物业管理服务要求及实施方案(共35页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 物业管理服务要求及实施方案 一、基础设施 （一）公寓设施 1、室内家具配置：每生一床、椅（凳）、书桌、衣柜、书架。 2、室内硬件标准：墙面洁白；地面水磨石以上标准，门窗玻璃完 好，每室配有计量电表、水表；有防盗、防鼠、防蝇措施；有晾晒衣 物的设施。 3、室内插座安全规范；电话及电话端口能正常使用。 4、楼内厕所、盥洗间贴地砖，墙面贴瓷砖离地面1.21.5米，配 置蹲坑、盥洗水池，通风采光好。 （二）公用设施 1、每栋楼设值班室、值班室有电话、学生住宿一览表。 2、每栋楼有一间辅导员值班室或工作室。 3、每栋楼有学习阅览

2、室或学生活动室。公寓内有公共学习或活动 方 案的场所。 文 件 4、公寓区内有相对集中的洗涤设施。 一 5、公寓区内有规范的自行车存放点，并有专人看守。 物 6、每层楼配备专用的足够量的消防器材，经常维护检查，灭火器 业 管不过期使用，放置在醒目的地点；消防设施完好。 理 服 务 7、保持楼道、过道、扶梯的完好，消防通道畅通。 要 求 二、管理体系 及 实 （一）管理职责 施 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 1、建立学生公寓管理委员会（人员组成：由分管学生工作的党 委副书记或分管后勤工作的副校长为组长，学生处、保卫处负责人为 副组长，计财处、后勤处、校团委和各学院分管学

3、生工作的负责人及 学生会代表组成），经常有活动并有相关文件、会议记录及活动记录 等。 2、辅导员职责明确，辅导员值班名单备查；辅导员进住公寓的人数不少于住宿学生数的1：1000配备。 3、齐抓共管的相关部门和人员职责明确，相互协作，与保卫、学生党团干部等相关部门建立有工作联动机制，并提供相关的会议记录；与物管部门（或后勤集团）签订管理服务契约，责、权、利明确。 4、物业管理部门职责明确，管理员按住宿学生的1：1200配备，所配备人员敬业精神强，具有高中以上文化程度，年龄不超过50岁。应提供管理员名单、身份证、毕业证等材料供查。 5、物业管理负责人具有大专以上学历， 有物业管理资质证书，熟悉业务

4、，敬业精神强，敢管善管，管理工作有新意。 方 案 6、管理服务人员具有初中以上文化程度，岗位职责明确；挂牌上 文 件岗，管理服务满意率90%以上；外聘员工“三证”身份证、暂住 一 证（本地员工提供户口证明）、务工证齐全。 物 （二）管理制度 业 管 1、实行契约化管理；对物管部门有日常检查、专项检查、定期检 理 服 务 查制度，有督促改进要求和复查验收制度，主管部门制度建设完备； 要 求 每学期和年终考核制度；每学期组织一次学生对管理与服务工作满意 及 实 施 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 率的调查。 2、对辅导员有考核办法和工作记录，考核结果与奖惩、晋职升级挂钩。

5、3、物管部门要有学校学生公寓管理委员会制定的公寓管理办法；公寓成本核算办法；公寓设施管理维修制度；公务损坏赔偿制度；公寓文明行为规则；卫生检查评比制度；水电、安全、环卫等日常工作管理规范；管理服务人员规范和考核奖惩办法；学生意见反馈制度等。执行制度和检查考核制度情况要有相关记录资料，并有负责人签字日期。主要制度上墙。 4、有学生参与民主管理的自律组织，并能有效参与，监督公寓管理工作，反映学生意见，并有活动记录。应提供相关的文件及图片资料。 5、学生入住前要与公寓管理方签署入住协议，明确各自的权利义 务。熟知公寓管理各项规章制度，并自觉遵守执行。学生公寓内的遵 方 案规守纪情况与其评优、奖学金及

6、综合测评挂钩。 文 件 6、划拨每生10元的的活动费用于学生工作队伍和学生宿舍自律 一 委员会开展活动。 物 业三、文明建设 管 理 1、建有学生行为规范条例：学生用语文明，关系和睦，无酗酒、 服 务打架、大声喧哗，影响他人等不文明现象。 要 求 2、公寓楼内人文环境好，文化氛围浓郁；有开展公寓文化、艺术、 及 实 施宣传、评比等活动计划及活动记录。应提供活动的资料和记录式图片。 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 3、开展党团进公寓活动（党团进公寓、党员先锋示范岗等），协助管理学生公寓团总支，搞好寝室文化活动和自律活动。 4、指导公寓生活的编辑、发行工作，保证每学年出版4

7、期刊物。 5、室内保洁达标、卫生值班制度落实，团结互助，不使用违章电器。 6、每栋楼配有宣传公告栏，并有专人管理，内容经常更新。无陈旧破损广告。 四、物业管理 （一）公寓日常管理内容服务标准 A、管理内容： 24小时保安值班、巡逻；生活、休息秩序维持、制止违规行为；消防设施巡视及隐患检查；附属设施设备运行维护管理；供电系统的运行保障和计划维护检修；给排水系统的维修养护；各系统易耗器件的 及时更换；其它部分的零星小修；过道、楼梯、墙面等的清洁和维护； 方 案 方公共洗手间的清洁维护；配套设施表面的清洁；垃圾收集及清运；水 文 案 件 文电费回收；洗涤用品的收洗和发放。 一 件 一 B、服务标准：

8、 物 业 物 1、积极配合学生处及团委开展学生的思想政治工作和宿舍园区 管 业 理 管文化建设，配合各学院做好学生工作，协调解决宿舍内学生的矛盾。 服 理 务 服 2、按国资及后勤的要求以及学生处、各学院对学生公寓房间分 要 务 求 要配的要求，合理、有序地安排好每个学生的住宿、退宿和换房工作， 及 求 实 及 施 实 方 施 案 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 提高学生宿舍的房源利用率。保持房屋结构无破损；保持房屋公共部位完好。 3、熟悉并掌握楼内学生的整体情况，对学生的思想动态能及时了解，对公寓区内发生的异常情况做到早发现、早汇报、早解决。 4、营造良好的公共环境和

9、秩序，对不良行为和现象及时发现并劝止。 5、努力营造干净整洁温馨的学生家园，让学生有回家的感觉，解除学生的后顾之忧，安心学习。树立管理育人和服务育人的形象。 6、及时发现楼内消防隐患并予以处理。一旦楼内发生火灾事故能立即采取报警、打开消防通道、疏散学生、及时扑救等应急措施。 7、楼内发生打架斗殴等突发事件能立即采取措施制止。 8、采取合理的节水节电措施。负责寝室内的水电费回收工作。 9、学生行李物品洗涤工作中的回收和发放工作。确保学生每月两次床单枕巾、一次被套和每学期一次的蚊帐洗涤工作及时准确。 10、各公寓楼每天6：30准时供电开门，23：30熄灯关门； 11、晚归学生登记，一学期三次晚归则

10、通报学生处和相关学院； 方 案 文 12、负责学生宿舍内每年配发的清洁用具发放工作和以旧换新 件 一工作； 13、负责学生宿舍垃圾袋装化管理每周给学生宿舍发放垃圾袋 物 业的工作 管 理 服 14、负责毕业生离校行李运送等工作。新生报到时，配合学生 务 要工作部门做好新生报到工作和新生行李物品采购、销售工作； 求 及 实 施 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 15、为学生免费提供自行车打气筒、微波炉、针线包、常用急救药品等特色服务； 16、使用公寓中心自行开发设计的“学生公寓管理信息系统”，采用计算机管理学生公寓，便于查询学生住宿情况，及时掌握学生宿舍空置率，新生入学床位

11、自动分配，提高管理效率； 17、每个组团设立电子公示牌，播报时事新闻和发布学校重要信息，公布天气预报，天气变化时及时提醒同学们加减衣物、关好门窗，确实做到人性化管理； （二）治安管理 1、实行电脑管理，门卫24小时值班，交接班有记录。外来人员有等级，违规学生登记交辅导员：重大问题及时汇报，无外来人员留宿。 2、消防设施齐全完好，安全通道畅通，疏散标示有效；定期检查内有记录，无安全隐患。 3、室内无电路、酒精炉、电热毯等违禁物品；定期检查违章用电和违禁物品，收缴物品有教育记录。 方 4、定期作安全教育，有紧急情况处理预案和消防演习记录（每年 案 文召开一次全校性的大型消防学习）。 件 一 5、公

12、寓区域内无逗留闲杂人员、没有无证摊点，无进公寓楼内推 物销现象。 业 管（三）维修管理 理 服 有报修、维修、回访制度和记录；水电设施良好，水龙头无跑、 务 要 求 及 实 施 方 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 冒、滴、漏现象，下水管道通畅；有专业人员每日巡检，小型维修当日解决、中型维修3日内解决，大型维修有计划。 （四）清洁卫生管理 1、公寓楼内保洁：公寓楼及门厅内外无污迹、楼梯、地面清洁无痰迹，墙面无污迹、门窗干净无结灰。 2、盥洗室内保洁：清洁无异味、无积水、地漏封盖齐全、无蟑螂、蜘蛛网、门窗干净无结灰。、公共厕所、盥洗间做到无污垢尿渍、基本无臭、无蛛网，地面无垃圾、积

13、水，清洁干净，门、窗保持清洁明亮；水池（槽）无垢积物，厕所内设纸篓，每天保持清洁无纸屑。 3、楼外公共场所保洁： 、公共场所实行保洁管理；落叶季节和灾害天气，根据情况增加清扫次数，必须保持清洁干净。 、公共场所的垃圾、泥沙、杂物等须全部清扫干净，不留死角，无盲区；清扫过程中有较严重的扬尘现象应洒水后清扫。 、自行车棚保持清洁干净，自行车停放整齐有序； 4、楼内公共区域保洁： 方 案 、学生宿舍实行垃圾袋装化。寝室内配发垃圾袋（24个/月） 文 件和保洁用具（垃圾匡和拖帕）。 一、台阶、门庭、楼梯过道、地面等环境保持清洁，每天拖洗清 扫两次，上午下午各一次。做到无泥沙、灰尘、无痰迹、无垃圾、无

14、物 业积水；墙面、顶棚、灯具、灭火器具等无灰尘、蛛网、污迹；门、窗 管玻璃保持清洁明亮。 理 服、宿舍内应按要求规范布置，保证宿舍的文明、整洁、美观、 务 要有序。 求 及 、公共厕所、盥洗间做到无污垢尿渍、基本无臭、无蛛网， 实地面无垃圾、积水，清洁干净，门、窗保持清洁明亮；水池（槽）无 施 方垢积物，厕所内设纸篓，每天保持清洁无纸屑。 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 、宿舍区内的办公室、活动室、值班室等每天保持清洁干净； 、仓库内保持干燥，用品叠放整齐有序；无垃圾、蛛网、积尘、无霉气； 、走廊内、盥洗间如设有果壳桶（箱）、痰盂，要每天清洗，保持清洁；并定期进行消毒。 、

15、宿舍内卫生间每月清洗除垢一次，并由学生对工人的工作打分作为工人工作的考评参数之一； 5、清运保洁 、垃圾做到日产日清，清扫收集垃圾由驳运人员负责倒入专用垃圾房（筒）内；自备驳运工具并保洁，禁止挪用垃圾筒。 、对非本系统张贴物、悬挂物即时清理；对本系统张贴物、悬挂物到期即时清理；及时清理横幅及悬挂物。 保洁人员同时对保洁区域的安全工作负责，监控火险、盗窃等各种不安全因素。 方 案 文 件 一 物 业 管 理 服 务 要 求 及 实 施 方 案 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 物业管理组织架构及管理费用 一、物业管理组织架构示意图 主 任 （1人） 副主任 （1人） 保安部 工程维

16、修部 办公室 保洁部 自行车棚 经 理（1人） 经 理（1人） 主任（1人） 经 理（1人） 主 管（1人） 保 安（4） 维修员（3人）秘书（6人） 保洁员（5） 管理员（2人） 1-4公寓（女生） 5-7公寓（男生） 主 管（1人） 主 管（1人） 门 卫（5人 门 卫（5） 保洁员（6人 保洁员（5） 方 案 文 件 二 二、管理费用（一） 物 1、由学校按生均150元/年一次性拨付管理费用，管理费用实行经费 业 管 包干制。 理 组 织 架 构 及 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 2、管理费不含水电费，含3万元以下小型维修及日常用品开支。 3、管理费包含学生床上用品洗涤

17、费（每月一次），运营成本、人员工 资实行包干制 4、自行车棚经费实行以收养支。 三、管理费用（二） 月支出金额年支出金额序号 项目 （元） （元） 主任1人 2,500.00 30,000.00 副主任1人 2,000.00 2,4000.00 部门经理4人 6,000.00 72,000.00 秘书5人 6,000.00 72,000.00 人 保安人员4人 4,000.00 48,000.00 员 1 经 保洁人员16人 9,600.00 115,200.00 费 门卫值班人员12人 9,600.00 115,200.00 库管人员1人 900 10,800.00 维修人员3人 3,300

18、.00 39,600.00 主管人员3人 3,000.00 36,000.00 57,974.40 非城镇40人（120.78元/人·月） 4,831.20 保 方 2 意外伤害保险50人（100.00元/人·年） 5.000.00 60,000.00 险 案 城镇10人（224.72元/人·月） 2,247.20 26,966.40 文 3 员工福利费50人（20.00元/人·月） 1.000.00 12,000.00 件 二 4 办公费 360.00 4,320.00 5 通讯费 400.00 4,800.00 6 宣传及对外联络费 300.00 3

19、,600.00 物 7 办公用车费（含保险、养路费等） 500.00 6,000.00 业 8 培训费 300.00 3,600.00 管 保安人员4人（600元/人·年） 200.00 2.400.00 理 员 组 保洁、维修及其他32人（400元/人·年） 1067.00 12,800.00 工 织 主管人员3人（800元/人·年） 200.00 2,400.00 工 9 架 部门经理4人（800元/人·年） 267.00 3,200.00 装 构 秘书5人（1000元/人·年） 417.00 5,000.00 折 及 旧 主任2人（120

20、0元/人·年） 200.00 2,400.00 管 理 10 维修经费（单项费用不超过300.00远的零星维修） 3,000.00 36,000.00 费 11 卫生防疫、消毒费用 300.00 3,600.00 用 12 设备、机具折旧 300.00 3,600.00 成都中医药大学温江校区学生公寓物业管理项目方案 13 清洁用品、用具 500.00 6,000.00 14 学生寝室内配发垃圾袋1496间（详见附表2） 149.6 1,795.2 15 学生寝室内配发清洁用具1496间（详见附表2） 83.11 997.33 16 不可预见费 500.00 6,000.00 17 费用合计 69,120.48 851,2