房地产开发项目财务评价ppt课件

1、工工 程程 经经 济济 学学管管 理理 学学 院院沈沈 阳阳 建建 筑筑 工工 程程 学学 院院第四章4.1.24.1.2企业经济评价的特征企业经济评价的特征企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评价的特征主要表如今与国民经济评价的不同。价的特征主要表如今与国民经济评价的不同。(1)(1)二者评价的角度不同二者评价的角度不同(2)(2)二者收益与费用的范围不同二者收益与费用的范围不同(3)(3)二者费用和收益的划分不同二者费用和收益的划分不同(4)(4)二者计算时采用的价钱不同二者计算时采用的价钱不同(5)(5)二者采用的

2、折现率不同二者采用的折现率不同(6)(6)二者采用的汇率不同二者采用的汇率不同4 4企业经济评价企业经济评价 4.14.1企业经济评价的意义和特征企业经济评价的意义和特征 4.1.14.1.1企业经济评价的意义企业经济评价的意义 企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建立工程企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建立工程经济评价的重要组成部分，是工程决策的重要根据。经济评价的重要组成部分，是工程决策的重要根据。投资工程的企业经济评价是从企业或工程的角度出发，投资工程的企业经济评价是从企业或工程的角度出发，根据国家现行财税制度和现行价钱，分析计算工程直根据国家现行财税制度和现行价钱，分析计算工程

3、直接发生的财务收益和费用，调查工程的盈利才干、清接发生的财务收益和费用，调查工程的盈利才干、清偿才干以及外汇平衡才干等财务情况，据以判别工程偿才干以及外汇平衡才干等财务情况，据以判别工程的财务可行性。的财务可行性。4.24.2企业经济评价的内容企业经济评价的内容4.2.14.2.1企业经济评价的财务费用企业经济评价的财务费用 (1)(1)建立工程总投资建立工程总投资建立工程总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调理税、建立工程总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调理税、建立期借款利息和流动资金等工程。同时建立工程总投资可以划建立期借款利息和流动资金等工程。同时建立工程总投资可以划分为静态

4、投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、分为静态投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、设备购置费、安装工程费以及工程建立其他费用中不涉及时间变设备购置费、安装工程费以及工程建立其他费用中不涉及时间变化要素的部分，作为静态投资；而涉及价钱、汇率、利率、税率化要素的部分，作为静态投资；而涉及价钱、汇率、利率、税率等变动要素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建立工程总等变动要素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建立工程总投资，不仅要求准确无误地计算出工程的静态投资，还要思索投投资，不仅要求准确无误地计算出工程的静态投资，还要思索投资的动态部分和流动资金。资的动态部分和流动资金。

5、(2)(2)运营本钱运营本钱在企业经济评价中，运营本钱是做为财务费用来计算的，是指用在企业经济评价中，运营本钱是做为财务费用来计算的，是指用现金支付的本钱，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊现金支付的本钱，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实践的现金支出，销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实践的现金支出，所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务费用。在财务评价过程中，运营本钱的有关数据取自总本钱费用费用。在财务评价过程中，运营本钱的有关数据取自总本钱费用估算表。

6、因此运营本钱是指工程总本钱费用扣除折旧、维简费、估算表。因此运营本钱是指工程总本钱费用扣除折旧、维简费、无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公式如下：式如下：运营本钱运营本钱= =总本钱费用总本钱费用- -折旧费折旧费- -摊销费一维简费摊销费一维简费- -利息支出利息支出(3)(3)税金税金 在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的产品税、增值税、资源税、营业税、城市维护建立税产品税、增值税、资源税、营业税、城市维护建立税与教育费附加等工程。与教育费附加等工程。4.2

7、.24.2.2建立工程的财务收益建立工程的财务收益 建立工程的财务收益是指在建立工程投产以后，由于建立工程的财务收益是指在建立工程投产以后，由于销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，做为企业收入做为企业收入( (现金流入现金流入) )的工程，不仅包括销售收入的工程，不仅包括销售收入还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产残值回收额为固定资产折旧费估算表中固定资产期末残值回收额为固定资产折旧费估算表中固定资产期末净值合计，流动资金回收额为工程全部流动资金的投净值合计，流动资金回收额为工程全部

8、流动资金的投资额。资额。4.2.34.2.3费用收益识别费用收益识别 (1) (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，税金在企业经济评价中应属于费用。税金在企业经济评价中应属于费用。(2)(2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是本钱的折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是本钱的组成部分，其性质和本钱一样，应看成是支出，但是设备和原资组成部分，其性质和本钱一样，应看成是支出，但是设备和原资料等不同，不是一次随产品的出卖而消逝，而是一次次以补偿基料等不同，不是一次随产品的出卖而消逝，而是一次次以补偿基金的方式

9、储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧金的方式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做为收入，属于收益。做为收入，属于收益。(3)(3)资产的回收。在工程计算期末回收的固定资产残值和回收的资产的回收。在工程计算期末回收的固定资产残值和回收的全部流动资金应做为收入。全部流动资金应做为收入。(4)(4)补贴。补贴是企业得到的收入，该当做为收益。如：价钱补补贴。补贴是企业得到的收入，该当做为收益。如：价钱补贴等均属于企业收入。贴等均属于企业收入。4.34.3企业经济评价的方法企业经济评价的方法 4.3.14.3.1企业经济评价的原理企业经济评价的原理 企业经济评价企业经济评价(

10、(即财务评价即财务评价) )的根本原理是从根本财务的根本原理是从根本财务报表中获得数据，计算出财务评价的目的，经过与基报表中获得数据，计算出财务评价的目的，经过与基准参数做比较，并以一定的评价规范做为根据，决议准参数做比较，并以一定的评价规范做为根据，决议工程的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由工程的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由三部分组成：财务报表、财务评价目的、国家及行业三部分组成：财务报表、财务评价目的、国家及行业的财务评价参数。的财务评价参数。(1)(1)根本数据和根本财务报表根本数据和根本财务报表企业经济评价是经过对根本数据加工整理，使之系统化、表格化，企业经济评价是

11、经过对根本数据加工整理，使之系统化、表格化，最终经过计算评价目的，从而反映出工程的本质情况。根本数据最终经过计算评价目的，从而反映出工程的本质情况。根本数据是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决议工程是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决议工程经济收益好坏的根本根据。经济收益好坏的根本根据。企业经济评价是以根本财务报表为根底进展的。根据财务评价需企业经济评价是以根本财务报表为根底进展的。根据财务评价需求编制出的财务报表和企业日常运营活动的财务分析报表是有所求编制出的财务报表和企业日常运营活动的财务分析报表是有所不同的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业普通可以不同

12、的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业普通可以编制以下五种根本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源编制以下五种根本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。(2)(2)评价目的体系评价目的体系企业经济评价效果的好坏，不仅取决于根本数据的可靠性，同时企业经济评价效果的好坏，不仅取决于根本数据的可靠性，同时还取决于评价目的的合理性。只需正确选择评价目的体系，企业还取决于评价目的的合理性。只需正确选择评价目的体系，企业经济评价结果才符合实践情况，才具有评价的意义。经济评价结果才符合实践情况，才具有评价的意义。根据企业

13、经济评价的不同规范，将评价目的做以下分类。根据企业经济评价的不同规范，将评价目的做以下分类。以能否思索资金时间价值为规范进展划分，将企业经济评价目以能否思索资金时间价值为规范进展划分，将企业经济评价目的分为静态评价目的和动态评价目的的分为静态评价目的和动态评价目的以目的的性质为规范进展划分，将企业经济评价目的划分为时以目的的性质为规范进展划分，将企业经济评价目的划分为时间性目的、价值性目的、比率性目的间性目的、价值性目的、比率性目的根据企业经济评价的内容，可以将目的划分为三类：即财务盈利根据企业经济评价的内容，可以将目的划分为三类：即财务盈利才干分析、清偿才干分析、外汇平衡分析才干分析、清偿才

14、干分析、外汇平衡分析财务财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度和价钱体系，分析、财务评价是根据国家现行财税制度和价钱体系，分析、计算工程直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算工程直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价目的，调查工程的盈利才干、清偿才干以及计算评价目的，调查工程的盈利才干、清偿才干以及外汇平衡等财务情况，据以判别工程的财务可行性。外汇平衡等财务情况，据以判别工程的财务可行性。 财务效益主要表现为消费运营过程中的运营收入；财财务效益主要表现为消费运营过程中的运营收入；财务支出费用主要表现为开发建立工程总投资、运务支出费用主要表现为开发建立工程总投资、运营本钱和税金

15、等各项支出。营本钱和税金等各项支出。 财务效益和费用的范围应遵照计算口径对应一致的原财务效益和费用的范围应遵照计算口径对应一致的原那么。那么。二、财务评价的主要技术经济目的 1 1财务内部收益率财务内部收益率 财务内部收益率简写为财务内部收益率简写为FIRRFIRR是指工程在整个计算是指工程在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。FIRRFIRR是评价工程盈利性的根本目的。是评价工程盈利性的根本目的。 财务内部收益率的经济含义是，工程在这样的折现率财务内部收益率的经济含义是，工程在这样的折现率下，到工程寿命终了时，一切投资可以被完全

16、收回。下，到工程寿命终了时，一切投资可以被完全收回。 FIRRFIRR的计算公式为：的计算公式为： 式中：式中：CI CI 现金流入量现金流入量 CO CO现金流出量现金流出量 (CI-CO)t (CI-CO)t工程在第工程在第t t年的净现金流量年的净现金流量 011ntttFIRRCOCI 财务内部收益率可以经过内插法求得，即先按目的收益率财务内部收益率可以经过内插法求得，即先按目的收益率或基准收益率求得工程的财务净现值，如为正，那么采用或基准收益率求得工程的财务净现值，如为正，那么采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后

17、用内插公式求出，内插公式为：最后用内插公式求出，内插公式为： 式中：式中：ilil当净现值为接近于零的正值时的折现率；当净现值为接近于零的正值时的折现率； i2i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1NPV1采用低折现率时净现值的正值；采用低折现率时净现值的正值； NPV2NPV2采用高折现率时净现值的负值。采用高折现率时净现值的负值。 式中式中i1i1与与i2i2之差不应超越之差不应超越2%2%，否那么，折现率，否那么，折现率i1i1、i2i2和净和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收

18、益率失真。失真。211211NPVNPViiNPViFIRR净现值与折现率的关系2财务净现值 财务净现值财务净现值FNPVFNPV是房地产开发工程财务评价中的是房地产开发工程财务评价中的另一个重要经济目的。它是指工程按行业的基准收益另一个重要经济目的。它是指工程按行业的基准收益率或设定的目的收益率率或设定的目的收益率icic，将各年的净现金流量折算，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为：到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为： 假设假设FNPVFNPV0 0，阐明工程的获利才干到达或超越了基准，阐明工程的获利才干到达或超越了基准收益率的要求，因此在财务上是可以接受的

19、。收益率的要求，因此在财务上是可以接受的。 nttctiCOCIFNPV11净现值法的主要优点是：净现值法的主要优点是：思索了资金的时间价值，全面思索了工程整个寿命期的运营情况；思索了资金的时间价值，全面思索了工程整个寿命期的运营情况；目的直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。目的直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。净现值法的缺陷：需求预先给定折现率，这给工程决策带来了净现值法的缺陷：需求预先给定折现率，这给工程决策带来了一定困难；由于假设折现率定得略高，可行的工程就有能够被回一定困难；由于假设折现率定得略高，可行的工程就有能够被回绝；折现率定得低，不合理的工程也能够被接受。因此

20、，运用净绝；折现率定得低，不合理的工程也能够被接受。因此，运用净现值法，需求对折现率客观、准确地估计。净现值对于备选的现值法，需求对折现率客观、准确地估计。净现值对于备选的工程的评定不准确。例如一个效益较好的小型工程的净现值比一工程的评定不准确。例如一个效益较好的小型工程的净现值比一个效益不太好的大型工程净现值小得多，这样根据净现值判别，个效益不太好的大型工程净现值小得多，这样根据净现值判别，就有能够呵斥决策失误。就有能够呵斥决策失误。4.3.34.3.3投资现值率法投资现值率法投资现值率又称净现值指数或净现值比。分子为工程整个计算期投资现值率又称净现值指数或净现值比。分子为工程整个计算期内净

21、现值；分母为工程投资的现值，即初始投资或各年投资的现内净现值；分母为工程投资的现值，即初始投资或各年投资的现值之和。值之和。投资现值率的经济含义是：反映了工程的收益程度，是单位投资投资现值率的经济含义是：反映了工程的收益程度，是单位投资所含净现值的投资指数；是表示单位投资所获取收益的才干。它所含净现值的投资指数；是表示单位投资所获取收益的才干。它是净现值的一个变形，因此它的特点与净现值法根本一样。是净现值的一个变形，因此它的特点与净现值法根本一样。投资现值率法可用于某项投资方案的经济效果计算，当用于多方投资现值率法可用于某项投资方案的经济效果计算，当用于多方案比较时，那么以投资现值率较高的方案

22、为较优方案。案比较时，那么以投资现值率较高的方案为较优方案。投资现值率的决策规那么是：投资现值率的决策规那么是：投资现值率为负数、正数或零，分别表示工程达不到、超越、刚投资现值率为负数、正数或零，分别表示工程达不到、超越、刚好到达基准收益率。好到达基准收益率。4.3.44.3.4内部收益率法内部收益率法内部收益率又称内部报酬率，是指工程在整个计算期内，一系列内部收益率又称内部报酬率，是指工程在整个计算期内，一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的折现率。内部收益率反映收入和支出的现金流量净现值等于零的折现率。内部收益率反映了工程所占用资金的盈利率，是思索工程盈利才干的主要评价目了工程所占用资金的盈利率，是思索工程盈利才干的主要评价目的。的。在运用公式进展计算时，首先需确定计算的基准年，基准年可恣在运用公式