资产评估专家建议

1、第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第一章第一章资产评估的基本概念资产评估的基本概念第一节 资产评估与市场经济第二节 资产评估的特点第三节 资产评估的目的第四节 资产评估的主体第五节 资产评估的工作原则第一节 资产评估与市场经济一、资产评估（valuation)的概念市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估资产评估的概念： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估由六

2、大基本要素组成：1、评估的目的（特定资产业务）2、评估的对象（客体）3、评估人（主体）4、评估标准（价值尺度）5、评估方法（成本法、收益法、市场法）6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）评估标准： 资产评估目的估价标准评估方法决定制约估价标准资产的理化状态可获得的资料评估程序：1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资

3、产评估在我国经济改革中的重要性 在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易 国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程第二节 资产评估的特点一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见

4、，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。第三节 资产评估的目的 资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的估价标准评估方法 资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产 交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定 （1）整体

5、或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定v占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估: （1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业

6、、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。v 占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。第四节 资产评估的主体一、资产评估的主体1、评估机构（法人）2、专业评估人员（自然人）二、资产评估的客体（一）资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。（二）资产评估对象的分类 与会计分类相似，但是有其特点，表现在两个分类上。1、按被估资产是否具有综合获利能力分： 单项资产与整体资产1）定义 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力2）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值） 2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产 3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产