从经济学角度看_经济适用房货币补贴政策_的弊端

1、2010年4月第24卷第4期经济与管理Economy and Management Apr.,2010Vol .24No .4 收稿日期:2010-03-01作者简介:尹燕海(1978年-,男,辽宁大连人,中国人民银行大连市中心支行统计研究处副主任科员,经济学博士,研究方向为货币政策、房地产市场、农村金融等。财金视点摘要:从经济学角度来看,经济适用房货币补贴政策不但会对普通住宅市场产生冲击,而且对单个家庭效用也不具有可持续性,同时还避免不了逆向选择和道德风险的问题。因此,经济适用房货币补贴政策的推行,利少弊多,应当“慎用”。关键词:货币补贴;挤出效应;效用中图分类号:F287.8文献标识码:A

2、文章编号:1003-3890(201004-0061-04从经济学角度看“经济适用房货币补贴政策”的弊端尹燕海(中国人民银行大连市中心支行,辽宁大连1160012009年,沈阳、西安、长沙、大连等多个城市相继出台了经济适用房货币补贴政策,如大连市规定符合经济适用房申购条件且购买普通商品房或二手房的家庭可享受每户货币补贴13万元的政策优惠。虽然货币补贴政策是拓展保障性住房的一种新举措,短期内解决了一部分低收入家庭的购房需求;但从经济学角度分析,货币补贴政策却成为普通商品房市场价格的又一助推因素,受房价制约也不具有可持续性,且未能有效规避逆向选择和道德风险问题,负面作用不容忽视。一、从整个市场角度

3、看,货币补贴政策推高了普通房市场房价,产生了“挤出效应”正是因为一些困难群体承受不起普通商品房价格,因此才会有经济适用房这一市场。因此,在正常情况下,普通商品房市场与经济适用房市场是两个截然不同的市场,两者是分离的。经济适用房货币补贴政策主要是针对符合经济适用房申购条件且购买普通商品房或二手房的家庭,即若要享受货币补贴,必须要购买普通商品房或二手房,放弃购买经济适用房。显然,这项政策在两个市场之间人为地搭建了一个连通器,直接将原准备投向经济适用房市场的家庭推向了普通房市场。这样,地方政府就会获得两方面利益:一方面分流了经济适用房申请者,减少了经济适用房土地出让及投入成本;另一方面也起到了繁荣普

4、通住宅市场的作用。然而,这势必会增大普通商品房市场需求,其后果就是会继续推高普通商品房市场价格,并挤出部分需求,即产生“挤出效应”。对于这一点,笔者从图1分析并加以解释。假定商品房市场均衡点在E 0,市场价格为P 0,成交量为Q 0。假定部分符合经济适用房条件的家庭选择货币补贴,设这部分需求为Q 补,这部分需求进入普通商品房市场后拉动普通住房需求增长,需求曲线由D 0右移至D 1,水平方向上Q 补=E 0E 3。由于住房供给受到土地等多种因素制约,短时期内供给量不会有大的变动,因此供给曲线基本保持不变。因此,在需求增加、供给不变的情况下,价格必然上升,新的均衡点不是E 3,而是E 1。在E 1

5、点上可以看到:不但价格被推高至P 1,而且销售量也并不是Q 0+Q 补=Q 3,而是较小的Q 1。从图1中可以看出,由于供经济与管理(月刊2010年第4期给短期内不变,价格提高,CE3就是“挤出效应”,即相当于CE3的需求量被“挤出”。挤出的需求既可以包含原商品房市场需求者,也可能包含拟选择货币补贴的需求者。但是既然选择了货币补贴,即使价格提高,选择货币补贴的消费者也会尽最大努力购买普通住宅,即申请享受货币补贴的家庭几乎会全部转化为普通房市场现实需求。这样,从数量上看,因价格提高以及享受货币补贴家庭的挤压,原普通房需求量则会由P0E0(Q0而缩减至P0E0-CE3,设BE0=CE3,则图1中显

6、示原普通房需求量缩减至P0B。从大连市实际情况看,2009年市内四区共计成交商品房达4.55万套,而当年经过摇号共有8000户申领家庭中签,取得领取每户13万元货币补贴资格,若这些家庭在当年全部进入普通商品房市场,则占普通商品房成交量的17.58%,对市场的冲击力不言而喻。所以,从理论和现实情况看,可以得出如下结论:经济适用房货币补贴政策对普通房市场的冲击是显而易见的,它将进一步增大部分购房者的购房压力(因为房价提高,延缓部分购房者的购房计划(因为挤出效应。而且,这种方式将降低地方政府建设经济适用房的动力,存在地方政府通过此种方式将本该由政府解决的问题推向市场的嫌疑。二、从微观家庭财力与效用角

7、度看,货币补贴政策稳定性差,不具有可持续性首先,从微观家庭财力上分析,货币补贴政策对单个家庭带来较大压力。以大连市为例,若某家庭申请该项补贴,以2009年均价8900元/m2、购买面积80m2计算,总房价为71.2万元(暂不考虑各项税费,扣除货币补贴13万元,该家庭需实际支付58.2万元,这对于人均收入低于1.9万元的家庭来讲,压力是显而易见的。即使申请贷款也会面临因收入低而遭拒的困难。因此从财力上看,货币化补贴政策只能有助于经适房申请者中一部分“高收入者”,而对于收入较低者只是“杯水车薪”。其次,从微观家庭效用上分析,货币补贴政策未必能提高单个家庭的效用,不具有可持续性(见图2。在图2中,横

8、轴表示住房需求,为方便研究笔者以住房面积表示;纵轴则表示除住房外的其他所有商品消费。AB线表示购买商品房时的预算线, AC表示购买经济适用房时面临的预算线,由于单价不同,因此斜率也不同,普通商品房价格高于经济适用房,因此普通商品房预算线要比经济适用房预算线显得更陡。若满足经济适用房的家庭购买经济适用房,效用最大化应是无差异性曲线与预算线相切点(当然所对应的面积不会超过经济适用房最大面积。假定两线相切于G点,该点即为购买经济适用房条件下个体家庭最大效用点。水平对应AB 线上的F点,EF则表示在其他消费不降低的情况下所能购买的最大商品房面积。假定该家庭选择经济适用房货币补贴,根据政策他必须购买普通

9、商品房,则他需面临较高的市场价格。只有购买的商品房面积超过原有的经济适用房面积且不降低其总体效用(或不降低其他商品消费水平的情况下,该家庭才能愿意选择货币补贴。假定这一条件能够满足,那么他所能够购买的普通商品房最大面积应该到达何点呢?令KD线为获得现金补贴之后的预算线,由于是以市价购买,所以KD线平行于AB。但是由于货币补贴不直接发放给申请者现金,而是直接转给开发商,因此符合条件者的预算线并不包括KH段,而只能选择HD,所以他面临的完整预算线应该是AGHD。该家庭最优选择应该是点H,因为在此点上,该家庭既不会使其他消费水平下降,又可获得大于经济适用房面积的普通住宅。那么符合补贴条件的家庭是否能

10、够达到H点呢?这就需要满足前面分析中提到的条件,即享受货币补贴政策后购买的商品房面积要超过原有的经济适用房面积,且不降低其总体效用。从图2上看,就是EH必须要大于EG,或者说FH必须大于FG,否则该家庭宁可选择购买经济适用房也不会去购买昂贵的普通住房。令该家庭保证其他商品消费后剩余的现金财富为R,补贴额M补,经济适用房价格为P经, 普通房价格为P普,则家庭选择货币补贴应该满足如下数量不等式:R+M补P普>RP经(1从式(1可以看出,若普通住宅价格P普持续上涨,就会破坏不等式稳定性,因为房价越高,能够购买的商品房面积就越少,一些家庭就会觉得不划算,进而放弃货币补贴而继续申请经济适用房。值得

11、注意的是,大连市目前该项政策中对普通住房单价规定为每平方米不得高于1万元,而2009年末大连市均价已突破1万元,且房价上涨趋势依然不改,1万元以下的普通住宅不断减少,申请者即使申请到补贴也会面临无万元以下房可购的窘境。即使今后政府再次调高普通住宅标准,而随着房价提高,货币补贴政策就会面临两难选择:地方政府要么提高补贴标准以弥补房价上涨对申请补贴者效用降低的负面影响;要么采取强有力的措施控制房价过快上涨。然而,近年来,中国房价上涨趋势并未根本改变,而且货币补贴政策本身也助推了高房价,因此就出现了房价上涨与货币补贴水涨船高的局面,从而进入一个怪圈。即:提供货币补贴,享受者进入普通住房市场,与其他因

12、素共同推高普通住房市场价格,房价上涨到一定程度后将导致原有补贴标准不能弥补价格上涨的负面作用,申请补贴者减少,提高补贴标准压力增大,为稳定并扩大补贴人群,政府不得不提高补贴标准,新的补贴群体进入普通住房市场又会与其他因素继续推高房价如此循环下去(见图3。从图3中可以看出,只要房价持续攀高,申请补贴的单个家庭效用就会不断被腐蚀,货币补贴政策就不牢固。可见货币补贴政策并不是一个有效手段,它受制于房价上涨速度,具有不可持续性。三、从信息对称角度看,货币补贴政策未能有效规避原经济适用房政策中所固有的逆向选择和道德风险问题原有的经济适用房政策虽然设定了许多申请标准及回购条款以规避逆向选择和道德风险问题,

13、但是实际上仍然未能明显规避这些问题。如一些高收入者入住经济适用房(逆向选择问题,一些获得经济适用房者将经济适用房出租而非自住(道德风险问题。那么货币补贴政策是否能规避原有经济适用房的逆向选择和道德风险问题呢?答案是否定的。这可从以下几方面看出。1.认定标准无异。货币补贴的对象是符合经济适用房申购条件且欲购买普通住宅的居民,因此其认定标准与购买经济适用房申请者没有本质区别,也就杜绝不了经济适用房所固有的逆向选择问题,一些收入较高的家庭就会有蒙混过关的企图。2.没有设立回购条款,存在套利或套取产权的机会。货币补贴政策规定:“通过货币补贴购买住房的,如上市交易该住房或再购买其他住房,必须全额退回货币

14、补贴,购房人全额退回货币补贴后可拥有完全产权。”这虽然在一定程度上减少了道德风险,但是规定只是强调退回“货币补贴”,然而房价持续上涨会带来额外收益,若新增值部分超过货币补贴,由于没有回购条款,难免会出现一部分家庭通过出售住房进行套利或通过归还货币补贴套取完全产权的道德风险。四、政策建议从以上分析可以看出,经济适用房货币补贴政策虽然能够在较短时间内解决一部分低收入家庭的购房需求,但地方政府也面临更大的调控房价的压力以及不断调高补偿标准的困境,同时也不能杜绝逆向选择和道德风险的存在。因此,笔者建议:1.控制补贴数量,将其控制在较小范围内,必要时由中央政府出台硬性规定,避免其扩大化。这样既能在一定程

15、度上缓解经济适用房建设压力,又不至于对普通住宅市场产生较大冲击,减轻“挤出效应”。2.继续采取强有力的措施控制房价。地方政府要加大住宅土地供应,严厉打击囤地、捂盘行为;加大中小户型普通住宅供应力度,减少别墅等高档住宅供应。3.为减少逆向选择,要进一步加大监督检查力度,增强对货币补贴申请者的甄别工作,对购房者购房后实行跟踪调查制度,发现骗取资格者一律收回所购房屋;为减少道德风险,应建立货币补贴所提供货币补贴接受补贴者进入普通住宅市场政府被迫提高补贴标准各种因素持续推高房价(包括补贴增大需求因素申请货和由补贴者减少货币补贴无法弥补房价上涨的腐蚀作用图3货币补贴政策受房价上涨影响的怪圈示意图财金视点

16、尹燕海从经济学角度看“经济适用房货币补贴政策”的弊端经济与管理(月刊2010年第4期购住房的回购制度,规定获得货币补贴购买普通住宅须在一定年限后准予出售,且由政府以原价或增加少量补偿进行回购。注释:困难群体即使能够购买一定面积的商品房,但是由于收入低,购买面积较小,市场上可能根本就没有这一面积的普通住宅。货币补贴政策基本条件规定:家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平。2009年,大连市城镇居民人均可支配收入为19093元。这里仍假定经济适用房家庭能购买一定面积商品房,即将其财力折算成对应的普通房面积,而实际上该家庭并不足以购买整套房屋,理由同注解。参考文献:1迈克尔·L&

17、#183;卡茨,哈维·S·罗森.微观经济学(英文版M.大连:东北财经大学出版社,1998.2鲁迪格·多恩布什.宏观经济学(英文版M.大连:东北财经大学出版社,2001.3哈尔·R·范里安.微观经济学现代观点M.上海:上海人民出版社,2006.责任编辑:张增强责任校对:武玲玲On the Deficiency of Monetary Subsidy Policy in Economy House Areas from Economics ViewYin Yanhai(Dalian Central Sub-branch,The People's Bank of China,Dalian116001,ChinaAbstract:From the economics view,the monetary subsidy policy in economy house ar