第四章房地产评估

1、 通过本章的学习，要求熟悉土地的特性及价通过本章的学习，要求熟悉土地的特性及价格体系，熟悉影响房地产价格的因素，掌握格体系，熟悉影响房地产价格的因素，掌握房地产评估的各种方法。房地产评估的各种方法。 本章也是自考的重点。从进五年的考试看，本章也是自考的重点。从进五年的考试看，每年都会考一道综合计算题，有每年都会考一道综合计算题，有64个选择题，个选择题，2个名词解释和个名词解释和4个简答题。个简答题。 从考点分布情况看，考核的重点是第四节和从考点分布情况看，考核的重点是第四节和第六节，综合计算题主要是收益法（建筑物第六节，综合计算题主要是收益法（建筑物的残余估价法），还有市场法和假设开发法。的

2、残余估价法），还有市场法和假设开发法。其他考点比较集中的是土地的特性其他考点比较集中的是土地的特性P103、价、价格体系格体系P105、土地权属处置、土地权属处置P120等。等。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念（一）房地产的定义（一）房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物包括房屋和构筑物两大类。建筑物包括房屋和构筑物两大类。 其他地上定着物是指固定

3、在土地或建筑物上，与土其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或分离后会破坏其功能不经济，或分离后会破坏其功能和和完整性，或使其完整性，或使其价值明显受到损害的物。价值明显受到损害的物。 实物实物分为有形的实体、该实体的质量和组合完分为有形的实体、该实体的质量和组合完成的功能三个方面。成的功能三个方面。 权益权益包括权利包括权利(rights)(rights)、利益、利益(interests)(interests)和收和收益益(benefits) (benefits) 。 地役权地役权是指土地所

4、有权人或使用权人为使是指土地所有权人或使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。用自己土地的便利而使用他人土地的权利。 空间利用权空间利用权是指房地产权利人在法律规定是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围的空间并排除他的范围内，利用地表上下一定范围的空间并排除他人干涉的权利。人干涉的权利。 区位区位(location)(location)是指房地产的空间位置，是指房地产的空间位置，是该宗房是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，系， 包括位置（或坐落）、交通、环境和配套设施包括位置（或坐落）、交通、环境和配套

5、设施（基础设施和公共服务设施）这四个方面。（基础设施和公共服务设施）这四个方面。 （二）房地产的存在形态（二）房地产的存在形态 单纯的土地、单纯的建筑物以及房地综合的房地产单纯的土地、单纯的建筑物以及房地综合的房地产 （三）房地产的其他名称（三）房地产的其他名称 1 1、不动产、不动产在民法中，将财产分为动产和不动产。在民法中，将财产分为动产和不动产。 2 2、物业、物业我国香港地区通常使用我国香港地区通常使用“物业物业”来代替房地产。来代替房地产。 3 3、real estatereal estate和和real propertyreal property。 LandLand是指土地，包括永

6、久定着在地球表面及其上、其是指土地，包括永久定着在地球表面及其上、其下的自然物，如树、水等。下的自然物，如树、水等。 Real estateReal estate是指是指landland加上永久定着在地球表面及其加上永久定着在地球表面及其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。 Real propertyReal property是指是指real estatereal estate加上与其相关的各种加上与其相关的各种权益，包括权利、利益和收益。权益，包括权利、利益和收益。 二、房地产的特性二、房地产的特性 三、房地产的评估程序三、房地产的评估程序 一、土地使

7、用权及其性质一、土地使用权及其性质 二、土地资产的分类及其特性二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类（一）土地资产及其分类 （二）土地资产的特性（二）土地资产的特性 1. 1. 土地的自然特性土地的自然特性 位置的固定性位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征决定了土地价格具有明显的地域性特征 质量的差异性质量的差异性导致了土地级差地租的产生导致了土地级差地租的产生 不可再生性不可再生性 效用的永续性效用的永续性 2.2.土地经济特性土地经济特性 供给的稀缺性供给的稀缺性 可垄断性可垄断性 利用的多方向性利用的多方向性要求在房地产评估中需要确定土地的最要求在房地产评估中需要确

8、定土地的最佳用途佳用途 效益的级差性效益的级差性第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点 三、土地资产价格体系三、土地资产价格体系 （一）土地资产价格类型（一）土地资产价格类型 1.1.基准地价基准地价 （1 1）它是区域性的平均地价。）它是区域性的平均地价。 （2 2）它是各类用地的平均地价。）它是各类用地的平均地价。 （3 3）它是政府在一定时期内以城市为单位进行评估的。）它是政府在一定时期内以城市为单位进行评估的。 （4 4）它是单位土地面积的地价。）它是单位土地面积的地价。 2.2.标定地价标定地价 （1 1）它是政府根据评估值所标示的具体地块的地价，即宗地）它是政府根据

9、评估值所标示的具体地块的地价，即宗地地价。地价。 （2 2）它是在土地使用权发生出让、出租等市场交易活动时才）它是在土地使用权发生出让、出租等市场交易活动时才进行评估。进行评估。 （3 3）它以基准地价为依据，是确定土地使用权出让底价的参）它以基准地价为依据，是确定土地使用权出让底价的参考和依据。考和依据。 3.3.土地使用权出让底价土地使用权出让底价 4.4.转让价格转让价格 5.5.出租价格出租价格 前三种属一级市场土地价格，其余属二级市场土地价格。前三种属一级市场土地价格，其余属二级市场土地价格。 楼面地价楼面地价平均到每平方米建筑面积的土地价格。即：平均到每平方米建筑面积的土地价格。即

10、： 楼面地价楼面地价= =总地价总地价/ /总建筑面积总建筑面积 因为：总建筑面积因为：总建筑面积= =土地面积土地面积容积率容积率 总地价总地价= =土地面积土地面积单位地价单位地价 故：楼面地价故：楼面地价= =单位地价单位地价/ /容积率容积率 （二）土地资产价格的特点（二）土地资产价格的特点略（参阅教材）略（参阅教材）四、房地产价格的影响因素四、房地产价格的影响因素 （一）一般因素（一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 （二）区域因素（二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、商服繁华因素、道路通达因素、交通便

11、捷因素、城市设施状况因素、城市规划因素和环境因素等城市设施状况因素、城市规划因素和环境因素等 （三）个别因素（三）个别因素 影响土地价格的个别因素：影响土地价格的个别因素： 1.1.坐落。坐落。2.2.面积。面积。3.3.形状。形状。4.4.四至。四至。5.5.地势。地势。 6.6.周围环境、景观。周围环境、景观。7.7.利用现状。利用现状。8.8.产权状况。产权状况。9.9.地地质和水文状况。质和水文状况。10.10.基础设施完备程度和土地平整程基础设施完备程度和土地平整程度。度。11.11.土地使用管制。土地使用管制。12.12.临街宽度和深度等。临街宽度和深度等。 影响建筑物价格的个别因

12、素：影响建筑物价格的个别因素： 1.坐落。坐落。2.面积包括：面积包括：(1)建筑面积；建筑面积；(2)套内建套内建筑面积；筑面积；(3)使用面积等。使用面积等。3.层数和高度。层数和高度。4.结构。结构。5.设备。设备。6.装修。装修。7.公共配套设施完备程度。公共配套设施完备程度。8.平面布平面布置。置。9.外观。外观。10.建成年月。建成年月。 11.维修、保养情况及维修、保养情况及完损程度。完损程度。 12.利用现状。利用现状。 13.产权状况。产权状况。 14.通风、通风、采光、隔音、隔热，层高，物业管理。采光、隔音、隔热，层高，物业管理。 15.楼层、楼层、朝向。朝向。16.期房，

13、还需要了解其建设单位期房，还需要了解其建设单位(开发商开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。及预计交付使用的日期等。 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积 阳台建筑面积阳台建筑面积 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共面积建筑面积套内建筑面积应分摊的公共面积五、房地产评估的原则五、房地产评估的原则 房地产评估应遵循的原则有：供求原则、替代原则、房地产评估应遵循的原则有：供求原则、替代原则、贡献原则，以及最有效使用原则和合法原则。贡献原则，以及最有效使用原则和合法原则。 （一）（一

14、）合法原则合法原则 是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。用、合法交易、合法处分等为前提。 合法取得合法取得以房地产的合法产权证明文件为依据。以房地产的合法产权证明文件为依据。 合法使用合法使用一般以城市规划为准绳。一般以城市规划为准绳。 在房地产用途、容积率、覆盖率、建筑高在房地产用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面，必须符合城市规划及政府其度和建筑风格等方面，必须符合城市规划及政府其他有关的规定。他有关的规定。容积率容积率 = = 建筑物建筑面积建筑物建筑面积建筑占地面积建筑占地面积建筑密度（覆盖率

15、）建筑密度（覆盖率）= = 建筑物底层占地面积建筑物底层占地面积 土地面积土地面积100%100%合法处分合法处分以有关以有关法律、法律、法规以及文件、批件、合法规以及文件、批件、合同、协议为根据。同、协议为根据。S建=4000m2S土=1000m2设：容积率为设：容积率为4，则，则S建建=？设：覆盖率设：覆盖率50%，则层数，则层数=？设建筑高度设建筑高度20米，米，则能否做则能否做1栋楼？栋楼？ （二）最有效使用原则（二）最有效使用原则 是指对房地产进行评估时应以评估对是指对房地产进行评估时应以评估对象的最有效使用（最高最佳使用）为前提。象的最有效使用（最高最佳使用）为前提。 1 . 1

16、. 最高最佳使用最高最佳使用是指法律上允许，技是指法律上允许，技术和功能上可能，经济上可行，并能给估价术和功能上可能，经济上可行，并能给估价对象带来最高价值的用途。对象带来最高价值的用途。 最高最佳使用必须同时符合最高最佳使用必须同时符合4 4个标准：个标准： 法律上许可；法律上许可；技术上可能；技术上可能；经济上经济上可行；可行；价值最大化。价值最大化。 2.2.评估前提评估前提 若评估时评估对象的用途是最佳，则按保持若评估时评估对象的用途是最佳，则按保持现状前提评估；现状前提评估； 若不是最佳，则选择下列前提之一进行评估：若不是最佳，则选择下列前提之一进行评估： （1）直接转换用途前提）直

17、接转换用途前提只需转换用途即可达只需转换用途即可达到最佳；到最佳； （2）装修改造继续使用前提）装修改造继续使用前提只需对房屋进行只需对房屋进行装修改造即可达到最佳；装修改造即可达到最佳； （3）装修改造转换用途前提）装修改造转换用途前提用途不合理，房用途不合理，房屋尚可继续使用但需装修改造；屋尚可继续使用但需装修改造； （4）拆除重新利用前提）拆除重新利用前提用途极不合理，且房用途极不合理，且房屋也没有装修改造的价值。屋也没有装修改造的价值。 （5）上述若干的组合。）上述若干的组合。 3 3最高最佳使用的限制条件最高最佳使用的限制条件 （1）国家及政府对特定区域或特定地块使用用途）国家及政府

18、对特定区域或特定地块使用用途的规定。在国家规定的用途内选择最佳用途才符合的规定。在国家规定的用途内选择最佳用途才符合“条件允许条件允许”。 （2）城市规划对具体区域或地块的使用强度约束。）城市规划对具体区域或地块的使用强度约束。如地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度等。如地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度等。地产评估时一般应选择国家允许的最有效使用强度。地产评估时一般应选择国家允许的最有效使用强度。 （3）不动产与外部环境的协调性及其内部构成要）不动产与外部环境的协调性及其内部构成要素组合的均衡性。素组合的均衡性。 以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，以建筑物与土地的组合来讲

19、，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该不动产的效用筑物与土地的组合不是均衡状态，该不动产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。便不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。 例：例：A为空地，为空地，B上有旧建筑，利用价值很低，上有旧建筑，利用价值很低，A 、B其他因素相同。设每平方米地价其他因素相同。设每平方米地价A为为4000元，则元，则B应在应在4000元上进行减价修正，元上进行减价修正，方法如下：方法如下： 设旧建筑物建筑面积为设旧建筑物建筑面积为250m2，每平方米，每

20、平方米建筑面积拆除费为建筑面积拆除费为450元，残值元，残值50元。则：元。则： 减价修正额减价修正额 =（45050）250=100,000 即：即：B在按每平方米在按每平方米4000元评估出总价值后，元评估出总价值后，还应减去还应减去100000元。元。 一、土地权属的类型一、土地权属的类型 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 1.1.土地使用权土地使用权土地使用权人依法使用土地以及依法对其土地使用权人依法使用土地以及依法对其土地使用权进行处置的权利。有划拨土地使用权和出让土地土地使用权进行处置的权利。有划拨土地使用权和出让土地使用权两种。使用权两

21、种。 2.2.国有土地的最高年限由国务院确定。国有土地的最高年限由国务院确定。住宅用地住宅用地7070年；商业、年；商业、旅游业、娱乐业用地旅游业、娱乐业用地4040年；其他的为年；其他的为5050年。年。 3.3.国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。式。 4.4.土地使用权转让包括出售、交换和赠与土地使用权转让包括出售、交换和赠与 5.5.土地使用权使用年期届满，属住宅用地的自动续期土地使用权使用年期届满，属住宅用地的自动续期；非住非住宅用地的，应最迟于届满前一年申请续期宅用地的，应最迟于届满前一年申请续期，未提出续用申请，

22、未提出续用申请的或虽提出申请但未获批准的，国家有权无偿收回，包括地的或虽提出申请但未获批准的，国家有权无偿收回，包括地上建筑物。上建筑物。 6.6.权属处置方式有三种（权属处置方式有三种（P123P123）第三节第三节 土地权属及其处置土地权属及其处置第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围 （一）基本思路（一）基本思路 1.1.预测未来收益额；预测未来收益额； 2.2.选择适当的折算比率；选择适当的折算比率； 3.3.运用相应的公式计算评估值。运用相应的公式计算评估值。 （二）适用范围（二）适用范围收益型房地产收益型房地

23、产 二、收益额二、收益额 （一）收益额的特征（一）收益额的特征预期收益、客观收益、年预期收益、客观收益、年纯收益、归属于评估对象的收益。纯收益、归属于评估对象的收益。 （二）收益额的计算（二）收益额的计算 1.1.房地产综合评估时房地产综合评估时 房地产综合年纯收益年总收入年总费用房地产综合年纯收益年总收入年总费用2.2.单独评估土地时（单独评估土地时（P P180181180181）（1 1）土地收益能单独确认的（如：空地出租）土地收益能单独确认的（如：空地出租） 土地收益土地总收入土地总费用土地收益土地总收入土地总费用（2 2）房地收益合一的）房地收益合一的 a.a.计算房地合一的年纯收益

24、计算房地合一的年纯收益 b.b.计算房产年纯收益计算房产年纯收益 房房屋屋年纯收益房屋现值（房价）年纯收益房屋现值（房价）房屋资本化率房屋资本化率 房价房屋重置房价房屋重置成本成本年贬值额年贬值额已使用年数已使用年数 年贬值额（重置年贬值额（重置成本成本净残值）净残值）耐用年限耐用年限 c.c.计算土地年纯收益计算土地年纯收益A AL L（ a ab b） d.d.设土地资本化率为设土地资本化率为r r，则：，则：nLiiA111地价总收入总费用总收入总费用 例例1.1.某房地产的售价为某房地产的售价为50005000万元，其中，建万元，其中，建筑物价格筑物价格30003000万元，地价万元，

25、地价20002000万元。该房地万元。该房地产的年客观收益为产的年客观收益为450450万元。设建筑物的资本万元。设建筑物的资本化率为化率为1010。计算土地的资本化率。计算土地的资本化率。 解：建筑物收益解：建筑物收益300030001010300300（万元）（万元） 土地年纯收益土地年纯收益450450300300150150（万元）（万元） 土地资本化率土地资本化率150150200020007.57.5 或：或：45045030003000101020002000i i3.3.单独评估建筑物时单独评估建筑物时 a.a.计算房地合一的年纯收益计算房地合一的年纯收益 b.b.土地年纯收益

26、地价土地年纯收益地价土地资本化率土地资本化率 c.c.建筑物年纯收益建筑物年纯收益A AB Ba ab bnBiiA111则：建筑物评估值 某砖混结构某砖混结构2层住宅，总建筑面积层住宅，总建筑面积500平方米，占地平方米，占地面积为面积为400平方米，月租金平方米，月租金44000元，土地还原利率元，土地还原利率为为8%，建筑物还原利率为，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的，建筑物评估时的剩余经济使用年限为剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的以

27、半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险计，年保险费费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米平方米3800元（为楼面地价）。元（为楼面地价）。 要求：要求： 试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）算结果以元为单位，取整） （2008.7） 解：解：年总收入年总收入 = 4400012 = 528000（元）（元）年总费用年总费用 = 528000（18%2.5%5%） 12000440002 = 168640（元）（元）年净收益年净收益 = 528000168640 =

28、 359360（元）（元）土地总价土地总价 = 楼面地价楼面地价总建筑面积总建筑面积 = 3800500 = 1900000（元）（元）土地年净收益土地年净收益 = 总地价总地价土地还原利率土地还原利率 = 19000008% = 152000（元）（元）建筑物年净收益建筑物年净收益 = 359360152000 = 207360（元）（元）建筑物折旧率建筑物折旧率 = 1/40100% = 2.5%建筑物总价建筑物总价 = 207360（10+2.5%）= 1658880（元）（元）建筑物单价建筑物单价 = 1658880500 = 3317.76（元（元/m2） 三、资本化率（还原利率）三

29、、资本化率（还原利率） （一）实质（一）实质 投资报酬率投资报酬率 （二）种类（二）种类 综合资本化率综合资本化率、建筑物资本化率建筑物资本化率、土地资本化率土地资本化率1 1、同一宗房地产：房地产价格、同一宗房地产：房地产价格= =土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格2 2、当已知地价或房价占房地产总价的比率当已知地价或房价占房地产总价的比率K K时，三者的关系时，三者的关系可表示为：可表示为：r r r rL LKKL L + r+ rB BKKB B 或：或：r r r rL LKKL L + r+ rB B(1(1K KL L) ) r rL L（1-K1-KB B ）+ r+ rB

30、BKKB B资本化率房地产收益额房地产价格即：地价房价土地收益房产收益综合资本化率 例：某房地产的土地价值占总价值的例：某房地产的土地价值占总价值的40%40%，土地资，土地资本化率为本化率为6%6%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8%8%。计算综合资本。计算综合资本化率。化率。 r r6 640408 8（1-401-40） 7.27.2 （三）计算方法（三）计算方法 1.净收益与售价比率法净收益与售价比率法 2.安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法 资本化率资本化率=无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率 3.排序插入法排序插入法%100房地产价格净收益资本化率某房地产公

31、司于某房地产公司于2002年年12月以有偿出让方式取得一块土地月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为年使用权，面积为6000平方米，并于平方米，并于2004年年12月在此地块上月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用平方米，全部用于出租，每年实收租金约为于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年万元，该写字楼的经济耐用年限为限为60年，残值率为年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月元。据调查，当地同类

32、型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米每建筑平方米120元，空置率在元，空置率在8左右，每年需支付的管理费左右，每年需支付的管理费为年租金的为年租金的2.5，维修费为重置价的，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的，税金为年租金的18，保险费为重置价的，保险费为重置价的0.2，土地资本化率为，土地资本化率为8，建筑物，建筑物资本化率为资本化率为10。试根据上述资料评估该宗地试根据上述资料评估该宗地2006年年12月的价格（包括总月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）（价和单价）（计算结果以元为单位，取整）（2007.4）四、收益法的应用举例四、收益法的应用举例 解：解： 建筑物

33、年总收入建筑物年总收入=1201224000（18%） =31795200 年总费用年总费用=31795200（2.5%18%） 480024000（1.5%0.2%） =8476416 房地产年纯收益房地产年纯收益= 31795200 8476416=23318784 建筑物年折旧费建筑物年折旧费=48002400048=2400000 建筑物现值建筑物现值=48002400024000002=110400000 建筑物年纯收益建筑物年纯收益=110400000（10%146） =13440000 土地年纯收益土地年纯收益=23318784 13440000=9878784 土地总价土地总价

34、=98787848%11(18%)46 =119902753（元）（元） 土地单价土地单价=1199027536000=19984（元（元/平方米）平方米） 楼面地价楼面地价=11990275324000=4996（元（元/平方米）平方米）第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 一、搜集交易实例的资料一、搜集交易实例的资料 二、选取可比实例二、选取可比实例 要求：要求：1.1.属同一地区或临近地区或同一供需圈；属同一地区或临近地区或同一供需圈； 2.2.使用性质相同；使用性质相同； 3.3.属正常交易或可修正为正常交易；属正常交易或可修正为正常交易； 4.4.属近期

35、交易；属近期交易； 5.5.价格类型相同；价格类型相同； 6.6.个别因素与评估对象应基本相同。个别因素与评估对象应基本相同。三、建立价格比较基础三、建立价格比较基础 1.1.统一付款方式统一付款方式 统一换算为在成交日期一次付清的价格统一换算为在成交日期一次付清的价格 2.2.统一单价统一单价 注意价格的内涵：土地单价、建筑物单价、房地单价、楼面注意价格的内涵：土地单价、建筑物单价、房地单价、楼面地价等。地价等。 楼面地价总地价楼面地价总地价总建筑面积土地单价总建筑面积土地单价容积率容积率 3.3.统一币种和货币单位统一币种和货币单位 4.4.统一面积内涵和单位统一面积内涵和单位套内建筑面积

36、套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积建筑面积套内建筑面积应分摊的公共面积建筑面积套内建筑面积应分摊的公共面积 某房地产价格分两期支付，首期付款某房地产价格分两期支付，首期付款5050万元，万元，余款余款8080万元在第万元在第8 8个月末一次付清，当时月利率为个月末一次付清，当时月利率为1 1。该房地产的实际价格为。该房地产的实际价格为 万元。万元。 5080(1+1%)-8 例例1 1：实例：实例A A为一宗为一宗500500亩的地块，交易价格为亩的地块，交易价格为920920万美元，成交万美元，成交时汇率为时汇率为1 1: :7 7.45.4

37、5。则其土地单价为：。则其土地单价为： 920000092000007 7.45 .45 (500(500666.67) 666.67) 205.62205.62( (元元/m/m2 2) ) 例例2 2：实例：实例B B使用面积为使用面积为45004500平方英尺，成交价平方英尺，成交价2727万美元。已知万美元。已知其使用面积为建筑面积的其使用面积为建筑面积的7474，1m1m2 210.76410.764平方英尺。则以平方英尺。则以美元表示的每平方米建筑面积的价格为：美元表示的每平方米建筑面积的价格为： 270000270000(4500(450010.76410.7640.740.74

38、）477.92(477.92(美元美元/m/m2 2) ) 例例3 3：某住宅楼总建筑面积为：某住宅楼总建筑面积为7200m7200m2 2，其中应分摊的公共部分，其中应分摊的公共部分建筑面积为建筑面积为900 m900 m2 2，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为面积为120 m120 m2 2的住宅的建筑面积应是多少？的住宅的建筑面积应是多少？ 解：因为套内建筑面积解：因为套内建筑面积72007200900 = 6300 m900 = 6300 m2 2 7200/6300 7200/6300 120 120 137 m137 m2 2四、交易

39、情况的修正四、交易情况的修正（一）一般方法（一）一般方法 将实例在个别情况下的交易价格修正为一般情况下的将实例在个别情况下的交易价格修正为一般情况下的正常交易价格正常交易价格 第一步，剔除非正常的交易案例；第一步，剔除非正常的交易案例； 第二步，测算各种特殊因素对正常交易价格的影响程度；第二步，测算各种特殊因素对正常交易价格的影响程度； 第三步，利用上述结果，修正具体的交易案例。第三步，利用上述结果，修正具体的交易案例。 例：已知可比实例例：已知可比实例A A的交易价格为每平方米的交易价格为每平方米45004500元，经查，该元，经查，该价格比市场上同类房地产的平均价格大约高价格比市场上同类房

40、地产的平均价格大约高2%2%。则。则A A的交易情的交易情况修正率是：况修正率是： 错误的做法：错误的做法：45004500（12%）比较实例交易情况（）正常交易情况（修正率n10010011实例价正常价实例价正常价11实例价正常价实例价正常价1021002100100修正率1021004500修正后的价格A五、交易日期的修正五、交易日期的修正 将可比实例在交易时的价格修正为评估时的价格将可比实例在交易时的价格修正为评估时的价格 采用价格指数法采用价格指数法 1.1.采用定基价格指数时：采用定基价格指数时： 2.采用环比价格指数时：采用环比价格指数时： 修正率（修正率（11）（）（12）（1n

41、） 例：可比实例例：可比实例A A的交易日期为的交易日期为20042004年年5 5月，成交价为月，成交价为每平方每平方米米4500 4500 元。评估基准日为元。评估基准日为20052005年年3 3月。已知，该地区同类月。已知，该地区同类房地产价格指数在此期间平均每月上涨房地产价格指数在此期间平均每月上涨1.21.2。则其修正后。则其修正后的价格为：的价格为： 45004500（1+1.2%10） 或：或：数交易时点的定基价格指数评估时点的定基价格指修正率1001124500100102 . 11004500六、房地产状况（区域因素和个别因素）的修正六、房地产状况（区域因素和个别因素）的修

42、正 将实例在交易时的房地产状况下的价格修正为评估将实例在交易时的房地产状况下的价格修正为评估对象在评估时的房地产状况下的价格。对象在评估时的房地产状况下的价格。 （一）一般修正方法（一）一般修正方法 1.1.若以待估对象为比较的基准，则：修正率若以待估对象为比较的基准，则：修正率=100/=100/（ ） 2.2.若以可比实例为比较的基准，则：修正率若以可比实例为比较的基准，则：修正率= =（ ）/100/100可比实例的系数待估对象的系数或：可比实例的分值待估对象的分值修正率 例例1.被评估建筑物与可比实例被评估建筑物与可比实例A相比，其室内装修稍好一些，相比，其室内装修稍好一些，经评定，其

43、价格应比经评定，其价格应比A的高的高5%。则。则A的室内装修修正系数为的室内装修修正系数为（ ）。）。 承上：若经评定，实例承上：若经评定，实例A的价格应比被评估建筑物的价格低的价格应比被评估建筑物的价格低5%，则，则A的室内装修修正系数为（的室内装修修正系数为（ ）。）。 2.被评估建筑物与可比实例被评估建筑物与可比实例B相比，后者的施工质量比前者相比，后者的施工质量比前者的优，经评定，价格比前者高的优，经评定，价格比前者高10%。则建筑物实体质量修正。则建筑物实体质量修正系数为（系数为（ ）。）。 3.现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污染现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一

44、定污染、污染较重、污染严重五个等级。以待估房地产为基准（较重、污染严重五个等级。以待估房地产为基准（100），），污染程度每上升一个等级，地价下降污染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。已知待估房地产。已知待估房地产与可比实例与可比实例A的污染程度分别是污染小、污染严重。则计算的污染程度分别是污染小、污染严重。则计算待估房地产价值时环境因素修正系数为（待估房地产价值时环境因素修正系数为（ ）。）。105/100100/98.5100/95100/110（三）容积率和土地使用权年期的修正（三）容积率和土地使用权年期的修正数可比实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系容积率修正系数 1 1、容积率

45、的修正、容积率的修正104/108 以给定的容积率与地价的关系以给定的容积率与地价的关系确定修正系数。如：容积率每增加确定修正系数。如：容积率每增加0.10.1，宗地地价比容积率为，宗地地价比容积率为1 1时的地时的地价增加价增加2 2，则：，则：容积率容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.41.0 1.1 1.2 1.3 1.4指指 数数 100 102 104 106 108100 102 104 106 108 设：待估宗地容积率为设：待估宗地容积率为1.21.2，可，可比实例比实例A A容积率为容积率为1.41.4。则。则A A的容积率的容积率修正系数为：修正系数为：0297.

46、10937. 010668. 01%7111%71113540修正系数式中：式中： m估价对象土地使用权年期估价对象土地使用权年期 n可比实例土地使用权年期可比实例土地使用权年期2、土地使用权年期的修正、土地使用权年期的修正 例：待估宗地土地使用权剩余年期为例：待估宗地土地使用权剩余年期为4040年，年，可比实例可比实例A A的为的为3535年，设年，设r r为为7%7%。则。则A A的土地的土地使用权年期修正系数为：使用权年期修正系数为：nmrr111111数土地使用权年期修正系七、综合修正结果，确定最终评估价格七、综合修正结果，确定最终评估价格 某实例修正后价格某实例修正后价格 该实例成交

47、价该实例成交价交易情况修正比率交易情况修正比率 交易日期修正率交易日期修正率 区域因素修正率区域因素修正率 个别因素修正率个别因素修正率 其他因素修正率其他因素修正率 评估值各实例修正后的交易价格的平均值评估值各实例修正后的交易价格的平均值 综合前述各例题，可比实例综合前述各例题，可比实例A A修正后的价格为：修正后的价格为： PA45001021001001123540%)71 (1)%71 (11081045 .9810095100例例1：有一待估宗地：有一待估宗地A，与其条件类似的宗地为，与其条件类似的宗地为B，有关对比资料如下表：，有关对比资料如下表：已知，已知，2005年年6月以来，

48、土地价格平均每月上升月以来，土地价格平均每月上升1%；另据查，该市此类；另据查，该市此类用地容积率每增加用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加2%。要求：计算参照物要求：计算参照物B修正后的价格。修正后的价格。 解：交易情况修正率解：交易情况修正率=100/99=1.0101 交易时间修正率交易时间修正率=106/100=1.06 个别因素修正率个别因素修正率=100/103=0.9709 区域因素修正率区域因素修正率=100/101=0.9901 容积率修正率容积率修正率 = 106/102=1.0392 B修正后的价格修正后的价格=

49、 5001.01011.060.97090.99011.0392 = 534.80（元（元/平方米）平方米）宗地宗地成交价成交价交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率区域因素区域因素个别因素个别因素 A2005/12 0 1.3 0 0 B500元元/m22005/6 -1% 1.1 +1% +3% 例例2：有一待估宗地甲，土地使用权年限为：有一待估宗地甲，土地使用权年限为45年，土地还原年，土地还原利率为利率为7%，现搜集到与其条件类似的，现搜集到与其条件类似的A、B、C三个宗地交三个宗地交易案例，有关对比资料如下表：易案例，有关对比资料如下表： 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参

50、照物与待估宗表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。已知，地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。已知，2000年年到到2004年，该市土地价格每年递增年，该市土地价格每年递增1%；另据查，该市此类；另据查，该市此类用地容积率每增加用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1.5时的地时的地价增加价增加3%。要求：根据上述条件，评估待估宗地在。要求：根据上述条件，评估待估宗地在2004年年1月的价格（结果取整）。（月的价格（结果取整）。（2006.4） 宗地成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率区域因素 个别因素

51、剩余年限 甲2004/1 0 1.7 0 0 45 A21502003/1 -1% 1.6 0 -1% 40 B24002003/1 0 1.8 +2% 0 45 C21002002/1 -2% 1.6 0 -1% 40?100100102100109106100100%112400BP？0206. 19910010010010310699100%112150AP?0206. 19910010010010310698100%1121002CP（1 1）确立容积率与地价的关系：）确立容积率与地价的关系：容积率容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.5 1.6 1.7 1.8 指指 数数 10

52、0 103 106 109100 103 106 1090206. 19332. 09524. 0%711%7114045年期修正系数解：解：（2 2）计算土地使用权年期修正系数：）计算土地使用权年期修正系数：（3 3）计算各可比实例修正后的价格：）计算各可比实例修正后的价格：（4 4）计算待估宗地的价格）计算待估宗地的价格P P： P = P = （P PA AP PB BP PC C）3 = ?3 = ?例例3 3：为评估某写字楼：为评估某写字楼20052005年年1010月月1 1日的正常市场价格，日的正常市场价格，选取了选取了A A、B B、C C三宗类似写字楼作为可比实例。有关资料如

53、下：三宗类似写字楼作为可比实例。有关资料如下：可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格50005000元人民币元人民币/m/m2 2650650美元美元/m/m2 255005500元人民币元人民币/m/m2 2成交日期成交日期200520051 1 1 1 200520053 31 1200520057 71 1交易情况交易情况+2%+2%+5%+5%-3%-3%房地产状况房地产状况-8%-8%-4%-4%+6%+6% 设：设：1.1.实例实例B B成交时人民币与美元的市场汇价为成交时人民币与美元的市场汇价为8.4:18.4:1，估价时点，估价时点的

54、为的为8.3:18.3:1；2.2.该类写字楼以人民币为基准的市场价格在该类写字楼以人民币为基准的市场价格在20052005年年1 1月月1 1日至日至2 2月月1 1日基日基本保持不变，本保持不变，2 2月月1 1日至日至5 5月月1 1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1%1%，以后平均每月，以后平均每月比上月上升比上月上升0.5%0.5%。要求：根据上述资料，测算该写字楼要求：根据上述资料，测算该写字楼20052005年年1010月月1 1日的正常市场价格。日的正常市场价格。 解：（解：（1 1）计算各实例修正后的交易价格）计算各实例修正后的交易价格 )m/(51.53008100

55、1005%5 . 013%1121001005000 A2元人民币：)/m(93.54424100100)5%5 . 01 ()2%11 (51001004 . 8650 B2元人民币：)/m(79.542961001003%0.513100100 5500:2元人民币）（C（2 2）计算该写字楼的正常市场价格）计算该写字楼的正常市场价格（5300.51+5442.93+5429.795300.51+5442.93+5429.79）3 = 53913 = 5391（元人民币（元人民币/m/m2 2）第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路一、基本思路 二

56、、适用范围二、适用范围 三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤 地价地价= = 土地取得费土地取得费 + +土地开发费土地开发费 + +利息利息 + +利润利润 + + 税费税费 + +土地增值收益土地增值收益 1.1.土地取得费土地取得费 （1 1）征地：）征地： 土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费 （2 2）拆迁：）拆迁：城市房屋拆迁条例城市房屋拆迁条例：拆迁补偿费、安置补助费、清理费等：拆迁补偿费、安置补助费、清理费等2.2.土地开发费土地开发费 （1 1）确定土地开发程度或利用现状。）确定土地开发程度或利用现状

57、。 a.a.根据开发程度，土地可分为生地、毛地和熟地根据开发程度，土地可分为生地、毛地和熟地 生地生地已征用但尚未进行已征用但尚未进行“三通一平三通一平”等基础等基础设施建设的土地。其费用主要是征地费用。设施建设的土地。其费用主要是征地费用。 毛地毛地在城市建成区内，已取得出让土地使用在城市建成区内，已取得出让土地使用权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿的土地。其费用主权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿的土地。其费用主要包括：出让金、基础设施建设费等要包括：出让金、基础设施建设费等 熟地熟地可直接进行房屋开发建设的土地。其费可直接进行房屋开发建设的土地。其费用包括：生地费用加上基础设施建设费或毛地费用加

58、用包括：生地费用加上基础设施建设费或毛地费用加上拆迁费上拆迁费 b.b.熟地又分熟地又分“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“七通一七通一平平” （2 2）对城市规划区或工业开发区而言，土地开发费）对城市规划区或工业开发区而言，土地开发费一般包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费和一般包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。小区开发配套费。3.3.投资利息投资利息 （1 1）计息基数）计息基数土地取得费和土地开发费土地取得费和土地开发费 （2 2）计息期）计息期 土地取得费土地取得费按整个开发建设工期计息按整个开发建设工期计息 土地开发费土地开发费按投入方式不同分别

59、考虑按投入方式不同分别考虑 例：某宗地，土地取得费例：某宗地，土地取得费150150元元/m/m2 2，土地开发费，土地开发费200200元元/m/m2 2，开发建设周期为开发建设周期为3 3年，年利息率为年，年利息率为5 5。设：。设： 1.1.开发费在各期期初分别投入开发费在各期期初分别投入3030、5050和和2020。则：。则： 2.2.全部开发费在开发期内均匀投入。则：全部开发费在开发期内均匀投入。则： 3.3.开发费在各年分别均匀地投入开发费在各年分别均匀地投入3030、5050和和2020。则：。则：151%20200151%50200 1%)51(%30200 1%)51(15

60、0233利息 1%)51(200 1%)51(1505 . 13利1%)51(60 1%)51(1505 . 05 . 15 . 23利息4.4.利润利润 利润利润= =（土地取得费土地开发费）（土地取得费土地开发费）投资利润率投资利润率 5.5.土地增值收益土地增值收益 是指由于土地用途的改变或土地功能的变化而是指由于土地用途的改变或土地功能的变化而带来的土地的增值。带来的土地的增值。 土地增值收益率通常为土地增值收益率通常为10102525，按前四项，按前四项之和的一定比率计算。之和的一定比率计算。 前四项之和称为土地成本价格。前四项之和称为土地成本价格。 地价土