关于农村集体土地使用权流转法律问题研究

1、关于农村集体土地使用权流转法律问题研究摘要：物权法规定：国家、集体和私人的物权受到平等的法律保护。但我国国有土地使用权可以进行市场流转;而受同等法律保护的农村集体土地使用权的流转却受种种限制。由于我国农村集体土地使用权市场流转尚未建立，农村集体土地使用权流转存在着缺乏相应法律依据、无法保障农民利益，流转实践缺乏健全的运作机制，隐形交易规则削弱了国家宏观调控能力等诸多问题。学界对我国农村集体土地使用权流转方面的研究尚处起步阶段，观点也不尽统一。本文谨就建立农村集体土地使用权流转制度的法律问题进行探讨，并提出进行法律规制的一些拙见。关键词：农村集体土地使用权流转一、农村集体土地使用权流转基础性问题

2、.农村集体土地使用权在我国，集体土地使用权制度是指人们在集体土地使用上所形成的制度上的经济关系。它涉及到集体土地所有者与土地使用者及双方的权利、义务和国家对土地使用权的管理;在法律上表现为集体土地使用权，农村集体土地使用权是由集体土地所有权派生的一种用益物权。它是所有权人以外的民事主体享有的对集体土地进行占有、使用、收益的权利，集体土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租、抵押和用于投资。.农村集体土地使用权流转土地流转，即土地流通和转让。从法律视角看，土地流转指士地产权在不同经济实体之间的流通和转让。农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，拥有土地承包经营权的农户将

3、土地经营权转让给其他农户或经营组织的行为。土地流转制度则指土地产权进入流通领域，通过一定的运作方式在不同主体之间流动，并实现土地效益经营的制度。由此认为，农村集体土地使用权流转指，村农民集体、村民小组、乡镇)农民集体经济组织等主体依据土地所有权和使用权分离原则，将农民集体建设用地的使用权、农地承包经营权和宅基地等集体土地使用权，通过转包、转让、出租、抵押、作价入股等方式，有偿让与或转让给其他单位和个人使用的行为。注意，农村集体土地使用权流转是土地权的流转，非土地功能和用途的流转;是土地使用权非所有权的流转。流转方式主要有出让、转让、出租、抵押、拍卖、入股、合营、托管、乡镇企业兼并破产引发的流转

4、等。二、农村集体土地使用权流转中存在的问题.农村集体土地使用权流转法律滞后我国现行法律严格控制农地转为非农地;集体组织以外的单位和个人，要取得集体土地使用权，须通过征地把集体所有土地转归国有，然后出让给用地者。土地收益分配不合理。因为土地一旦从农用地转为建设用地，一般会急剧增值;相对有限的补偿费，差额巨大，本属于农民集体的收益被收归国家，农民集体所有者权益得不到保障。所以，农村土地使用权流转法律规定的滞后及利益分配的不合理，造成了农村土地使用权流转无法得到保障。.集体土地使用权流转机制不完善我国农村集体土地使用权流转机制不完善，主要表现(1)尚未建立农地价格评估机制。土地转让、买卖与抵押过程中

5、出现一系列不规范甚至侵害农民利益现象时有发生。(2)土地交易中介组织匮乏。复杂的产权关系和交易手续要求有完善的中介组织为之服务。土地交易较一般动产、不动产交易复杂的多，但目前多数农村土地流转处于自发阶段，缺乏服务组织。(3)缺乏流转场所和监管机构。我国尚未建立集体土地使用权流转交易中心，市场信息无稳定的传递渠道，交易行为脱离政府监管，难以有效规范运作。农村集体土地使用权流转的隐形交易削弱了国家宏观调控能力我国农村集体土地使用权广泛存在隐形交易，引发诸多问题：(1)严重影响土地利用总体规划贯彻。自发交易双方主要基于获取经济利益的动机，并未完全依据土地利用的总体规划，在一定程度上影响国家对土地市场

6、的宏观管理。(2)土地公有意识淡薄，土地收益私有化。集体土地使用权自发市场，使一些乡镇企业和农民产生”拥有土地使用权”即”拥有土地所有权”的错误观念，淡化了土地公有意识。(3)农村集体土地使用权流转缺乏法律规制。在现行的法律框架内，农村集体土地使用权流转得不到承认和保护，当转让、出租农村集体建设用地的自发行为发生后，流转双方的权利和义务无法得到法律约束和保障，为流转双方维护权益带来隐患，影响农村甚至国家稳定与安全。三、农村集体土地使用权流转的立法建议一)建立农村集体土地使用权流转法律制度我国应以宪法为根本，物权法等法律法规相关规定为基础，用法律规制农村集体土地使用权的流转。其一，赋予农村集体土

7、地所有权与国家土地所有权平等的法律地位。即从法律上赋予集体土地所有权与国家土地所有权平等的民事权利。其二，明确农村集体土地使用权的物权属性，确立农村建设用地使用权的流转，实现符合公共利益需要的土地通过国家征收征用，采用”转权让利”的方式流转;其他用途的土地，采取”保全让利”的方式进行流转。二)规范政府角色定位和管理内容在集体土地使用权流转过程中，政府土地主管部门必须准确界定自身角色和职能，不宜介入本属产权人的事务。其次，政府作为服务人民的主体，应做到简化管理程序、健全产权登记、价值评估等制度、提高优质服务、加强监督管理。此外，参照国有土地交易制度，建立集中有形的土地交易市场，防止腐败滋生。同一

8、宗集体建设用地使用权有两个或以上受让人时，应采用”招标、拍卖、挂牌嘴形式子以确定。三)完善农村集体土地使用权流转运行机制第一，建立公平的农地价格制度。各地根据房地产时价，运用科学方法确定与国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价，并由有关单位定期公布。第二，健全地价评估制度。由具有评估资格的地价评估部门和单位评定地价，并报有关土地管理或其他有关部门审定。第三，农用地市场公开化、契约化、法治化、货币化。使农用地市场活动公开、走向市场化、法治化，提高价格透明度，增强参与者交易安全感，保障农村集体土地所有者的利益。第四，建立农地市场中介服务体系。包括咨询、代理、仲裁、地价评估等在内的机构及相关制度，

9、做好农用地信托、抵押等工作。第五，完善农村社会保障机制。建立以集体和农户自我保障为基础，政府给予一定扶持的社会保障机制，并促进农村合作医疗、养老等社会保险体系的完善;对已流转土地进入二、三产业就业或在城市居住的农户应尽早建立失业保险和养老保险制度;对农村孤寡残老、特困户等特殊群体提供最低生活保障。四)建立合理的收益分配制度农村集体土地使用权流转的关键问题之一是收益分配，主要涉及政府和农民集体。而收益分配的核心问题是政府是否应被排除在收益分配体系之外。笔者认为按照公平原则，在所有权和使用权分离的情况下，土地使用权人对土地进行了投入，根据权义一致及投资收益合一原则，应将土地使用权转让收益按投资比例分配土地使用者。政府和土地管理部门无权直接分享产权人的流转收益。对于集体组织内部的收益分配，国家应制定配套的法律法规坚持农户自愿、合理有偿原则加以规范，确保农村稳定，维护农民权益，保证集体组织持久发展。综之，农村集体土地使用权的合理流转对