南宁房地产战略决策报告

1、南宁房地产决策咨询报告前 言我们接受厦门 #房地产开发有限公司关于南宁房地产市场前景调查的委托后，通过深入的调研，对南宁的城市竞争力、城市价值以及对房地产业的影响等进行全面的分析、研判，基本结论如下：1. 综合政治、经济、人文、地缘等诸多因素， 南宁是西南地区唯一具备作为中国- 东盟自由贸易区大背景下的国际化商贸枢纽中心能力的城市，博览会的召开强化了这种定位，而 136 工程则从硬件上搭建了国际化城市的框架。但是，博览会效应如果没有达到预想中的目标，可能给南宁经济及房地产市场的迅猛发展势头蒙上阴影。2. 依托南宁作为未来国际化商贸枢纽城市所蕴涵的强大的区域经济竞争力, 南宁房地产市场仍具有巨大

2、发展潜力, 有望成为二线城市的领头羊。3. 南宁目前的城市化水平较低，房地产市场总体上属于需求拉动型，尚有较大的市场需求能量，泡沫成分较少，但在结构上存在过热过剩的现象，如商业开发面积的人均拥有量到 2005 年就超过北京。4. 南宁房地产市场正处于解困式、 补偿式、粗放型的初级市场向规模化、 专业化、多元化的成熟市场过渡阶段。 若干年内，南宁房市将出现更新换代的高峰，高档住宅、办公楼将有较大需求。同时，投资型购房需求也将大量出现。5. 在房地产具体政策方面， 南宁与其他城市相比，并没有更多的优惠措施和特殊之处。 仅就这方面的政策力度而言，对开发商并无特别的吸引力；从目前的用地出让政策看， 南

3、宁市形式上还是比较规范的，基本上实行了公开招投标制度，已走出投机市场的阶段，投机机会相对较小，但对有实力的开发商相对有利；在其他领域特别是生产性投资方面，制定了较多的优惠政策，对南宁市经济的快速发展提供了充分的政策保证，对房地产的发展具有间接的促进作用，且影响深远。6. 由于特殊的原因 , 南宁有许多以基础工程建设资金投入置换土地的储备项目，一方面为房地产市场的长远发展注入活力，另一方面，与公开挂牌出让的项目相比，这些土地的成本相对低廉, 它们的随时开发投放将造成一定的市场压力, 在操盘中应予以关注。7. 南宁的城市发展同厦门有许多相似之处， 对厦门房地产市场成功的研判和开发经验可以移植到南宁

4、，用以指导、检验在南宁的开发。8. 南宁房地产市场发展态势总体上是良好的，此时介入，时机恰当。第一篇 城市竞争力及对房地产业影响的分析薄弱的内在基础与难得的外部机遇所带来的需求形成的巨大反差, 决定了南宁区域经济的强劲增长态势, 从而决定房地产业的巨大发展空间。1. 历史原因造成区域经济发展相对滞后南宁位于我国西南边陲，共和国成立后确定为自治区的首府。历史性的角色又决定了与它名称不相符的命运。上世纪五、六十年代作为抗美援越的桥头堡，七十年代中后期到八十年代末更是直接成为对越自卫反击战的前哨阵地，经济建设的投入严重不足，其直接后果是改革开放前10 年的区域经济发展严重滞后，经济总量萎缩。虽然经历

5、了 90 年代以后的经济高速发展，但迄今为止，产业基础十分薄弱，区域经济不发达，城市化水平低，城市化率不到 20%，2003 年，全市 GDP501亿元，人均 GDP7522元，工业总产值 202 亿元，即使同经济基础同样薄弱的福建城市相比，差距仍然十分明显。2003年南宁、厦门、福州三地GDP比较一览表（亿元）1347150010007605015000南宁厦门福州2003 年南宁、厦门、福州三地人均GDP比较一览表（元）37966400003000022676200007522100000南宁厦门福州2003 年南宁、厦门、福州三地工业总产值比较一览表（亿元）191620001394150

6、010002025000厦门福州南宁2. 地缘、政治、经济条件决定了南宁成为北部湾经济圈中心城市和中国 -东盟自由贸易区背景下的国际商贸枢纽中心的地位进入上世纪九十年代，随着边境局势的逐步缓和, 北部湾地区的商贸、物流作用日益突出，成为承接广东等东部发达地区产业和资金链转移的洼地，精细农业和食品、化工、轻工、制药等行业较发达，具有形成共同经济圈的内在关联和条件，从而产生建立经济圈中心城市的内在需求，该区域其他重要城市如北海、钦州、防城港等均不具备这种能力和条件。作为广西政治、经济、文化、交通、科教、卫生中心的南宁责无旁贷的担当起这一重任。世界经济全球化的浪潮已经来临，作为其前奏的区域经济一体化

7、已逐渐普及，如欧共体、北美自由贸易区、东盟自由贸易区等，中国进入WTO后，加快了全方位融入世界经济的步伐，加入东盟10+1 组织就是很好的例证，而南宁作为北部湾经济圈中心城市以及和东盟各国最为接近的大中城市，桥头堡作用的区位优势凸显，将在今后的经贸活动中扮演重要角色。中国 - 东盟博览会落户南宁是对其作为未来国际商贸枢纽中心和发展潜力的认可和肯定，博览会是规格极高的国际展会, 设置国际标准展位2000 个、非标准展位 200 个以及 2.6 万平方米的室外展场， 届时到会各国客商约有2万人 ,今后每年的 11 月份固定在南宁召开。从当前第一届南博会的筹措情况来看，其运作是比较成功的， 已经初步

8、达到了 “中国经济与东盟经济交流平台”的经济作用。无论其今后的实际意义如何，但在当前来看，广西南宁属于中国东盟经济战略之下的首个首惠区域，无疑已经拥有了先发优势,应该对南宁社会经济各方面的发展具有长期的促进作用。3. 基础的薄弱和枢纽中心全方位的需求之间形成巨大的反差，从而产生强烈的经济发展内在动力城市综合实力的欠缺, 制约着南宁成为国际化城市目标的实现, 城市资源的供需矛盾凸显 , 投资机会骤增 , 政策、资金、人力、物力必然向其倾斜。在这种大背景下，136 工程应运而生。136 工程的出台，既是城市内在发展动力的外在表现，又加速了城市发展的进程。2002 年开始实施的136 工程，是迄今为

9、止南宁市最大的城市基础建设工程，项目计划涵盖道路桥梁、新区建设、旧城改造、重点公共建筑、园林绿化及旅游风景设施、水环境整治、市政配套、人防、城市综合管理等领域。2001 年南宁市提出城市建设的“136”工程目标。2002 年南宁市投资 55 亿元，安排建设项目 111 个，加快了城市建设步伐。2003 年是南宁实施城市“ 136”目标的第二年，全年先后投入城市建设和旧城改造资金 60 多亿元，实际安排工程项目110 项，完成固定资产投资38.1 亿元，各项指标均超额完成年度的工作目标。2004 年是南宁市实现“三年中变化”的关键一年。计划新建项目159 项，续建项目 34 项，总投资 122.

10、73 亿元。其中道路桥梁和景观亮化等项目是建设重点。4. 南宁具有名列房地产投资价值二线城市前茅的潜力区域经济竞争力决定房地产发展市场潜力, 根据 2004 年中国社会科学院联合权威发布的结论 , 南宁在中国 100 个最具投资价值的二线城市中名列第42 位, 居于中游水平 , 该研究成果以城市经济实力等 15 项指标作为参数 , 具有较高的可信度。鉴于南宁区域经济的发展前景，南宁房地产市场具有在二线城市中名列前茅的潜力。A.中国 - 东盟博览会的召开，标志着南宁作为国际化商贸枢纽中心的地位由概念转为具象，意味着商贸、物流、会展、服务业等新兴行业将成为南宁新的支柱产业，形成巨大的新的经济增长点

11、，这些新兴行业的发展将伴随着对商业、办公、居住等物业的巨大需求，房地产业因此将成为最大的受益者。据中国房地产报报道，到2005 年，南宁市商业建筑面积将达到540 万平方米，人均 3.5 平方米以上，比北京还要略高。B.136 工程从硬件方面构建了国际化大都市的基本框架，完善城市基础设施，提高城市的品位和形象，增强城市的综合实力，提升城市的竞争力，从而提高了南宁房地产市场的投资价值；136 工程预计要投入数百亿元资金，必将进一步拉动南宁GDP的增长，带动各行各业的发展，迅速增加经济总量，提高市民的收入水平，从而为房地产市场的持续稳定发展奠定结实的基础。136 工程涉及到众多的拆迁项目，仅200

12、3、 2004 两年的拆迁量就达180 多万平方米，产生了众多的拆迁安置需求，为房地产市场提供了广阔的发展空间。在兴建 136 工程的过程中， 出现许多以基础工程建设资金投入置换土地的项目，形成了约 100 万平方米的土地开发存量， 为南宁房地产市场的可持续开发注入新的活力。C.近十年来，南宁作为全区政治、经济、文化、交通、科教、卫生中心的首府效应日益突出，影响力和辐射力大幅提升，成为北部湾区域乃至广西的消费中心。2003年，南宁市三产的比例为14.4%：28.8%：56.8%，居民人均可支配收入9162 元，社会消费品零售总额达255 亿元，同它的经济总量相比，收入水平和消费能量是超前的，对

13、房地产市场构成强大的支撑。2003年南宁、厦门、福州三地人均可支配收入比较一览表（元）15000100001291591621012350000南宁厦门福州2003年南宁、厦门、福州三地社会消费品零售总额一览表（亿元）4915004002553002302001000南宁厦门福州D.南宁的城市发展轨迹同厦门有相类似之处，从厦门的今天可以窥见南宁的明天。厦门房地产市场之所以有如今的大好局面，主要得益于二大因素，一是享受经济特区政策所带来的区域经济的巨大发展，二是对漳州、泉州、龙岩等周边地区的辐射力和虹吸现象。南宁如今也面临着中国- 东盟自由贸易区大背景下的良好机遇，面临着迅速提高城市化水平的要求

14、，而且在城市基础设施、城市资源、辐射面等方面还要优于厦门，有理由相信，南宁的房地产市场具有很强的成长性。第二篇 南宁房地产市场分析南宁房地产市场被国内房地产业界归类为二线城市的中游， 但是从城市价值看市场潜力,南宁具有名列二线城市前茅的条件。市场供需两旺 ,价格稳步上涨 ,但存在结构失衡的隐患。在南宁，房地产业者和市场专家都坚决否认市场存在明显的过热，均认同南宁是一个具有活力和发展潜力的城市。过去几年，南宁的房价虽然出现了明显的上涨，但还没有脱离普通购房者的支付能力，大部分人都还能购承受。随着136 工程的进展和博览会的举行，南宁的城市价值将进一步提升，在这一背景下，#认为南宁房价将平稳发展，

15、市场存在良好的投资机会。1. 南宁房地产发展历程回顾改革开发放后南宁房地产二十多年的发展历程，存在着三个时间节点：A.90 年代之前，由于战争影响，基本无大型城建项目，也无所谓房地产开发。80 90 年代适逢中越边境冲突升级，常年以来，广西以及南宁被作为边防城市，在城市定位上突出其军事功能与国防功能，而淡化其经济功能，房地产开发也处于空白阶段。B.1994 年前后由国有产权租赁、企业集资开发转变逐步商品化。步入90 年代之后，广西边境问题逐步趋向平稳。1992 年，南宁市明确定位为沿海开发城市，其城市的经济功能逐步引起重视。而90 年代这一重大的经济决策，也诱发了南宁长期压抑的经济发展步伐。

16、同期， 1994 年中国住房政策改革， 行业向市场化转化，商品房逐步发展。C.2001 年之后，房地产市场全面升温，呈现成交量与价格逐步上升的趋势。进入新世纪后， 南宁房地产进一步升温， 出现供需两旺的市场形象， 市场开发量、成交量、市场均价都顺速上升。 具体数据如下：南宁房地产市场历年开发情况时间2000 年2001 年2002 年2003 年价格（元 /m2）1876222924112386销售总额（亿元）24.534.3449.770.49248109206300销售面积（万 m）投资额（亿元）11.0213.4723.8830.72320360844980施工面积（万 m）216312

17、2244340竣工面积（万 m）255292232空置面积（万 m）2. 南宁房地产市场供需格局近年来，南宁房地产市场保持稳步上升的趋势。2003 年，全市商品房销售面积300 万，比 2002 年增长 45.6，#认为这是由于需求高度释放引致：城市建设与居住建设严重滞后，引发高涨的置业、投资需求。由于体制和政策的原因，南宁的房地产市场长期处于压抑状态，城市建设和房地产开发远远落后于人民对居住需求的增长；进入 2004 年，在各方面利好消息的引导下，居住需求被高度释放，引发高涨的置业、投资需求。受“136 工程”、“南博会”、旧城改造三大因素的影响，政府和市场投入进一步增加， 2003 年全市

18、施工面积和竣工面积分别达到了980 万和 340 万，分别比 2002年增长了 16.1和 39.3。从 1999 年到 2003 年，南宁房地产市场总体保持了良好的供需两旺的良好势头，每年的竣工面积基本等同于该年的销售面积和租赁面积， 行业基本达到了最好的市场状态供需平衡、市场出清。商品房供应量1999年 2003年南宁商品房供应图表350340300300244： 米250163206200122竣工面积位 平150单 万90109100324048552232销售面积5029空置面积01999年2000年2001年2002年2003年时间商品房需求量1999年 2003年南宁商品房销售总

19、额8070.496034.3449.7金额（亿元） 4024.515.36销售总额2001999年2000年2001年2002年2003年时间近几年，由于南宁房地产市场达到市场出清的状态，因此南宁商品房空置面积基本保持不变，商品房空置率稳步下降，具体情况如下：2001 年南宁市商品房竣工面积大幅度下降，市场新供应量不多，加上市场需求上涨，到2002 年南宁市商品房空置率降至 9。据统计资料显示， 2002 年商品房空置量仅有22 万平方米，比上一年下降了 7 万平米，住宅从 2000 年的 32 万平方米， 2001 年降至 29 万平方米，到 2002年降至 17 万平方米，到 2003 年

20、因市场供应量大增，空置率达到32 万平方米。3. 南宁房地产市场价格走势根据统计局的数据报告， 2003 年南宁商品房均价为2560 元/ ，同比增长 6.18 ，而同期全国商品房平均销售价格为每平方米2465 元, 同比增长 4.8%。从中可以发现，南宁商品房价格和同期的全国商品房价格比较接近，但鉴于南宁城市价值的迅速提升，南宁目前的商品房价格尚未完全体现出应有的价值。南宁房地产价格走势图时间2000 年2001 年2002 年2003 年商品房均价（元 / m 2 ）1876222924112560商业均价（元 / m 2）9500108001200013200住宅房均价（元 / m 2

21、）1864203421912386百分比增长率2000年 2003年南宁商品房价格增长走势图20.00%15.85%18.82%15.00%13.68%11.67%10.00%9.12%11.11%10%10.95%8.10%8.90%5.00%7.72%6.18%0.00%2000年2001年2002年2003年时间商品房增长率商铺增长率住宅增长率近年来南宁的商品房价格一直保持上涨势头，但增长率呈下降态势，并保持稳定增长，说明南宁房地产日益走向成熟。#分析南宁 2003 房价上升的主要原因： 一方面是南宁购房旺盛需求的拉动，主要分为 A、补偿性需求（以往被压抑的需求的释放和满足，以及二次置业

22、和升级换代）B、拆迁型需求（由旧城改造和拆迁工程引发的需求）C、外向性需求（南宁市区之外的外来人口的置业需求） 三种；另一方面是成本上涨， 包括土地价格上涨， 建筑材料、运输费用上涨等。4. 南宁分类物业市场情况南宁房地产分类物业中，住宅市场和商业市场是两大市场亮点：1. 住宅市场供需旺盛，但整体市场发展平稳；2. 商业地产在南宁房地产市场中占据较大的市场份额，但市场发展存在问题。A.住宅物业市场情况纵观南宁住宅市场，可总结为中低价位主导市场，整体市场较为良性。南宁住宅房价区间分布图（2004年8月）3500元/ 以2500元/ 以上下23%39%3000元/2500元/ -3500元/300

23、0元/18%20%南宁房地产市场整体价格区间为2000 元/ 4000 元 / ，其中主要以 2000 元/ 3000 元/ 的中低价位为主，占据了总体供应数量的59，而 3500 元 / 以上的高档物业也占据了将近1/4 的市场份额。此外，在其他关系到住宅的因素上，呈现以下的特点：2a. 户 型 : 多以单层户型为主，以面积在 70-130M的两房一厅到三房两厅两卫为主。b. 设 计 : 多层 通常是一梯两户的设计， 立面多以明亮的颜色及较为现代的外观设计为主，目前的设计逐渐趋向欧洲的设计风格高层 多以鲜艳的颜色及抽象概念的外观设计为主c. 建筑风格 : 建筑风格越来越多的考虑健康的生活，足

24、不出户就可以购物的新时代生活理念在项目的设计中开始有多层与小高层交差混合的小区，面向更多层面的不同顾客d. 景观规划 : 景观从 2000 年以前的绿化率的比拼到了今天的以水景为景观主体的水上生活理念，更多的是在绿化和水景之间的搭配上创造出项目的特色e. 环境: 环境由 2000 年的市中心地段开始向郊区化的宁静生活发展，居住环静更强调安静及远离市区的烦杂喧哗f. 物业管理 : 物业管理在以往只是仅仅局限于满足小区居民的简单生活需要，如清洁卫生，社区环境的维护，社区安全等等，目前强调的是亲情式的更为体贴更为周到的物业管理服务，有更多种类的服务项目，尽量让区内业主足不出户也可以感受到物也管理带来

25、方便与关怀备至。 . 商业物业市场情况南宁商业地产的勃发可谓 “一夜春风”。2002 年下半年，大连万达斥资 12 亿元改造南宁市中心朝阳路青云街黄金地段旧城57 亩街区，投建南宁目前最大的商业广场，并引进了世界超市巨擘沃尔玛。自此以后，“风尚国际”、“摩登时代”、“百盛百货”等一批商业旗舰纷纷进泊南宁港； 2003 年南宁大连万达商场和华星时代广场开盘时又有北京王府井集团入驻；随后，新朝阳商业广场、荣宝华商城、新和平鼎盛时代等大盘商业地产项目纷纷推向市场。与此相呼应，此间商业地产价值直升，在市中心的朝阳商业区、七星商业区商铺出租率和出售率均达到90%以上，在新兴城区埌东新区金湖广场一带也达到

26、50%。在成熟的老城区中，商业以及新城区前景好的商铺售价高，销售进度快，出租率也高，市中心商铺物业成交价格每平米均价在 6800 元至 3.5 万元，金湖广场一带均价在 7500 元至 4 万元，其中万达商业广场和新朝阳商业广场沿街商铺卖到 6 万元 /平米的高价。邻近的兴宁路步行街商铺售价也由2001 年的 8 万元 /平方米升至 10 万元 /平方米，创全市最高。一般商铺售价也在3000 元/平方米左右，且仍有上涨趋势。业内人士认为，南宁商铺一边售价上涨一边火热旺销的原因，除居民收入增加、股市低迷民间游资寻觅出路等因素外，中国东盟自由贸易区的建设、 中国 -东盟博览会年会落户南宁是主导因素

27、。反映出人们对中国与东盟经济联姻成果的充足信心。商业地产兴起引起地方政府的极大兴致。来自市政府的消息称：至2005 年底，南宁市将比原计划提前10 至 15 年实现商贸基础设施建设目标。政府及业内人士均认为，由于广西及南宁房地产市场起步较晚，目前尚处于初级阶段，国家西部大开发战略的实施以及中国 -东盟博览会年会落户南宁， 国际商贸枢纽城市的定位， 不仅给南宁的经济和城市建设提出更高的要求，而且带来前所未有的发展空间；就商业地产、商业设施、商业网点及规模来说，与国内大多数省会城市及南宁市场显性和潜在购买力相比还有很大差距。南宁总体规划构想是：到2010 年初步实现商贸现代化，总体达到国内发达城市

28、的商业水平，成为立足广西面向西南、联结华南、辐射东南亚的现代商贸中心和物流中心。因此，南宁的商业地产被认为“不存在过热现象”。但是问题和潜在的风险仍然不能忽视：其一：尽管南宁商业地产前景向好，但眼前商业地产的井喷很可能形成三四年后过剩供给局面：到2005 年底，南宁商业市场建筑面积将达到540 多万平方米，平均人均拥有面积高达3.5 平方米以上，比北京市还要略高；而北京居民收入平均水平则是南宁的 2 倍多。其二，商业地产开发与商业开发之间还存在脱节现象。一般开发商还缺乏对商业的专业化认知，不甚熟悉商业规律，不明白商业地产开发与住宅开发的差异，结果往往使地产商、 投资商、经营者、物业管理方四者难

29、以磨合， 从而带来巨大的投资风险。其三，目前地产商经营思路尚有偏差，都想“开发-出售 -卖完走路”，这也造成不可能有完善的商业地产规划。其四，过分依赖银行贷款，一旦出现销售不理想或利润率下降的情况，将会导致长其达不到盈亏平衡点，引发债务危机。各区商业物业成交价格如下：区域均价（元 /平方米）市中心区680035000金湖广 场750040000东葛路一带450012000长湖路一带1300016000七星路一带500035000江南区3000城北区300016000#认为，寸土寸金的朝阳路商业中心区和引领潮流的新民路商业中心区将是受到市场追捧的热点区域，其前景看好。其他区域受鉴于商业地产总体供

30、给过剩的现状，将会受到一定的影响。 . 写字楼物业市场情况近两年南宁市的写字楼市场一直处于比较低迷的状态, 供需市场均不太乐观。2003 年南宁市的办公楼市场有所好转，纷纷以商务公寓的名义与形式亮相，并且新增了纯写字楼项目，填补了将近5 年没有新增纯写字楼项目这一空白。近三年办公楼销售状况年份2成交面积（万 m）2001 年152002 年202003 年30而进入 2004 年, 随着各类物业市场传来声声叫好声, 借住 南博会 落户南宁的契机 , 迅速带动办公物业市场需求 , 写字楼市场由此扭转了尴尬的局面 , 专项物业市场上频繁传来再添新丁的喜讯。观 2004 年写字楼市场 , 主要有皓月

31、大厦、太平洋世纪广场、世纪商都、现代国际等在售楼盘 , 办公物业市场无形中出现了许多竞争。估计全年南宁纯写楼的市场供应2量将达到 15 万 m，是去年的两倍，出租率也比以往任何一年高。相比过去的写字楼项目, 目前上市的楼盘都很注重楼盘综合素质的提升, 推广营销措施也在暗暗较劲, 在户型上更讲究多变性和实用性, 尤其以目前的主流产品商务公寓为典型代表 , 用于住或纯商务办公全由业主随意定夺, 这便大大提升了写字楼市场发展空间的多变性和扩张, 随着 南博会 渐渐带动南宁市会展业初成气候, 必将会拉升办公物业的需求。由于需求与供给同步增长，写字楼的销售价格跟去年保持一致。但是租金价格一直保持不变，主

32、要原因是存量过多。 . 别墅物业市场情况2002 年南宁别墅销售形势火爆，有人说 2002 年是南宁的 “别墅年”，在住宅投资方面，别墅与高档公寓增长最快，上演了一场各种价位、各种类型竞相上市的别墅开发浪潮 。主要以经济型 别墅 和舒适 性别墅 为主 ，别墅 产品得到进一步细 分，TOWNHOUSE 、VILLA 、花园洋房相混合，一部分项目开始走纯别墅社区之路，并且向豪华型别墅发展，并且大多聚集在南宁东部的青秀山、凤岭和仙葫区。2003 年南宁的别墅市场，受到宏观经济影响的影响较大：一是2 月 18 日国土资源部出台的45 号文，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。别

33、墅用地供给以后会大幅降低，别墅的开发量也随之受到控制，这对仙葫的各个别墅项目的开发商来说是一件好事情。二是央行6 月份公布的新房贷政策表明，高端市场将要受到控制， 以使市场上的产品结构更加合理。 三是南宁市的经济高速发展，逐渐形成了中高收入者，他们对住宅的需求，激化了别墅市场的发展。2004 年的南宁别墅市场在走过一段旺盛的销售周期之后, 已比较平静，供销都处于稳步发展，未见波澜。这样的市场反应无疑会与2003 年国家推出的国家限制别墅用地及高档住宅的开发相关政策以及南宁市楼市走势有关, 过于火爆的住宅和商业物业市场不停歇地对着消费者的眼球狂轰乱炸, 足于令人们偶尔会忘了这个最为昂贵的物业市场

34、的存在 , 毕竟它的客源相对于大众化的住宅物业来说是有限制的, 需求量的减弱当属正常现象。对南宁别墅市场现状分析，有以下几个特征：a. 市场供给大幅增加b. 联排别墅大放异彩c. 独立别墅供应增势明显d. 品质有待提升5. 南宁土地市场 . 土地供应市场逐步规范化、土地资源储备较为丰富2001 年以前，南宁的土地供应方式基本上实行协议出让方式为主，同时还有许多以市政工程建设资金投入置换土地和企业易地改造的项目，土地出让方式多样，出让价格参差不齐，开发商的投资利润率相差很大。2001 年，南宁市政府先后出台了 南宁市土地收购储备暂行办法 、南宁市国有土地招标拍卖办法和南宁市人民政府关于进一步加强

35、国有土地资产管理若干问题的通知三个规范性文件，文件以严格规范的管理力度，明确规定建立土地收购储备制度，停止经营性项目用地行政审批，经营性项目用地一律实行公开招标、拍卖。这三个规范性文件的出台， 标志着南宁市在实践城市理念的土地使用制度改革中有了新的突破，取得了开拓性的进展。2001 年 11 月 23 日，南宁市举办了“ 2001 年首期国有土地使用权拍卖会” ，市委书记亲临现场，南宁及外地24 家房地产公司踊跃参与竞拍。拍卖会推出南湖区的两幅地分别以超出底价120%和 138.79%成交，金额分别达6910 万也和 2650 万元。此次国有土地使用权的拍卖成功，表明南宁市国有土地资产运营规范

36、化机制已逐步形成，并将在今后实现政府对土地资产价值收益最大化，促进经济发展作出积极的贡献。从 2002 年开始，南宁市政府土地公开挂牌制度全面铺开，土地供应一级市场逐步走向规范。从2002 年以来拍卖地块的实际成交价格来看，平均每亩约130 万元，相当于平均楼面地价在800 元/m21000 元 /m2 之间 .土地供应量方面，随着城市建成区的不断扩展，城市拆迁范围的不断扩大、以及“ 8.31 大限”的政策实施， 政府手中拥有丰富的可供开发的土地， 南宁市现阶段可开发土地储备资源较为丰富。 . 土地取得成本将提高以往南宁土地市场存在一级市场冷清，二级市场活跃的状况，但随着土地出让方式的重大改革

37、和“ 8.31 大限”后南宁市政府完成对历史遗留问题的处理, 截断了二级市场土地供给的来源，可以预计，随着土地挂牌拍卖制度取代协议转让成为开发商获得土地的主要手段，以及南宁城市价值的不断提升、房市的不断升温，土地市场的操作将进一步透明化，开发商取得土地的难度将加大、成本将提高。第三篇 房地产区域板块分析南宁房地产市场板块功能分工较为明确，发展潜力各异。琅东和凤岭板块已经确立了其显著的开发价值，并会持续成为当前开发的热点。根据南宁房地产的市场格局，整体片区划分为： 中心板块、城北板块、江南板块、琅东板块、凤岭板块、仙葫板块六大板块。1. 中心区板块A.区域范围： 东至南湖大桥，北至新华路、南至邕

38、江，含兴宁区和新城区一部。B.区域功能定位：中心商业区南宁公认的中心商业区。其中又以朝阳路人民路；民族大道；七星路星湖路三组主要的街道为核心，其经营业态业有相应的不同：朝阳路人民路：以高尚的百货与小商品批发为主，呈现混合商业形态；民族大道：以高尚百货为主；七星路星湖路：以专业市场为主，主营数码产品和服装等。该商圈的形成很大程度上基于历史原因，在功能上，承担着城市零售业、集散批发等多种功能。与其它中心城市相较，南宁中心商业区在空间上过于狭小，在商业业态发展上较为滞后，在一定程度上制约了零售业、娱乐业以及物流商贸等第三产业的纵深发展，并加重了交通等市政功能的负荷。该片区定位为中心商贸区，对于城市化

39、发展迅速的南宁而言，由中心商业区向中心商业圈的过渡将是其城市商业功能发展的一大趋势。C.市场现状：a. 中央商业区，是南宁大型商业物业的聚集热点板块； b. 中心地块寸土寸金，多为点状楼盘，规模偏小； c. 高层为主；d. 多数为商住楼，住宅物业以小户型投资性产品为主，商业以大型商场，专业市场为主；e. 住宅售价在 2800-3300 元 /平米，商业 2-4 万元 /平米。D.市场预测 .a. 从当前南宁城市商业格局来看，中央板块的商业统属能力难以撼动，将长期成为南宁的中央辐射商圈。b. 片区为“ 136”工程的旧城改造重点片区之一，在政策推动下，该片区量增价升；市中心商业价值、 土地的珍稀

40、性及高额迁拆成本促使该片区将继续以投资型商住物业为主。c. 从目前的市场体量和销售率来看，中心片区商业物业处于供大于求的市场状况，大型商业物业尤为明显，竞争将进一步升级，而住宅物业仍有较大发展空间。2. 城北板块A.区域范围： 中华路以北、邕江以东的片区。主要为城北区。B.区域功能定位：广西科技、教育、文化、商贸物流中心传统上的城北片区是南宁重要的工业区，区域内曾有纺织、机械、卷烟、印刷等基础工业。但近年来，国有经济普遍不够景气，工业已经从城北区经济中逐渐处于次位。换之而来的是集散、商贸等产业的兴起。目前，城北区是南宁公认的商品流通的集散地，是发展城郊型经济的重点区域。城北板块的城市化进度较慢

41、，长期处于中心区域与郊区过渡带，即典型的城乡结合部。虽距离南宁中心商业圈不足5 公里，但却逐渐游离于南宁城市发展的主方向之外。在城市功能上定位为南宁的文教区，经济功能定位为集散性城郊经济。产业形态的粗放已经成为区域发展的制约点。在136 工程、相思湖中央生活区与广西大学文教区规划出炉的背景下，城北区已经进入了区域城市化发展的快车道。从今后的城市规划着眼，该板块显然将发展为南宁的又一个新城区，恰如中心区域向琅东延伸的东葛路新城区。C.市场现状：a. 南宁城市边缘地带，房市发展平稳适中；b. 以中低档楼盘为主， 售价 2000-2300 元/ 平米；如城市碧园、高新苑、金宇新城、柠檬宿、振宁翠峰等

42、，均以本片区工作的中低收入者为主力消费群。c. 以二房、三房为主力户型。D.市场预测 :a. 该片区是南宁的旧城区，是发展已经比较成熟的边缘组团。随着旧城改造的深入，该片区将成为江南片区以外，又一个经济型安家的中心区域。b. 相思湖片区规划应该是该区域发展的一个重大利好。但从实施进度来说，只能所具备远期发展潜力，近期很难对其产生实质性利好。c. 该片区物业价值往往低于价格，因此，价格的上涨空间较大，预计明年该片区房价将至 2500-3000 元。d. 从长远来看，集散批发性质的产业结构难以承担城北区经济的长足发展，也与中心城区的城市地段功能不符。因此，寻求产业的转型将是城北区经济在未来数年中重要的经济战略课题。3. 江南板块A.区域范围： 邕江以南的广大区域。B.区域功能定位：南宁市商贸物