技术保障部体系职责与工作内容明细表

1、技术保障部体系职责与工作内容明细表 10/10技术保障部体系职责与工作内容明细表序号文件目录/条款职责主要工作内容 / 对应条款号备注1手册管理办法QEOM0.5五、管理手册的保存1、综合管理部、使用部门和管理处应妥善保管好管理手册，包括电子文本。七、管理手册的借阅、复制1、因工作需要借阅、复制管理手册，应填写文件借阅、复制记录，并经部门、管理处负责人审核、管理者代表批准；2方针、目标和指标QEOM0.61.1公司质量方针服务细致入微，管理精益求精；超越业户期望，塑造品牌形象。1.2公司质量目标公司质量总目标：“业户对服务质量的满意率每年均应达到95%，物业管理服务保持同类地区、同行业先进水平

2、”。1.2.2职能部门：综合服务质量满意率85%以上。部门服务质量目标中对上述要求进一步说明、分解，使部门员工正确理解并遵照执行。为保证目标的顺利完成，需进行相应的质量管理体系策划。2.1环境方针节能降耗，预防污染；遵纪守法，持续改进。2.2环境目标/指标 具体环境目标/指标详见年度经批准的QEOP4.3.3/R02目标、指标/管理方案一览表。3.1职业健康安全方针以人为本，安全第一；遵纪守法，持续改进。3.2职业健康安全方针目标具体职业健康安全目标/指标详见年度经批准的QEOP4.3.3/R02目标、指标/管理方案一览表。3管理体系职能分配表QEOM0.9ISO9001:20087.4采购7

3、.6监视和测量设备的控制4管理职责QEOM5.0g技术保障部职责（1） (24)（共二十四条）5文件控制程序QEOP4.2.33.4、负责编制质量、环境和职业健康安全作业指导文件。1、作业指导文件由各部门、环球大厦管理处编制，品质管理部审核、管理者代表批准。4.2.32、法律法规和其他要求文件由各部门、环球大厦管理处识别，品质管理部复检、管理者代表确认。4.2.43、部门、环球大厦管理处填制文件分发范围报管理者代表批准。4.3.14、当法律法规和其他要求、产品标准、组织机构、职责权限、产品过程等发生变化时，各部门、环球大厦管理处应对管理体系文件进行更改。4.4.25、各部门、环球大厦管理处应填

4、写文件更改申请单，在按照4.2.2和4.2.3要求进行审核、批准后更改，更改的内容记录在文件修改控制页中。4.4.36、如管理体系文件更改，各部门、环球大厦管理处应注重新旧文件的衔接，新文件正式颁布前，原文件仍应继续执行（执行原文件有违反法律法规情况时除外）。4.4.67、各部门、环球大厦管理处应及时填写和更新本部门受控文件清单；管理体系文件必须存放在干燥通风、安全的地方。4.6.28、如借阅、复制管理体系文件，应填写文件借阅、复制记录，由各部门、环球大厦管理处负责人审核、管理者代表批准后，向综合管理部借阅、复制。4.8.16记录控制程序QEOP4.2.43.3按照管理体系文件要求对记录进行控

5、制。1、各部门、管理处如因工作需要使用与管理体系有关的临时性空白记录表单，或修改原空白记录表单，在经过批准后，由综合管理部编制空白记录表单编号和版本号。4.1.32、各部门、管理处应按照管理体系文件规定填写记录。4.2.13、各部门、管理处应汇总编制内部使用的受控文件清单（记录清单）以及相应的空白记录表单样本，以方便对照使用。4.3.24、各部门、管理处应将记录分类，按照日期顺序整理、归档，存放于通风、干燥的地方，要做到防火、防潮、防虫蛀、防盗、防损坏、防变质和丢失，所有记录应保持页面清洁、字迹清晰和检索方便。4.3.35、各部门、管理处应及时将记录归集、整理、编目、装订、装盒、移交。4.4.

6、26、各部门、管理处因追溯、证实体系/服务等符合要求，需借阅、复制部门/管理处保管的记录，应填写文件借阅、复制记录，并经相应部门/管理处负责人批准。4.4.37、如记录超过保存期限或者无追溯、证实作用，应由记录保存部门、管理处填写文件销毁申请单，经管理者代表批准后销毁。4.6.18、如记录超过保存期限，但需要日后追溯，证实，应由保存部门/管理处予以保存。4.6.29、各部门、管理处因工作需要提出记录的更改执行文件控制程序的有关要求。4.7.110、各部门、管理处应每月检查记录的使用情况，检查的项目包括：记录填写是否规范；记录内容是否完整；记录是否分类；记录是否保存等，检查结果填入工作检查表。4

7、.7.27环境因素识别及评价程序QEOP4.3.1-13.3负责对其活动、产品或服务中的环境因素进行初步识别、评价。1、各部门、环球大厦管理处应采用“输入输出”法识别出其活动、产品或服务中的环境因素。4.1.2、各部门、环球大厦管理处应采用打分法对环境因素进行打分、评价。4.2.13、各部门、环球大厦管理处应将初步识别、评价的环境因素填写在环境因素登记/评价表上，报品质管理部统一进行分类、补充、汇总，形成公司的环境因素登记/评价表、重要环境因素登记表，报管理者代表审核，总经理批准。4.3.24、各部门、环球大厦管理处应按程序规定，在一周内将新变化的环境因素初步识别、评价形成的结果，报品质管理部

8、。4.4.28危险源辨识及风险评价程序QEOP4.3.1-23.1负责对其活动、产品或服务中的危险源进行识别、评价。1、各部门、环球大厦管理处应将初步辨识、评价的危险源填写在危险源识别/评价表上，报品质管理部统一进行分类、补充、汇总，形成公司的危险源识别/评价表、重大危险源登记表，报管理者代表审核，总经理批准。4.5.22、各部门、环球大厦管理处按程序规定，在一周内将新变化的危险源初步辨识、评价结果，报品质管理部。4.7.29法律法规和其他要求控制程序QEOP4.3.23.3负责识别和评价适用的法律法规和其他要求。1、各部门、环球大厦管理处应组织人员识别与质量、环境、职业健康安全管理有关的法律

9、法规和其他要求，进行版本有效性和适用性确认，评价出适用条款，识别、评价结果填写法律法规和其他要求识别/评价表。4.1.12、当识别的法律法规和其他要求存在相互矛盾时，各部门、环球大厦管理处应与物业管理/环境保护/职业健康安全等行政主管部门、行业协会沟通，形成一致意见。4.153、各部门、环球大厦管理处应按程序规定，在一周内将法律法规和其他要求初步识别、评价形成的结果，通过法律法规和其他要求识别/评价表，报品质管理部复检、管理者代表确认；品质管理部汇总编制公司法律法规和其他要求清单，报管理者代表批准。4.3.34、各部门、环球大厦管理处应采用工作例会、宣传栏、内部简报或培训等方式向员工传达和沟通

10、法律法规和其他要求；4.4.15、各部门、环球大厦管理处应通过合同/协议、工作联系函、宣传栏等方式向相关方传达和沟通法律法规和其他要求4.4.110目标、指标和管理方案控制程序QEOP4.3.33.2负责分解、传达、实施、评审质量、环境和职业健康安全目标、指标和管理方案。1、各部门、环球大厦管理处应通过宣传板报、告示栏、工作例会、培训、工作手册等多种形式向员工传达质量、环境和职业健康安全目标、指标。4.1.32、各部门、环球大厦管理处应通过工作例会、培训、工作手册等多种形式向员工传达质量、环境和职业健康安全管理方案。4.2.211信息交流控制程序QEOP4.4.33.3负责相应业务范围内信息的

11、交流。1、各部门、管理处从有关行政主管部门、书刊、互联网、会议、走访、电话、传真等获取的最新法律法规及其他要求的变更信息，填写工作联络单通报给品质管理部进行识别、评审、批准；2、公司各部门、管理处之间的信息传递通常采用工作联络单形式；日常信息采用办公例会、班组会、班前会、板报等进行传达。4.1.2.43、部门、管理处间信息交流、联络、答复可采用工作会议、互联网、电话记录，也可采用工作联络单作为接口。4.1.2.54、在进行有关管理体系方针、程序策划、评审等项工作时，各部门、管理处应安排员工参与各项事务，并充分考虑员工的意见和建议。4.1.2.65、各有关部门、管理处接收的外部信息需以公司名义反

12、馈的，由信息接收部门填写工作联络单传递给综合管理部。4.2.2.312管理评审控制程序QEOP5.63.4负责实施管理评审会议决定的改进措施。1、各部门负责人和总经理指定的相关人员参加。4.5.113能力、培训和意识控制程序QEOP6.23.4负责本部门、管理处员工岗位技能培训。1、负责利用班会、部门/管理处会议，采取定期、集中的方式进行培训。4.2.42、转岗部门组织转岗员工进行转岗培训合格后，方可上岗。4.2.63、每年12月，上报人力资源部下一年度的培训计划，人力资源部汇总、编制公司下一年度的培训计划，经管理者代表审核、总经理批准后下发各部门、管理处。4.6.14、每次培训应填写签到表、

13、培训记录，培训后将有关记录、试卷或操作考核记录等归档保存。4.6.214基础设施和工作环境控制程序QEOP6.33.3负责提出并现场管理工作所需的基础设施、工作环境。3.5负责相关采购管理。1、根据基础设施配置规范及工作要求，提出管理服务开展的基础设施需求，填写基础设施配置申请表，向公司申请配置。4.1.12、所有基础设施配置，均应填写相应的设施设备卡、设施设备台帐、秩序维护、消防器材台帐、监视和测量设备台帐、绿化台帐、工具配备清单、公用工具管理台帐、钥匙清册、钥匙领用登记本、标识一览表等加以管理。4.2.53、属公司固定资产的报废，申请部门填制报废申请表，经批准后实施。具体执行资产管理相关规

14、定。4.4.24、属低值易耗品的补充，由部门负责人确认后，执行采购控制程序。4.4.35、根据服务需要及公司关于工作环境的规范要求，确定并提供工作和作业场所必须的设施，创造良好的环境。4.5.16、按工作场所管理规定保持工作环境整洁。4.5.215服务实现的策划程序QEOP7.13.5负责本部门相关的质量策划及计划编制、实施相应的质量计划。1、部门负责人组织编写质量计划4.4.12、只涉及本部门的日常质量计划的编制、审批、发放由部门负责人负责。4.4.53、部门在执行过程中按照质量计划要求进行控制，将质量计划的执行情况及时反馈到品质管理部。4.5.14、只涉及本部门的日常质量计划的实施与监督由

15、部门负责人组织。4.5.316采购控制程序QEP7.43.4.1挖掘、整合外部供方资源，向各部门、管理处提供所需供方。3.4.2组织合格供方的评价和再评价。3.4.3搜集、管理、发布物资价格信息。3.4.4审核采购申请。3.4.5监督各部门、管理处采购的实施。3.4.6审核采购结算。1、负责合格供方的管理，包括：组织供方试用、组织合格供方确认、合格供方业绩管理、组织合格供方评审、对其环境行为施加影响。4.1.12、已有的合格供方不能满足采购要求时，技术保障部应负责寻找新的供方以保障采购的需要得到满足。4.1.13、采购频率很低的贵重物资或服务，在每次采购前由技术保障部执行专项采购评审规程确定采

16、购供方，填写专项采购评审表报常务副总经理审核、总经理批准。4.1.54、由技术保障部、品质管理部、管理处组成评审组，依据合格供方评审标准进行评审以确定评价意见。评价的意见记录于合格供方评审表，报常务副总经理审核、总经理批准.4.2.15、负责整理合格供方一览表向全公司发放。4.2.36、针对使用信息反馈单所提供的信息，尤其是不良业绩信息，进行调查和复核。4.3.27、每月通过网络等电子方式向公司各相关单位发布最新物资采购信息汇总表。4.4.38、将评审意见记录于物资采购申请单、服务采购申请单，报常务副总经理复核、总经理批准。4.5.49、监督采购的实施。4.610、检查活动可采用抽查方式，对每

17、个采购实施单位每季应不少于一次，检查情况记录于工作检查表。4.6.511、审核采购结算。4.712、采购申请于每月14日、28日前提交审核，物资采购使用物资采购申请单填报，服务采购使用服务采购申请单填报。4.8.113、物资/服务采购申请单应经各部门、管理处负责人签字确认后报技术保障部审核，由技术保障部签署审核意见后报常务副总经理复核、总经理批准。4.8.614、大额专项采购由技术保障部组织采购单位进行验证；必要时到供方现场实施验证。4.11.215、技术保障部负责审核采购合同技术措施、技术标准的符合性和价格。4.14.517共用设施、设备运行维护控制程序QEOP7.5.1-43.1负责组织实

18、施对在建物业管理项目的前期工程跟进。3.2负责对管理处设施、设备运行维护服务过程进行检查、指导和支持。1、技术保障部对在建物业项目的前期工程跟进。4.22、技术保障部对管理处设施、设备运行维护服务过程的检查。4.33、技术保障部对管理处设施、设备运行维护服务过程的指导和支持。4.418环境和职业健康安全运行控制程序QEOP4.4.63.2负责实施环境和职业健康安全有关运行控制活动。1、各部门、环球大厦管理处应对其活动、产品或服务中的环境因素/危险源进行识别、评价、确认和更新，并通过制定目标、指标，制定相应的管理方案、应急预案、培训、监视和测量以及具体运行控制程序等进行管理和控制。4.1.12、

19、各部门、环球大厦管理处应严格执行环境和职业健康安全程序文件和操作规程；确定关键作业岗位，并及时监督有关程序和作业文件在现场的有效实施。4.1.33、各部门、环球大厦管理处应根据采购控制程序、相关方管理程序，通过合同、协议书、人员入场前培训、监督检查等方式对向公司提供产品/服务中涉及重大环境因素、重大危险源的供方施加影响和控制，确保供方的行为符合有关规定。4.1.44、各部门、环球大厦管理处应在工作和服务安排、作业流程设计、工作场所规划、设施设备技术改造等时，充分考虑环境保护和职业健康安全问题，提高作业的本质安全、环保性，提高产品的安全、环境性能。4.1.55、各部门、管理处识别、评价危险化学品

20、识别/评价清单，经批准后下发至使用岗位。4.2.126、各部门、环球大厦管理处应根据绩效的监视和测量程序的要求，对环境、职业健康安全的运行控制情况进行定期或者不定期的监督检查，并形成工作检查表、巡视检查表、服务质量检查报告等有关记录。4.3.17、各部门、环球大厦管理处应根据不合格品控制程序、持续改进、纠正与预防措施控制程序，对出现的不符合采取纠正或者纠正措施。4.3.219固废物管理控制程序QEOP4.4.6-13.3审查固废物处理供方资格和固体废弃物的处理方法。3.4负责本部门固废物的分检和贮存。1、相关部门、管理处按固体废弃物一览表，对本部门、管理处固废物进行分类收集、贮存、运输和处理。

21、4.42、公司办公垃圾及废弃物由各部门卫生值日人进行分类和收集。 4.6.33、相关部门使用物品和处理废旧物资应遵守办公用品管理规定、废旧物资处理规定。4.7.14、技术保障部负责按采购控制程序组织对固废物处置供方进行资格审查、评审，确定和监控垃圾处理供方，并对其进行年度业绩评审。4.7.220污水排放管理控制程序QEOP4.4.6-23.1负责对本部门节约用水和废水排放的管理。1、各部门应对节约用水和废水管理进行日常监督检查。4.421能源、资源管理控制程序QEOP4.4.6-43.1负责总用水、用电量的管理。3.4负责本部门办公用电、水、服务耗品和办公用品的控制。1、各部门按照核定的用电、

22、水指标、节能管理规定对本部门水、电消耗进行管理控制；4.1.2.62、各部门根据服务耗品、办公用品定额和办公用品管理规定，对本部门耗品用品情况进行日常管理；管理处工具、辅材的消耗应在管理处成本报表（耗材）中统计、定期上报，必要时应分析说明。4.2.2.222危险化学品控制程序QEOP4.4.6-63.3负责编制危险化学品识别/评价清单。1、各部门、管理处应对其活动、产品或服务中的危险化学品进行识别、评价，填写危险化学品识别/评价清单，报公司品质管理部审核，管理者代表批准；4.2.12、当出现危险化学品泄露、引起环境污染和人体伤害等紧急情况时，相关部门、管理处应按照应急预案实施应急处置，具体执行

23、应急预案。4.9.123安全防护及劳动保护用品控制程序QEOP4.4.6-73.1负责定期对劳保用品的使用进行监督、检查。1、各部门、管理处根据基础设施配置规范，制定采购计划，经审核、批准后实施，具体执行采购控制程序。4.2.12、各部门、管理处应将劳保用品的发放情况登记在工具配备清单上。4.2.23、技术保障部应定期对劳保用品的使用进行监督、检查，发现达不到防护要求或过期产品应停止使用；对劳保用品的不当使用情况应及时纠正，并教育员工正确使用防护用品。4.3.124物业交付控制程序QEOP7.5.4-33.4做好配合、协助工作。1、按计划保证物资的采购到位。4.3.4.12、 按计划完成各类文

24、件、表单的印刷。4.3.4.23、 协助管理处完成房屋查验相关操作的培训。4.3.4.34、协助管理处完成陪同收房人查验房屋、整理验房信息、跟踪整修过程等工作。4.3.4.425业户室内装修控制程序QEOP7.5.4-43.1负责对管理处室内装修管理工作进行监督、检查和专业指导。1、应对管理处装修管理相关人员进行专业培训，并保持培训记录。4.2.12、应及时响应管理处的咨询，有效地给予专业指导和支持4.2.23、应有计划地深入装修现场，检查装修管理记录、检查装修管理效果。4.2.34、针对监督、检查中发现的问题，应对管理处指出、指导，并督促管理处改进其管理工作，相关信息应予以记录。4.2.45

25、、每月向总经理书面提交装修管理服务质量检查报告。4.2.526维修资金的申请、使用控制程序QEOP7.5.4-53.1负责对管理处维修资金申请、使用进行审查、监督、检查和专业指导。1、审核项目方案。4.3.127监视和测量设备控制程序QEOP7.63.1负责检查公司所有监视和测量设备的管理和校准情况。1、测量和监测装置损坏且无修复价值时，对管理处提出报废意见进行审核4.5.128内部审核程序QEOP8.2.23.5负责配合内部审核活动并对内部审核中发现的问题按时限实施纠正/预防措施。1、部门负责人参加内部审核末次，在签到表上签到。4.3.3.12、分析不合格/潜在不合格产生的原因，针对不合格原

26、因制定纠正/预防措施，并在规定时限内实施。4. 4.129过程、服务的监视和测量程序QEOP8.2.43.2负责对职责范围内的质量管理体系过程进行监视和测量并采取改进措施。1、通过定期、不定期（履行职责）的内外部工作监督检查/调查（包括政府部门专项检查等）、业户/相关方反馈信息的接收分析处理、工作效果考评、以及内部沟通等方式，对质量管理体系每一过程的日常运行进行监视，并形成工作检查表、服务质量检查报告、顾客事务处理台账、报修台账、投诉台账、工作联络单等相关记录。4.1.42、应通过定性或定量的专项工作调查、内、外部审核、管理评审、过程指标考评、质量目标实现评价等方式，对质量管理体系的过程进行测量，并形成相关记录。4.1.530绩效的监视和测量程序QEOP4.5.13.2负责其活动、产品或服务中的环境因素/危险源的辨识、评价、控制以及环境、职业健康安全运行的监视和测量。1、在环境、职业健康安全监视和测量过程中发现的不符合，具体执行不合格品控制程序、持续改进、纠正与预防措施控制程序。4.531合规性评价程序QEOP4.5.23.3负责对遵守适用的法律法规和其他要求的情况进行自检评价，并将自检评价结果填写于合规