房地产融资策略与风险研究论文

1、摘要房地产融资是在房地产开发、流通与消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等一系列金融活动的总称。为了从源头控制房地产企业的资金链，国家采取了诸如严格控制信贷规模等一系列调控措施，使得很多房地产企业的资金来源受到了影响，如何以最有效的方式获得资金支持对房地产企业变得至关重要。世联地产顾问股份(以下简称世联地产)是一家专门为房地产公司提供综合服务的上市公司。由于当前外部环境恶化和自身的特点导致公司在融资的过程中遇到了一些问题。本文从融资的一般理论入手，以世联地产顾问股份相关问题调研结果为背景，运用定性与定量相结合的方法，针对世联地产为例的企业融资现状,融资的方案确定以与公司在融资过

2、程中的风险防等方面进行深入的分析研究,进一步系统的规划融资策略与作出决策,以此规避融资过程中的财务风险，提高融资能力，降低融资成本，促进企业健康持续发展。关键词：融资；房地产融资；融资策略；融资风险AbstractListed companies in both countries the economic development of a dominant position in active markets, expand employment, promote economic development, increase national income, etc. all play a

3、main role in baking. Shenzhen World Union Properties Consultancy Co., Ltd. is a specialized real estate company to provide integrated services to listed companies. The deterioration of the external environment this year and led the company's own characteristics encountered in the process of fina

4、ncing a number of problems. Financing strategy is to ensure the realization of business strategy thinking of the purpose of financing, is the enterprise strategy of sustainable development an important part of the financing, corporate financing is the approach taken in the means and specific counter

5、measures. In this paper, the general theory of finance, combining small sections of the general situation of listed companies to share the World Union Properties Consultancy Limited, represented by the combination of qualitative and quantitative methods, a detailed analysis of the system's finan

6、cing problems faced by the company, and for problems improve corporate financing strategies.Key words:WorldUnion ；Financing ；Financing problem；Financing strategies目 录摘要IAbstractII一、绪论1（一）研究背景1（二）研究的目的和意义11.研究的目的12.研究的意义1（三）国外研究现状21.国外研究现状22.国研究现状2（四）研究方法与思路31.研究的方法32.研究的思路3二、融资相关理论概述4（一）融资的定义4（二）融资渠

7、道4（三）融资的结构5（四）融资的必要性5三、世联地产顾问融资现状7（一）公司简介7（二）融资能力分析7（三）融资存在的问题与成因101.公司缺少长期清晰的融资策略102.融资结构不合理103.融资风险体系不健全10四、解决世联地产融资的措施11（一）科学的制定融资决策111.明确融资决策的总思路112.制定融资决策要考虑的因素11(二) 融资决策的确定132.充分发挥财务杠杆作用133.利用应收账款融资134.合理利用民间资本145.重视培育关系型融资14五、公司融资过程中的风险防16（一）确定合理的融资结构16（二）科学选择融资的时机和方式16（三）防银行贷款融资风险16（四）强化资本市场

8、融资风险性分析17结论18致19参考文献20附录2120 / 23一、绪论（一）研究背景近年来，国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，固定资产投资增长过快。其中作为提供生活必需品的基础产业的房地产业，在高速发展的同时，出现了新开项目过多、在建项目规模过大、各项指标增速过快、所占全社会固定资产投资比例逐年增高、房地产业发展增速远大于其他行业、开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。2008年在美国爆发了次贷危机。由于全球经济一体化的形成导致了这场危机的迅速漫延，从而影响了全球的金融市场。在这场危急中，由于很多的企业经营者融资方式选择不正确或者融资不足，导致了企业流动资金不足等，造

9、成企业资金链断裂，进而导致企业破产或者停产。据有关资料显示，在次贷危机影响我国初期，沿海企业便有8000多家面临停产或者处于破产状态。经历了 2008 年全球经济危机的扫荡后，理应平稳复谨慎投资的 2009 年，中国房地产市场逆市而上，房价疯涨，举世瞩目。为了控制房地产业过热，防房地产泡沫引发金融危机，各金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。2010 年，中央还实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业的两大命脉土地和资金均被纳入此次宏观调控围。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧，更新房地产企业运作理念

10、，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。作者在世联地产顾问实习期间，运用所学相关专业理论知识，就融资策略与结构问题进行了较为深入的研究。在借鉴国外相关问题研究成果的基础上，针对世联地产融资中存在的主要问题提疑问，希望对公司的长期发展能起到一定的推动作用。（二）研究的目的和意义1.研究的目的房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对国民经济的发展起着重要作用，加之房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。近年来随着国家对房地产业实施了一系列的宏观调控政策，致使企业面临着前所未有的资金困难。而国较完整，较系

11、统地研究上市房地产企业融资问题的著作较少，本文尝试从融资的一般理论入手，介绍世联地产顾问股份的融资现状，分析公司在融资过程中遇到的问题，提出完善公司融资行为的对策，希望对公司进行融资有所帮助。通过合理的融资方式，使得企业能够获得充足的资金进行项目的开发和建设，一方面降低融资的风险，另一方面提高项目的获利能力，最终赢得企业发展。2.研究的意义作为国民经济支柱企业之一的房地产业高速发展。中央的房产政策由08年上半年的紧缩急转直下，连续出台宽松政策试图挽救房产市场的下滑。调整不可避免，但是中国的房地产融资还处于起步阶段，大体上讲，以银行信贷为主导的单一融资格局，多元化的融资渠道日趋活跃，房地产融资市

12、场体系不健全是当前的现状。如何走出困局，实现突破，这不仅需要政府政策支持，更需要大胆的市场尝试。与房地产业和发展速度不相称的是，房地产融资市场的发展却相对较为缓慢。作为典型的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有高度的依赖性，而发展缓慢滞后的金融市场必然制约着房地产业的发展，融资一直是房地产企业财务管理的重点，因此解决房地产企业融资问题，对房地产企业的生存和发展具有重要的现实意义。作者针对世联地产公司的遇到的关于融资的问题，提出更为科学的对策和合理的建议,对公司的长期发展起到推动作用。（三）国外研究现状1.国外研究现状最初的理论，由美国的Modigliani和Miller 两教授发表于美国经济

13、评论的“资本结构、公司财务与资本”一文中所阐述的基本思想。理论认为：“在考虑公司所得税的情况下，由于负债所产生的利息是免税支出 , 能够增加企业的价值,降低综合资本成本。因此，企业只要不断增加财务杠杆利益,不断降低其资本成本，企业负债越多，杠杆作用越明显，企业价值越大”1。梅耶斯在信息不对称的情况下提出了新优序融资理论，其基本思想为：“一是公司将以各种方式避免通过发行风险证券或普通股来取得对项目的融资；二是为使部融资能满足达到正常权益投资收益率的投资需要，公司必然要确定一个目标股利比率；三是公司在确认不存在较大风险的情况下，才会通过向外融资，而且一般会发行风险比较低的债券。新优序融资理论考察了

14、不对称信息对融资成本的影响，发现不对称的信息会使公司尽可能少用股权融资” 2。因此，该理论的中心思想为:偏好源融资，如果需要外源融资，则偏好债务融资。美国著名经济学家弗兰克·法布齐和弗兰克·莫迪格利亚尼同时指出：“资产证券化的金融创新浪潮，其真正意义并不在于发行证券本身，而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款 人之间，架起了更有效的融资渠道”3。它将传统的由借款人金融中介机构储蓄者的信用链条，延长为一个由储蓄者、借款人、中介机构、保险机构、投资机 构和众多中小投资者组成的更长的信用链。REITs产品最先诞生于美国，从1960年正式创立后几经演变，这其

15、中经济环境的变化和随之产生的法律制度安排变化是最主要的因素，具有最为明显的示效应。2009年1月，美国房地产与城市经济学学会（American Real Estate and Urban Economic Association， AREUEA）在波士顿召开年会。密歇根大学工商管理与房地产金融学教授Capozza在会上向大家介绍了美国REITs产业所呈现出的新规律：“REITs 是房地产信托发展的归宿。REITs 实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。这是将信托制度带

16、入房地产金融的一种操作”4。2.国研究现状国家计委宏观经济研究院将中国直接融资方式的发展作为经济研究的重点课题，并由国家计委投资研究所接标并组织实施完成。本课题运用定性与定量相结合、国际比较与实证分析相结合的方法，以企业外部融资为重点，分析了我国直接融资方式与其具体融资形式（股票、企业债券、国债）的发展现状和存在的问题，按照三种不同的方案对我国目前直接融资方式的发展趋势进行了预测，并就其健康发展提出了政策建议，主要有：“消除融资中存在的所有制歧视；调整上市公司的品质结构；逐步放弃国有股、法人股不允许上市的做法；实行新股全部可以上市流通；还企业债券本来面目，大力发展企业债券融资；积极稳妥地发展国

17、债融资，加强国债融资规模的合理界限研究等”5。王宣喻在民间金融制度创新中认为：“资本市场在地理意义上呈现一种倒金字塔式的层级结构，不同层级的资本市场，分别对应于不同的融资规模和允许使用的资金交易方式，层级越高，融资规模越大，贷款人需要借款人提供的信息量越多，融资风险也就越大”6。中小企业，尤其是私营企业不愿按银行要求提供所需信息，因而在较高层级资本市场融资难，而主要依靠自有资金经营。储小平在信息披露制度创新一文中认为即使在同一地区、同一产业具有同等规模和一样所有权性质的中小企业之间也存在融资力差异性，这种差异性表明：“要彻底解决企业融资难问题，首先必须从因上寻找中小企业融资制度创新的最优路路径

18、”7。（四）研究方法与思路1.研究的方法文献归纳法在阅读大量的国外相关的文献后，进行分类整理，科学的选取了相关的文献资料，将各文献中的资料有机的结合在一起，从而使上市企业融资制度研究更加深入。案例研究法与定性分析根据搜索到的文献，结合其中的案例对上市企业融资的问题，问题产生的原因和如何改善等方面进行研究分析，并针对原因提出优上市企业融资制度的具体建议。2.研究的思路通过分析世联地产顾问股份在经营中所面临的实际融资问题，借鉴国外企业融资的先进经验，探索企业融资模式，采用定性分析的方法，从企业产生这些问题的原因以与企业解决融资问题的方法等方面对企业融资进行分析，针对原因提出具体有效的解决对策，从而

19、提高企业融资决策效率，优化资源配置，加快企业发展，增强企业自身盈利能力，提高经营效益。二、融资相关理论概述（一）融资的定义从狭义上讲，融资是一个企业的资金筹集的过程与行为。企业根据自身经营的状况和资金额，以与企业未来生产经营发展的需要，采用一定的方式，通过各种融资渠道向企业的债权人和投资者去筹集资金，满足企业资金的需要，以保证企业正常生产经营活动的行为。从广义上讲，融资也叫金融，即货币资金的融通，企业到金融市场上贷放或筹措资金的行为。从市场经济发展的情况看，作为企业需要比以往任何时候都更加深刻，全面地了解金融机构、了解金融知识、了解金融市场，因为企业的发展和经营离不开金融的支持，企业必须与之打

20、交道。（二）融资渠道融资渠道是指经济主体获得资金的手段、方式和途径。根据不同的标准可对融资方式进行不同分类。按照融资过程中资金来源的方向不同可以把融资方式分为外源融资和源融资两个渠道。源融资是指企业依靠自身的积累获得资本并转化为投资的过程，包括留存收益、自有资金、闲置资产变现、折旧计提等。源融资来自企业部，其融资成本是融资方式中最低的，同时它还具有抗风险性、自主性等特点，因此源融资是企业融资时优先考虑的方式。但是受赢利大小和企业规模限制。外源融资是指除源融资外以各种方式向企业外部其他经济主体筹集的资金，使之转化为自己投资的过程。主要包括商业信用、银行贷款、发行债券、发行股票等。它对企业资本的形

21、成具有灵活性、高效性、集中性和大量性的特点。外源融资是企业获取资金最主要的方式。外源融资可分为间接融资和直接融资。直接融资是指通过资本市场以债券和股票的形式向社会募集资金的渠道。间接融资是通过金融中介机构来筹措资金，主要是指以信贷方式向银行筹措各种短期和中长期的贷款来实现融资。债券发行、股票和银行信贷发行这三种方式在净收益、税收、发行成本与对企业生产经营的影响有很大的不同，采取何种融资方式，应结合企业自身的生产经营规模、企业的发展前景和行业特点来决定企业的融资结构，以使企业的市场价值最大化。虽然源融资是企业融资时最先考虑的方式，但是受赢利大小和企业规模限制，外源融资便成为现代企业筹措资金普遍使

22、用的手段。融资渠道示意图如下图2-1融资渠道资金来源不同内源资金外源资金留存收益，自有资产，闲置资产变现，折旧计提等商业信用，银行贷款，发行债券，发行股票优点：融资成本低，抗风险性，自主性缺点：受盈利大小以与企业规模限制优点：灵活性，高效行性，集中性，大量性缺点：融资成本高，风险大 融资渠道示意图2-1（三）融资的结构融资结构根据融资理论的认识的视角而不同，那么较为一致的认识是：莫迪利安尼和米勒著名的MM定理认为的金融结构同市场价值无关的结论是建立在理想的约束条件智商，与现实有一定的差距，融资结构的变化显然会导致市场价值的变动。“由于权益资本与债务资本在企业中起着不同的作用，合适的融资结构对于

23、提高权益回报率和改善公司治理都是有益的”8。合理负债可以达到融资结构最佳，实现市场价值最大。理论上，企业融资结构可以通过一下四个途径影响企业行为和绩效乃至企业市场价值：第一，通过改变融资结构，降低资本成本，直接增加企业投入，从而增加收益。如免税收益。第二，通过企业融资结构选择所传递的信号，影响市场对企业的判断从而影响企业的市场价值。第三，通过债务资本的存在给管理者带来经营的压力与积极性，从而影响企业市场价值。第四，由于融资结构的不同，影响到企业剩余索取权和剩余控制权的配置，进而影响企业的治理结构效率，从而影响企业价值。（四）融资的必要性（1）融资是企业发展的需求企业的发展必须具备一定的生产经营

24、要素，即物力、人力、财力等。企业从创立、成长到成熟，企业的资金需求伴随着企业的成长从小到大并逐渐稳定。资金作为企业的生产经营的血液，在企业的每个环节都起着重要的作用。在企业创立期，企业经营水平低、规模小、融资能力弱、融资风险高，企业闲置资金非常少，企业这时往往需要大量资金投入到生产经营环节中去，创立阶段的资金需求对企业能否快速成长起着关键的作用；在企业成长期，随着企业规模的扩大，对资金需求逐渐攀升，以满足其调整经营战略、拓展市场的需要。（2）融资是创新的需要促进上市企业发展，是关系社会稳定和民生的重大战略任务，是保持国民经济又快又好发展的重要基础9。中小板块企业在创新方面很活跃，但是由于中小板

25、上市企业资本社会化程度相对低且总量小，难以应付创新的高成本、资金回收期长的风险，急需大量的资金。特别是高风险、高收益为特征的企业，创新是企业的灵魂，企业需要不断的新产品开发以引领新的市场来赢得机会，因此创新所需要的资金量大而且迫切。（3）融资是提高国际竞争力的需要随着全球化经济一体化的发展趋势，国家与国家之间的竞争越来越激烈，合作越来越紧密。企业要发展，就必须吸收国外先进的管理经验和科学技术，也是提高竞争力应对全球化挑战的要求。国中小企业产值是全国工业总产值61%，占全国企业总数98%，就业人数占全国就业人数的70%，这些数据说明中小企业参与国际竞争是不可避免。努力开拓市场，提高企业的经营管理

26、水平，提升国际竞争力归根结底都需要雄厚的资金作为基础。三、世联地产顾问融资现状（一）公司简介世联地产成立于1993年，是国最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立世联地产顾问股份。2009年8月28日，世联地产在证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过17年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。世联地产以为总部，逐步建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，并将顾问策划、代理

27、销、房产经纪三大业务相结合，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以与二手房租售的综合服务，凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题” 10作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。（二）融资能力分析世联地产为了进行融资，就必须对公司融资能力进行分析。可以通过财务因素分析和非财务因素分析两个方面分析企业的融资能力。（1）根据财务因素分析公司融资能力影响公司融资能力的财务因素主要包括:财务结构、营运能力，盈利能力

28、与管理水平评价分析。财务结构。它主要包括速动比率、流动比率、资产负债率等指标见表3-4所示。表3-4 财务结构主要指标年份/项目2008年2009年2010年速动比率0.91 .11.1流动比率1.21.51.6资产负债率605652从表3-4可知公司的资产负债率近三年逐年呈下降趋势，表明公司的负债程度逐年降低，企业的财务风险也就随之降低。流动比率呈现逐年上升趋势，房地产行业流动比率一般为1.4 ,公司高于同行业比率，说明公司流动资产较充足，流动资产具有较强的变现能力，可以满足公司突发性资金需求和偶然性资金需求。房地产行业的速动比率为1，说明公司的速动比率较为合理。从以上几个指标可以说明公司的

29、短期偿债能力比较好。也就是说公司的支付能力较强，但是短期的偿债能力不能承担长期的财务风险，也不能直接预测企业的融资前景。盈利能力。它主要包括主营业务利润率、净利润、净资产收益率、净利润率等指标见表3-6所示。表3-6 盈利能力指标表 （单位：万元）项目/年份2008年2009年2010年销售收入154 615332 000478 643利润总额20 10041 50067 010净利润14 10032 00050 230销售利润率1312.514净资产收益率353132由表3-6可以看出，公司2009年销售收入较2008年增加177383万元，2010年销售收入较2009年增加146643万元

30、。销售收入逐年大幅度上升。2010年公司利润总额较2008年增加369130万元。公司销售利润率在市场环境逐渐恶化的情况下仍然能保持保持10%以上，并且连续三年净资产收益率在30%以上，净资产收益保持了较高的收益水平，表明公司具有较强的盈利能力。主要原因是：一是公司积极开拓市场，完善营销网络，扩大经营规模，积极应对政策调控，加快布局二三线城市，进军商业地产，土地转让金保持同比增长；二是市场需求旺盛，房地产市场在严厉的调控政策中继续保持增长态势。因此，从公司部和外部的发展形势下，较强的盈利能力会给企业的融资创造良好的条件。公司可以利用债券和股票进行融资。营运能力。它主要包括应收账款周转率、现金流

31、量结构、固定资产周转速度、存货周转率等指标见表3-5所示。表3-5 营运能力指标表 （单位：万元）项目/日期2008年2009年2010年经营活动产生的现金流量净额2306560-13640投资活动产生的现金流量净额-11720-113104920筹资活动产生的现金流量净额226901138014050现金流量净额112006630-4510应收账款周转率5.34.75.0存货周转率6.35.85.6固定资产周转率5.07.09.5从表3-5可看出公司应收账款周转率保持稳定，表明应收账款管理水平较好。存货逐年下降，但是下降幅度不明显，总体来说公司的营运能力也比较好。公司2010现金净额因经营活

32、动导致现金流量流出较大，影响了该年度净现金流出，经营活动产生的现金流量为负值的原因是:一是 2010年土地价格大幅度上涨，公司加大了土地的储备量，多占用了部分现金；二是由于在预付账款中，本项目预付的工程建设款也被核算在，这笔资金的使用反映出支出流动资产项，致使经营活动产生现金流量减少了900万元；三是因为公司近年来经营规模逐渐扩大，带动了应收账款的增加，同时主营业务的应收账款周期较长，导致大部分资金流动性较慢。从以上情况可以看出，尽管公司近几年销售收入和经营规模的不断扩大，但经营活动所产生的净现金流量并没有与销售收入同步增长，尤其是2010年经营活动的净现金流量为负值，而公司固定资产的增加，加

33、重了现金支出的负担，主要依靠外部筹资来解决。也就是说,公司的外源融资占大部分。如果在突发事件下，依靠外援融资获得的资金会给企业带来严重的债务负担，从而引发融资财务风险。（2）根据非财务因素分析公司融资能力非财务因素分析是评估企业的市场风险、经营风险、信用风险、法律风险和政策，实际是通过对不确定性因素分析公司未来偿债能力。非财务分析的指标有行业分析、市场竞争能力分析、经营者素质评价等。行业分析国的房地产行业在国民经济中居于重要地位，为房地产业提供综合服务对房地产业的发展提供重要的力量，是房地产业长远发展的基础。从统计数据上看，国主要房地产公司2010年销售额均突破1000亿，对比近年来的数据现实

34、，国每年的销售收入均在增加。2010年地产行业虽然一线城市销售额总体大幅度下降，但二、三线城市销售额却猛增，总体来看按依然保持着强劲的发展态势。 市场竞争力分析2009年8月世联地产在证券交易所挂牌上市。作为首家在国A股上市的房地产综合服务企业，世联地产在业率先建立“咨询+实施”11的服务员模式，形成了顾问策划、代理销、房产经纪三大业务相结合，珠三角、长三角和环渤海三大业务中心共同支撑的发展道路。目前，公司顾问策划业务位居同行业全列，代理销售业务占据珠三角区域市场的领先地位。2008年在全国房地产市场调整的情况下，顾问策划和代理销售业务收入增长均在10%以上。在房地产开发服务外包趋势加强，各城

35、市交易规则趋同与交易成本下降三大因素的驱动下，房地产服务业发展前景广阔。经营者素质评价世联地产公司高级管理人员主要有12人，均为硕士学历，具有丰富的管理经验。董事长劲松先生，硕士学历，1988-1993年在、等地从事房地产项目管理工作；1993年创立世联地产，历任世联地产董事长；现为中国注册房地产评估师与房地产经纪人学会副会长等；2007年至今任世联地产顾问股份董事长。在本行业20多年，具有较强的决策能力、经营管理水平较高。周晓华，公司总经理，拥有注册房地产估价师，注册造价工程师，注册房地产经纪人资质。1996年加入世联地产，历任估价部经理，顾问部经理等。公司中高层管理者均为大学以上学历，公司

36、为上市公司，公司部已经建立规化、系统化的现代企业制度，企业战略目标明确，组织结构健全，工作流程合理清晰，职责明确。公司已经建立现代化的人力资源管理体系与经营管理体系。世联地产员工效率较高，人才健全，市场竞争能力强，连续数年同行业排名前三名。 （三）融资存在的问题与成因1.公司缺少长期清晰的融资策略世联地产顾问股份的融资行为常处于一种消极、被动融资状态，整个融资行为具有偶然性和随机性。由于公司自身发展的原因，导致公司在融资方面缺少中长期的战略规划，融资策略不明确。从世联地产的融资历程来看，公司融资缺少规划或规划不足，银行贷款一直是公司最常用的融资方式，这显然没有发挥出上市公司巨大的融资潜力。伴随

37、着国家对房地产业的宏观调控，公司在银行的可贷资金会越来越少，利率越来越高，给公司带来严重的债务负担，形成恶性循环，所以这样的消极、被动的融资行为不利于公司的长远发展。2.融资结构不合理公司现融资总额为120000万元，主要为资本市场股权融资、源融资和负债融资。其中股权融资60000万元，源融资4000万元来源于公司的留存收益和折旧，外援融资为银行承兑和银行贷款，共 20000万元。从公司的融资结构可以看出公司的间接融资基本为银行贷款，而且全部为短期借款，这不仅加大了融资成本同时也增加了公司的财务风险。因此，公司以后要在银行融资方面要逐步由单一借款向商业承兑汇票贴现，银行承兑汇票等多种形式过度，

38、长期借款与单一借款形成合理比例，避免企业面临极大的短期还贷压力。3.融资风险体系不健全世联地产在融资过程中有一定的融资风险意识，但公司的融资风险体系并不健全，缺少合理的决策融资程序，缺少风险评估，融资具有随意性和偶然性，并且筹集的资金多为短期借款，因此要频繁举债，增加了公司的融资成本，使公司面临着较高的风险。如果此时公司资金周转不灵或者遇到突发事件，依靠外援融资获得的资金会使企业承担严重的债务负担，减少公司的盈利。四、解决世联地产融资的措施（一）科学的制定融资决策由于公司相对于其他上市公司的抗风险能力相对较弱，更应该对每笔资金善加权衡，综合考虑经营需要与资金成本，融资风险与投资收益等因素，避免

39、决策失误。在进行融资管理决策时应该按以下步骤进行循环决策：是否需要融资-融资时间-融资金额-融资地点-融资方式-融资期限-谁负责融资-是否需要放弃控制权-融资进程怎样管理-是否能获取所需资金-融资评价。这样的循环决策方式入手进行全盘考虑。减少公司盲目性融资，提高公司融资效率。企业融资是一个循环的决策过程，这样便可以减少不必要的财务费用，确保企业价值最大化和投资收益最大化。如图4-1 是否需要融资 融资时间融资金额 融资评价 融资地点 是否获取所需资金 融资方式融资进程怎样管理 融资期限是否放弃控股权 谁负责融资 融资决策步骤循环图4-11.明确融资决策的总思路现代融资管理理论认为，企业融资管理

40、的目标是实现企业价值最大化，当企业资金成本达到最低的时候，企业价值就达到最大，在此以前，公司的管理者们认为只有投资项目能够赚取利润时，企业总体价值才能增加。因此本文认为公司的融资总体思路应是：投资与融资相结合，以投资带动融资，融资必须直接为投资服务。世联地产的财务管理目标是确保公司价值最大化和投资收益收益最大化相结合的目标，融资策略必需把资金的来源和投资相结合起来，综合考虑融资风险、融资成本和投资收益等因素，分析资金成本与投资收益率的关系，合理确定融资规模，减少不必要的财务费用。2.制定融资决策要考虑的因素(1) 资金数量上追求合理性对以上市股份公司为代表的大企业来讲，融资的目的在于追求企业价

41、值最大和资金成本最低，即实现最佳资本结构。对于世联地产这样刚在中小板上市的公司来讲，融资的目的是确保经营所需的资金，资金不足会影响企业日常经营与未来发展，而资金过剩则会导致资金使用效率低，形成不必要的财务费用。由于在目前的宏观调控政策下，世联地产融资不易，所以企业经营者要对每笔资金善加利用，在未来遇到比较宽松的政策环境时，也不要犯“信点兵，多多益善” 12的错误。如果企业筹集的资金得不到合理的使用，那么企业筹集到的资金反倒可能使企业背上沉重的债务负担，进而影响企业利润和融资能力。综上所诉企业在融资规模数量上，要根据企业的实际情况，综合决策。融资过多，则增大融资成本，增加风险，加重债务负担、偿债

42、风险等。融资不足，影响企业业绩，造成产品竞争力下降，相对增加了成本。(2) 资金的使用上追求效益性公司处于房地产服务的行业上，所以在融资方式和融资渠道并不像其它行业那样有更多的选择，但是这并不表示公司对何种融资方式和融资渠道都接受。相反，由于公司所处行业相对其他行业融资困难，所以企业的经营者就更应该对每笔资金权衡利用，充分考虑资金成本、经营需要、投资收益和融资风险等因素，分析投资收益与资金成本的关系，综合决策，避免失误。公司融资时注重时机的选择，从公司部环境看，要在公司经营发展关键的时机，与时和适度的融入恰当的资金；从公司外部环境看，要根据金融机构的融资产品选择合适的时机，选择性价比最高的融资

43、产品，改善公司融资环境。(3) 资金结构上追求配比性公司资产由流动资产和非流动资产两部分构成。流动资产又分为两种:一是长期保持稳定的流动资产，即永久性流动资产；二是数量随着生产经营变化而变化的流动资产，即暂时性流动资产。资金的运用方式决定筹集资金的数量和类型。根据结构配比原则，公司用于永久性流动资产和固定资产的资金主要应以中长期融资方式筹集。因周期性、季节性等其他因素所引起的公司经营活动变动所需要的资金应该主要用短期融资方式筹集。根据有关资料显示，公司的财务失败案例中有很多是由于企业经营者不了解各种资金的特性将不恰当地资金用在了不恰当的项目投资上。因此强调投资和融资在资金结构上的配比性就显得对

44、公司特别重要。(4) 注意融资风险的控制权益融资是一把双刃剑，一方面权益融资量大，能帮助公司在短时间获得大量资金，加快公司发展，提升公司形象等，世联地产2009年上市，公司依靠上市权益融资所取得的资金在短短两年时间便基本建立了全国的销售网络布局；另一方面，权益融资容易导致公司丧失控制权、所有权，进而造成利润分流等不利因素，影响公司的发展和稳定，这将是以后世联地产要重点防的地方。同样负债融资也是一把双刃剑，一方面负债经营能产生抵免税作用；另一方面过多的负债将使企业背负严重的债务负担，造成企业财务状况恶化，资金周转不灵，进而影响到公司整体的经营。因此，公司以后的融资过程中，负债融资要把握“度”的研

45、究，权益融资要保证对公司的控制力。(二) 融资决策的确定1.确定资本结构从公司的发展历程来看，公司成立17年，2009年上市，已经处于高速成长期，此时企业的经营策略是扩大经营规模，根据公司投资计划，在保证公司正常经营运转的情况下，加快公司发展，公司投资计划所需要的资金，要结合公司的实际情况，合理筹措，优化融资结构。投资计划所需的资金主要以源融资、政府基金、银行借款等方面筹措。依据融资新优序理论，公司融资渠道的顺序为源融资、商业信用、银行借款、债券融资、股票融资。源融资包括收益和折旧，是企业最可靠的融资来源，同时也是企业最先考虑的融资渠道。目前公司固定资产较多，可以用来进行抵押贷款，公司的信用级

46、别也较高为AA+级，从银行获得贷款相对容易。但是公司在选择负债融资时，需要防由于负债导致的经营成本和经营风险过高，需要公司选择合理的负债比例。企业既要满足经营资金的需要，还要满足公司扩大经营规模的需要，所以公司目前需要更多的融资渠道来解决资金问题。上市公司能够从资本市场融资，那么再融资也需要上市公司自上市日起三年后进行再融资，公司符合条件，所以这也是融资的一种方式。2.充分发挥财务杠杆作用根据世联地产的实际情况，公司目前应该保持适当比例的银行贷款。银行贷款一直是公司最常用的融资渠道之一，主要是商业银行的商业贷款。在目前房地产行业，部分业务外包的情况下，处在房地产下游的服务行业前景相对较好，取得

47、资金也相对较容易，因此银行贷款也是公司目前最主要的融资渠道。银行贷款与其他融资方式比较，它的优势在于能够有效的解决代理人、企业监管和处理信息等问题，资金的运用较灵活，可以充分发挥财务杠杆作用，而且融资时间短，成本低于股权融资，程序也简单。它的劣势在于，容易增加公司财务风险，取得贷款一般需要担保或抵押，还款付息压力大，限制条款多等不利因素。截止2011年底，公司国银行贷款20000万元，大部分为短期贷款。资产负债比重不合理，没有很好利用财务杠杆的作用，因此，该公司应当适当调整银行贷款，保持长期负债和短期负债合理结构。3.利用应收账款融资应收账款对于公司来说，是经济资源的浪费和占用。当公司发生应收

48、账款后，以应收账款让售和以应收账款抵押借款方式进行融资，这种融资渠道的好处是：不仅可以迅速低成本的筹集资金并且还能规避应收账款到期不能收回的财务风险。应收账款抵押借款是指存在应收账款的公司与代理商或信贷机构签订合约，以应收账款为抵押或担保，在规定期限以一定额度为限借用资金的一种融资方式。合约必须明确规定，代理商或信贷机构借给企业资金所占应收账款比率。借款企业在借款时，除以应收账款为担保或者抵押外，还需按实际借款数据出具标据。如果作为担保或抵押的应收账款期收不能收回，银行有向借款公司追索的权利。应收账款让售是指公司将应收账款转让给信贷机构，从而取得资金的一种方式。企业筹措的资金根据销售发票金额减

49、去允许客户在付款时扣除的现金折扣、信贷机构收取的佣金以与在应收账款上可能发生的销售折让或退回后的余额来确定。扣除存款占的比例由双方协商确定。应收账款让售后，假若出现应收账款拖欠或客户无力清偿，则企业无需承担任何责任，信贷机构不能向企业追索，只能自己追索或承担损失13。世联地产2009年营收账款为1200万元，2010年为3200万元，2011年为4700万元，企业可以通过以上两种方式筹集到部分资金。4.合理利用民间资本由于我国资本市场进行融资条件非常苛刻，所以民间融资也是企业融资的一种重要方式。民间融资是指个人与公司，个人与个人之间的融资。民间融资一般分为四种类型：低利率互助式借贷、利率水平较

50、高的信用接待、不规中介接待、变相的企业部筹资。近年来国民间资本越来越活跃，一些地区出现了类似“调剂银行”这种民间资本机构，他们利用房产的抵押、流通物资和存款等进行资金调剂。与其他融资方式相比，民间借贷融资具有时效性强和手续简便优势，非常适合在中小板上市的公司面临临时资金短缺时使用，所以世联地产也可以用此种方式获取资金。5.重视培育关系型融资（1）关系型融资的优势关系型融资是对MM理论的具体实践应用，主要是将银企结为利益共同体。与传统的银企之间的间接融资相比，关系型融资有以下优势：关系型融资能够改善银企之间的信息交流，降低融资成本，提高融资效率。根据世联地产投资计划，今后公司与银行在长期将重复多

51、次借债。关系型融资活动中，银行每次给公司提供融资后，都可以获得公司部一些重要信息，这些信息将有利于银行向企业提供再融资。随着银企之间的信息交流越来越多，这种关系也就越来越密切，企业获得融资的机会也就越多。世联地产正处于公司的高速成长期，因此有些重要的信息不方便透明化，就公司行业类型，不发展关系型融资将很难获得外源融资。事实证明了关系型融资在企业融资上的优势，这是一个两期模型。在第一期，优质企业和劣质企业都寻求外部融资，由于信息不对称，银行不能区分。这样，保持距离型银行不给与贷款，而关系银行给与贷款。在第二期，保持距离型银行由于第一期没有参与贷款，因而仍然不能区分企业优劣，仍然不给与贷款。相反关

52、系银行就能够准确了解企业质量，从而决定是否继续给与贷款，从而避免了信贷市场崩溃。综上所述，世联地产在发展中与国商业银行发展关系信贷也有一定的合作基础。公司与一些金融机构有过交往，业务上的来往也较多，已经建立起不错的信用基础。（2）公司取得关系型融资要注意的问题强化自身素质培育来提升公司形象公司应继续完善部制度建设，保证公司各方面经营活动规化、合理化、合法化和透明化；增强企业三大业务在全国市场的核心竞争力，提升企业创新能力；提高员工整体素质，提高员工业务水平，提高中高层管理人员的道德水平，加强团队建设，；改进公司管理决策方式等。加强公司信用建设公司信用是指公司因守法和守约等行为而取得他人对其行为

53、方式相对稳定的预期。公司信用包括企业的质量信用经营信用、资金信用、质量信用等。世联地产在与其他企业或者银行等金融机构的业务往来中，一定要坚持诚信经营，诚信经营是企业生存和发展的命脉，更是形成关系型融资的关键，公司应提高财务管理水平，制定更严格更规的财务审计体系，提高信用等级等。商业银行的信息沟通关系型融资的优势在于能有效的解决银企信息不对称问题，公司除按证券交易所和证监会等相关部门的规定通报信息容只外，还应主动与银行等金融机构披露一些私有信息，如合作伙伴、投资规划等商业信息，提升公司软信息实力，使金融机构能更好的理解公司各个方面的信息。五、公司融资过程中的风险防（一）确定合理的融资结构融资结构

54、是指公司在筹集资金时，由各种渠道取得的资金之间的构成与其比重关系。公司的融资方式不同就会产生不同的融资结构，因此不同来源的资金其成本和风险也就不同。合理配比债务融资与股权融资的搭配，对公司尤为重要，确定债务融资在融资结构的比例中既要关注数量规模，同时还要注意负债的期限结构。如果长期负债与短期负债搭配结构不合理就会给公司带来各种风险。短期负债与长期负债相比，短期负债利率随市场资金供需变动而变动，适于用流动资产，短期负债公司要在较短的时间还款付息，会给企业造成一定的财务压力。长期负债与短期负债相比，利率稳定，借款期限利率基本不变，更适宜投资到固定资产方面，根据世联地产的情况，长期借款期限以5到8年

55、最优。所以企业的经营者一定要了解各种资金的特性，避免例如像短期资金用于长期投资等这样的情况，给公司增大融资风险。公司目前的融资方案中，商业银行负债融资占比例25%，这个比例基本不会给企业造成风险。（二）科学选择融资的时机和方式最佳融资时机是指有利于公司融资的各种因素所构成的融资环境和时机。公司选择最佳融资时机的过程就是公司寻求与公司部环境相适应的外部环境条件的过程，这就需要综合考虑，具体分析。第一，由于公司融资的最佳时机是在某一特定时间的客观环境，因此企业就必须发挥积极主动性，寻求各种有利时机，抓准融资机会。第二，外部融资环境复杂多变，公司融资决策就要有预见性，要做到预见性，就需要公司了解国外

56、宏观经济形势、财政与货币政策等外部环境因素，合理分析和预测，与早应对变化趋势。公司在选择融资时机时，也要充分考虑融资方式所具有的特点，更要结合企业自身的情况，制定合理的融资决策。例如，公司在某一特定的环境下，不适合发行债券融资，但是却适合发行股权融资；公司可能在某一时间不适合贷款融资，但是却可以发行可转换公司债券等。由此可以看出，融资的时机和方式选择是公司能否成功融资的重要因素，公司在融资决策时一定要考虑到各种风险，慎重决策。在短期方案中负债融资是公司的主要的融资方式，在公司中远期融资方案中可以采取股权融资等方式，逐步降低负债，进而降低风险。（三）防银行贷款融资风险贷款风险是指公司利用银行贷款

57、资金的过程中无法还本付息的风险。因为贷款的利息基本是固定的，公司负债经营时，因杠杆作用，当税前利润上升时，税后利润就会大大提升；当税前利润下降是，税后利润也会大大下降，因此会给公司带来财务风险。另外，银行贷款还存在一定的宏观风险，这些风险可能由于政策和产业的调整，金融环境的恶化等因素对银行贷款造成较大的影响。例如，2008年全球经济危机造成的市场环境和经济形式的恶化，使很多公司融资困难，融资目标无法完成，进而导致生产经营环境的恶化，贷款风险也相应增大。因此，公司在融资过程中，要充分考虑市场环境因素，降低突发性和偶然性的市场变化给公司带来的贷款风险。自2010年开始央行开始实施加息政策，并逐步提高银行存款准备金率，缩减银根，减少贷款，世联地产在西南地区的并购计划实力与降低房地产交易成本，符合国家宏观调控政策，但银行也在房贷的一般条件下附加了一些条件，所以公司在取得贷款也是存