上建造的自有住房宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。，暂免征收房产税。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳

43、税人在重庆市应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。试算案例试算案例 2009年、2010年重庆市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，那么，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：（4179+5

44、762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米（起征点） 某夫妇（重庆人）2011年在主城区新购一套300小独栋别墅，单价为15000元/，房屋总价为300万元，其房产税计算如下： 应税建筑面积（应税建筑面积（300-100300-100）建筑面积交易单价（建筑面积交易单价（1500015000元元/ /）税率（税率（1%1%）=30000=30000元元/ /年年（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。（二）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部

45、门发布的年度均价计算确定。（三）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。还有哪些值得注意的？还有哪些值得注意的？ （四）各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。（五）纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。（六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴

46、个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。上海房产税如何改革？上海房产税如何改革？ 上海市房产税改革试点区域为整个行政区域。上海市房产税改革试点区域为整个行政区域。 征收对象是哪些？征收对象是哪些？ 征收对象是指本暂行征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称新购的住房（以下统称“应税住房应税住房”）。 除上述征收对象以外的其他

47、个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准（从新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准（从20112011年年1 1月月2828日起日起，凡在本市，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续）。征免认定手续）。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻

48、双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。住房情况确定。纳税人是谁？纳税人是谁？纳税人为应税纳税人为应税住房产权所有人住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。定监护人代为纳税。 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按房产税暂按应税住房市场交易价格的应税住房市场交易价格的70%70%计算缴纳计算缴纳。 计税依据

49、是什么？计税依据是什么？税率是多少？税率是多少？ 适用税率暂定为适用税率暂定为0.6%0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格建商品住房平均销售价格2 2倍（含倍（含2 2倍）的，税率暂减为倍）的，税率暂减为0.4%0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布统计局每年公布。 税费如何计算？税费如何计算？年应纳房产税税额年应纳房产税税额( (元元)=)=新购住房应征税的面积新购住房应征税的面积( (建筑建筑面积面积) )新购住房单价新购住房单价

50、( (或核定的计税价格或核定的计税价格) )70%70%税率税率 （一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过6060平方米（即免平方米（即免税住房面积，含税住房面积，含6060平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过6060平方平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂

51、行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。制定。哪些可以税收减免？哪些可以税收减免？ （二）（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯

52、一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。计算征收的房产税，可予退还。 （三）（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。免征收房产税。（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在

53、本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（五）（五）持有本市居住证满持有本市居住证满3 3年并在本市工作生活的购房人，其在本市年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本持有本市居住证但不满市居住证但不满3 3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满征收房产税，待持有本市居住证满3 3年并在本市工作生活的，其上述年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的

54、房产税，可予退还。住房已征收的房产税，可予退还。（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。试算案例（一）试算案例（一） 20102010年上海商品房均价为年上海商品房均价为2224022240元元/ /（非统计局数据），则（非统计局数据），则0.4%0.4%税率税率的上限为的上限为2224022240* *2=444802=44480元元/ /，超过此值则按，超过此值则按0.6%0.6%税率执行。税率执行。 以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例 。 如果这个居民家庭

55、原来已拥有一套如果这个居民家庭原来已拥有一套5050平方米的住房，现又新购一套平方米的住房，现又新购一套110110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为为160160平方米，人均住房面积为平方米，人均住房面积为53.3353.33平方米，全部住房面积未超出人均平方米，全部住房面积未超出人均6060平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110110平方米平方米的住房可暂免征收房产税。的住房可暂免征收房产税。 试算案例（二）试算案例（二

56、） 如果这个居民家庭原来已拥有一套如果这个居民家庭原来已拥有一套150150平方米的住房，现平方米的住房，现又新购一套单价为又新购一套单价为5000050000元元/ /的的110110平方米住房，将这两套住房面平方米住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260260平方米，人均住房平方米，人均住房面积为面积为86.6786.67平方米，全部住房面积已超过人均平方米，全部住房面积已超过人均6060平方米的免税住平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面

57、积（面积（260260平方米平方米-180-180平方米，即平方米，即8080平方米）须按规定缴纳房产税。平方米）须按规定缴纳房产税。 年应纳房产税税额年应纳房产税税额( (元元)=)=新购住房应征税的面积新购住房应征税的面积(260-180(260-180) )新购住房单价新购住房单价(50000(50000元元/ /) )70%70%税率税率0.6%=168000.6%=16800元元/ /年年试算案例（二）试算案例（二） 如果这个居民家庭原来已拥有一套如果这个居民家庭原来已拥有一套250250平方米的住房，现平方米的住房，现又新购一套单价为又新购一套单价为5000050000元元/ /的

58、的110110平方米住房，由于该居民平方米住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达家庭原有人均住房面积达83.3383.33平方米，已超过人均平方米，已超过人均6060平方米平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即全部面积（即110110平方米），须按规定缴纳房产税。平方米），须按规定缴纳房产税。 年应纳房产税税额年应纳房产税税额( (元元)=)=新购住房应征税的面积新购住房应征税的面积(110(110) )新新购住房单价购住房单价(50000(50000元元/ /) )70%70%税率税率0.6%=23100

59、0.6%=23100元元/ /年年 （一）房产税税款自纳税人（一）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。年的按月计算应纳房产税税额。 （二）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，（二）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税的查询结果

60、。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。 （三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担（三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的