房地产评估技术报告样例

1、XXX住宅房地产抵押价值评估技 术 报 告一、个别因素分析（一）土地状况估价对象产权人为XXX，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。（二）房屋状况估价对象建成于2008年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据房地产估价规范的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年(取整)，尚剩余有效经济耐用年限58年。（三）小区状况估价对象位于XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内部绿化较好，景致比较优美，附近有XXX等房

2、地产项目，居住环境比较理想。（四）小区配套设施估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX等，生活便利度较高。（五）交通便捷度估价对象南临XXX，沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。（六）估价对象具体状况估价对象为XXX室住宅，所在建筑物为X层（含地下1层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为36.16平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。至估价时点，估价对象为复式住宅（层高4.8米），室内为普通装修，具体装修情况如下：第十七层：户型为一厅一厨一卫

3、一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98%。二、区域因素分析（一）行政区域及聚集程度区域地处XX市XX区，所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。（二）交通条件区域内有XX路等，过往车辆较多，且有立交

4、桥，交通通达度较高。（三）基础设施条件及公共配套设施作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。（四）环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。三、市场背景分析根据XX市房地产信息（2010.01），2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下：1、2010年1月XX全市商品房预售批准量为24.47万平方米，商品房销售平均价格为8010元/平方米，较去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低

5、的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点；1月均价较去年同比则上升17.41%。2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,较上月上升12.03%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。3、2010年1月XX市分区商品住宅均价，XX区17487元/平方米，环比上升7.06%；XX区14518元/平方米,环比略有下降；XX区9422元/平方米，环比上升7.27%；XX区9422元/平方米，与上月相当；XX区均价5695元/平方米，XX区6286元/平方米。4、XX市2010年1月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为19.72亿元，其中商品房贷款16.99亿元，

6、占总贷款金额的86.17%；用土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为4.33亿元。总体看来，2010年1月XX市面上房地产二、三级市场主要特点表现在：（一）2010年1月全市商品房及住宅供应总量较去年同期降幅较大。全市商品房供应量仅24.47万平方米，较去年同比下降46.65%。其中，商品住宅全市供应量是13.95万平方米，较去年同期下降19.40%，2010年1月全市商品住宅年累计供销比仅为0.49，再一次创下历史新低，年累计供应量小于年累计销售量197.82万平方米。（二）2010年1月XX全市商品房销量较去年同期有所上升，而住宅销量则下降。全市商品房销售量为34.22万平方米，同

7、比上升23.26%；商品住宅销售量为17.81万平方米，同比下降13.75%，年占比例较去年同期下降较大。（三）从商品房销售价格上看，2010年1月XX市商品房总平均价格为8010元/平方米，与去年 同比上升17.41%。商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为12221元/平方米，同比上升64.90%。另外，在今年1月13日国新办召开的“促进房地产市场平衡健康发展”发布会上，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行和银监会六部门负责人分别就保障房建设、土地供应、房贷政策等问题提出具体措施，以更好地落实关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，遏制部分城市房价过快上涨、维护房地产市场

8、平稳健康发展。再加上近期中国人民银行再次上调金融机构存款准备金率，金融机构信贷压力增加，信贷政策也会有进一步的调整。综合以上分析，XX市2010年的房地产市场目前尚处于一个相对平衡的状况，2010年XX市房地产市场的稳定与否，有一重要的影响因素在于银行的贷款政策以及国家的宏观调控，这些不确定因素将直接影响XX市房地产市场的走向。预计到2010年中期，随着新增供应的逐渐加大，供需格局变得更为均衡，XX房地产市场重新进入健康良性的发展轨道。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象

9、带来最高价值的使用。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。估价对象批准用途为住宅用途，与其所处区域及配套设施完善功能齐全的环境相符，因此本估价报告中房地产实现最高最佳使用的方式是保持现状继续使用最为有利。五、估价方法选用本次估价对象为住宅类型房地产，由于XX市该区域内有大量的类似房地产交易、租赁案例，因此本次估价分别选择了市场法及收益法来进行估算，最后综合以上两种方法，得到估价对象的房地产价值。六、估价测算过程（一）市场法1、市场法基本步骤及计算公式市场法的基本步骤：搜集交易案例选取可比实例建立比较基准交易情况修正市场状况（交易期日）调整房地产状况（区域因素、个别因素）调

10、整求取比准价格，其基本计算公式如下：市场法的计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况（交易期日）调整系数×房地产状况（区域因素、个别因素）调整系数2、可比实例选择根据替代原则，选取近期交易的三个项目为可比实例：可比实例可比实例A可比实例B可比实例CXX号XX室XX路XX号X室XX路XX号XX室座 落XX路XX路XX路交易期日2009.32009.42009.3所处区域等级D-D2D-D1D-D1土地使用权类型出让出让出让房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房装修情况普通装修普通装修普通装修建筑结构钢混钢混钢混户 型楼中楼（挑高户

11、型）楼中楼（挑高户型）楼中楼（挑高户型）建筑面积（m2）47.9656.7544.38房屋用途住宅住宅住宅建成年份2007年2005年2005年交易单价（元/m2）1397010978116043、建立比较基准可比实例可比实例A可比实例B可比实例C实际成交价格（元/平方米）139701097811604土地使用权类型出让出让出让0%0%0%房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房0%0%0%装修情况普通装修普通装修普通装修-5%-5%-5%注：除以上因素外，其他方面均已统一，故不作换算。合 计-5%-5%-5%建立比较基准后的成交价格（元/平方米）1327210429110244、房

12、地产价格影响因素比较表估价对象为单元住宅类型房地产，通过对相同类型房地产市场的分析，其价格影响因素主要包括：聚集程度、交通条件、环境质量、配套设施状况、建筑结构、户型、层次、朝向、小区环境、物业管理、建筑物建成年代及使用功能等。项 目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易期日估价时点2009.032009.042009.03交易情况正常正常正常正常区 域 因 素聚集程度区域内商住聚集已具一定规模，聚集程度一般区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似交通条件区域内有仙岳路、金尚路等，交通条件较好区域内有江头

13、北路路、台湾街等.交通条件与估价对象相似区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似配套设施完备程度“六通一平”，学校、市场、银行等公共设施配套完备“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、

14、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混户 型楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）使用功能户型平面布局比较合理，整体使用功能较好户型平面布局比较合理，整体使用功能与估价对象相似户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好小区环境小区内绿化好，小区环境好小区内绿化较好，小区环境与估价对象略好小区内绿化好，小区环境与估价对象相似小区内绿化好，小区环境与估价对象相似物业管理封闭式封闭式封闭式封闭式朝 向东东西东南南北层 次17、夹层5、夹层4、夹层4、夹层建成年代

15、2008年2007年2005年2005年5、房地产价格影响因素修正与调整1）交易情况修正本次所选三个可比实例A、B、C均为正常交易，在此不作修正，交易情况修正系数为100/100。2）市场状况（交易期日）调整根据XX房地产信息和房市与中介及其他相关统计资料显示，2009年1月份至2010年1月份期间XX市房地产价格呈逐步上升的趋势，以2009年1月份为100，每月的房地产价格指变动数情况如下（由于2010年尚无统计数据，本次评估假设2009年12月至估价时点房地产价格变动指数相同）：月份2008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.06价格（元/

16、平方米）9577947689021007199481069412379指数（%）100.098.993.0105.2103.9111.7129.3月份2009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.01价格（元/平方米）127501410614715145311369615675指数（%）133.1147.3153.6151.7143.0163.7通过以上表格，可以得出本次选用的可比实例A、B、C的市场状况（交易期日）调整系数如下：项目内容可比实例A可比实例B可比实例C可比实例交易期日2009.032009.042009.03交易期日调整系数的计算

17、162.5/105.2*100162.5/105.2*100162.5/105.2*100交易期日调整系数110/100109/100110/1003）房地产状况（区域因素、个别因素）调整以估价对象区域因素、个别因素为基准，基准分值为100，A、B、C的区域因素修正见下表：项目内容可比实例A可比实例B可比实例C区域因素聚集程度000交通条件000环境质量000配套设施完备程度000基准分值100100100区域因素小计100100100个别因素建筑结构000户 型000使用功能0+2+2小区环境+200物业管理000朝 向+1+1+2层 次-2-2-2建成年代-1-3-3基准分值1001001

18、00个别因素小计10098996、比准价格的求取比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况（交易期日）调整系数×房地产状况（区域因素、个别因素）调整系数项 目 内 容可 比 实 例ABC建立比较基准后的可比实例成交单价（元/平方米）132721042911024交易情况修正系数100/100100/100100/100交易期日调整系数110/100109/100110/100区域因素调整系数100/100100/100100/100个别因素调整系数100/100100/98100/99比准单价（元/平方米）1459911600122497、市场法测算结

19、果的确定经过测算得到估价对象三个比准价格，由于三个比准价格比较接近，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产单价：(14599+11600+12249)/3=12816元/平方米。（二）收益法1、计算公式：V=A/R*1-1/（1+R）n其中： V收益法评估价格 R房地产资本化率A房地产年纯收益 n房地产收益年限2、市场租金定价分析案例AXXX，南北朝向， 110平方米，普通装修，建成于2006年XX月，月租金21元/平方米；案例BXXX，南北朝向，80平方米，建成于2007年XX月，月租金22元/平方米；案例CXXX，南北朝向，100平方米，建成于2002年XX月，月租金21元/平方米；项目

20、估价对象案例A案例B案例C月租金212221建筑面积100.7811080100建成年份2007200620072002装修不计装修普通装修普通装修普通装修项目估价对象案例A案例B案例C月租金212221建筑面积0-1+10建成年份0-10-2装修0+2+2+2合计00 +3 0 比准租金21 21.36 21 取其算术平均数作为估价对象的租金，则为21元/平方米。3、具体计算过程如下表：4、计算结果：房地产单价为8831元/平方米。七、估价结果确定（一）房地产价值的确定综合以上，采用市场法估算估价对象单价为12816元/平方米，收益法估算估价对象单价为8831元/平方米，两种方法计算结果有一

21、定差距，但从不同角度更能体现估价对象的客观价值，本次评估采用加权算术平均法求取评估结果，取市场法权重为60%，收益法权重为40%，则估价对象的房地产单价为12816×60%+8831×40%=11153元/平方米。则房地产总价值为=11153×36.16=403292.48元，即40.33万元。（二）房地产结果的确定本次评估的XX市XX室单元住宅于估价时点的房地产总价值为人民币肆拾万零叁仟叁佰元整(RMB40.33万元)，房地产单价为人民币11153元/平方米。八、估价对象的变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能

22、力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性、假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。（一）房地产的通用性：通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的适应面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。房地产价值量的大小、用途等均影响其通用性。大宗的房地产因为价值量大而较小宗房地产变现困难；用途差异性也在一定程度上影响房地产的变现能力，通常商业和居住用途的房地产较工业用途房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。（二）房地产的独立使用性或可分割转让性：通常整体房地产分割抵押后的变现

23、能力相对较低，若一宗土地上的建筑物连同占用的土地分割抵押给几个银行，局部分割和整体处理必然互相制约，从而降低抵押物的变现能力。（三）区域市场状况：抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。（四）房地产权利状况：抵押房地产变现时，其权利状况若为共有或出租，抵押权人应同时书面通知共有人和承租人；共有人和承租人依法享有优先购买权。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。即产权明晰和产权单一的房地产较易实现变现。（五

24、）影响房地产价格的因素主要包括：估价对象所处区域的社会经济发展状况、房地产制度、政策以及城市规划、房地产所处的地理位置、用途、周边环境、建筑物状况、预期收益等。通过综合考虑估价对象自身特点及市场调查的变现价格与正常市场价格的比例关系，以及市场上类似房地产实现变现所需的时间，估价对象变现价格与其客观市场价值相差较大、变现时间较长。房地产是一种比较特殊的商品。房地产本身具有实体性，所以投资于房地产中的资金流动性差，变现性较差，不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金。一般来说，变现情况下的交易相对于正常交易，具有如下几个特点：1、交易成本较正常交易大；2、交易市场相对狭小；3、买受人可能因无充分考虑

25、的时间对变现房地产进行充分的了解，付款风险较大。由于上述各种因素，变现价格一般比正常交易低。（六）房地产变现价格即抵押价值的确定：房地产抵押价值为房地产市场价值扣除预计转让时应缴纳的相关税费后的房地产价值，即房地产变现成交后的剩余所得款项。房地产变现涉及的相关税费主要包括：营业税及附加、印花税、二手房交易手续费、个人所得税等，具体如下表：营业税及附加（元）评估总值*5.55%420685.44*5.55%=23348.04印花税（元）评估总值*0.05%不计交易手续费（元）建筑面积*3元/平方米36.16*3=108.48个人所得税（元）评估总值*1.5%不计合计（元）23456.52则本次估

26、价对象的房地产抵押价值=420685.44-23456.52=397228.92元，即39.72万元。（七）房地产在变现成交后所得价款一般按下列顺序分配：涉及出让土地或改变出让条件的，应按规定先缴纳土地出让金；其余款额按下列顺序分配：1、支付处置费用和佣金（评估费、保管费、司法费用等）；2、扣缴应缴纳的税费（包括：土地出让金、营业税、所得税、合同和权证印花税、契税、交易手续费、评估费、登记费、合同公证费等）；3、偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；4、偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；5、剩余价款交抵押人。上述费用中前两项费用是优先于抵押权偿还的，因此前两项费用对抵押价值和处置价值

27、的影响应予以考虑。房地产抵押的优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序清偿。以上分析仅供委托人参考，不作为确定贷款限额和年期的依据。 年 月 日附 件一、交易实例调查表交易实例调查表1房地产类型：出租型房地产名 称流星站坐 落福建省莆田市兴安路（旧学生街）出租方陈先生承租方吴先生月租（元/月）2000货币种类人民币成交日期近期付款方式每季度结算一次房地产状况说明 区位状况说 明商业繁华程 度靠近学园中街、胜利路，附近有估价对象处在莆田学院附近。距离估价

28、对象800米内，汇集了莆田学院、哲理中学、莆田五中、人人超市、凤凰百货、莆田市康复医院、梅峰市场、梅峰小学以及众多的商店，商业人文气氛较好。交通条件估价对象位于莆田市城厢区兴安路，兴安路是连接胜利路和学园中街的组成部分、靠近朝阳中路，其紧邻的梅峰寺为一饭后休闲地，市内多路公交直达。基础设施及公用设施完备度附近邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。离市中心距 离很近权益状况说明属于陈先生所有，未设立其它权利项实物状况说 明环境条件所在的区域无空气、水等污染建筑结构框架二等，室内装修较好 ，九成新。交易情况说明交易情况正常已用年/耐用年19/60坐落位置图：调查人员： 李保叶 调查日期：2009年12月13日交易实例调查表2房地产类型：出租型房地产名 称百事桔坐 落莆田市家和学生街出租方中国农业银行莆田市分行文献支行承租方钟先生月租（元/月）3600货币种类人民币成交日期2002/12/10付款方式每季度结算一次房地产状况说明 区位状况说 明商业繁华程 度靠近莆田市学园中街，附近有估价对象处在莆田学院附近。距离估价对象1000米内，汇集了莆田学院、梅园超市、莆田市康复医院、