2019行业研究报告2019q1城市居住贝壳

1、目录contents01 报告说明02 房源分析02 -01 热门小区03 购房群体分析03 -01分析03 -02分析03 -03婚姻状况03 -04贷款情况03 -05购房目的03 -06总价情况03 -07成交周期03 -08套均面积04 租房分析04 -01 租金变化04 -02热门小区04 -03租住形式04 -04 租住面积04 -05楼盘租金合理调研分析0505 -01 调研分析06 后记01报告说明研究目的对住房类数据，主要二手房及租房数据进行探索性数据分析，描述购房者及租房者人群画像，同时对2019Q1楼盘租金合理性进行探讨，试图展示相对真实的居住情况数据说明提取2019年第

2、一季度七个城市二手房及租房数据，共计约154316条数据，数据经过脱敏处理；调研数据，通过 在线调研，共回收约1108份有效问卷，周期为2019年03月1日-2019年04月01日城市维度三个一线城市，、上海四个新一线城市，天津、郑州、南京、成都人群维度18岁以上购房及租房人群02房源分析02 -01 热门小区以换手率作为衡量标准，计算得出2019Q1换手率较高的小区。综合分析发现，其相同特征为，小区配套成熟，部分小区是教育属性高，比如的裕中西里。换手率较高楼盘分布图城市名城区商圈小区换手率天津市南开区王顶堤凤园里1.4郑州市郑东新区郑州东站正港湾0.73南京市江宁区将军大道天泰青城苑1.57

3、换手率上海换手率0.40.60.8华贸城慧忠里裕中西里永乐西区0.10.20.30.40.5静安新城十区漕溪四村新凯城欣佳宝邸东区乾耀东港成都换手率0.51.01.5花样年花乡公寓社区 鸿隆广场韵动家园换手率0.40.60.8西班牙森林二期地铁首座鑫苑名家二期锦江城市花园一期城南名著03购房群体分析03 -01分析与2018年相比，、天津两城的平均购房高于2018年均值，其他城市低于均值。上来看，男性的平均购房为34岁，低于女性的平均购房35岁，也就是说，女性的购房更大，但六城市来看，除、天津外，其他城市女性购房更小。城市分：岁购房对比情况男性女性市天津市平均南京市市成都市郑州市03 -02分

4、析分来看，七城市中，在已发生，郑州市男性群体购房群体占比低于女性，其他均是男性购房群体占优势。历年来看，女性购房群体的百分占比在增加。城市分购房占比情况男性女性郑州市45.8%2017市成都市天津市201847.1%市南京市2019Q1上海市47.8%040%60%80%100%31.431.631.831.932.232.432.132.5353435.835.436.435.6女性购房者性别历年占比情况03 -03 婚姻状况婚姻情况来看，已婚购房为66.5%，为未婚人群的2倍。分城市来看，一线城市未婚购房人群占比更低，新一线城市中，郑州市未婚购房人群占比较高。24.9%27.4%33.5%

5、37.3%市上海市平均市46.0%46.6%55.4%65.0%南京市天津市成都市郑州市03 -04 贷款情况无论是一线城市，还是新一线城市，商贷均是购房人群首选的贷款方式，其次是组合贷，占比最低的是公积金贷款。商贷组合贷全款公积金贷款未婚女性购房占比情况03 -05 购房目的从购房目的来看，无论是一线城市，还是新一线城市，占比均超过了50%，且位于首位，值得注意的是，市改善型住房人群占比已达到43.5%，说明市的换房需求更旺盛。购房目的占比情况婚房投资教育市成都市南京市上海市市天津市郑州市51761258366571354765803 -06 总价情况成交均价来看，七城市中，除了郑州市，其他

6、城市3月份房价均出现小幅上涨，二手房市场出现了回暖，出现了“小阳春”。70000600005000040000300002000010000一月二月三月单位：元每平方米成交均价变化情况03 -07 成交周期从成交周期来看，与2018年Q1对比，2019Q1业主平均成交周期更长，其中差别最大的郑州，从2018年Q1的2长到2019年Q1的5增2019Q1&2018Q1业主平均成交周期对比情况2019Q12018Q1：月543210市成都市南京市上海市市天津市郑州市03 -08 套均面积套均面积来看，天津市平均成交套均面积最小，约为67.1平，最高的是郑州市，平均91.3平。根据恒大数据，

7、天均居住面积低于28平。城市套均住房面积对比男性女性：平方米天津市市南京市市上海市成都市郑州市1008060402002040608010004租房分析04 -01 租金变化分析2018年1月至2019年3月七城市房租变化情况，受毕业季等因素影响，6-9月房租，之后回落。与去年第一季度相比，一线城市租金均有所上涨，其中涨幅最快，每平米租金上涨7.4元。新一线城市租金则普遍小幅下降，但天津的租金小幅微涨。如下图可见，2月租金水平大多处于2019年第一季度低位。这主要由于春节的缘故，各城市租房量较少。城市租金变化情况：元每平方米90市市8070上海市6050南京市40天津市郑州市30成都市 18.

8、01 18.02 18.03 18.04 18.05 18.06 18.07 18.08 18.09 18.10 18.11 18.1219.01 19.02 19.032004 -02热门小区取各城市量最高的租房小区，需求明显。融泽嘉园作为新宇宙中心后厂村互联网IT集中地西二旗，量仍居于首位；郑州市的富田是郑州典型的成熟社区；天津的家园以小户型为主；中粮天悦壹号位于宝安成熟片区新安，属于配套成熟的社区，教育资源是项目的一大特色。Q1城市量最高小区租金情况城市名城区商圈小区每平米租金昌平区市回龙观融泽嘉园74.2成都市锦江区三圣乡锦江城市花园二期29.1南京市建邺区奥体万科光明城市西苑61.4

9、市宝安区新安中粮天悦壹号92.2天津市河东区真理道家园29.5郑州市管城区世纪欢乐园富田24.7城市城区每平米租金城市城区每平米租金市西城区120.7市南山区101.6市东城区115.7市福田区101.4市海淀区103.3市罗湖区83.8市朝阳区101.2市宝安区72.2市丰台区76.5市龙华区65.2市石景山区71.9市盐田区57市昌平区62.7市龙岗区51.7市亦庄开发区60.5市大鹏新区41.9市通州区54.6市光明新区36.6市大兴区53.9市坪山区34.1市顺义区48.9天津市和平区48.9市门头沟区43.1天津市南开区39.8市房山区41天津市河西区39.7成都市高新36.6天津市

10、河北区33.3成都市锦江区35.6天津市红桥区33成都市武侯区33.3天津市河东区32.1成都市青羊区31.2天津市开发区31.3成都市成华区28天津市西青区28.8成都市金牛区27.6天津市塘沽区24.4成都市天府新区25.4天津市东丽区24.3成都市双流区22.2天津市北辰区23.3成都市21.8天津市津南区22.3成都市郫都19.5天津市滨海新区21成都市龙泉驿区18.8天津市海河教育园区18成都市温江区18.4天津市武清区15.6成都市新都区16.9天津市宝坻区15.6成都市都江堰市13.2天津市蓟州区11.4成都市简阳市9.6郑州市郑东新区38.9南京市鼓楼区52.8郑州市金水区31

11、.1南京市建邺区52.4郑州市经开区27.4南京市玄武区51.7郑州市管城区27南京市秦淮区49.3郑州市二七区26.6南京市雨花台区47郑州市中原区24.3南京市栖霞区39郑州市惠济区24南京市江宁区37.1郑州市高新区23.3南京市浦口区25郑州市中牟县15.7南京市溧水区18.9郑州市荥阳市14.8南京市区17.8郑州市航空港区14上海市静安区126.5郑州市新郑市6.7上海市黄浦区103.5Q1城市主要城区每平米租金情况上海宁区102.4上海市徐汇区90.5上海市虹口区83.3上海市闸北区80.3上海市杨浦区76.4上海市普陀区76上海市浦东新区68.4上海市闵行区59.7上海市宝山区

12、53上海市嘉定区46.5上海市松江区45.8上海市青浦区44上海市上海周边39上海市奉贤区26.804 -03 租住形式七城市对比，合租占比最高的城市为天津，为48.7%，其次为南京市；合租占比最低的城市为，为10.7%，其次是上海市，为29.7%。标注：由于未知占比较高，统计结果可能较大偏差租住形式占比情况合租整租未知成都南京上海天津郑州04 -04 租住面积分析租住面积，合租形式来看，平均出租面积最高的是郑州市，达到19.6平米，其次是平均出租面积最高的依然是郑州，达到82.9平米，其次是上海，面积约为77.5平米。，约为17.7平米；整租来看Q1城市租房面积对比情况整租合租：平方米90.

13、075.060.045.030.015.00.0成都南京上海天津郑州04 -05房租合理性分析以市2019第一季度已发生的5885个租房为研究对象，采用支持向量回归机的数据挖掘，对城区、商圈、小区、楼层、电梯数量、楼高室内面积、年代、供电类型、供水类型、小区绿化率、容积率、停车位数、是否老旧小区、供热类型、是否天然气、卧室数量、是否医疗房等25个特征，采用十则交叉验证建模，并进行，误差范围在9%以内。将租金定义为合理租金，租金相对合理的商圈主要集中在望京、园、定福庄、亚运村小营、科技园区、西直门朝青、酒仙桥、世纪城及双井等，欠合理的商圈为望京、西直门、健翔桥、酒仙桥、科技园区、亚运村小营、玉泉

14、营月坛、及惠新西街等。由于同一商圈多个小区，因此会出现商圈重复现象，这也说明，该商圈租金价格差异性大。以望京为例，一季度，望京明苑租金约为61.4元每平方米，但现在西直门等商圈。公园可达到152.6元每平方米，同样现象也出标注：合理的定义为实际租金与租金相差1%以内楼盘租金合理区间分布图051015圆越大，颜色越深，表示合理性越不理想单位：元每平方米部分小区实际租金与预测租金对照表城区商圈小区租金实际租金西城区月坛三里河一区3号院187.7172.3西城区月坛三里河二区B区172.6159.2西城区双旗杆东里173.6184.8海淀区军博北蜂窝路5号院147.4157.6朝阳区惠新西街胜144

15、.8154.1西城区阜成门百万庄2号院131122西城区六铺炕黄寺大街24号院136.2127.6海淀区万寿路万寿路西街9号125132.9朝阳区健翔桥安翔里小区119.2111.8西城区官园官苑8号214.5207.4朝阳区惠新西街惠新苑10093.1海淀区军博北蜂窝路15号院157.5164.3东城区左安溪园123.8117海淀区西直门嘉园131.8138.4通州区果园复兴南里7568.7海淀区新街口文慧园一号公寓152.7158.6海淀区五棵松永定路西里127.9133.7朝阳区望京青年报社公寓126.2120.5朝阳区大望路大旸楼125.6120.1朝阳区望京望京花园西区111.611

16、7.1东城区朝阳门内南弓匠营胡同139.3134.1朝阳区三元桥都182.4187.5丰台区方庄芳群园一区134.4139.3石景山区鲁谷远洋沁山水150.1145.2丰台区西罗园汇达公寓99.2104朝阳区农展馆海悦名门195.4200朝阳区亚运村阳光新干线127.1122.6东城区小黄庄一区146.1141.9东城区交道道口东大街161.5165.7海淀区西直门铁道科学178.3174.3西城区陶然亭天桥北里125.2129.2海淀区五道口东升园129.2133.1石景山区杨庄茂华景166.1169.9海淀区杨庄建西苑南里90.987.2西城区六铺炕教场口9号院153.6149.9昌平区天

17、通苑东亚奥北中心北区160.8164.4朝阳区朝阳公园棕榈泉国际公寓200.6204.2朝阳区望京北纬40度二期135.1138.7朝阳区甘露园白领家园151.9155.4朝阳区惠新西街城市出品148.8152.2海淀区北太平庄北影小区140.2136.9海淀区知春路宏141.4138.2海淀区紫竹桥财智137.2140.4朝阳区甘露园丽景馨居98.295东城区永定门沙子口路70号100.3103.5石景山区园四区7975.8朝阳区望京世家二期129.2126朝阳区望京雅特住区129132.2海淀区西直门之光名苑126.8129.9朝阳区石佛营公园1872184187.105调研分析05 -0

18、1 调研分析您认为小区周边哪些生活设施最重要男性女性80%60%40%20%0%银行医院便利店大型超市公园广场学校车站其他小区周边生活设施的分布直接影响着居民的生活便利性，调研发现，受调研人群更关注的是超市、便利店、学校及医院等基础设施。您支持单身女性婚前购房吗男性女性无所谓不支持支持0%20%40%60%80%100%“一个女人要写小说，她必须有钱，有一个的房间。”九十年前在一个的房间里如此写道拥有一套的房子，已成为女性的必要条件之一。调研发现，无论男女，赞成单身女性婚前购房的比例均超过了80%，其中，女性受调研人群，这一比例约达到了90%。据贝壳找房发布的单身女性购房图鉴显示，2018年，

19、一线城市单身女性（18-39岁）的购房比例已经达到49.9%，与单身男性群体比例相当。您购房的资金来源在不区分城市级别情况下，受调人群中，仅有7.73%表示的购房资金完全由父母资助，占比最高的是与父母共同购买，“父母付首付，还贷款”的购房方式较为常见，当然，也有近23%表示完全由购买。您理想的居室一室二室三室四室及以上调研发现，过半受调者的理想居室是3居室，其次是四居室及以上，“房子越大越好”，道出了多数人的心声。购买23.2%购买，同时父母资助32.47%夫妻双方共同购买12.89%其他18.04%完全由父母购买7.73%夫妻双方同时父母资助5.67%您理想的居住面积5.15%10.31%26.8%42.27%13.4%2.06%60平以下60-90平90-120平120-140平140-180平180以上受调人群中，90-120平成为最理想的居住面积 ，约42.27%选择，其次是120-140平，为26.8%。而实际情况是，从购房情况来看，七城市平均套均面积为80平；从整租情况来看，套均租房面积为72.8平，合租的单间出租面积15.