某大厦物业服务报告

1、荣幸大厦物业效劳报告荣幸大厦现场查勘情况报告荣幸大厦物业效劳报告荣幸大厦物业效劳设想与建议时时物业效劳二零一一年四月第一局部荣幸大厦现场查勘情况报告本大厦交付使用已经有将近 15 年的时间。目前，从建筑的已经显得比拟旧。 工程紧邻南广场，地理位置尚佳，周边交通、娱乐、酒店都比拟方便。但是由于 西客站周边人流量大， 人员复杂， 所以目前该区域没有高端的写字楼， 也没有形 成高端写字楼的市场。荣幸大厦的出租率较好，据称到达 95%以上，主要客户是 面向国中小型的商贸公司。荣幸大厦停车场有车位 120 余个，地下空间仅有几个物业预留的车位。 车场 管理松散，没有出入道闸系统，也没有收费。对于大厦的商

2、户来说，车位数量明 显缺乏，加之底商消费者临时泊车， 未来肯定会遇到更为严重的泊车问题。 目前 周边的泊车管理不太规， 缓解了这一矛盾， 但随着该区域管理越来越严格， 这一 问题会越来越突出。荣幸大厦部的设备设施需要使用时间较长， 需要进行详细的检查和大量的养 护，才能保持其良好的运行状态。接管后，只有进行详细的核查，才能对工程部 分的工作量进行评估。因为条件所限，具体的情况还不清楚。从目前看到的，有 以下几个问题：1、土建需要修缮的工程角度： 墙壁需要粉刷、 瓷砖脱落、 停车场地 面损坏；2、工程裙楼以上为框架结构， 平层办公区隔断搭建混乱， 对于消防 系统需要检查，重新分布；3、公共区域消

3、防系统有损坏，报警失效，需要重新调试。4、电梯有 2 部客梯，一部货梯。使用年限长，有颤抖的情况，需要 进行较大的检修；5、中央空调系统制冷情况较弱， 据初步判断， 空调系统末端电磁阀 需要更换，动力电机需要维修养护，保障新风系统的正常使用；6、供暖是市政供暖，管线需要重新梳理检查；7、外墙需要清洗8、地下空间是水泥地面，没有铺地坪漆，灰尘较大。 以上问题仅是外表看到的情况， 相信部还会有很多因为设备旧， 或养护不当 遗留的问题。目前荣幸大厦的租金是3.2元/ m2/天，物业费0.7元/ m2 /天，从市整体水平 来说，处于中下游。物业费中出了客户租赁房间的电费以外，其他包括供暖费、 制冷费都

4、包含在，因此对于物业费的压力较大。目前物业是前业主遗留下来的，因为不能直接接触，对于工程的接管难度， 工作安排很难在现阶段做出判断。 而且由于目前不能掌握准确的出租面积和能耗 数据，所以对物业费的测算和评估有很大难度。第二局部荣幸大厦物业效劳报告第一节效劳容一、客户效劳作业制度与效劳容程序目录客户效劳部职责效劳手册客户效劳部职能客户效劳部经理职责客户效劳部主管职责客户效劳员职责客户效劳部效劳标准要求客户效劳员工作标准客户效劳部物业效劳标准客户效劳员职业道德规客户效劳员岗位行为规客户效劳员仪表仪容规客户效劳部管理制度前台值班制度文明用语制度交接班制度客户效劳部会议制度客户投诉处理制度收费管理制度

5、客户意见调查制度文化活开工作流程图天然气平安使用协议物业效劳合同回访制度财务管理制度宣传栏管理制度标语管理制度节日环境布置管理制度水系景观管理制度广告管理制度租户迁出管理制度客户效劳员巡查制度公共区域景观管理制度客户效劳部物业效劳程序与流程装修押金退还手续流程图前台员工收款工作流程图客户报修工作流程图投诉处理工作流程图装修须知入户声明示文件业主公约、工程作业制度与效劳容程序目录工程部职责工程部设备维修保养规程工程部职能不影响正常物业效劳的设备维修工程部各岗位工作职责工程部各班组工作细那么工程部综合管理制度工程部值班制度工程部交接班制度工程部巡视检查制度工程部报告管理制度工程部钥匙管理、领用制度

6、工程部仓库、材料管理制度工程部工具管理制度工程部设备保养工作制度工程部日常维修管理制度工程部事故报告与处理制度工程部档案管理制度工程部运行、维修记录管理制度工程部工作报告与工作总结制度设备机房防火管理制度重要部位门禁制度平安管理制度电、气焊平安操作规程水电机械设备维修保养制度、标准本工程接管验收控制程序影响正常营业的设备维修程序公共设施设备维修保养控制程序检验测量设备控制程序公共设备设施维修、保养工作标准维修工作流程图设施、设备维护保养工作流程图公共局部设施维修流程图报修流程图入户维修工作流程图工程维修监督回访工作流程图供配电系统管理制度配电房管理规定变配电室值班员职责变配电室值班制度变配电室

7、交接班制度变配电室门禁制度电房倒闸操作制度工作票制度供配电系统工作流程图变压室巡查流程图高压室巡查维修流程图低压室巡查维修流程图用户室设备维修规程用户单元跳闸处理流程图变配电室平安工作规程10KV变配电室应急预案之一停送电操作规定10KV变配电室应急预案之二层间配电房管理制度10KV配电室应急预案之三电源转换10KV配电室应急预案之四供电突发性事故的应急措施!10KV配电室应急预案之五 !供配电设备维修保养规程 !弱电系统管理制度 !低压配电柜保养规定弱电系统管理规定配电设备维护保养执行标准弱电系统维修保养规程配电运行日常巡视工作要求能源计费系统管理低压开关柜每日巡视维护保养规程秩序维护员监视

8、系统运行管理规定电容器柜每日巡视维护保养规程消防设备运行规定柴油发电机每日巡视维护保养规程应急灯、疏散指示灯检查保养制度强电井每日巡视维护保养规程弱电系统工作流程图低压开关柜每周保养规程楼宇自控系统故障维修流程图电容器柜每周保养规程用户室通讯设备故障处理流程图电力变压器年度保养规程秩序维护员监视系统故障检修流程图1低压开关柜年度保养规程给排水系统管理制度电容器柜年度保养规程给排水系统维修保养规程控制柜运行检杳维护标准给排水设备设施操作规程 !转、停电通知用户工作规程污水泵操作规程停电、限电管理规程水池清洗给水系统故障处理临时用电管理规程供配电运行平安操作规程双回路供电给排水系统应急处理方案平安

9、用水、供水管理制度节水，用水措施工程部停水、限水管理制度污水井管理规定排水系统故障处理工作标准给排水系统故障排除措施化粪池管理规定供排水系统工作流程图污水设施巡查流程图大、中雨时检查工作流程图管路与管路附件保养标准监测、控制局部维修保养标准三、保洁作业制度与效劳容程序目录保洁主管职责清洁工具与清洁机械操作方法保洁领班职责清洁器具的分类保洁员职责清洁工具的操作方法保洁综合管理要求扫帚的用法效劳仪容仪表规要求扫帚的操作要领效劳行为举止规要求作业进展方式效劳礼貌礼节规要求作业考前须知语言规要求抹布的用法劳动纪律要求抹布擦拭的几种方法考核与奖惩制度抹布的使用原那么日常管理规定拖布牵尘器的用法宿舍管理规

10、定拖布拖擦的几种方法员工物品管理规定拖布的操作要领会议制度作业进展方式夕卜出请假制度作业考前须知交接班制度牵尘器的操作与使用库房管理制度清洁机械的根本操作方法清洁物品与清洁工具的使用制度多功能洗地机的根本操作管理人员现场作业方案要求多功能洗地机的操作要领员工冈位责任制：即八疋作业进展方式岗位工作规程检查制度培训规程培训目的培训的意义培训的种类入职培训教育岗前培训工作在职培训开展培训培训的方法本工程清洁工作中考前须知住宅、本工程楼的清洁工作围工作程序清洁保养标准平安考前须知值班室、岗亭的清洁室外地面清洁垃圾中转站的清洁地下雨、污水管井的疏通化粪池的清理垃圾收集处理使用洗地机应注意的事项 机器的收

11、拾整理吸尘器吸水机的分类与操作方法吸尘器的分类 吸尘器的操作方法 清洁器具的管理 清洁剂使用方法 清洁器具的选购 清洁器具的日常管理 清洁作业程序和标准 本工程清洁的工作围 清洁剂的性质与作用 清洁剂的化学性质清洁剂的作用 清洁剂的种类与用途清洁剂的管理 清洁剂的选购 清洁剂的储存 本工程清洁工作程序 本工程清洁保养标准 清洁剂的分配与控制 清洁剂的平安管理垃圾的存放清洁剂使用和管理中的误区垃圾的收集清运垃圾集中地 垃圾房的管理垃圾外运本工程保洁工具物品的摆放簸箕与扫把摆放不同材质的清洁方法不锈钢的清洁、保养保洁工具、物品摆放位置拖布池门工具摆放石地面、瓷砖、喷涂和石墙面清洁乳胶漆墙面的清洁地

12、毯清洁与保养保洁工作突发事件的处置程序 突发公共卫生事件应急措施 暴风暴雨天气应急措施 楼层发生水管爆裂事故应急措施 突发火灾事故应急措施 污、雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢 的应急措施 装修与户外施工影响环境卫生的应急措施 考核表与工作流程图 保洁员岗位考核表 本工程清扫作业流程图 楼外保洁流程四、装修管理制度装修控制程序装修施工管理规定装修须知装修巡视检查容与工程装修管理巡视检查记录局部住宅装修管理室装修管理效劳协议书装修控制程序住宅装修施工管理规定施工治安、消防平安协议书装修须知装修流程图住宅室装修平安管理效劳协议书客户/租户装修公司办理装修手续流程图客户办理装修手续流程图装修保证金

13、退还手续流程图业主钥匙领用封存流程图各种记录表格住宅装修退还保证金手续流程图房屋交接单各种记录表格装修委托书入住验房交接表室装修收费通知单装修保证金、装修管理费收费通知书办理?临时出入证?的函装修申请表装修申请表装修施工许可证样本装修施工许可证样本装修施工人员办理临时出入证登记表装修施工人员办理临时出入证登记表装修违章施工处理通知单装修情况一览表装修施工现场动火证施工现场动火证装修巡视检查容与工程装修违章处理通知单装修管理巡视检查记录装修竣工退还保证金通知单政府法规装修验收表住宅室装饰装修管理方法五、绿化养护作业制度与效劳容程序目录岗位职责:树木栽植前的准备树木的栽植树木养护管理质量标准乔、灌

14、木养护作业标准浇灌、排水、中耕、除草施肥、修剪、整形补植树木枯死植株的挖除花坛、花境种植操作标准花坛、花境的土壤准备花卉材料的准备花坛、花境的种植花坛、花境养护管理质量标准花坛、花境养护作业标准育苗培植作业标准花卉栽培作业标准乔木、灌木整形修剪作业标准中耕除草作业标准补栽、补种作业标准施肥作业标准室观叶植物种植作业标准室观叶植物养护管理作业标准喷药前的准备工作绿化主管职责园艺工程师职责绿化领班职责绿化工职责绿化效劳工作日常养护方法和要求标准日常养护方法浇水、施肥整形、修剪除草、松土防治病虫害日常养护要求绿化美化达标标准住宅区绿化养护管理执行标准绿化效劳要求标准绿化养护作业检查标准绿化养护作业操

15、作标准与养护草坪建植操作标准草坪建植前的根本准备草坪的建植草坪养护作业标准浇灌、排水、修剪、施肥去除杂草、杂物病、虫害防治其他养护草坪养护管理质量标准绿化日常栽植操作标准树木栽植操作标准青枯病的识别与防治蚜虫的识别和防治蚧壳虫的识别与防治绿化设备的使用和维护割草机割草时的操作喷雾器使用操作 平安考前须知 常见故障与排除 设备维护保养室观叶植物摆放作业标准 病虫害识别与防治作业标准 白粉病的识别与防治 黑斑病的识别 螨虫的识别与防治考核表清洁绿化管理工作质量考评检测标准 绿化员工考核标准第二节效劳标准一、总管理目标的承诺1、实质效劳的第一年，到达市优物业效劳标准；2、实质效劳的第二年，到达并获得

16、市优物业效劳标准和荣誉;3、实质效劳的第三年，到达并获得国优物业效劳标准和荣誉;4、租户物业效劳满意率85%5、本工程无消防平安隐患；6本工程无消防责任事故；7、本工程无平安责任事故；8、本工程无治安刑事责任事故；9、设施设备零故障正常运行；10、到达业主方招标文件中“物业效劳容与要求的效劳标准二、具体管理指标与效劳措施承诺1、房屋配套设施完好率承诺指标97%测定依据完好、根本完好房屋面积/总建筑面积x 100%质量保证措施1、科学制定、严格落实设施设备维修养护方案，做好日常 维护记录。2、将主要设施设备的检修、养护频率与质量标准量化分解 到个人。3、维护日常检查、定期维修与设备普查相结合，保

17、证设施设备良好状态。4、妥善使用维修资金，科学降低维修本钱，积极做好节能 降耗。2、房屋零修、急修与时率承诺指标98%测定依据已完成零修、急修数/总零修、急修数x 100%质量保证措施1、接到急修通知5分钟到达现场，零修与时完成，不超过 4小时。2、制疋、洛实急修保障制度，设立报修专线，实行24小时值班。3、接报修实行首接责任制，对维修诉求自始至终跟踪效劳。4、接到维修通知单后，维修人员在 15分钟到达现场，零 修立即处理，急修不过夜。5、实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回 存档。6定期统计维修与时率和相关投诉，结果作为部门与个人 的考核依据。7、根据本工程功能和特点，储藏合理数

18、量的常用材料，以 备急用。3、维修工程质量合格率与回访率承诺指标维修工程质量合格率100%回访率100%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数x 100%质量保证措施1、合理配备维修人员，落实技能培训制度，保证维修人员 技术、工作质量能满足本工程各项工程维修任务的需要。2、充分利用公司技术力量，资源共享，优势互补，保证特殊维修工程的需要3、科学安排维修工程，遇有技术力量缺乏以解决的维修工 程，按有关规程进行评价、甄选分承包方和费用测算，并 按相关要求，对工程进行跟踪检查和验收，保证维修质量4、对维修工程严格验收，对维修需要观察期的工程，待维 修观察期过后再进行验收。4、大型与重要机电设备完好率

19、承诺指标95%测定依据回访数/总维修单数x 100%质量保证措施1、合理配备维修人员，落实技能培训制度，保证维修人员 技术、工作质量能满足本工程各项工程维修任务的需要。2、充分利用公司技术力量，资源共享，优势互补，保证特 殊维修工程的需要。3、科学安排维修工程，遇有技术力量缺乏以解决的维修工 程，按有关规程进行评价、甄选分承包方和费用测算，并 按相关要求，对工程进行跟踪检查和验收，保证维修质量。4、对维修工程严格验收，对维修需要观察期的工程，待维 修观察期过后再进行验收。5、智能化系统完好率承诺指标98%质量保证措施1、设备良好，运行正常，无失效隐患。2、消防通道无堵塞，保持畅通。每日至少一次

20、检查消防设 施设备和器材，由工程主管监督执行，建档记录，以确保 消防设施、设备完好无损、正常使用。6、公共区域照明完好率承诺指标98%测定依据完好灯数量/总灯数量x 100%质量保证措施每日记录检查情况与时更换检修。7、道路车场完好率承诺指标95%测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积x 100%质量保证措施1、制定详细的养护方案，并定期组织巡视和保养。2、设置车辆疏导岗位，在上下班顶峰时间与时疏导，减少 对道路、车场的破坏。3、市政工程进入辖区时，管理处派人跟踪协助管理并备案。8治安案件发生率承诺指标0招聘以复贝车人为骨干的平安贝负责大楼的平安保卫工作， 并经培训考核前方能上冈，以其良

21、好素质和状态洛实秩序维质量保证措施护员岗位职责，明确责任，实行 24小时巡视制度。保证乙 方责任发生治安案件率为0%9、租摆绿化完好率承诺指标98%测定依据完好租摆植物数量/总租摆植物数量x 100%质量保证措施1、本工程的绿化租摆管理由我公司绿化养护公司效劳。2、在绿化租摆区设置提示标识，绿化养护人员和物业效劳 处员工均有责任对租摆绿化的维护。3、对租摆绿化，绿化养护人员每日或定期进行修剪、整理、 除虫、淋水、施肥等工作，以保证租摆绿化长势良好、修剪 整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃。4、每日对绿化养护人员的工作质量实施检查，发现问题与 时解决或采取纠正和预防。5、物业效劳处疋期对本工程的

22、绿化情况进行检查评疋。10、火灾发生率承诺指标01、设备良好，运行正常，无失效隐患。2、每日至少一次检查消防设施设备和器材，建档记录，以质量保证措施确保消防设施、设备完好无损、正常使用。3、中控值机人员坚守冈位、履行职责。11、违章发生率与处理率承诺指标01、加强重点车位的巡视，管理力度。2、加大培训车场管理人员的力度，调动车场管理人员的责质量保证措施任心。3、加强对外部车辆进出的管理，杜绝乱停乱占车位现象发 生。12、业主有效投诉与处理率承诺标准全年无重大投诉，一般性投诉，每季度不大于 2次， 投诉处理率100%测定依据处理投诉次数/投诉总次数X 100%质量保证措施1、值班员实行首问责任制

23、，做好投诉记录，并根据投诉容 传递至相关责任部门，跟踪最终处理结果。2、各责任部门接到投诉后应立即米取措施，并在预定时间 回复。暂时无法解决的问题，应制订解决的方案向投诉方进 行解释。3、主任与客服经理是投诉的处理责任人。13、业主对物业管理满意率承诺标准甲方对效劳满意率100%楼工作人员满意率95%质量保证措施1、经常与甲方负责人员沟通，了解缺乏，不断提高。2、各责任部门接到有效投诉后应立即采取措施，并在预定 时间回复。因其他原因无法解决的问题，与时与投诉人说明 情况，并制订解决的方案向投诉方进行解释。3、按季度发放问卷调查，整理分析结果，对缺乏写出整改 方<0第三节效劳组织架构图一、

24、部门建设架构图二、人员架构图第四节本案拟定接管方案为确保荣幸大厦以下简称：本工程物业管理效劳的顺利接续，保证本项 目的正常运行，根据本工程甲方东泰投资的有关要求，结合本工程的具体情况，现就本工程物业管理效劳的接管、 以与后续日常运行管理的有关工作，特制定本万案 一、接管工作指导原那么 时时物业针对荣幸大厦的特点，制定了详尽的接管方案。接管的原那么是： 倾公司全力、展时时风采、保平安运行、容不同认识、记全部过程 成立以公司总经理为总指挥的接管领导组织， 集合公司本部、 专业公司与其它工程的各类专业干部和员工参与工程的接管。 接管时，保证工程平安运行第一，保证工程正常效劳第一，遗留问题解决第二。接

25、管前，编制全部工作流程文件和技术方案， 按照所有岗位同时接管， 交一处、接一处、管一处。交接容：客户关系：所有与物业效劳有关的租户与相关联的单位联系人、联系方式承建单位、广告效劳单位，外围维保单位等等 。历史档案资料交接： 工程验收资料、竣工验收资料、房屋竣工图、业主档案、运行档案、维修记录、巡视记录、投诉与回访记录、其他管理效劳活动纪录与档案等岗位交接：按岗位交接，全部岗位同时交接。设备设施交接：清点数量、查看外观、检查状态、接受资料、记录事项、三方签字。二、接管管理组织机构 成立本工程接管的领导指挥部，领导指挥部下设：行政保障组、工程组、安全保卫组、客服组。一领导指挥部总指挥：公司总经理副

26、总指挥：工程主任成员：公司各工程部门负责人。职责：全面负责本工程物业管理效劳接管的组织指挥和领导工作。 协调各单位的行 动，统一调配公司人力、物资资源，审核批准工作技术方案和部管理方案。二行政人事保障组组长：成员：职责：在领导指挥部的统一领导下， 负责本工程接管的全部行政后勤保障工 作，主要有：总体人员的配备部调配和招聘与资薪福利方案，物资的配备标 准与审核采购配送，交通、生活设施、服装的安排，标识标牌的制作等。三工程组组长：成员：工程公司主要技术干部与本工程的工程管理者职责：本工程工程员工的选定和考核本工程工程员工的培训制定并审核?工程接管技术方案与接管流程?制定并审核?工程运行维护管理方案

27、与工作流程?工程接管的组织指挥工作界面确实定备品备件的拟定设施设备外委合同的洽谈 提出遗留问题的处理方法和意见。四秩序维护组组长：成员：秩序维护总部管理干部与本工程平安保卫管理者职责：本工程秩序维护员工的选定和考核本工程秩序维护员工的培训制定并审核?秩序维护效劳接管技术方案与接管流程? 制定并审核?秩序维护运行效劳方案与工作流程? 秩序维护效劳的接管组织指挥工作界面确实定提出遗留问题的处理方法和意见。五客户效劳组组长：成员：公司业务指导部与本工程客服管理者职责：本工程客服员工管家的选定和考核本工程客服员工管家的培训制定并审核?前台、客服接管技术方案与接管流程?制定并审核?前台、客服运行方案与工

28、作流程?制定并审核?绿化养护接管技术方案与接管流程?制定并审核?绿化养护运行方案与工作流程?客户效劳的接管组织指挥工作界面确实定提出遗留问题的处理方法和意见。六保洁效劳组组长：成员：时时物业美洁公司与本工程保洁管理者职责：本工程保洁员工的选定和考核本工程保洁员工的培训制定并审核?保洁接管技术方案与接管流程?制定并审核?保洁运行方案与工作流程?保洁效劳的接管组织指挥工作界面确实定提出遗留问题的处理方法和意见。三、本案接管验收的方法、步骤与程序-工程工程的接管验收一上下压配电室的接管验收验收工程：上下压配电室验收人员：时时物业工程公司工程师、咼压电技工4人验收顺序：接收图纸、使用说明书等资料和配套

29、工具，点验设备数量，对设备的质量包括使用功能和维修保养进行验收，整改复验后，双方签字确认。1、接收配电室的图纸、使用说明书、供电局检测调试报告等资料与配套工 具。电气设备出厂检验报告，使用说明书，施工平面图、电气系统图、原理图、 接线图，维修保养合同，配电室检测报告、供电局验收资料，供电所调度室供电 合同，发电单等。2、根据图纸，核实变配电室设施设备：低压柜、电容柜组、信号屏、模拟 图板，各类断路器，隔离柜，电器仪表等。二强电间的接管验收验收工程：楼层各层的强电间与附属灯具、公共区域、单元门电梯厅、消 防前室的应急照明等设施设备。验收人员：时时物业工程公司工程师，由 4 名强电工查验 。实施方

30、法：以电工为主，其它人员配合，先验接地接零是否牢固，仪表是 否完好，再逐一查验其它情况。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维 修保养的验收标准，双方签字确认，整改复验。1、接收强电间的图纸资料和产品说明书1变更设计的证明文件；系统原理图、接线图2有关厂家提供的产品合格证、说明书3隐蔽工程的记录资料、试验记录4附属资料和文件2、对照图纸核实强电间的设备数量：插接箱、配电柜、应急照明箱、电工 仪表、电缆桥架、墙插。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准1插接箱外观良好，接地可靠，锁具开启自如，过流试验按钮试验正常， 强切试验符合要求。2配电柜外观良好，锁具开启自如，

31、仪表指示正常，启停按钮与指示灯 同工作状态相吻合，接地可靠，接地线符合要求。3分断路器分合自如，无卡阻，通电试验正常；漏电保护器、交流接触 器接线正确，试验合格。4柜布线整齐，绑扎牢固，进出线口有绝缘保护，母线相序清楚，色温 片齐全，标识清楚，二次保险符合要求，各接线端子无松动、锈蚀。5电度表安装牢固，不歪斜，接线正确。6应急照明箱：互投开关手自动切换自如。7附属照明控制合理， 手扳开关安装位置符合要求， 通电试验要合得上， 分得下。插座安装高度适宜，布局合理，通电试验上零下火，左零右火。8办公区分断路器容量要同负荷相匹配，控制合理，地插、墙插分路开 关要有漏电保护装置且动作可靠。9电缆桥架固

32、定良好， 盖板齐全且便于维修， 穿墙局部要有防火枕封堵。桥架接地可靠，接地线符合标准。10强电间和配电柜卫生干净、整洁11不合格的可拒验，整改后复验。12所有设备要满足使用功能。13所有设备的安装要便于日后维修保养。14对于双电源切换箱 , 要进行切换试验。15楼顶航空障碍物灯的自动控制良好，配套控制箱完好。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。三电梯设备的接管验收验收工程：客梯、货梯。验收人员：电梯工程师，电梯维修技工 4 名，强电、弱电与其它专业配合， 记录员一名 。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能、维 修保养的验收标

33、准；双方签字确认；整改复验。1、接收电梯设备的图纸资料和产品说明书1电梯技术规格说明书；电梯出厂合格证与产地来源证。2电梯装箱单；电梯管理与使用手册；电梯一般安装标准。3电梯操作说明书；电梯保养细那么；电梯施工图纸；电梯电器与机械图 纸。2、对照图纸核实电梯设备的数量：客梯、货梯。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准电梯平安系统1、 机房各种开关灵活可靠；限位开关灵敏可靠，其越层距离在50150mm 以；2、限位开关灵敏可靠，其越层距离在 150250mm以;3、拖闸间隙不大于0.7mm两侧间隙应均匀；平安钳系统灵活可靠，包括 平安开关间隙等；4、轿箱开关触板灵敏可靠；厅门连锁开关灵敏可靠，

34、不得短接回路，门不 能扒下；5、相序继电器灵敏可靠；6轿顶、轿、底坑各平安开关动作灵活可靠，底坑涨绳轮开关保证下落?50mnl寸可靠动作；7、油位正常、无锈蚀，缓冲距离弹簧 200300mm油压150400mm8、光电保护装置，关门动作灵活可靠；电梯平安辅助装置1 、补偿链保护钢绳捆扎正确，拽引绳防跳装置安装正常，绳头不少于两个 绳卡子；2、随缆无变形破裂；轿顶护栏、对重护栏齐全无损；3、拽引绳保持清洁、无锈蚀、损伤、力均匀、绳头螺母销钉齐全，在楼层 2/3 处测量；4、靴衬齐全，间隙符合标准；电梯电气局部1 、所有电气设备的金属外壳须保护接地，各接地端须可靠和易于识别，设 有微机专用地线；2

35、、电源限流装置整定值符合规定，保险管不得用保险丝外勾，电暖器漏电 保护开关完好无损，机房互投装置齐全完好；电梯机房设备1 、拽引机油位正常，无漏油；拽引机运转正常，无异常；2、电器柜清洁，无灰尘，不存放杂物，电器元件齐全，接点无烧蚀、机房 配置灭火器、抱闸扳手、盘车轮齐全、规章制度齐全，机房整洁，无杂物堆积；电梯轿箱设备1 、轿顶检修各按钮开关，轿各操作开关按钮平安可靠，显示灯、照明灯齐 全明亮，照明亮最低要有两组亮，2、风机正常无异常， 警铃、蜂鸣器功能齐全， 轿电源插座应符合规 1700mm， 应急灯完好；其它1、电梯显示呼梯：平层精度，厅门外显示，呼梯按钮、功能齐全、牢固， 指示灯正常；

36、2、消防功能正常，防盗门、防火门符合要求且完好；井道照明良好，底坑 卫生清洁，设备润滑良好；3、所有设备要满足使用功能。4、所有设备的安装要便于日后维修保养。5、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。6、对缺陷整改后进行复验。四给排水系统的接管验收验收工程：给排水管网系统。验收人员：给排水负责人、土建与机械设备工程师、水暖工、强弱电技工 各 2 人。验收顺序： 接收图纸、使用说明书等资料和配套工具；数量点验；质量、使 用功能、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收图纸、使用说明书等资料与配套工具。接管并熟悉给排水管道系统 图，竣工图，系统打压、检漏、冲洗报告，配电柜等设

37、备使用说明书。2、质量、使用功能、维修保养的验收标准1在额定的静压、动压下，分别检查各管道阀门、接口、仪表、温度表 应无滴漏现象，仪表显示正常，各阀门操作灵活，支、吊件安装合理牢固，各连 接法兰无滴漏现象，管线保温符合规要求，设备与管线标识完备。2对照给水、排水、中水系统图，核实系统立管的控制阀门，阀门应操 作方便，开启灵活，安装符合设计要求。3管材外表应无裂纹、缩孔、夹渣、折迭和重皮现象，镀锌钢管的外镀 锌层不得有脱落、锈蚀等现象。4管道支架距离适宜牢固；管路保温，符合要求，标识清楚。5排水管检查口安装符合要求，操作方便，检查盖无松动现象，排水干、支管坡度符合要求，透气帽安装合理。6雨水系统

38、安装合理，接口、检查口无滴漏现象，符合设计要求。7污水泵：流量、数量满足设计要求，自动、手动控制灵活。8所有设备均应满足使用功能。9所有设备的安装均应便于日后维修保养。3、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。4、对整改后的设备进行复验。五通风系统的接管验收验收工程：楼层中央空调设备，顶层的排风机、送风机、排烟机。 验收人员：时时物业给排水工程师、空调技工、强电弱电员工和记录员各专业配备假设干专业技术人员和记录员一名 。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收通风系统的图纸资料和产品说明书 : 各类风机的使

39、用说明书和安装设计图纸2、对照图纸核实通风系统各风机的数量、种类；排风机、送风机、排烟机、新风机、诱导风机3、质量、使用功能、维修保养的验收标准1风机外观良好，风机编号、标识清楚，防护罩、风机柜门锁完好；2风机与风道连接密封性良好，风量调节阀开启灵活，风机风量到达设计标准，风机柜卫生清洁；3控制柜指示灯、转换开关、电工仪表、交流接触器、热继电器完好，接线牢固，控制柜门锁完好；4漏电保护器试验正常，控制柜编号、标识清楚，控制柜布线标准，零 线、地线正确，通电试验良好；5所有设备要满足使用功能。6所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后

40、进行复验。六中控室、监控室接管验收 验收工程：监控室各种设备与技术资料 验收人员：弱电工程师与技工 4 人 验收顺序：1、保安监控系统：设备明细表、系统结构图、设备布置与管理平面图。系 统技术、操作和维修手册； 系统产品设备说明书； 系统竣工图纸。 系统操作软件、 驱动与密码，采集卡的注册码。云台、键盘等说明书与资料。维保单位与维保合 同。2、消防监控系统：设备明细表、系统结构图、设备布置与管理平面图。消 防点位平面图与其电子版。系统技术、操作和维修手册；系统产品设备说明书， 消防监控系统竣工图纸，消防系统备份光盘。消防CRT系统电子点位图与其软件 和配套说明书，消防维保单位与维保合同。3、电

41、梯层显与呼叫系统的各种图纸，系统技术、操作和维修手册。七消火栓、水喷淋灭火系统的接管验收 验收工程：消火栓系统、喷淋灭火系统、消防结合器。验收人员：弱电工程师、强弱电技工各 1 人，秩序维护部人员。验收顺序： 消火栓，水喷淋灭火系统，消防结合器。接收图纸、使用说明书等资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维修保养的验收标准，双 方签字确认，整改复验。1、接收消火栓系统、水喷淋灭火系统、消防结合器的图纸、使用说明书等 资料和配套工具。1图纸资料：施工平面图、系统图、竣工图，消防检测报告，消防局验 收合格证书，各类设备产品合格证、使用说明书、维保合同，打压冲洗、调试报 告等。2隐蔽工程资料

42、：埋地管线，设施、设备验收测试记录，吊顶等隐蔽处 管线埋设和控制阀门等图纸资料。3调试与验收技术资料：安装调试记录系统平衡调试 、测试验收单位 等全套资料齐全。2、对照图纸现场核实设备数量。1各楼层：消火栓箱包括枪、带、卷盘管、结合器、玻璃、门锁、手 报按钮，各区域喷淋头、护口盘以与消火栓、水喷淋管路各处的阀门。2消防结合器3、质量、使用功能、维修保养的验收标准1水源、水量符合设计要求；系统压力最不利点处水压不小于0.1Mpa。2电源：有备用电源、自动切换可靠3管网的管径，管网坡度、排水口、未端试水装置，符合设计要求。4管网支架、吊架、防晃支架、穿层管加固节点按规要求设置，合理牢 固。5管网上

43、安装的节流管、减压板、减压阀、水流指示器、信号蝶阀、泄 水阀、排气阀，安装位置合理、型号、功能符合设计要求。6与报警系统、充气系统配套联动试验符合设计要求。7控制阀型号、规格、数量、功能符合设计要求；压力、流量，试水阀、 试水管与排水符合要求。8喷头型号与安装：温标、色标、安装方向、防碰、防腐布置符合设计 要求；喷头质量：有合格证，检验合格。9所有设备要满足使用功能。10所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。八弱电系统前端机房的接管验收验收工程：弱电系统、火灾报警与控制系统、紧急播送系统、有线电视接 收系统、闭路电视监控

44、与保安系统巡更系统。验收人员：弱电工程师与技工 2 人，其它专业人员配合 ；验收顺序：话音/数据综合布线系统、 火灾报警与控制系统、 紧急播送系统、 有线电视接收系统、 闭路电视监控与保安系统巡更系统、 会议扩声系统。 接收图 纸资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维修保养的验收标准，双 方签字确认，整改复验。1、接受话音/ 数据综合布线系统、火灾报警与控制系统、紧急播送系统、有 线电视接收系统、 闭路电视监控与保安系统巡更系统、 会议扩声系统的图纸资料 和配套工具系统的竣工图纸与文件安装设备明细表系统技术、操作和维修手册系统产品设备说明书设备布置与管理平面图系统结构图2、对照图纸和

45、现场核实话音 / 数据综合布线系统、 火灾报警与控制系统、 紧 急播送系统、 有线电视接收系统、 闭路电视监控与保安系统巡更系统、 会议扩声 系统设备的数量。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准1话音/数据综合布线系统、火灾报警与控制系统、紧急播送系统、有线 电视接收系统、 闭路电视监控与保安系统巡更系统、 会议扩声系统设备安装布局 合理，设备外观良好，各种标签齐全。2话音/数据综合布线系统、火灾报警与控制系统、紧急播送系统、有线 电视接收系统、 闭路电视监控与保安系统巡更系统、 会议扩声系统设备通电试验 或运行情况良好，图像清晰、通讯畅通、功能能够实现、各技术参数正常。3有线电视的输出电平

46、应符合国家现行标准的有关规定，按弱电设计图 纸规定应在 68± 4dB。4所有设备要满足使用功能。5所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。九弱电间的接管验收 验收工程：楼层各层弱电间的秩序维护员监控、楼宇自控、消防设备。验收人员：弱电工程师、弱电技工，各专业配备一名专业技术人员和记录 员一名。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能、维 修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收弱电间的图纸资料和产品说明书：秩序维护员监控系统图、消防、 综合布线系统图、各系统安装点位图、各系统设

47、备说明书、各系统测试表等。2、对照图纸核实弱电间设备的数量，放大器箱、放大器、分支器、分配器；秩序维护员监控电源箱、变压器，消防端子箱、烟感、模块，电缆桥架等3、弱电系统产品质量、使用功能、维修保养的验收标准1电视放大器安装与通电良好，放大器、分支分配器箱安装美观、牢固；2分支、分配器安装规牢固，电视干支线安装应横平竖直；3配线架安装良好；4消防端子箱安装规、接线正确、有序；5烟感与其他消防设备安装与功能试验良好；消防切电试验良好；6秩序维护员监控电源安装良好，秩序维护员监控布线整齐有序；7电信与 信号安装规，各弱电系统接地测量在正常围；8各弱电系统标签完备，各箱体门开启灵活，门锁、钥匙完好；

48、9箱体、机柜与弱电间卫生良好，各弱电系统线槽安装规；10防火涂料粉刷防火棉填堵齐全，走廊普通照明楼控试验功能完整；11所有设备要满足使用功能。12所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。十公共区域土建、水暖设备的接管验收验收工程： 楼宇步行梯、走廊等公共区域的土建、水暖、强弱电设备。验收人员：土建与机械设备工程师 、主管带队组织， 各专业配备假设干专业技 术人员和记录员一名。水电配合，逐项接管验收。验收顺序： 步行梯、走廊等公共区域的土建、水暖、强弱电设备。接收图纸资料；点验设备的数量；安装质量、使用功能、维修保养的验收标

49、准；双方签字确认；整改复验。1、接收步行梯、走廊等公共区域的土建、水暖、强弱电设备图纸资料和产 品说明书2、点验设备的数量：1步行梯、走廊等公共区域的土建：扶手、踏步、墙面、灯具、声光控 开关、门窗玻璃、纱窗、闭门器等。2公共区域水：消火栓箱、管道间各种阀门、减压阀、信号蝶阀、水流 指示器、喷淋头、护口盘、标识、保温。3公共区域电：应急照明灯具、开关、平安指示灯、墙插、配电箱。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准1步行梯、走廊等公共区域的土建：步行梯扶手安装牢固。踏步平整， 不起砂，假设是漆面应不起泡、起皮。楼层号牌安装端正牢固，门窗启闭灵活、安 装牢固、方向正确。玻璃和五金配件齐全，墙地面

50、磁砖不空鼓、无损坏。2公共区域水：消火栓箱枪、带、卷盘、玻璃、按钮齐全完好，标识清 楚；消火栓无滴、漏；各阀门水流指示器安装完好、无滴漏；走廊水喷淋护口盘 安装完好齐全，手报动作灵活；各种阀件安装牢固、无滴漏；保温层完好齐全、 标识清楚；支吊件安装合理牢固、管道固定牢固，管道接口无滴漏；3公共区域电：应急灯通电试验、普通照明通电试验功能正常；平安指示灯、消防梯前室照明通电试验正常；4所有设备要满足使用功能。5所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。十一设备间各户门钥匙的接管验收验收工程：钢质防火门、木质防火门，地下各层户门，已完成施工的各设 备机房

51、的房门钥匙。验收人员：主管一名，其它员工 2 人；验收顺序： 公共区域，卫生间、开水间、新风机房，强弱电间、管道间，设 备间，地下室，条件成熟时，可逐层推进；实施方法： 主管带队，先绘制?各户门平面图?并编号，再对移交的钥匙按 户门逐一核对试用，并按?各户门平面图?编号，同时在钥匙上编上一样。为方 便各施工单位对未完成工程的施工或维保， 成品保护人员应留用一把钥匙， 待施 工完全结束后钥匙再交由物业方保管， 办好交接手续。 物业接管钥匙后应对其进 行整理、分类，并制定户门钥匙管理出借规定， 由专人管理， 实行审批手续制度。在接管钥匙的同时， 对各类户门与五金配件进行验收， 不合格的可拒验， 也

52、 可记录在案，提出整改报告，整改后复验。准备事项：?各户门平面图?、钥匙链、口曲纸、标签等；1、对照图纸核实门窗数量。2、质量、使用功能、维修保养的验收标准1户门开启灵活，门套、门扇等外观无掉漆、起泡、翘曲等缺陷。2闭门器、锁具、合页、等五金配件质量良好，安装合理，满足使用功 能。3钥匙试用灵活，开启自如，无卡阻现象。4所有设备要满足使用功能。5所有设备的安装要便于日后维修保养。3、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。十二地下室与隐蔽工程局部的接管验收验收工程：地下室验收人员：土建与机械设备工程师带队组织，各专业配备假设干专业技术人 员和记录员一名 。验收顺序： 接收图纸资料和配套

53、工具；点验设备数量；质量、使用功能、维 修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收地下局部的图纸资料和产品说明书2、对照图纸核实办公楼地下的局部设备的数量3、质量、使用功能、维修保养的验收标准电系统1、配电箱、锁，主、分断路器，接地线、综合布线，主、分断路器通电试 验；2、漏电保护器，进、出线口绝缘，手扳开关，墙插，走道照明，轴流风机；3、风机通电试验、有无噪音，排风机，防火卷帘门，照明，应急灯；4、普通照明、平安指示灯，消防梯前室照明、楼梯照明；水、风系统1、消火栓箱枪、带、卷盘、玻璃、按钮齐全、有标识；2、消火栓无滴、漏；3、水喷淋护口牌安装齐全，手报完好；4、各阀门水流指示器已安装、无滴漏；5、各种阀件安装齐全、无滴漏；6、保温层已做完，有标牌；7、支吊件安装合理、管道固定牢固，管道接口无滴漏；8、暖气、支管、抱夹安装牢固；9、手动放气已安装，各水平干管吊卡、支架安装牢固；10、管道未端自动放气阀已安装；各管道控制阀门开启灵活；11、除湿机安装质量与通电试验、无噪音；12、各排风系统吊架安装合理；13