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1、浅谈新法规对房地产开发商综合实力的考验 一6月 1日最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设 干问题的解释?以下简称?司法解释?开始施行； 6月 5日中国人民 银行?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知? 以下简称?通知? 公布实施；6月 8日国务院公布了?物业管理条例?以下简称?条例?， 并将于今年 9 月 1 日起施行。中央为整肃房地产市场可谓利剑频出。 这些新法规从房地产开发、建设、销售和物业管理的各个环节全面考 验了房地产开发商的综合实力和标准运营的能力，对房地产开发商提 出了十个方面的严峻考验。开发环节的两大考验一、自行全额缴纳土地出让金的考验。根据国土资源部的规定

2、，自去年 7 月 1 日起，所有商业、旅游、娱乐 和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 面对高额的土地出让金，许多房地产开发商一直习惯于通过银行贷款 解决。然而， 6月 5日的?通知?这次明确规定，商业银行不得向房地 产开发企业发放用于交土地出让金的贷款。这使得很多自有资金缺乏的房地产开发商 “借鸡生蛋 的想法成为泡影二、筹措建设资金的考验。?通知?规定，房地产开发商申请银行贷款，除应具备土地使用权证 书、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证和施工许可证四证外， 其自有资金指所有者权益还应不低于开发工程总投资的30。而且在预售商品房工程中，为减轻借款人不必要的利

3、息负担， ?通知?规 定，商业银行只能对购置主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷 款。这又使得房地产开发商通过购房人垫付建设资金的希望落空。房 地产开发商是否拥有雄厚的资金实力，便成为其能否取得工程用地， 顺利进行前期开发的重要根底和保障。建设环节的两大考验一、建筑承包商难以垫资的考验。建筑承包商垫资，不仅是房地产行业三角债产生的一个重要根源，而 且承包商建设工程价款优先受偿权的行使，直接影响了银行债权的安 全，极容易引发金融风险。为了消除房地产界的这一长期痼疾，此次 ?通知?规定： “商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资 房地产开发工程。承建房地产建设工程的建筑施工企业只能将获得

4、的 流动资金贷款用于购置施工所必需的设备如塔吊、挖土机、推土机 等。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当 地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业 提供相应的信贷支持。 这一釜底抽薪的规定，使得房地产开发商在建 设过程中，资金的压力空前加大。二、确保房屋质量的考验。2001年 6月 1 日起施行的?商品房销售管理方法?中规定，商品房交 付使用后，主体结构质量不合格的，买受人有权退房。此次?司法解 释?除重申了这一规定外，还增加了： “因房屋质量问题严重影响正常 居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 尽管这一 规定的操作性还有待于进一步明确，但是它

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