写字楼办公室招租方案模板

1、xx广场招租方案Funian plaza lease scheme目录Contents项目简介 周边配套周边配套市场分析租赁实施细则租赁实施细则项目简介 基本参数项目名称:花样年- xx广场项目地址:福田区保税区市花路与紫荆道交汇处东南角开发商:深圳市花样年投资发展有限公司设计单位:艾奕康建筑设计(深圳)有限公司物业公司:花样年物业国际管理有限公司物业性质:商务办公楼产权年限:50 年 详细参数楼高:40M入住时间:2012 年6 月30 日层高:6M (1 楼3.9M ,2-6 楼6M ,建筑面积:46793M27楼5.95M 层数:7 层单屋面积:6000M2结构:框架结构区间面积:140

2、M2-500M2电梯:日立 12 台容积率:2.50智能设施:智能化停车系统空调系统:韩国三星中央空调绿化率:20%(VRV )建筑密度:40%停车位:281 个现状:毛坯总户数:36 户实用率:150% (LOFT 设计)物业管理费:9.86 元/ 月/ 平方米项目优势提炼?大局在握,执掌中心?大局在握,执掌中心立足福田中心,深港一体国际同步?大尺度,前所未有?大尺度,前所未有 纯版6米层高,150%使用率,高拓展空间,全城罕有?大视野,全局动静60米楼间距,360度顶层视野,专属入户双电梯、面面关注全局动静?大境界,自然有序2.5超低密度,空中花园、7000平米水景园林,生态办公舒适体验?

3、大格局,胸有成局 500-2000平米殿藏单位,总部商务气度?大品牌,身份彰显 24小时贴身管家,打造最舒心的资产总部项目相关图片周边配套 商业配套会展中心、市民中心、深圳市政府、深圳人大、福田区政府、市政配套福保社区工作站、皇岗双拥公园、福田体育公园等深圳福朋喜来登酒店、深圳福田香格里拉大酒店、深圳皇轩酒酒店配套店周 润源平价超市、绿田生活超市益田店 好又乐生活超市 和丰商行生活配套强兴五金维修部 佰乐汽车维修俱乐部等边永和大王、厨心厨意熙旺茶餐厅、淞源潮州菜馆、裕发烧腊餐配餐饮美食厅长宝店 三汁焖锅 比澳西餐 龙记桂林米粉套信商务配套建设银行、农业银行、平安银行、光大银行、工商银行:息星空

4、网吧 购物公园酒吧街、海滨酒吧街、篮球俱乐部、音乐厅、时尚休闲新洲高尔夫球场、图书馆、深圳书城、福田影剧院等港口皇岗口岸 福田口岸 交通配套26 52 60 62 375 385 B618 B820 N9 1福田保税区专线 高绒花路口站峰专线20 高峰专线21 绒花路口东站B618保税区四号门站 高峰专线N9 20 60 62 375 b618 b820椰风道站26 375 地铁站 益田 福民 福田口岸 (三号线 四号线) 商圈配套市场分析 区域特性福田?现代化、国际化的中心城区宝安 龙岗深圳经济发展深圳经济发展战略支撑区战略支撑区盐田南山 福田 罗湖国际物流、度假休闲中心珠三角创新中心 现代

5、化、国际深圳传统金融、国际物流中心 化的中心城区贸易中心市场分析 区域特性CBDCBD之所以有这个概念,最早来自建筑大师关于城市功能主义的提法,城市要高效,多建一些高楼,把商务、办公这些人集中起来,提高效率,所以诞生了像美国曼哈顿、东京新宿、香港中环这样办公、商务交往很集中的一个商务区。在中国,政府出于政绩考虑,非常热衷搞CBD。里面集中了政府雄伟的办公大楼、大剧院、图书馆、音乐厅,这样外界人士访问这个城市第一感觉是这个城市水平如何,首先看CBD建设如何。中国CBD很大程度上是带有长官意志和政府政绩的表现?城市名片价值。根据深圳2030发展策略,以CBD 为轴线延长形成中部发展带,成为深圳下一

6、个25年发展的重点。 市场分析 区域特性CBD规划?滨河大道、红荔路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成,总占地面积607公顷。深南大道由东向西穿越其间,将中心区分成南、北两个片区。其中,南片区面积233公顷,是深圳市的中央商务区;北片区面积180公顷,是行政、文化中心;莲花山公园194公顷,是开放性城市生态公园。CBD北区?深圳行政、文化中心CBD南区?深圳商务中心市场分析 区域特性福田保税区于1991 年5 月28 日经国务院批准设立,1993 年2 月18 日隔离围网设施通过海关总署验收。围网面各为1.35 平方公里。 福田保税区东起皇岗口岸,北邻广深珠高速公路,南沿深圳河,西至红树林自

7、然保护区,毗邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。福田保税区建有一号专用通道,经落马洲大桥直通香港。实际投资200 万港元以上的外资企业可办理特殊行驶标志。有特殊行驶标志的香港货柜车可自由来往保税区与香港之间,有特殊行驶标志的香港私家车可经一号通道到保税区并在深圳市内行驶。高科技工业+ 现代物流业,一桥之隔自由贸易另建有二号通道、三号桥与深圳市区相连,并已开通公共巴士。区内建有供8000 人就餐的配餐中心和大型的会议厅,商务配套设施齐全。生活区内建有员工宿舍,另商品住宅、酒店、餐厅、银行、学校、医疗机构等设施一应俱全市场分析 区域客户构成?30 余栋写字楼+ 世界五百强企业汇聚CBD目前

8、的CBD,聚集了30多栋甲级写字楼,【聚集深圳40%的银行,60%的证券公司,90%的基金公司】,拥有大批保险、物流、中介公司聚集,【世界500强企业有超过120家抢注CBD,上千家国内知名企业在此设立销售及研发总部 】。集群效应,带来未来无穷的爆发力。市场分析 区域客户构成福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。目前已有22 个国家和地区的投资者在福田保税区内投资,产品主要为微电子、电脑及零配件、光通讯元器件、生物医药工程等。福田保税区商品交易市场已投入运作,可协助区内企业开展进出口贸易及与国内企业开展贸易活动园内企业:中海物流(深圳)有限公司、深圳赛意法微电子有限公司、日立环球存储科技

9、(深圳)有限公司、长城国际信息产品(深圳)有限公司福田保税区分公司 、联想信息产品(深圳)有限公司、日通国际物流(深圳)有限公司、沃盛咨询(深圳)有限公司、深圳市福田保税区水电服务有限公司深福保(集团)有限公司、福田保税区物业公司、深圳市福田保税区园林市政有限公司、深圳市深福保运输有限公司、深圳市万乘储运公司、深圳市福田保税区水电服务有限公司、博爵影像(深圳)智能科技有限公司市场分析区域周边投入使用的项目(园区内)性质大厦名称 管理费 空调费 租价 元/平米工厂深福保盈福大厦 10 分体空调 60工厂英达利 分体空调 60工厂银东大厦 分体空调 30公寓深福保大厦 分体空调 107工厂长平商务

10、大厦 分体空调 60工厂港安大厦 分体空调 75市场分析 区域周边投入使用的项目(园区外)租价 元/平大厦名称 性质 管理费 空调费米凤凰大厦 写字楼 A16.B8 A10.B自装 120-140星河世纪 写字楼 10.8元 计流量 110-130大中华交易广场 写字楼 19元 计流量 130-180现代国际 写字楼 16元 vrv24小时计量 未入伙财富大厦 写字楼 16元 计流量 130-180卓越时代广场 写字楼 16元 计流量 150-200卓越大厦 写字楼 1楼36,其他10 计流量 130-150免税大厦 写字楼 18 10 110-130国际商会中心 写字楼 16 10 130-

11、160中心商务大厦 写字楼 10 计流量 120-150投资大厦 写字楼 15 10 85-100光大银行大厦 写字楼 10元 夏13冬3元 120-140财富广场 公寓 7.9/3.6 自装 120-150喜年中心 写字楼 8元 24小时计流量 120-140市场分析区域周边投入使用的项目(园区外)天安数码时代 写字楼 6.5元 自装 125-150本元大厦 写字楼 25元 已含 130-155万轩大厦 商务公寓 9.8元 计流量 120-15013以上9元,12 12楼以下自装,中国有色大厦 写字楼12上 110-130以下4.2 13楼以上计流量12元;12楼上自创展中心 10以下写字楼

12、 8元3.8元 120-150装苍松大厦 厂房 4.2元 自装 120-150创新科技广场1厂房 4.2元 自装 110-130期创新科技广场2厂房 5.5元 自装 120-130期天祥大厦 厂房 3.2元 自装 65-90创业园 厂房 4.5元 自装 110-130金谷2号 厂房 8.5元 自装 120-150鼎城国际大厦 商务公寓 6.8元 自装 120-150租赁实施细则相关工作要点1 、配合前期销售快速出租单位 产生带租约的单位,为保守型投资者,提供更好的选择 在保证销售率的前提下,提升项目的入住率,提升人气,市场形象及项目的投资价值。 如市场较好,可保留部份物业作为长期稳定的收入来源

13、 在销售进度计划不变的情况下,增加项目的租金收入。 为投资者提供优质的售后服务,带动滚动客户的良性发展,为后期销售的成功提供保障实施要点:与投资客签定租赁服务协议作好投资客与租客的意向匹配,及租金水平协调,防止小业主自行租赁,在租客与租金方面出现混乱的局面租赁实施细则相关工作要点2 、自已保留物业出租 在销售市场不好的情况下,可增加长期投资的收益,并对不动产物业进行升值和保值的出租。实施要点: 定期对租赁市场及竞争项目分析、研究与对策。 运用多种渠道与手段进行强化租赁推广 以优质客户和大客户为重点进行租赁推广 提高租金的面价,制造租金上升的市场影响租赁实施细则相关工作要点3 、代理业主管理物业

14、出租 业主因无时间,无渠道出租,故放盘出来让帮忙打理及出租的物业。同时增加的物业公司及销售公司的良好的售后服务形象。实施要点: 制定完善的代理房屋管理出租协议协议中注明服务条款1 、代理出租、2 、代理日常物业维修、卫生管理 3 、代理租金、水电收取、4 代理日常租客管理。以上条款第1 条按市场月租金的50% 或100% 作为报酬,第2 、3 、4 按月租金的15%-30% 或每月固定费用作为报酬。 和业主签定完协议后,要严格按项目要求作到验收,检查房屋及里面办公家私,并做到以文字签收的形式做好记录。 将放盘的业主资料,单元号、面积、所要求租金、期限、房屋现状、钥匙,水电及相关业主交待事宜作好

15、登记,以便之后工作。 出租过程中客户的要求即时和业主做好沟通工作,不可私自签应客户租赁实施细则 项目定位 xx广场占据福田保税区的首要位置,与深港连接地-河套片区紧集结环球顶配资源密相连。是深圳中心区向南拓展的核心带,离福田会展中心仅2.7公里,畅享福田CBD成熟商务配套和繁构建国际资本跨界平台华;更毗邻皇岗口岸、南抵香港落马洲,是深港中轴线上的战略要地,也是首个融城示范区,未来省港核心的共建环球交互平台金融、教育、高科技产业基地,将成为国际金融中心。租赁实施细则 客户定位 本项目坐落于深港中心、城市中轴、金融中心,充分利用保税区优势,重点吸纳金融、教育、贸易、高科技产业行业内转型中的中型企业

16、进驻,便于它们在此建立总部基地。此外还需要积极吸引创意产业,便于和国际接轨交流 本项目园区内和附近片区,高档和办公环境好的写字楼普遍为零。且本项目离福田中心区和两口岸较近,且这类片区通常是金融、投资,贸易进出口行业较多,部份对写字楼的品质,办公环境,产业氛围有一定的要求,故形成本项目的潜在客户群体。这些潜在客户包含了本地知名企业又包含外资企业,以上两部份的企业可构成本项目的主要客户群体聚集区 样本项目 排名前几名的客户行业高新科技,电子软件占 6 0 %管理咨询占2 0 %金融、车公庙片区 天安数码城通讯、工程占 2 0 %金融、投资、证券、期货占 5 0 %,科技、电子,设中心区 卓越世纪计

17、、工程占3 0 %,教育,咨询占2 0 %信息、销售、电子、科技软件、贸易占 7 0 %,教育、华强北区 赛格广场咨询占 3 0 %外企、研发、高新科技占 5 0 % ,总部占 5 0 %福田保税区 深福保租赁实施细则 租赁策略本项目整体战略应为:加强短期租赁竟争能力,寻求长期良性发展原则:1、树立项目高品质形象 行业的统一性。(建议最好是电子科技业)2、制定灵活租赁方案:可以把项目分为散租、半层租和整租,散租可以迅速带动人流和人气,可以是外资代表企业,想进入保税区的企业。楼层定位于2-4楼,半层租的客户较为优质,可以是中型企业进入保税区做总部基地以便转型迈向大企业。楼层定于5-6楼,整层租定

18、于7楼,大企业可以为本项目带来知名度和高端形象,但此类企业很难招进来。只有一种是想进入保税区办公,享受保税区的优惠便利的企业或已经在保税区办公的企业,但想要好的办公环境的企业。3、重点提高出租率和保证租户质量4、跟据业务发展适当做出合总结和调整租赁实施细则 租赁策略5、价格定位分析 价格定位的原则为随行就市。根据目前市场状况,制定本案的租赁价格,在此基础上采取一定的优惠措施,吸引市场关注,并根据租赁中的反馈信息作出相应调整,最终达到租赁目的。 租赁报价: 根据福田区现有的工业性质的甲级写字楼综合租赁价作出基础,分三个阶段报价:A预租期(出租率未过到30%)为140平米.月,不包含物业管理费。B

19、较成熟期(出租率超过50%时)为150平米.月 。成熟期为160平米.月。再根据以上基础价分楼层,朝向,结构,采光,窗外视线作出相应的调整。基数(元) 楼层 朝向 结构 采光 窗外视线1 4 0 + 1 + 2 + 1 + 2 + 3注:如一个楼层全部优点都占了,那么这个准基数: 1 5 0元/平米.月租赁实施细 租赁策略优惠原则 以上为基础价,在对外报价时需向上调整10元-15元/平米.月,作为客户还价空间。对于整租客户和世界500强客户,我们尽可以优惠到基础价,散租客户原则无优惠空间,特殊情况减免5元/平米.月空间。 根据深圳写字楼市场的免租期、装修的行规,同时为长期吸引优质大客户考虑,适

20、当作出相应建议:半层散租客 散租客整层 两层以上(2 0 0 M 2以下) (2 0 0 - - 5 0 0 M2)特殊情况处理2 0天 3 0 - - 4 5天 6 0天 7 5天原则9 0天在租期前可给 在租期前可给 每半年头一个 每半年头一个 每四个月的减予减免 予减免 月减免 月减免 免一次租赁实施细 租赁策略6、租赁手法 积极和各商会联系,说服或带动一个行业或者一个区域的商会集体入驻到本项目,此商会成员企业,可给予适当的优惠或者奖励,例如:给减免一个月到一个半月的租金,或者月租金上给予八折、或者树立他们的形象墙以此来吸引这些商会。(潮州商会、温州商会、外资企业协会等) 现有租户或企业

21、给予介绍优惠,介绍一优质企业入住可以减免租金或管理费用。 加强网络信息的宣传,最好制作一个本企业的专业租赁网,可以和百度、搜狐合作付费。(利于信息的扩散面,同时为企业作了宣传,也为将来的租赁产业做出铺垫)邮件、传真、电话邀请某一类行业来进驻本项目,为他们提供一定的优惠措施。为某一企业办理签约仪式,吸引媒体来采访曝光,来吸引一些企业自已找上门来。 利用本项目政府支持,让本项目成为标志性建筑以吸引优质企业的入驻 可以各展会合作,进行宣传,给予展会一定的佣金作为报酬 与各中介合作,以此来带动信息量扩散度。 短信操作,带动快速出租的信息 和保税区办公室合作,需他们提供前期积累的客户资源租赁实施细则 租

22、赁策略7、租赁工具宣传彩页标志性信封租赁计划书海报网络制作中间人转介单据?短信租赁实施细 租赁策略8、预租客可能会提出的疑难问题 Q:离地铁站太远,交通不是太方便?Q:与会客户车辆进出需要查询盘问,是否不够方便?Q:不能二十四小时办公,保税区到十二点钟会清场?租赁实施细则 执行方案1、客户登记文件及制度 对于中介方和直接访客的“客源”都应有严格制度,原则进行每日登记,每日汇报,对每日的客源进行统计和分析,以便可挖掘因素 。2、当日客户登记表及客户来源表* *大厦来电/来访客户登记表客户来源方式行来访客序 日 客户 面 业 区 签 或来条 网 地 户 其号 期 姓名 积 性 域 名电幅 络 产 介 它质绍1注:每位租售人员必须按照此表严格认真登记,每天工作结束,将所有客户数按来访、来电、需求面积、来源方式、行业性质、来源区域分别分类统计汇报至管理人员处,以方便日后工作使用数据。租赁实施细则 执行方案3、租赁租限 自有物业 以租赁1-2年期限为标准期限, 最多不超过2年,并以5%-8%年租金递增。代租物业以业主要求为准,如业主无注明要求,按本自有物业程序操作。4、付款方式 自有物业,可按目前市场上行情两押一租方式(即两个月押金一个月租金