物业公司资源管理程序

1、【精品文档】物业公司资源管理程序C物业公司资源管理程序1公司应及时确定并提供所需的资源，以：a）实施和改进质量管理体系，并持续地改进其有效性；b）通过满足业主和住户的要求使他们满意。2资源可包括：人员、信息、供方、基础设施、工作环境及财务资源等。3本公司从使业主和住户满意的角度出发，对人员、设施和工作环境规定了相应的要求，特编制以下的程序文件：标题GB/T19001-2000标准条款对照6.1人力资源控制程序 6.26.2基础设施和工作环境控制程序6.3，6.4-1人力资源控制程序1目的对承担质量管理体系职责的人员规定相应岗位的能力要求，并进行培训或采取其他措施以满足规定要求。2适用范围适用于

2、承担质量管理体系规定职责的所有人员，包括临时雇用的人员，必要时还包括供方的人员。3职责3.1管理部a）负责编制各部门负责人的岗位工作人员任职要求；b）负责公司年度培训 计划的制定及监督实施；c）负责上岗基础教育；d）负责组织对培训效果进行评估。3.2各部门a）编制本部门员工岗位工作人员任职要求；b）负责本部门员工的岗位技能培训。3.3管理者代表负责审核岗位工作人员任职要求、公司年度培训计划。3.4总经理负责批准岗位工作人员任职要求和公司年度培训计划。4程序4.1人员能力4.1.1承担质量管理体系规定职责的人员应是有能力的，对能力的判断应从教育、培训、技能和经历方面考虑。4.1.2各部门负责人编

3、制本部门岗位工作人员任职要求，报管理者代表审核、总经 理批准。4.1.3管理部编制各部门负责人岗位工作人员任职要求，报管理者代表审核，总经 理批准。部门负责人应至少满足下列条件之一：a）具备相关专业的技术职称；b）大专以上学历，并已工作2年以上；c）受过相关的职业培训；d）具备3年以上相关工作经历。4.1.4岗位工作人员任职要求经审批后，作为管理部选择、招聘、安排人员的主要 根据。4.2培训和意识4.2.1应识别从事影响质量的 活动的人员的能力需求，分别根据新员工、在岗员工、转 岗员工、特殊工作人员、内审员等的岗位责任制定并实施培训需求。4.2.2新员工培训a）公司基础教育：包括公司简介、员工

4、守则、质量方针和质量目标、质量、安全和环保意识、相关法律法规、质量管理体系标准基础知识等的培训。在进入公司一个月内，由管理部组织进行；b）部门基础教育：学习本部门工作手册的主要内容，由所在部门负责人组织进行；c）岗位技能培训：学习 服务作业指导书、所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急 情况的应变措施等，由所在岗位技术负责人组织进行， 并进行书面和操作考核， 合格者方可 上岗。4.2.3在岗人员培训：按培训计划，每年至少应对在岗员工进行一次全面的岗位技能培 训和考核。4.2.4特殊工作人员资格要求及培训a）认真执行北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法，管

5、理部全同相关部门根据具体情况制定特殊岗位人员名单，报总经理批准；b）电气焊工、电工、锅炉工、电梯工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训合格证书；c）质量管理体系内审员应由质量认证咨询机构培训、考核、持证上岗；d）管理部按特殊岗位人员名单安排有关人员进行培训，合格后方可上岗。4.2.6转岗人员培训（同4.2.2b,c）4.2.7通过教育和培训，使员工意识到：a）满足客户和法律法规要求的重要性；b）违反这些要求所造成的后果 ；c）自己从事的活动与公司发展的相关性。公司鼓励员工参与质量管理，为实现质量目标做出贡献。428评价所提供培训的有效性a）通过理论考核、操作考核、业绩评定和观察等方法，评价培

6、训的有效性，评价被培训的人员是否具备了所需的能力 ；b）每年第四季度管理部组织各部门培训负责人及员工代表，召开年度培训工作会议，评价培训的有效性，征求意见和建议，以便更好制定下年度的培训计划；c）管理部加强对员工日常工作业绩的评价，可随时对各部门员工进行现场抽查，对不能胜任本职工作的员工，应及时暂停工作，安排培训、考核，或转岗，使员工的能力与其从事的工作相适应。429管理部负责建立、保存员工培训档案。4.3培训计划及实施4.3.1每年11月各部门上报管理部下年度的培训申请单，根据公司需求及下年度 各部门培训申请单，管理部于12月制定下年度的年度培训计划（包括培训内容、对象、时间、考核方式等内容

7、），报管理者代表审核，总经理批准后下发各部门，并监督实施。4.3.2每次培训各相关部门应填写培训记录表，记录培训人员、时间、地点、教师、内容及考核成绩等，培训后将有关记录、试卷或操作考核记录等交管理部存档。4.3.3各部门的计划外培训，应填写培训申请单，报管理者代表批准，由相关部门 组织实施。4.4当培训满足不了服务能力要求时，可通过其他措施，例如招聘等，以获得滞要求的 人员。由管理部负责进行。5相关文件5.1各部门工作手册及相关的法律法规。5.2各部门岗位工作人员任职要求。5.3北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法（1997）。6质量记录6.1培训记录表

8、。6.2培训申请单。6.3年度培训计划。6.4员工培训档案。6.5特殊岗位人员名单。-2基础设施和工作环境控制程序1目的确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。2适用范围适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制；对工作环境中人和物的因素进行控制。3职责3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。3.2管理部、工程部、清洁部、绿化部、保安部分别在各自的业务范围内对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。4程序4.1基础设施的确定公司为实现服务符合性活动所需的基础设施

9、包括：工作场所（办公场所、健身娱乐场所、车间等）、服务设施（包括软件和硬件，如计算机管理网络、通讯设施、运输设施、水、电、 气供应、道路及排污管线等 ）、支持性设备和工具（如维修用的设备和工具等）。4.2根据建设部全国优秀管理住宅小区标准，对于各类服务设施的管理应做到：a）各类设施图纸、档案 资料齐全，管理良好；b）设施运行正常，有正常的保养、检修制度；c）运行人员严格按照操作规程执行；d）电梯按规定时间运行；e）居民生活用水、高压 水泵、水池、水箱有严格的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；f）消防系统设备完好，可随时启用；g）锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。冬季

10、居室温度不低于16C。4.3设施的提供4.3.1设施的接管、验收：在接管物业设施时，由物业验收接管领导小组的机电组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者，应通知有关单位限期整改。设施的接管的相关资料由工程部复核存档。4.3.2设施的采购：工程部根据使用部门的要求及公司发展的需要，填写服务设施配 置申请单，注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等，报总经理批准后，由管理部组织具体实施采购。4.3.3采购设施的验收a）采购的设施，工程部组织使用部门进行安装调试，确认满足要求后，由工程部和使用部门在设施验收单上签字验收，并记录设施名称、型号规格、技术参数、单价、

11、数量、随机附件及资料等内容。设施验收单由工程部保管；b）验收不合格的设施，工程部与供方协商解决，并在设施验收单上记录处理结果。4.3.4设施的登记建账4.3.4.1验收合格的设施由工程部进行编号，在设施管理台账上登记，并建立设施 档案，填写服务设施一览表。4.3.4.2设施的分类编号。工程部根据设施对物业服务的重要性分类，按类别编号：a）一级设施：对客户生活、工作、安全有重大影响的设施，如电梯、中央空调、发电机、高压配电柜、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、火灾自动报警控制系统、消防联动柜、保安监 视系统、通讯网络、物业管理软件、小区健身设施等；编号为：1 - XXXb）二级设施：对客户生活、工作、

12、安全有一般影响的设施，如卫星接收系统、低压配电柜、单机空调、一般康体娱乐设施等；编号为：n - xxxc）三级设施：对客户生活、工作起支持性作用或维修用的设施，如洗衣机、除湿机、电、气焊设备、台钻、潜水泵等。编号为：川-XXX工程部负责按照规定悬挂设施标识卡，规定设施责任人，并在设施管理台账上登记。4.4设施的使用、保养和维修a）根据需要，工程部组织编写机电设备运行维修工作手册等操作规程，发放给使用部门。对于大型、精密设施或关键、 特殊过程所用的设施必须有操作规程， 相关操作人员应 由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的 国家授权管理机构颁发的上岗证方

13、可上岗 ；b）一、二级服务设施的运行应由操作者按规定填写相关的运行记录；c）工程部制定设施日常保养项目表，规定保养项目，频次，发给使用部门执行，各岗位负责人监督检查执行情况。工程部每季度汇总 设施日常保养项目表，整理入档并作为制定年度检修计划的依据；d）工程部每年12月制定下年度的设施年度检修计划，发至各部门执行；e）日常运行中使用部门无法排除的故障，应填写设施检修单报工程部检修。检修中的设施应挂红色检修牌，检修好的设施应有使用部门负责人签字验收方可使用。工程部应将检修情况记录在相应的设施管理卡上。需外包维修的设施，应执行采购控制程序中对供方评定的有关规定；f）现场使用的设施应有统一的编号，以

14、便于维护保养；g）对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理，确保适宜的工作条件。4.5设施的报废a）对无法修复或无使用价值的设施，由工程部填写设施报废单，一、二级设施经总批准后报废。对三级设施，由使用部门填写设施报废单报工程部经理批准报废。工程部 在设施管理卡及服务设施一览表中注明情况；b）报废的设施应挂黑色报废牌。4.6工作环境管理部、工程部、清洁部、 绿化部、保安部根据各自的业务范围确定并管理为实现服务 符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素，根据服务作业需要，负责确定并提供作业场所必须的基础设施，创造良好的工作环境，包括：a）配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修，树立良好的企业形象；b）配置必要的空调、消防器材，保持适宜的温、湿度和职业卫生、