房地产估价理论和方法作业题（计算选择题）.docx

1、房地产估价理论与方法计算选择题2004 年1一2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m?,套内墙体面积为20m%分摊的共有建筑面 积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元/&A、 1667 B、 1765 C、 1875 D、 2000答案:单价二30 万元/15+25=2000 jc/m22 6、某宗面积为3000 n?的I：业用地，容积率为0. 8,楼面地价为700元/m%现按规划拟改为商业 用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m20理论上应补地价。A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元答案：理论上应补地价二960X5-700X0.8

2、X 3000= 1272万元3 12.某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/该建筑物的成新率为JoA、 44% B、 50% C、 67% D、 86%答案：成新率二1800X2000-800X3000 / (900X2000) =67%4 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004 年

3、10月末平均每月比上月上涨20元/m2°该可比实例在2004年10月末的价格为)。A、2648 元/ m2 B、2688 元/ m2 C、2708 元/ m2 I)、2734 元/ m2答案：2500 X1 + 1%5+20X 4=2708 元/m?5 20.某房地产的土地取得本钱为1000万元，开发本钱为3000万元，管理费用为200万元，销害 费用为300万元，开发利润为500万元，那么该房地产的投资利润率为0。A、10.0% B、11. 1% C、11.9% D、12.5%答案：投资利润率二500/ 1000+3000+200+300 X 100炬 11.1%6 21、某建筑物

4、的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ n)2,建筑物经济寿 命为40年，残值率为2%,那么运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5答案：建筑物现值=16-200X800 X 1-2% 4-40=11.296 万元7 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元"2。假设净收益率为75%,报酬率为10%, 那么该商铺目前的价值为元/m%A、 14140 B、 42421 C、 56561 D、 60000答案:商铺目前的价值=6000X75%/10%Xl-l/ (1+10%) 30= 42421

5、 元膏8 29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元依、712元膏、744元膏、781元/W和815元/山2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。A、849 元/ m2 B、865 元/ m2 C、882 元/ m2 I)、915 元/ m2答案：商铺2006 年的价格二P+di=681+ 712-681 + 744-712 + 781-744 +815-781/4：6=882 元/ m22005 年9 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/苛，建筑面积为100m2,首次支付24万元， 其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格500

6、0元"2,建筑面积120m,首次支付24万元， 半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时-次性付清；成交价格4760 元/山2,建筑面JR 1100m2,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。折现率为10%,那么这4个 可比实例实际单价的上下排译码为0A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲答案：总价甲=24+16/ 1+10% °-5+8/ (1+10%) =47.54 万元；乙=24+36/ 1+10%） °59.82 万元T=20+32. 36/ 1+10% =52.04 万元甲=4754 元/

7、护;乙=4985 元/ m2 ;丙=4200 元/ m2 ; T=4731 元/ m210- 6.某宗地面积为5000 m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元博，拟进展改造。批准 的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/ m2,那么理论上应补交地价万元。A、1250 B、1750 C、2050【）、2150答案：应补交地价=5X1500-4000 /5000-175011- 10.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 租赁期 限为8年，年租金固定不变为480元为2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。假设折现率为8%,由 承租人甲目前

8、的权益价值为万元。A、6. 19 B、6. 42 C、7. 20【）、9. 58答案：权益价值=2000X600-200X480 X 1-1/1+8%3=6. 19 万元12- 12.某套住宅建筑面积为100套内建筑面积为92m2，使用面积为80m，每平方米的价格为3000元，那么该套住宅每平方米建筑面积的价格为元。A、2400 B、2580 C、2607I）、2760答案：建筑单价二3000X80/100二2400元/护13- 14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/萨、6700元仙 和6300元海，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重

9、分别为0. 3、0. 5和0. 2。 如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，那么前者与后者的差值是元/m%A、-100 B、-50 C、50I）、100答案：差值二6200X0. 3+6700X0. 5+6300X0. 2-6700=-50 元"214- 16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为12CW,单位建筑面积的重置价格为800元/m2, 建筑物残值率为6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值为元。A、 76800 B、 79104 C、 77952 D、 81562答案：建筑物现值二96000-1200X800 X 2. 2%=79104 元15- 1

10、8.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估 计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/萨，又知该写字楼 可出租面积为10000 m2,运营运用率为40%。假假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%, 其他条件保持不变，那么该写字楼将发生万元的贬值。A、548. 19 B、558.15 C、567. 39 D、675. 40答案:V=A/RX1-1/1+RnAf700 X 10000 X12X 60%X 85%Vi=A"8%X 1-1/1+8%30=4822. 83 万元；V2=70 X 10

11、000 X 12 X 60% X 75%/8%X 1 -1 /1+8%30=4255. 44 万元16- 21、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/假设报酬率为6%、收益期限为50年时，那么该房地产的价格为元/ m%A、 3800 B、 4500 C、 5200D、 5600答案：V=A/RX 1-1/ 1+R nV=4000, R=8知 n=30, V=4000/8%X IT/1+8%3°=5600 元/ 静。17- 24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行 年潜在毛收入为120万元，所平均空置率2

12、0%,年运营费用50万元。日前该类牧业无风险报酬率为5%, 风险报酬率为平安利率的60%,那么该商场在2005年10月的价值最接近于万元。A、536 B、549 C、557 1）、816答案：年现金流人=120X8册50=46万元无风险报酬率=5 X1+60%=8%V=46/8%X 1-1/1+8%35=536 万元18 25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之FI起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2,所净收益为480万元 自开工到建成的开发期为3年，估计该工程至建成还需1.5年，报酬率为 8%,折现率为12%,那么该工程开发完成后的房地产现值为万元。A、4023.04

13、 B、4074. 10 C、4768. 50 D、5652.09答案：房地产现值=480/8% X 1-1/1+8%4。./ 1+12%) E4768.50 万元19 28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/2450元/2650元/2830元/ m2和3000元/ m2,其增量的权重分别为0.1、0.3、0. 2和0. 4,按平均增减量趋势法估计，以 2001年初为预期基期，那么该类房地产于2006年初的价格最接近于元/ m2。A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300答案：d=2450-2300X0. 1+2650-2450X0. 3+2830-

14、2650X0. 2+3000-2850X0. 4=179 7=2300+179X5=3195 元/ m220 32、临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20"，临街深度为75ft。在有一相邻矩形地 块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125也。运用四三二一法那么，那么地块乙的总地价为万元。A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0答案：V=36/ 40%X30%+2% =40 万元，40+40X9% X 30/20=65. 4 万元2006 年21 2.某宗七地上有幢8层高、各层建筑面积样的住宅楼，建筑密度为50%,假设该住宅楼的总 价为2000万元，平均单价为5

15、000元/m?,楼面地价为1200元/居，那么该宗土地的总价为万元。A、 B、 192 C、 240D、 480答案：1200X50%X8X 2000 万元：5000) : (50%X8) =480 万元22 3、某套住宅的套内建筑面积为145 m2,套内建筑面积为132 m?,应分摊的公共局部建筑面积为9 m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2,那么该套住宅按建筑面积计算的价格为元/ m20A、 3000 B、 3277 C、 3295 D、 3599答案:3500X 145/145+9=3295. 45 元/ m2o23 6.某房地产现房价格为4000元，预计从期房到达现房的两

16、年时间内现房出租的租金收入为每年 300元/ m?年末收取)。出租运营费用为每年50元/ m假设折现率5%,风险补偿为200元/ m2,那么 该房地产的期房价格为元/ m%A、3300 B、3324 C、3335I)、3573答案：期房价格二现房价格-预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4000- 300-501+5%-300-50/1+5%2-200=3335 jc/ m2o24 7.某仓库房地产土地面积为1000 m2,容积率为0. 8,对应的土:地单价为850元/ m2,现拟变更 为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面

17、地价为2000 元/ m2,那么理论上应补地价的数额为万元。A、93.75 B、115 C、293.75D、315答案：需补交地价=楼面地价X新容积率一旧容积率=2000X2. 0-850 X 1000=315万元25 11、某房地产在2006年3月的价格为2021元/芹，现要调整为2006年9月的价格。该类房地产 2006年39的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3均以上个月为基数 100),那么该房地产2006年9月的价格为元/芹。A、2700. 8 B、2800.1 C、2800. 8D、2817.7答案:2021X94. 8/100

18、X96. 6/100 X 105. 1/100X109. 3/100X112. 7/100X118. 3/100=2817. 71 元/略。26 12、某宗房地产交易的成交价格为30万元，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房 地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m)假定折现率为6%,该房地产按照建筑面积计算 的实际单价为元博。A、2593 B、2619 C、2727 I)、2862答案：设建筑面积为A,建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即A=100/1-10%=111. 11 m2,该房地产一次性付清的价格=30X30%+30X70%4-1+6% 4-11

19、1. 11=2593. 04 元/芹。27 16.某企业开发某土地，土地重新取得本钱为1000元膏，正常开发本钱为1500元/m2,管理费 用为前两项的5%,投资利息占直接本钱的5%,销售费用为100元/ m%直接本钱利润率为6%,那么开发 后地价为元/ m2。A、 18408、 2840 C、 2960D、 3000答案：开发完成的地价二土地取得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+销售费用-销售税费-1000+1500 X1+16%+100=3000 元/ m2o28 17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补 办了土地使用权出让手续，土地

20、使用权出让年限为50年从补办之日算起。2006年10月1日对该房地 产进展评估。经计算，该房地产的上地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残 值率为0。那么在估价时点2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。A、4091 B、4182 C、4250 I)、5000答案：当 R=0 时,V=cq=3000X 1-t/N X100%=3000X 1-15/60 =2181.82 万元，在估价时点的房 地产评估价值-2250+2000=4250万元29 20、某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 17500m-,所净收益为3

21、50万元。目前该工程已建立2年，估计i亥工程至建成还需2. 5年，市场上同类房地 产报酬率为7%,折现率为10%,那么该工程续建完成后的总现值为)万元。A、3758. 57 B、3942.03 C、3966. 10 D、4769.85答案：V=A/RX1-1/1+Rn/ 1+rd l=350/7%Xl-l/1+7%504-5/ 1+10%) 2-5=3758.57 万 元30 26、现有某待开发工程建筑面积为3850 m2,从当前开场开发期为2年。根据市场调查分析，该 工程建成时可出售50%,半年后和一年后分别出售其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/ m。假 设折现率为15%,那

22、么该工程开发完成后的总价值的当前现值为万元。A、 766 B、 791 C、 913 D、 1046答案：该工程开发完成后的总价值的当前现值=2850X3850 X 50"1+15%2+30%/1 + 15%2.5+20%/ 1 + 15%3 =791.24 万元31 30、临街矩形地块甲的总价为40/2万元，临街深度为50m,临街宽度为30/15%临街深度为100m,临街宽度为15m在有一相邻矩形地块乙，临街深度为150m,临街宽度为15%运用四三二一法那么，那么地块乙的总 地价为万元。A、23.4 B、28.6 C、33.4 D、46.8答案：设标准临街宗地总价为A万元，40/2

23、=AX40%+30苗，A=28. 57万元，乙地块的总价=28. 57+28. 57 X (9%+8%) =33.4 万元32 31、某居民楼总建筑面积为5000 m2,总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥 有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2,房地总价值为35万元。假设按照土地价值进展分摊, 该人占有的土地份额为A、3% B、3.5% C、7%D、4%答案:35- 1000-500 /5000X150/500=4%2007 年33 10、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/略，出租的年末净收 益为500元/ m%假设年折现率为8

24、%,风险补偿估计为现房价格的3%,那么该期房目前的价格为元 / m20A、 3473 B、 4365 C、 4500 D、 4635答案：期房价格=现房价格-预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 =4500-500/ 1+8% -500/1+8%2-4500 X 3%=3473 元/ m2o34 18.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，假设将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市 场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购置甲宗地，那么甲宗地的拥有者合理的索价范 围是万元。A、0 50 B、5075C、50100I)、100 150答案:50+50/150X5

25、0=66. 67 万元35 20、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑 面积为120 m2,买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费一，由该宗房地产的正常 交易单价为元/ m2。A、2427. 18 B、2500. 00 C、2575. 00 D、2659. 57答案：正常成交价格二卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率=300000/ 1-6%) /120 m2=2659. 57 元/ m2o36 21.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/ 1,安装工程费为450 元/ m2其中人工费为50元

26、/ 01勺，装饰装修工程直接费为900元/ in?其中人工费为45元/ m2,又知该 地区土建工程综合费率为土建工程直接率的15W,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修 工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3. 5%,那么该建筑物的建筑安装装饰工程费为 元/ m2<>A、2204.55 B、2397. 99 C、3237. 60 D、3345. 64答案:780 X1 + 15%+450+50 X 75%+900+45 X 72%元/ /X1+3.5%=2397. 99 元/ m?37 22、某房地产的重建价格为2000万元，在建造期间中央空调系统因功率较

27、大较正常情况多投入 150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬 率为12%,那么该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A、1838. 00 B、1844. 55 C、1845. 87 D、1850. 00答案：2000-150-0. 84-12%X 1-1/ (1+12%) 15=1844. 55 万元38 27、某在建工程规划建立面积为12400尤，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。工程建 立期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/ n,可出租面积为建筑面积的 65%,正常出租率为90%,运营费用为有效

28、毛收入的25%。目前工程已建立1年，约完成了总投资的60%。 假设报酬率为8%,折现率为14%,那么该在建工程续建完成后的房地产现值为(万元。A、2281.83 B、2474. 60 C、3798.30 D、4119. 18答案:V=A/RX 1-1/1+R吁/i+rd1 =60X 12400X 12X65%X90%X (1-25%) /8%X1-1/1+8% 4*2.5/1+14%15=3798.3o 万元39 29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/3565元/ m?、3730元/ m2、3905元/静、4075元/ m2,那么采用平均增减量预测该类

29、房地产2021年的价格为元 / m七A、4075. 0 B、4242. 5 C、4410. 0【)、4577. 5答案:d=160+165+175+170/4=167.5 元/ m22021 年的价格 V6=P0+di=3405+167. 5X6=4410 元/ m2o40 32、某房地产开发用地，其土地面积为10000 m2, 土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2, 楼面地价为1500元/m%后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变，那么该房地产开发用地容积 率提高需地价万元。A、 375 B、 450 C、 500 D、 600答案：需补交地价二楼面地价X新容积率一旧容积率=

30、1500X1.6-1=600万元2021 年41 5.某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元， 供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，由该地区“五通一平的 正常斐用为元/ m2。A、 98 B、 102 C、 108 D、 116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供电、通信，场地平整，故为98元/ m242 6、某居民2021年1月初购置一套建立面积为loom?的住宅，单价为5000元/m?,假设2021年当 地同类住宅价格每月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,那么2021年底该套住宅实际增值额为元。A、4296

31、.96 B、5560.86 C、5839.91 D、4838.91答案：实际收益率Rt,名义收益率Ra,通货膨胀率Rd,三者关系为1+Ra) =1+Rt/1+Rd)由 Rt=l + 1+0.5%12-l-r1+0.5%-1=0.0111217,增值额=5000X 100XRt=5560. 86 元43 8.某期房1年后能能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m出租的年总收益为500元膏, 管理斐用等其他支出为100元/玳 假设折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%,由该期房目前的价格是元博。A、 4395 B、 4486 C、 4636 D、 4850答案：期房价格=现房价格-预计从期

32、房到达现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿=5000元 /m2- (500-100)元/m710%Xl-l/ 1+10% -5000 元/m2X3%=4486. 36 7u/m244 19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，假设将该两宗土地合并那么价值 为120万元。如果甲地块的使用权人拟购置乙地块，那么对双方最为公平的正常价格应为万元。A、 40 B、 48 C、 60 D、 70答案：合并后的增值=120-60-40=20万元，那么乙地块的合理要求=40+20/100X40=48万元45 21.某某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km

33、%假设开发周期 为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%,银行贷款利息率为8%,该土地的投资利息 为1元/m%A、55. 20 B、103. 22 C、109. 63I)、114. 82答案：土地取得费用=540元Al?, 土地开发费用二150元/m?投资利息=540X 1+8%2-l+150X60%X1+8%L5-l+ 150X40%X1+8%°-5-l=103. 2246 24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，上地使用期限为50年，不可续期，已使用10年， 建筑物剩余经济寿命为55年。预计j亥宗房地产正常情况卜每年可获得净收益8万元，报酬率为8%,那么 该

34、房地产的收益价格为万元。A、95. 40 B、97. 87 C、98. 55 D、99. 33答案:8/8%X 1-1/1+8%4。=95. 40 万元47 27.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元，2,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的 35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年，该商场的收益价 值为万元。A、690. 40 B、8284. 79 C、8720. 83 D、9746. 81答案：(40X 12X40000X95%X85%X65% /12%X 1-1/ 1+12%) 38=8284. 79 万元2021 年48 4.李

35、某购置的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的 费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效租金为3000元，运营费用占有效毛租金的 15%。假设月报酬率为0. 5%,那么室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为元。A、 5000 B、 12574 C、 12650 D、 13911答案：5000+3000X85%X 1-1/1+0.53 = 12574 元49 10、某套200 m2、单价4000元/ m?的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付， 每期支付20万元。如果折现率为5%,那么该套住宅的实际价格为万元。A、71.84

36、 B、74. 47 C、75. 23 D、80. 00答案：20 万元+20 万元/1+5%+20 万元/1+5%2+20 万元/1+5%3=74. 47 万元50- 17、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8 万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为8成新°该可比实例经统-房地产范围后的价 格为万元。A、75. 00 B、75. 60 C、83. 60I)、86. 00答案:86-8-3X0. 8=75. 6 万元51- 19、某房地产在2021年4月的价格为6500元/m2,现要调整为2006年10月的价格。该类房地产 20

37、21 年 310 的价格指数分别为 105. 33、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17 和 90. 08均 以上个月为基数100),那么该房地产2021年10月的价格为元/in?。A、5110.51 B、5307. 26 C、5549. 95 D、5638. 13答案:6500X100. 04/100X99. 86/100X98. 28/100X96. 45/100X92. 17/100X90. 08/100=5110.5152- 22、某宗已抵押的收益性房地产，所有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、 保险费、管理费等50

38、万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息 额70万元，租赁合同约定，保证合法、平安、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净 收益为万元。A、 245 B、 275 C、 315 D、 345答案：500-50-40-65-30=315 万元53- 25.某成片荒地面积1km2,进展“七通一平的开发后分块有偿转让，开发本钱及管理费用、销 售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2W,开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让上地面积比率为 65%,该地块可转让土地的应计本钱是元/nAA、310.61 B、321.60 C、477.87【)、494.77答案

39、：30 万元+30 万元 X1+7.2%0. 5-1 4- 1000X1000X65% =477. 87 万元54- 26.某写字楼的建筑面积为4000 m2,剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%, 月租金为30元/ m%当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为40元/ m2,报酬率为6%, 如果修复没有电梯这一功能缺陷，那么该写字楼可升值为万元。A、67. 60 B、811.24 C、1622. 48 D、2433. 72答案:40 元/ m2X 12X4000 m2X90%/6%X 1-1/1+6%32= 2433. 72 万元55- 28.现评估一个半年前停工

40、的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/ m2, 其中主体工程900元/ m2,安装及装饰装修工程费为600元/ m2。该在建工程主体局部已完成，未施工的 安装及装饰装修11程按原设计要求在1年内完成，未完成局部的费用均匀投入。假设折现率为15%,那么 在估价时点的续建费用为元/ Pi?,。A、486.52 B、521.74 C、559.60 D、1398.76答案:600/ 1 + 15% 559. 50 元/ m2o2021 年56- 13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查，其成交价格为150万 元，另有20n)2的房屋天台赠送，该房地产

41、的建筑面积5套内建筑面积的比率为1：0. 8,那么按建筑面积计 算的比准价格是元/m2。A、 8571 B、 10000 C、 13393 D、 15625答案：该可比实例的建筑面积为' 120 m2/0. 8= 150m2,由150万元/150m2= 10000元修。57- 15.评估甲别墅的市场价值，选取K乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/n2,装修 标准为1000元/ m2甲别墅的装修标准为800元/ m2，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别 墅高10%,假设不考虑其他因素，由通过乙别墅求取的比准价格为元/ m20A、 7020 B、 7091 C、 738

42、0 D、 8580答案:8000-1000+800 /I. 1=709159- 16.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺其成 交价格经调整后为底层商铺价格，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的 权重，最适宜的是JoA、0.4、0.4、0.2 B、0.3、0.4、0.3 C、0.4、0.2、0.4 D、0.4、0.3、0.3答案：甲、乙实例与与估价对象最相似均为底层商铺，故取较高的权重。60- 17.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销窖税率为6%,持 有期内有效毛收人为400万元，运营费用率为30%

43、,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报 酬率的25%,那么该写字楼目前的收益价格为万元。A、5286. 72 B、7552. 45 C、9939.23 D、14198. 90答案:该写字楼的报酬率=无风险报酬率，风险报酬率=6% X1+25%=7. 5%V=A/RX1-1/1+Rn+vt/ (1+R)七V=400X 1-30% /7.5%X 1-1/1+7.5%5+VX1+20%X 1-6% /1+7.5%5V=5286. 72 万元61- 18、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/昂2. 天，该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，

44、土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的 净租金3.5元/宿.天，报酬率为6%,那么现在的承租人权益价值为)万元。A、98.80 B、592.81 C、691.61 D、667.22答案：根据收益复原法公式,V= (3. 5-3) X365X500/6%Xl-l/1+6%l8=98. 80 万元62- 21.某商品住宅工程的土地取得费用、开发本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销告税金分 别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,那么本钱利润率 为。A、17. 13% B、18.30% C、18.61% D、21.47%答案：投资利润二

45、开发利润/土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用=322万元本钱利润率=开发利润/土地取得本钱+JT发本钱卜管理费用+销告费用+投资利息=18. 30%63- 23.某办公楼是15年前在划拨上地上建立的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年, 该办公楼建筑物在建立时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值 率为3%,那么采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A、61.84 B、78. 35 C、84. 88 D、173. 17答案：N=60 年，D=C (1-R) /N=5. 658 万元，Et=DXt=5. 658X15=84. 88 万元。6

46、5- 27.现拟开发建立某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000 m2,可害建筑面积为8000 m)销售单价为1.6万元/m2,假设报酬率为8%,折现率为10%。那么测算该写字楼开发完成后 的现值是万元。A、9616.83 B、10161.05 C、12021.04 D、12800答案:1.6X8000X 1+10% 3=9616.83 万元66 33、某宗土地面积为7500 m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元博。现允许容积率提高到 5,假设容积率每提高().1,楼面地价下降1%,那么理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A、 1125 B、 1800 C、 22

47、50 D、 3375答案：补交地价=1200X5-1500X3 X 7500= 1125 万元容积率为5年，楼面地价=1500 X1-20%=1200元/护67、根据某市有关规定，抵押贷款购置商品房时，购房者需旨付房地产售价的30%,年贷款利率为6. 84眼 如投资者自有资金的投资回报率为15%,那么该类房地产复原利率为。A、8. 70% B、9. 29% C、9. 54% D、10.21%答案：30%X 15%+70%X6. 84%=4. 5%+4. 788%=9. 29%68、69、71、72、73、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%, 土地使用期限为 3