产业园区运营模式

1、产业园区运营模式、 存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别， 其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984 年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、 企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同时， 园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式： 政府运营模式。 这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联， 但却是不同概念。 政府运营模式往往在行政主导型

2、园区比较常见， 园区由政府投资开发， 园区为入驻的公司提供一些税务代理、 行政事务代理的服务， 然后收取一些服务费用， 同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小， 管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式： 投资运营模式。 投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、 固定资产等作为合作资产， 孵化有发展潜力的中小企业， 在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。 这是一种长期投资的理念， 园区在中短期很难有可见的回报， 但是对于一个区域的经济

3、发展具有很强的推动作用， 因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。 随着经济的发展， 只是投资还是不能满足很多企业的需要， 很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。 在这个基础上出现了服务运营模式的园区。 园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、 信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。 服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。 杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。 一些园区获得了土地收储、初步开发、 拍卖的功

4、能，所以一些园区通过控制大面积的土地， 在进行初步开发后， 短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。 这种模式更像一个有规划的地产开发商， 获利能力非常的强大， 同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的

5、产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。二、对产业园区不同发展阶段的模式分析所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势随着产业园区

6、的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容.趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业同类企业集群产业链产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术

7、创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、 交叉性的增大， 使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变 ：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、

8、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题一是管理体制不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体 , 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限

9、，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机 , 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善 , 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成 , 行政审批、服务效率和社会信用相对滞后 , 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三是融资渠道较窄。 目前 , 园区发展 90% 主要依靠财政拨款 , 由于基础建设投资回收周期较长 , 加之园区自身的造血功能尚未健全 , 建

10、设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。 尤其在完全行政手段运营模式下 , 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。四是专业人才比较缺乏。 各园区目前的招商、 建设和管理团队都由机关工作人员组成， 市场化运营的知识和能力还不足， 相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。五、对于改进运营模式的建议总体构想： 从园区发展的实际出发， 按照“小机构， 大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻“强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策

11、和管理上体现政府的强力领导， 在经营服务上挖潜和发挥市场的功能， 建立“决策机构一元化， 管理机构行政化，服务机构企业化” 的扁平式直线职能型管委会组织结构。一是实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会， 对园区内国土规划、 土地资源配臵、地政执法进行综合管理； 建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。二是引进社会资金（民营资本） 入股园区开发建设公司。 与园区管委会办公室两块牌子、 一套班子， 公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、 水、电等专业人员均从社会上招聘 , 组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中， 又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。三是组建或引进若干项目经营公司。 控股培训公司： 利用园区的基础设施， 和地方科研院所合作， 开展园区专业人才订单培