天河城选址分析

1、天河城选址分析天河城选址分析2008 目录目录天河区地区分析天河区地区分析商圈分析商圈分析结论结论2地理位置分析地理位置分析天河城的介绍天河城的介绍2222 一一 、天河城介绍天河城介绍 天河城的总体认知天河城的总体认知 天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为十年的经营，被誉为“中国第一商城中国第一商城”。天河城集购物、游览、美食、。天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地其实地“把北京路搬进

2、了天河城广场把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。天河城广场的建筑面费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。天河城广场的建筑面积积1616万平方米，营业面积万平方米，营业面积1010万平方米。地上万平方米。地上7 7层，地下层，地下3 3层，北面露天层，北面露天广场面积广场面积30003000多平方米。多平方米。 目前的日平均客流量已达到目前的日平均客流量已达到 30 30 万人，节假日客流量更多，最高万人，节假日客流量更多，最高一天达一天达 85 85 万人。万人。20032003年全城营业额约年全城营业额约

3、 40 40 亿元，已成为广州最繁华亿元，已成为广州最繁华的商业中心。天河城不仅带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成的商业中心。天河城不仅带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城的成功所带来的功的企业老板。天河城的成功所带来的“天河城效应天河城效应”，影响已波及，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。为同行赶超的目标。 一一 、天河城介绍天河城介绍

4、 “购物消闲新感受，尽在天河城广场购物消闲新感受，尽在天河城广场”荟萃各种品牌商荟萃各种品牌商品的大百货公司，五星级的电影院，三百多家各具特色的中外品的大百货公司，五星级的电影院，三百多家各具特色的中外名牌专卖店，引领家居时尚的宜家居，展示超时空精品的电器名牌专卖店，引领家居时尚的宜家居，展示超时空精品的电器行，书香四溢的文化廊，集东西方佳肴风味的美食坊和酒楼，行，书香四溢的文化廊，集东西方佳肴风味的美食坊和酒楼，充满激情与梦幻的天梦宫游戏机中心和哎充满激情与梦幻的天梦宫游戏机中心和哎吔吔奇趣城奇趣城无限的无限的风情和浪漫，构成一幅斑斓美丽的都市画卷，日复一日地续写风情和浪漫，构成一幅斑斓美丽

5、的都市画卷，日复一日地续写着都市现代商业的繁荣，是广州人着都市现代商业的繁荣，是广州人“我的广州生活我的广州生活”中不可缺中不可缺少的一部分。少的一部分。 一一 、天河城介绍天河城介绍 市场定位市场定位 在天河城广场筹建之初，投资者就有一个明确指导思想，在天河城广场筹建之初，投资者就有一个明确指导思想，就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。“大规模、上档大规模、上档次、多功能、高品位次、多功能、高品位”是天河城广场的市场定位。是天河城广场的市场定

6、位。 而这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中而这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤，同时迎合了现代消费理念和对先进的商业零售新业态的呼唤，同时迎合了现代消费理念和需求。需求。一一 、天河城介绍天河城介绍 运营策略运营策略 商铺只租不卖商铺只租不卖 功能组合配置要合理功能组合配置要合理 选择两家各具特色的百货公司：天贸南大和吉之岛天贸选择两家各具特色的百货公司：天贸南大和吉之岛天贸 两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。 根据市场变化，灵活调整租赁策略根据市场变化，灵活调整租赁策略

7、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段 二、地理位置特分析二、地理位置特分析总体位置评价总体位置评价 天河城地理位置优越，位于广州市新规划商贸区中心天河城地理位置优越，位于广州市新规划商贸区中心, ,广广州市东西南北中轴线的交叉点上。天河城在广州地铁州市东西南北中轴线的交叉点上。天河城在广州地铁3 3号线两号线两条支线的交接点及其与地铁条支线的交接点及其与地铁1 1号线、广州机场快线的转接站上，号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBDCBD中央商务区、天河体中央商务区、天河体育中心和广州火

8、车东站，育中心和广州火车东站，6060多条公交线路在此设站，交通极为多条公交线路在此设站，交通极为便利。（如下图）便利。（如下图） 二、地理位置特分析二、地理位置特分析二、地理位置特分析二、地理位置特分析 交通状况交通状况 公交线路汇聚公交线路汇聚-天河城广场四面环路，有天河城广场四面环路，有6060多条公交车多条公交车在广场前或附近设站。在广场前或附近设站。 （具体公交车汇总见下页）（具体公交车汇总见下页）途径天河城广场的公交线路途径天河城广场的公交线路3333广州火车站广州火车站大学城总站大学城总站 269269广州火车站总站广州火车站总站东圃总站东圃总站289289东圃客运站总站东圃客运

9、站总站西场电器城西场电器城总站总站235235车陂总站车陂总站- -天河客运站总站天河客运站总站 224A224A广卫路总站广卫路总站-广州科技城广州科技城总站总站280280广州火车站总站广州火车站总站凤岗总站凤岗总站242242广州火车站广州火车站经济开发区总经济开发区总站站 大学城大学城5 5线体育中心站线体育中心站大学城大学城总站总站296296南湖游乐园总站南湖游乐园总站奥林匹克中奥林匹克中心总站心总站 242242（快线）（快线） 火车站火车站经济开经济开发区发区白马白马235 235 天源路总站天源路总站-车陂总车陂总站站512512天河北公交场总站天河北公交场总站长隆夜间长隆夜

10、间动物世界总站动物世界总站 240 240 云台花园总站云台花园总站黄埔港总黄埔港总站站夜夜1717广州火车站总站广州火车站总站珠村总珠村总站站515515广州火车东站广州火车东站东圃汽车总站东圃汽车总站224 224 广卫路总站广卫路总站小新塘总站小新塘总站白马白马549549大坦沙总站大坦沙总站杨桃公园杨桃公园 545545同德横窖村总站同德横窖村总站花城会展中花城会展中心总站心总站 245245广州科技城总站广州科技城总站动物园南动物园南门总站门总站 248248革新路总站革新路总站棠下小区总站棠下小区总站 547547广州体育馆总站广州体育馆总站科韵路总站科韵路总站 夜夜3838广卫路

11、总站广卫路总站小新塘总站小新塘总站263263英豪花园（晓港湾）总站英豪花园（晓港湾）总站广州火车站广州火车站 旅游旅游1 1线中山八路总站线中山八路总站天河公交天河公交场总站场总站夜夜2525广州火车站总站广州火车站总站东圃总东圃总站站289289（快线）东圃客运站总站（快线）东圃客运站总站罗冲围总站罗冲围总站旅游旅游2 2线中山八路总站线中山八路总站天河公交天河公交场总站场总站810810白云高尔夫花园总站白云高尔夫花园总站-广州广州火车东站火车东站夜夜3535嘉禾总站嘉禾总站员村总站员村总站1818二沙岛西总站二沙岛西总站华景新城总站华景新城总站278278汇侨新城总站汇侨新城总站-车陂

12、总站车陂总站284284员村总站员村总站广园新村总站广园新村总站292292东山口总站东山口总站南岗总站南岗总站293293珠江新城总站珠江新城总站广卫路总站广卫路总站517517广卫路总站广卫路总站石化生活区总石化生活区总站站518518棠下小区总站棠下小区总站站前路（西郊站前路（西郊大厦）总站大厦）总站三、天河城所在地区分析三、天河城所在地区分析 经济分析经济分析政治分析政治分析三、天河城所在地区分析三、天河城所在地区分析 经济分析经济分析 天河区经济环境天河区经济环境 天河区坚持天河区坚持“一路四区一路四区”的发展战略（走持续发展道路、的发展战略（走持续发展道路、科技兴区、教育强区、环境

13、建区、文化优区）、紧抓软环境建科技兴区、教育强区、环境建区、文化优区）、紧抓软环境建设这一核心，推进区经济的发展。设这一核心，推进区经济的发展。 20032003年，天河区国内生产总值年，天河区国内生产总值370.92370.92亿元，比上年增长亿元，比上年增长16.1%16.1%。增长绝对值在广州市属十区中排列第四。而人民生活水。增长绝对值在广州市属十区中排列第四。而人民生活水平提高较快。个人收入方面。平提高较快。个人收入方面。20032003年天河区城镇职工年人均工年天河区城镇职工年人均工资资24292429元，比上年增加元，比上年增加3.80%3.80%，增长绝对值在广州十区中位列第，增

14、长绝对值在广州十区中位列第三。三。 三、天河城所在地区分析三、天河城所在地区分析经济区域经济区域法人单位数法人单位数（个）（个）从业人员数从业人员数（人）（人）实收资本实收资本（万元）（万元）营业面积营业面积（平方米）（平方米）商品年销售额商品年销售额（万元）（万元）体育中心区体育中心区域域341341597159717254972549112238112238332356332356石牌区域石牌区域41141128152815505185051832112321125977359773天河北区域天河北区域14014011711171210122101220074200748567685676

15、天河区天河区164916491800118001218555218555401034401034783370783370 天河区零售业额天河区零售业额 表表1 1：三个区域和天河区零售业规模情况主要绝对值指标：三个区域和天河区零售业规模情况主要绝对值指标 三、天河城所在地区分析三、天河城所在地区分析经济区域经济区域从业人数从业人数（人）（人）实收资本实收资本（万元）（万元）全年营业全年营业收入收入（万元）（万元）人均营业收入人均营业收入资金周转率资金周转率( (万元万元/ /人人) )为区平均为区平均水平的水平的% % %为区平均为区平均水平的水平的% %天天 河河 区/p>

16、1855521855571916471916439.9539.95100.00100.00329.05329.05100.00100.00天河体育天河体育中心区域中心区域59715971725497254930521930521951.1251.12127.96127.96420.71420.71127.86127.86石牌区域石牌区域281528155051850518473584735816.8216.8242.1042.1093.7493.7428.4928.49天河北区域天河北区域117111712101221012769987699865.7465.74164.56164.56366

17、.45366.45111.37111.37表表2 2：三个区域和天河区零售业经济效益指标比较：三个区域和天河区零售业经济效益指标比较三、天河城所在地区分析三、天河城所在地区分析 经济总结：经济总结： 天河城广场恰恰处于天河体育中心区域，是经济指标中天河城广场恰恰处于天河体育中心区域，是经济指标中最高的。最高的。 最新统计显示：最新统计显示：0808年年4 4月份实现社会消费品零售总额月份实现社会消费品零售总额186.42186.42亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长15.34%15.34%，全区消费品市场保持较，全区消费品市场保持较快增长。快增长。 三、天河城所在地区分析三、天河城所在地

18、区分析 政治分析政治分析 第三产业是天河区的主体产业第三产业是天河区的主体产业, , 事实上，在提升产业竞事实上，在提升产业竞争力优势方面，天河区业已提出了很多应对的措施，如天河争力优势方面，天河区业已提出了很多应对的措施，如天河区的区的“一路三区一路三区”战略，已包涵了丰富的提升生产要素竞争战略，已包涵了丰富的提升生产要素竞争力的内容，再如针对高新技术产业的一系列政策措施，对形力的内容，再如针对高新技术产业的一系列政策措施，对形成新产业的集群、提升企业竞争力等行之有效。还有省政府成新产业的集群、提升企业竞争力等行之有效。还有省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流决定成立天

19、贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化化城市城市建设的一项重点工程来对待。建设的一项重点工程来对待。 天河城广场的政治政策的支持是相当大的。天河城广场的政治政策的支持是相当大的。 四、商圈分析四、商圈分析 商圈划分商圈划分 天河城购物中心的主要商圈包括天河体育中心、维多天河城购物中心的主要商圈包括天河体育中心、维多 利广场、电脑城、中信广场、中怡时尚广场等这一带方圆利广场、电脑城、中信广场、中怡时尚广场等这一带方圆 将近十公里的区域，而其次要商圈则延伸至天河区周边的将近十公里的区域，而

20、其次要商圈则延伸至天河区周边的 其他区，其边际商圈辐射的范围则更加广阔，甚至到达周其他区，其边际商圈辐射的范围则更加广阔，甚至到达周 边城区。边城区。 （主要商圈如下图（主要商圈如下图 ）四、商圈分析四、商圈分析 四、商圈分析四、商圈分析 次要商圈如下图所示，而边际商圈可广达整个广州市甚至周边邻近的市区次要商圈如下图所示，而边际商圈可广达整个广州市甚至周边邻近的市区 次要商圈次要商圈四、商圈分析四、商圈分析 商圈分析商圈分析人口统计及人口统计及购买力分析购买力分析竞争环境分析竞争环境分析四、商圈分析四、商圈分析 人口统计及购买力分析人口统计及购买力分析 天河区是广州最发达的区，该区的人口增长非

21、常之快，从天河区是广州最发达的区，该区的人口增长非常之快，从19851985年的近年的近2020万人迅速增长到目前的将近八十万。而流动人口万人迅速增长到目前的将近八十万。而流动人口的发展则更是惊人，由的发展则更是惊人，由19911991年的年的6 6万多一下子发展到现在的近万多一下子发展到现在的近七十万。然而土地面积却增长很慢，七十万。然而土地面积却增长很慢，19851985年为年为102102万平方公里万平方公里左右，增长到目前约为左右，增长到目前约为150150万平方公里，增长有限，由此可见，万平方公里，增长有限，由此可见，天河区的人口密度是非常大的，市场潜力巨大。天河区的人口密度是非常大

22、的，市场潜力巨大。 而更重要的是，一些研究报告表明，大型购物中心市场份而更重要的是，一些研究报告表明，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于额覆盖面必须要有不少于5050万人的固定消费群。据统计，现天万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约河区总人口约8080万人，而这部分人基本上是中高收入阶层，经万人，而这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体，因而拥有的购买力是非常强大的。量的中高收入消费群体，因而拥有的购买力是非常强大的。四、商圈分析四、商圈分析主要竞争对手主要竞争

23、对手广百百货广百百货 正佳广场正佳广场 维多利广场维多利广场 中华广场中华广场 四、商圈分析四、商圈分析 正佳广场正佳广场 正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地-广州市天河路广州市天河路228228号，正佳广场号，正佳广场占地面积占地面积5700057000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积420000420000平方米，总投资平方米，总投资4040亿元人民币。其中购亿元人民币。其中购物中心面积物中心面积300000300000平方米，地上平方米，地上7 7层，地下层，地下2 2层半；西塔楼是层半；西塔楼是4848层超五星级酒店；东层超五星级酒店；东塔

24、楼为塔楼为2525层超甲级写字楼，总车位层超甲级写字楼，总车位 15001500个。个。 以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中体的现代化购物中心。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，轴核心，与体育中心连通

25、，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，5656条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。 正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验体验”融合，并以超融合，并以超前时代三十年的商业前时代三十年的商业规划规划，成就了，成就了“亚洲首席体验式购物乐园亚洲首席体验式购物乐园”的地位。正佳广场的地

26、位。正佳广场以世界级商业中心为定位，设施配套引领潮流。挑高七米的以世界级商业中心为定位，设施配套引领潮流。挑高七米的70007000平方米园林生态中平方米园林生态中庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、1000010000平方米大型室内主题乐园、超平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜冰场、环球大型室内真冰溜冰场、环球“儿童反斗城儿童反斗城”、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近纳近2020家餐厅的超大型美食广场，上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店包括家餐厅的超大型美食广场，上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店

27、包括百货巨头广州友谊百货巨头广州友谊商店商店、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、护理护理专家专家屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。城等。四、商圈分析四、商圈分析 维多利广场维多利广场 维多利广场是最具人文时尚的魅力之都，逾维多利广场是最具人文时尚的魅力之都，逾3 3万平方米的大万平方米的大型时尚商场，型时尚商场，1111万平方米的现代商务写字楼，通过别致的文化万平方米的现代商务写字楼，通过别致的文化广场以及通透玻璃幕墙，流畅的建筑

28、脉络，泛光溢彩的灯光氛广场以及通透玻璃幕墙，流畅的建筑脉络，泛光溢彩的灯光氛围，勾勒出繁华的天河最迷人的曲线。而它以人文主题式购物围，勾勒出繁华的天河最迷人的曲线。而它以人文主题式购物乐园乐园将时尚与动感并轨演绎，国际品牌、时尚潮流、优越将时尚与动感并轨演绎，国际品牌、时尚潮流、优越人文精彩演绎。人文精彩演绎。 维多利广场维多利广场天河最亮丽的白领银座，为追求生活品味天河最亮丽的白领银座，为追求生活品味的白领，倾尽心思创造最有人文内涵的消费天堂。这里，现代，的白领，倾尽心思创造最有人文内涵的消费天堂。这里，现代，人文，品牌，时尚的文化韵味无处不在，衣饰是优雅时尚的，人文，品牌，时尚的文化韵味无

29、处不在，衣饰是优雅时尚的，运动系列是动感现代的，饮食是多元化而考究的。运动系列是动感现代的，饮食是多元化而考究的。四、商圈分析四、商圈分析 广百百货广百百货 广百百货天河店位于天河路广百百货天河店位于天河路200200号中怡时尚购物中心号中怡时尚购物中心( (近体近体育西路育西路) )，负二层至八层为商场，周边商业功能配套完备，设，负二层至八层为商场，周边商业功能配套完备，设有有300300多个停车位，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路多个停车位，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路站，设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外站，设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外还

30、设有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。还设有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。 中怡店在百货设置组合上更加紧凑，方便顾客找到商品。中怡店在百货设置组合上更加紧凑，方便顾客找到商品。广百天河中怡店的装修装饰也十分讲究环保。店内装修全部采广百天河中怡店的装修装饰也十分讲究环保。店内装修全部采用环保材料，放弃大理石、采用高档地砖，特别配制的涂料的用环保材料，放弃大理石、采用高档地砖，特别配制的涂料的气味可在短时间内淡化；通风系统上，更注重自然通风，使室气味可在短时间内淡化；通风系统上，更注重自然通风，使室内外温差不大，达到室内环境和自然空气一体化。顾客在此，内外温差不大，达到室内环境和自然空气一体化。顾客在此，可以享受到舒适的环境。可以享受到舒适的环境。四、商圈分析四、商圈分析 中华广场中华广场 中华广场占地面积中华广场占地面积3.53.5万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积28.828.8万平方米，万平方米，经营面积经营面积1616万平方米，广场地下有万平方米，广场地下有12001200多个机动车停车位，以多个机动车停车位，以日本吉之岛日本吉之岛JUSCOJUSCO、中华百货为主力店。年营业额、中华百货为主力店。年营业额1818亿元，日亿元，日均人流量已达均人流量已达1515万人次，逢节假日可达万人次，逢节假日可达3030万人次。万人次。 中华广场由广州兴盛