浅析农村宅基地使用权的流转

1、浅析农村宅基地使用权的流转法学专业学生 任海霞 指导老师 曾玉珊摘要：农村宅基地使用权是指农村村民基于村民身份而依法取得的对用于建造住宅的土地所享有的使用、收益和处分的权利。长期以来，农村宅基地使用权流转问题一直是一个不容忽视，也不能回避的问题。它关乎的不仅仅是该权利本身的完整与健全，更为重要的是在该权利之外所涉及的问题。我国近几年来进行的物权立法，对此问题的关注超乎寻常。文章拟在考察我国农村宅基地使用权流转的状态，比较其流转和禁止流转之利弊的基础上，发表意见，以期有益于完善我国物权法就农村宅基地使用权的立法，建立健全农村宅基地使用权制度。关键词：宅基地；使用权；流转Brief Discuss

2、ion On the Circulation of the Right to Use the Base of Rural ResidenceStudent majoring in Law REN Haixia Tutor ZENG YushanAbstract: Using the right of the base of rural residence is the right that the countryside villagers use in constructing the housing land, income and deal with to which obtained

3、legally based on the villagers status. Since long, the question of the circulation of the use rights of the base of rural residence has been not allowed to neglect, and also cannot be avoided. It concerns that it is not only this rights completeness and the perfection, more importantly also the ques

4、tion which involves outside this right. The real right legislation which carries on in Our country in the last few years is attention to this questions rarely. There is always dispute the circulation of the use rights of the base of rural residence. In this article, by analyzing the present situatio

5、n，advantages and disadvantages, the author proposed some advices of the circulation of the use rights of the base of rural residence which is order to establish the perfect System of the use rights of the base of rural residence.Key words: The base of rural residence; The right of use; Circulation在我

6、国，农村宅基地使用权是指农民在农村和城市郊区集体所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用、居住的一种权利。农民需要宅基地建造房屋的，必须依法取得宅基地使用权。经合法取得的宅基地使用权受法律保护。宅基地使用权作为一种物权，是我国物权法体系中一个特有概念，是农民基于集体经济组织成员身份而无偿取得的一种物权。宅基地使用权取得的身份性和无偿性(福利性)导致其不得自由流转即不得自由转让、出租抵押、继承或改作其它用途。1对此我国宪法、民法通则、土地管理法、担保法、物权法等法律法规亦有明确规定。随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实生活中存在大量宅基地使用权的隐性流转。无庸置疑，农民依法获得的宅基地具有使用价

7、值，但是否具有交换价值，等价交换的衡量尺度如何，国家政策法律法规对此的界定又为何，这些都有待商榷。在查阅了大量的文献和相关著作后，笔者通过对我国农村宅基地使用权流转现状的分析，结合相关法律法规和学术界学者们的研究成果进行了深入探讨，旨在找出农村宅基地使用权流转存在的主要问题，以期为健全农村宅基地使用权的流转制度提供有效渠道。一、农村宅基地使用权流转的现状和存在的主要问题目前，我国农村宅基地使用权的流转还处于初始发育阶段，随着社会主义市场经济的发展和农村市场经济竞争的日趋激烈，农村宅基地的使用权逐渐成为农民获得利益的途径和手段。由于农村宅基地相关制度和管理上的不完善，导致宅基地私下交易现象严重，

8、交易纠纷不断，扰乱了土地市场的正常秩序，增加了依法管理的难度。（一）农村宅基地使用权流转的现状农村宅基地使用权流转的现状主要体现在，宅基地使用权的流转与社会主义市场经济稳步发展的步伐脱节，农村宅基地使用权的管理制度不够完善，农民依法取得的宅基地使用权得不到合理的保障，大量宅基地使用权流转的不法行为得不到及时的抑制，农村宅基地市场的秩序因此受到了极大的损害，进而严重影响了农村经济的良性发展。1.农村宅基地使用权流转的交易面较窄，主要表现在：只能将农村宅基地使用权连同房屋以其转让，而且只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民，受让主体只能是本集体内的成员。2.现实生活中，存在大量农村宅基地

9、使用权的隐性流转，宅基地私下交易现象严重， 交易纠纷不断，与我国发展的需要，极不协调。3.有关农村宅基地使用权流转的法律法规之间相互冲突和矛盾，使执法、守法者无所适从。现行宪法和民法通则明文规定:土地的使用权可以依照法律的规定转让。可是在条文中，并未指明土地使用权是国有土地使用权，也未就转让设定任何附加具体条件。而土地管理法担保法却明令禁止宅基地使用权转让出租抵押，法条冲突显而易见。有关规范农村宅基地使用权流转的法规一直未出台。法律的空白和冲突是导致农村宅基地使用权流转无序状态的根本原因。4.简单的禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向流动。而且，在客观上，让农民的一大财产称为“私产

10、”。5.对于农村宅基地使用权的流转方式规定单一化，仅仅规定了转让这一方式。对宅基地的出租、抵押等流转情况只字未提。6.农村宅基地使用权的管理制度不够完善。 现行的宅基地制度具有较为浓厚的计划经济体制的色彩，在市场经济主导的现代农村，计划经济的制度必然受到冲击，表现为广泛存在的宅基地使用方面的问题。2有效合法的流转取决于完善的管理制度，农村宅基地使用权的管理制度直接影响到宅基地使用权的流转，加强农村宅基地使用权的管理，改变宅基地使用权流转的紊乱现状，必须从中找出主要问题，对症下药。（二）农村宅基地使用权流转存在的主要问题我国新出台的物权法第一百六十二条规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造

11、的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。可见在对农村宅基地使用权流转问题上，国家采取的是硬性规定，基本上是禁止宅基地自由转让的。李满枝学者在物权法下宅基地使用权的转让文献中提出，物权法对宅基地使用权的转让虽然作出了明确规定，但交易面窄，不利于物的价值的发挥，有悖于社会主义市场经济发展的必然要求。3对此，笔者认为，现行法律规定对我国农村宅基地使用权的流转旨在限制，这种硬性规定在一定程度上严重阻碍了农村宅基地市场的良性发展，是导致以上我国农村宅基地使用权流转出现诸多不良

12、现状的最主要原因，国家应该重新立法以更好地规制农村宅基地使用权的流转。1.立法主体不适当，相关部门权限不明确，导致无效行政法律法规、规章制度出台。国务院办公厅1999年发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”，笔者认为，国务院办公厅不等于国务院，它只能是国务院的一个机构，其权限至多可以制定规章。立法法第七十一条规定：国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内制定规章。法律规定，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。我国至今没

13、有法律、法规禁止农村的住宅向城市居民出售，故“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不属于执行事项。因此即使国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知属于规章，也因超越权限应当无效。“农村的住宅不得向城市居民出售”更不属于行政法规。肖兴江在关于农村宅基地使用权流转的思考中提出了这样一个建议：取消关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，从上而下严格规范国家立法主体。42.农村宅基地所有权人虚位，其权益得不到法律的有效保护。首先，农村宅基地所有权人虚位。对于转让宅基地使用权的行为，法律并没有规定必须经作为农村宅基地所有权人的集体经济组织批准或同意，因此，当农民通过转让自己私人所有的房屋而同时

14、转让宅基地使用权时，就无须经作为农村宅基地所有权人的集体经济组织的批准或同意，导致农村宅基地所有权人虚位，无法行使其所有权。其次，农村宅基地所有权人的权益得不到法律的有效保护。法律对农村宅基地使用权的转让进行了限制，即法律禁止农村宅基地使用权的单独转让但并未禁止或限制宅基地使用权的转让，而是可以并且只能随房屋所有权的转移而转让。5同时，法律并没有对受让方的身份作出限制，因此农民可以向任何他人转让其房屋而同时转让宅基地使用权。如受让方为本集体经济组织成员，但已有宅基地时和受让方为非本集体经济组织成员时，这两种转让类型均不符合农民无偿取得宅基地使用权的条件。当农民在进行这两种类型的宅基地使用权转让

15、时，如受让方亦无偿取得宅基地使用权的，宅基地所有权人无权向其收取宅基地使用费，农村宅基地所有权人的权益就无法体现。而在实际生活中，当农民在转让其私人所有的房屋而同时转让宅基地使用权时，又不可能不考虑宅基地使用权的利益。3.由于缺乏宅基地使用权的强制登记制度，使转让方与受让方的权利不明，纠纷不断。当前农村宅基地纠纷中最多发的一种纠纷是因出卖房屋而同时转让宅基地使用权引起的纠纷。突出地表现在：（1）当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生，同时有关拆迁部门也无所

16、适从。（2）如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地时，与农民无偿取得宅基地使用权的条件相符，受让方可以获得与申请取得宅基地使用权的农民相同的权利，因此，当其宅基地和房屋因征地、拆迁需要补偿时，受让方当然有权获得补偿。并且，根据现有的法律规定，转让方转让房屋所有权后，即使自己仍然是该集体经济组织成员，没有其他宅基地，也不能再次申请宅基地，当碰到征地、拆迁补偿时，因其已没有宅基地而不能分得补偿款，似乎也不尽合理，纠纷便由此而生。（3）如受让方为本集体经济组织成员，但已有宅基地时和受让方为非本集体经济组织成员时，一方面因其不符合农民无偿取得宅基地使用权的条件，另一方面其宅基地使用权只是因为房屋的存

17、在而存在，如其房屋因拆除而不复存在，其宅基地使用权也就不再存在，因此当碰到征地、拆迁补偿时，有关土地的补偿款应由农村集体经济组织获得；但受让方仅获得房款补偿，而如需获得同样的房屋，则另需支付土地使用费，似乎也不尽合理，纠纷也就由此而生。4.由于缺乏宅基地使用权期限的规定，受让方的权利处于不确定状态。宅基地使用权与房屋所有权的取得顺序，从逻辑上讲，因其取得方式的不同而存在一定的差别。目前，我国的农村宅基地使用权的期限，可以认为是无期限限制的。6根据民法学的基本原理，对于无期限限制的宅基地使用权，宅基地所有权人和宅基地使用权人都可以随时提出终止。但如果宅基地使用权人是通过转让而取得宅基地使用权的，

18、且属于虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地时或者为非本集体经济组织成员时，是否有权要求该集体经济组织另行安排宅基地则存在着法律上的障碍。这时作为受让方的权利就有可能得不到法律的有效保护，从而使受让方的权利处于不确定状态。同时，受让方虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地时或者为非本集体经济组织成员，当其拥有私人所有权的房屋因天灾人祸而灭失时，如地震、火灾、洪水等导致房屋倒塌，或房屋因年久失修成为危房需要拆除时，这时房屋不复存在，其宅基地使用权也就不再存在，受让方是否有权重建同样存在着法律上的障碍。5.由于具有较为浓厚的计划经济体制色彩，我国现阶段的宅基地使用权管理体制并不完善，宅基地使用权管理存

19、在很多不容忽视的问题。（1）产权不清，一户多宅，引发社会不公；（2）户均宅基地面积过大，农村宅基地和住房都空置严重；（3）暗地里交易，形成宅基地交易的隐形市场；（4）形成空心村，不利于村庄规划；（5）不能合法抵押和流转，不能置换为进城的资本；（6）导致农村过度建房，侵占耕地，旧宅基地无人使用；（7）城市人不能在农村社区合法置业等。二、农村宅基地使用权流转问题的争论在上述种种问题中，农村宅基地使用权能否流转，是否要与现行立法相左，一直处于矛盾的焦点，也一直是个两难的选择。一直以来国家所实行的宅基地由农民无偿使用，不得转让，一是为确保农民“居者有其屋”，二是为避免农民成为流入城市的无业游民。现在情

20、况发生了变化，一方面，要有序地转移农村劳动力，加快农村小城镇建设，一些农民进城打工后，未必再回农村，这就带来了其在农村的房子、土地怎么处理的问题；另一方面，农村进行产业结构调整，农民需要资金发展生产。如果农村宅基地使用权能够入市流转，这对广大农民无疑是个极大的好消息，一方面农民的财产权能体现得更加完整，另一方面也增加了农民利用房产进行融资的可能性。而也有学者对此表示忧虑，其理由为：土地使用权在我国具有特定的含义，它主要是指国有土地使用权，除了划拨的土地以外，土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进行。这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权，不仅具有物权的属性，而

21、且在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，从而引起社会的不稳定。7农村宅基地使用权是否可以流转，流转的尺度和合法界定是什么，如何在农民的合法权益和众多法律规制中寻找平衡点，笔者认为应该根据我国目前农村市场经济发展需要，采取“折衷主义”，即尽量在法律允许的情况下支持和鼓励农村宅基地使用权的流转。笔者认为，允许宅基地使用权入市流转，不仅不会引起社会的不稳定，相反，禁止或限制宅基地使用权入市流转，反而可能引起一系列的社会问题。建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开转让

22、，不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡，缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。不少学者之所以主张限制宅基地使用权的流转，主要也是担心一旦农民无法在城市生存，又失去了在农村的立足之地，可能构成社会的不稳定因素。而现实情况是很多进城农民在城里谋得稳定职业不愿再回农村，但是又不能依法自由地处置其闲置的宅基地使用权来换取在城市定居所需的资金。而较之于限制宅基地使用权的流转来限制其进入城市，允许宅基地使用权自由流转来鼓励其进城定居，可能更符合其需要，更能够尊重其自由选择。当然，如果撇开法律法规政策毫无节制地流转，只会给农

23、民的利益带来风险，出现上述学者提出的消极影响，因而，笔者认为，应该在健全我国农村宅基地使用权流转体制的前提下，尽可能的允许农村宅基地使用权的流转。三、农村宅基地使用权流转的方案解析基于上述农村宅基地使用权流转的现状、存在主要问题以及焦点问题的争论，如何针对当前存在问题提出解决方案，完善我国农村宅基地使用权流转制度势在必行。我们必须打破现行法制对农村宅基地使用权流转的束缚，不能因为允许农村宅基地的流转会带来一定的弊端，便回避它，禁止它，而是应该通过实践、相应的配套政策、立法来完善这项制度，使它更适应我国社会主义市场经济发展的需要。（一）农村宅基地使用权流转的制度完善物权立法中的农村宅基地流转制度

24、的设计既不能因循守旧，无视社会实践中的新情况新问题，陷于“路径依赖”的境地；又不能一味超前，臆造概念，必须立足于我国的客观实际，“要反映我国农村社会生活中的习惯，尊重人民群众普遍接受的约定俗成的概念”。8笔者认为，作为被转让的农村宅基地必须是已经现实性的成为宅基地，不能是尚没有获得批准的预期利益。该宅基地必须是经过集体组织同意，已办理相关法定手续而实际取得的，这是转让的前提条件，并非将农村一切土地不加限制地均列入可转化为宅基地而予以流转的情形。应该允许在宅基地使用权及其房屋之上设立担保物权。宅基地权以及其上房屋作为农民的一项重要财产利益，应当允许其自由流转。这是财产自身的属性决定的。不允许转让

25、就无法设立担保物权，财产利益也就无法变现。1.农村宅基地使用权取得的条件和程序笔者认为，只有农村集体组织的成员才有权利申请宅基地使用权，这是村民基于身份而享有的社员权，除此之外，其他任何人不得申请宅基地使用权。其申请的条件:第一，申请主体只有以生活上的需要为理由才可以申请宅基地使用权，其他原因不能申请；第二，申请主体在申请时客观上不存在申请不被批准的情形；第三，一户只能申请一处宅基地，防止权利的滥用。有关申请的程序。笔者认为，首先由确实需要用地的农民申请，审核机关为村集体经济组织。如果因为合法事由需要变更，应当由集体组织2/3以上多数成员通过。农村集体经济组织不能直接向集体组织以外的人转让宅基

26、地。在宅基地的审批和流转之中，农村集体经济组织扮演着重要的角色，实践中也存在着集体组织的管理者利用职权之便，非法向集体组织以外的人转让土地，危害极大，法律应该制定相关的规定，以防止集体经济组织权力的寻租。农村宅基地向城镇人转让时，应该报经县级以上人民政府审核批准。这种审查主要是条件性审查，以利于国家对农村宅基地转让情况的宏观把握和程序保障。2.农村宅基地使用权转让的责任承担（1）未经县级以上人民政府批准将农村宅基地向城镇居民转让统归于无效，但是考虑到我国农村目前宅基地流转的隐形市场存在已久，应该设立一个补救措施，即允许当事人补报批准手续，经补报而被批准的，可以认定为有效。 （2）对于村集体经济

27、组织违反规定直接向城市居民出让宅基地的，首先确定其出让行为无效；其次，要追究集体经济组织的民事责任，更严重者可以依据刑法规定的非法转让土地使用权罪追究村集体经济组织及其直接负责人的刑事责任 。3.农村宅基地使用权流转制度的改革和完善目前，我国农村宅基地使用权流转制度还不完善，要从根本上解决宅基地使用权流转存在的问题，势必要对现行法律制度加以适当改革，以期得以完善。笔者认为，应该从以下几个方面进行制度的改革和完善：（1）建立农村宅基地使用权的强制登记制度，采用强制登记生效主义。我国物权法对于宅基地使用权的转让是否采取登记生效主义模式并没有强制规定。这就导致了村民大多通过占有的方式体现其宅基地使用

28、权。而且，广大农村的私有房屋的买卖，并不要求必须办理登记过户手续，即使没有办理登记过户手续，也承认其具有物权变动的效力。宅基地使用权作为不动产用益物权，依据物权法原理，其转让应以变更登记为其公示方法。由于农村不动产物权登记制度缺失，因此，构建科学、合理、统一的登记制度对保障宅基地使用权转让的顺畅与安全尤为重要。在宅基地使用权转让时，对其办理变更登记可以使转让双方的权利得到明确的界定，有利于保障农村房屋的交易安全及善意第三人的利益。因此，无论是“已经登记的宅基地使用权”还是“未登记的宅基地使用权”在其转让时，宅基地使用权人都应当办理变更登记。9由此，可以使农村宅基地使用权人的权利得到明确，同时在

29、宅基地使用权发生流转时，其过户登记可以使流转双方的权利得到明确的界定，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益。（2）改革和完善宅基地审批制度，改变目前宅基地报批方式，一律以用地计划的方式报批，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导。（3）严格实行“一户一宅”、“地随房走”的原则。 通过“一户一宅”原则限制村民多占宅基地；而“地随房走”原则，可以避免部分城镇非农业户或者外迁入人员，到城郊村庄购买民房，拆除重建。他们名义上是购买民房，而实际是购买宅基地使用权这种现象发生。10（4）明确规定农村宅基地的使用期限及一定范围内

30、的宅基地有偿使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度，对农村宅基使用权期限加以明确规定。对于无偿使用集体宅基地却有偿转让的民事行为应该给予补偿，转让宅基地使用权所获得的补偿金，必须有另外的法律详细规定金额、确定用途等等，而且只有为了集体公共利益才允许使用补偿金。转让的对象、位置不同，交纳的金额应该也不一样，如转让给本集体成员比转让给城镇居民缴纳的当然少些，视具体情况确定。（5）探索建立农村宅基地使用权向城镇居民转让的最低价保护制度。为了防止农村宅基地超低价买卖损害农民利益，国家可以根据各地方经济发展水平及地域性条件，设立一条灵活的最低保护价，当转让价格明显低于这一保护价时，禁止转让。 （6

31、）建立农村宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。 宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。因而我们不能抵挡宅基地交易市场的良性发展，应该从法律上支持宅基地使用权的流转。（二）农村宅基地使用权流转的模式构建目前，已经有一些地区对宅

32、基地使用权的流转进行了有益的尝试，较有代表性的有两种模式：温州模式和义乌模式。11这二种模式其实质都是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转，并没有真正解决农村宅基地的商品属性，只是在“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的现行政策框架下，解决了城郊结合部农村宅基地的流转问题，并没有解决远郊农民的宅基地流转问题。这二种流转模式既对远郊农民存在不公平，也不符合市场经济发展的要求。为了从根本上解决宅基地流转这一问题，必须对现行的政策有所突破，取消限制农村宅基地使用权自由流转的相关规定，允许农村宅基地使用权进入交易市场，公开交易，自由流转。1.加强宅基地立法体系建设

33、，尽快出台农村宅基地管理办法、集体建设用地流转管理办法及土地登记条例等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。2.根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。3.积极开展农村宅基地整理，推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作。同时，还要明确村庄整治、旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系,充分考虑农民土地补偿及腾退土地收益,让农民真正从腾退土地

34、中获益。4.引入新的理论“宅基地租赁权”。物权解决物的归属问题，并解决一定范围的财产流转问题，物权不能解决的财产流转问题就留给债权法解决。所有权和使用权不得不分离的时候，“法定租赁权”就是最佳的解决方案。根据“法定租赁权”理论，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”，基于该债权房屋买受人可以占有使用宅基地，达到对宅基地“用益”目的。12这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意思，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。租赁的标的物是“宅基地”，而非“宅基地使用权”。由此可见，租赁关系的

35、当事人不是作为房屋出卖人的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。“宅基地租赁权”成立的同时，原房屋所有人的宅基地使用权应继续存在，但不可以用来向房屋买受人主张，在立法政策上，可以让其权利人主张相应的收益，既房屋买受人定期支付的租金，该租金也可以成为失去房屋农民的基本生存保障。5.构建农村居民点用地状况化评估指标体系，监控农村宅基地使用权流转试点效果。农村宅基地使用权流转问题的有效解决，必须建立在实践的基础上，建立在试点探索的基础上。对试点探索成败得失评价，需要有一套逐步完善的量化评估体系及时监控，并与改革前状况进行对比，以便相应采取较稳妥的政策调整。国际上通常采用集约度作为反映土地利用程度的

36、概念，并且认为，集约度即为单位土地面积上劳动力、资金、技术、物质等投入的密集程度，但在具体统计和计算方法上有较大差异。其中以德国学者Brinkmann提出的方法最为著名，即I=(A+K+Z)/F，其中，I为集约度，A为劳动工资，K为资本消费额，Z为经营资本利息，F为土地面积。13鉴于农村宅基地利用目标的宽泛性，侧重投入的单项指标表征的集约度不能科学地反映以人为本，节约、集约利用土地综合目标的趋近程度。笔者认为农村宅基地利用状况评价不仅要表述作为土地集约利用外观的投入状况，还应度量土地利用程度、效果以及当前利用方式持续与否，即不仅关注土地利用的经济效益、资源效益，还要重视其生态效益和社会效益。农

37、村居民点用地状况量化评估指标体系应当至少包括以下内容：（1）土地投入强度：单位土地面积资金投入（包括公共设施、公益事业设施投入），劳力投入。（2）土地利用程度：容积率（建筑面积与用地面积之比）、人口密度（户均住宅用地面积、人均住宅用地面积），单位土地面积年用电量。（3）涉及居民生活质量的指标和可持续利用状况：公共设施、公益设施用地面积占总用地面积的比重，人均绿地、人均建筑面积、人均道路面积、农村村民满意率。由于我国农村居民点用地状况量化评估指标体系目前基本处于空白状态，这方面的研究需要较多投入，也有必要投入一定的人力、财力。笔者在此只提一个基本思路，暂不作具体分析。结语凡事都离不开理论和实践的相互结合、彼此磨合和互为促进。我国尚处