三里屯SOHO分析2

1、北京三里屯VILLAGE*0000000000u 基本情况u 商业定位u 商业规划u 亮点分析u 案例总结目录 2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为“三里屯 Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目太古投资80%；基汇资本占20%，产权40年。 一、基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处 三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。 近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。一、基本情况区位：毗临第2使馆区北京市政府对三里屯地区的未

2、来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路交通较为便利，临近地铁2、10号线三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区，南区2008年7月开业，北区2009年10月开业。南区南区北区北区占地面积占地面积 5.3万万m2建筑面积建筑面积 总建面总建面17.2万万m2， 北区：北区：8.23 万万m2； 南区：南区：9.06 万万m2商业面积商业面积 总商业面积12万m2北区4.8万m2 南区7.2万m2建筑形式建筑形式层低密度建筑层

3、低密度建筑单体数量单体数量栋栋栋栋精品酒店栋栋精品酒店位置位置邻工体北路邻工体北路临近使馆区临近使馆区开业时间开业时间2008年年7月月2009年年10月月定位定位中高档国际流行中高档国际流行品牌品牌国际奢侈品及高档设计国际奢侈品及高档设计师品牌师品牌目标客群目标客群时尚运动的年轻时尚运动的年轻一族一族有一定社会地位和一定有一定社会地位和一定消费实力的人群消费实力的人群一、基本情况商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2层数：B1-F4层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米设施：60部扶梯、垂

4、直电梯 900个停车位N一、基本情况 三里屯village人文风尚汇 二、商业定位集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间u 知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地u 周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。u 周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚二、商业定位二、商业定位项目定位u 南区针对年轻客群， 北区针对高端人士 u借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层消费者策略精选客群追求品味二、商业定位二、商业定位二、商业定位业态业态品类品类 数量数量占比占比零售零售服装服装11343.6

5、%零售零售皮具鞋履皮具鞋履249.3%零售零售书籍音像书籍音像31.2%零售零售珠宝配饰珠宝配饰2710.4%零售零售玩具童装玩具童装20.8%零售零售精品超市精品超市10.4%零售零售艺术家居艺术家居2911.2%餐饮餐饮餐饮餐饮5019.3%娱乐娱乐影院影院10.4%服务服务美容美发美容美发93.5%合计合计259100.0%以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色业态组合打造最潮流的“屯”最时尚的“村”吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊

6、、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道 瞄准一线品牌和设计师品牌 打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌 北座东国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品牌定位：年轻、时尚、前卫 定位：高端、先锋南区北区二、商业定位 南北区实行差异化项目定位二、商业定位二、商业定位品牌策略 新定位:潮品牌新概念新设计新感觉新首次引进品牌规模之首品牌前卫装修品牌突出体验品牌三、商业规划由11栋2-4层低密度独栋和复式建筑构成u 定位：年轻时尚、潮流前卫u 档次：中高档定位u 客群：针对年轻时尚客户群体组合业态u 主营

7、业态：以服饰为主u 业态规划：无明显业态分区u 品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主u 代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰店等Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art南区：吃喝玩乐文化休闲区三、商业规划 北区以四合院围合形式形成3栋联排，中间4个钻石型独栋建筑构成。 u 定位：高贵优雅、奢华品质u 档次：高档定位u 客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态u 主营业态：以服饰、艺

8、术为主 u 业态规划：无明显业态区分u 品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主u 代表品牌： ARMANI、ROLEX、VERSACE巴黎世家北区：高端消费体验区三、商业规划潮奢潮流先锋国际范儿“购物、娱乐、文化、艺术为一体的时尚社区”“时尚、美食、艺术、娱乐、旅游为一体的国际之都”四、亮点分析四、亮点分析u建筑特色：先锋前卫，独具匠心u主题街区：特色鲜明，优势显著u商业定位：因地制宜，精准定位u品牌组合：做精做强，追求特色u商户管理：眼光长远，灵活细致u文化内涵：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入

9、住商家档次较高先进的设计理念：低密度、开放式低密度、开放式四、亮点分析建筑 南区南区胡同胡同 南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、 从容消闲一整天”的商业理念南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调 北区北区四合院四合院 四面围合，彰显尊贵，源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装先进的设计理念：低密度、开放式低密

10、度、开放式四、亮点分析四、亮点分析建筑建筑先进的设计理念：新颖的产品设计布局方式：纵向结合、横向分割。开放式与封闭式的完美结合，多动线延长消费者驻留时间，与“随心漫步”的慢生活的商业理念非常契合。外部露天连廊上层商铺外廊通透的垂直动线单体全玻璃幕墙设计纵向结合横向分割的多动线格局四、亮点分析四、亮点分析建筑建筑多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值 由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计的橙色大厅，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台，加上外联南庭 下沉花园广场，该区域成为客流聚集地，满足项目以休闲为主的功能.先进的设计理念：新颖的产品设计四、亮点分析

11、建筑冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气750平方米的开放式空间 ，挑高13米的大厅穹顶 ，位于二层的VIP室，电梯直达，可瞰大厅全景 。活动大门，可全开放以连接南庭先进的设计理念：既强调艺术性，更强调商业价值，艺术性和实用性完美集合低密度独栋，室外街区设计，新颖时尚，开创了北京购物中心的新形式独栋外立面富有创意，以及时尚亮丽的色彩，打造出地标式建筑街区设计动线丰富，增加可逛性的同时，也增加了店铺的展示效果， 形 成全方位多展示面。店铺展示面最大化四、亮点分析四、亮点分析建筑建筑 三里屯南区地上共有9条街区，加上贯穿南北和中心广场的主动线，共10条，地上街区非常丰富。 建筑形式各不相同。有些

12、是复式店铺（如S7及S5)，有些是独栋(如S10、S11)，还有一些是平层（如S4和S2)。这样的设计让消费者在逛的时候时刻保持新鲜感。四、亮点分析四、亮点分析街区街区 垂直交通体系 扶梯6部、步行梯7部、直梯14部良好的垂直交通体系为街区高层的客流带来极大地便利。三里屯街区的扶梯多，且多设置于动线的关键节点；步行梯及直达电梯也分布广泛；这样，消费者可以很方便的到达2层、3层甚至4层。四、亮点分析四、亮点分析街区街区 南区的业态组合特点 横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合以Uniqlo、Mango、Esprit、Puma等集合店形成休闲

13、运动区域以Novo me、Lesportsac、Evisu、Lacoste、Nautica等品牌形成品质休闲区域以Vero Moda、b+ab、bread n butter、Ochirly等品牌形成女装休闲区域以2%、CPU、Lee Cooper等品牌形成个性休闲区域以Steve Maden、Benefit、izzue、Chocoolate、Ck jeans、StellaLuna等品牌形成潮流休闲区域四、亮点分析四、亮点分析街区街区 南区的业态组合特点 纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主的业态特点的业态特点顶层餐饮的设计为街区的高层带来客流，同时形成“喷洒效应

14、”四、亮点分析四、亮点分析街区街区l亮点一 复式店铺装修有很强的视觉冲击力选取有较强设计感的品牌选取有较强设计感的品牌允许对外立面进行改造允许对外立面进行改造尽可能展现品牌自身的特点尽可能展现品牌自身的特点四、亮点分析四、亮点分析街区街区l亮点二 餐饮休闲氛围浓厚客流带动作用明显餐饮的可视性好蓝蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐厅延长了非用餐时段的顾客停留时间皇后饭店、大于铁板烧、鹿港小镇与酒吧形成较好的互补四、亮点分析四、亮点分析街区街区 北区的街区业态特点品牌优势明显形象好号召力强产品品类丰富度四、亮点分析四、亮点分析街区街区文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分

15、析五、亮点分析文化文化艺术实用主义：“喷雾干”和“喷泉树”，灵感来源于艺术，服务于生活。文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分析五、亮点分析文化文化艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣 赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展。北京三里屯SOHOBEIJING SANLITUN SOHO周垠录目录 content简 介01规划 与 位置0203各层平面图及分析0405立面设计06项目定位及区域划分室外特色交通简介 整个项目总占地约 5.1245万平方米，规划总建筑面积地上约为31.568万平方米

16、，地下约为15万平方米。开间面积约150.5-1500平米。本项目裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层 (五层及以上) 用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房。简介项目地址北京朝阳区工人体育场北路8号占地面积5.1245万m，容积率9.09总建筑面积46.6m（地上31.6万m 地下15万m）建筑高度限高100m 地上28层 地下4层 车位地下二至四层，共三层，地面65辆，地下2175辆物业比例商业：12.8万m（B1-4层，局部5层）办公：10.2万m（共5栋。5-24层）公寓：12.0万m（共4栋，5-28层）写字楼标准层1480m，1162m

17、，2000m建筑层高公寓3.1m，写字楼3.5m商业：B1层5m，一层4.8m，二层4.3m，三层4.3m，四层4.5m三里屯SOHO基本参数1/F(m2)2/F(m2)3/F(m2)4/F(m2)5/F(m2)合计整栋使用面积1,7821,8522,0001,7807,414机房-商铺建筑面积2,6663,2413,0703,02912,005写字楼建筑面积451898987716紧急通道7575总建筑面积3,1923,3303,1593,116-12,796整栋使用面积2,6112,8162,7042,66810,799机房-商铺建筑面积3,7774,6424,4234,38717,228

18、写字楼建筑面积6671821821761,207紧急通道5555总建筑面积4,4984,8244,6054,56318,490整栋使用面积2,8933,4043,1453,0993,01615,558物业管理办公室1313商铺建筑面积4,0894,9044,6124,5644,55422,723写字楼建筑面积7511751791721731,449紧急通道80总建筑面积4,9335,0794,7914,7364,72724,265塔楼1塔楼 4塔楼 2塔楼 3塔楼5塔楼1塔楼2塔楼3北侧建筑面积分析整栋使用面积3,4852,9892,8972,94512,316机房-商铺/写字楼建筑面积4,4

19、305,0054,6244,55518,613公寓建筑面积6891441441441,121紧急通道4040总建筑面积5,1595,1494,7674,699-19,774整栋使用面积3,5293,5193,6243,35514,027机房-商铺建筑面积4,9915,5085,3535,28621,137公寓建筑面积467757579697紧急通道3939总建筑面积5,4975,5835,4285,365-21,873 塔楼1 塔楼 4 塔楼 2 塔楼 3塔楼 5南侧建筑面积分析塔楼4塔楼5 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典

20、建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)建设设计团队主创设计师 隈研吾 “我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。我为整个项目定下了一个整体基调让经典脱胎，重生于当代。“ 日本著名建筑师。毕业于东京大学工程研究所建筑系。享有极高的国际声誉，建筑融合古典与现代风格为一体。规划与位置 根据北京2008年三里屯规划蓝图，三里屯地区将于国贸燕莎等东部商圈形成三角互补，三里屯将建成北京的“国际化商务核心”“国际

21、化时尚区”和“24小时娱乐中心”。规划与位置三里屯soho 项目位于三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区（朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西） 。距地铁10号线工体北路站约 500 米。紧邻CBD、燕莎、东直门、朝外等区域的核心位置，交通枢纽，紧临东三环交通枢纽。独特、优越的地理位置和浓郁的人文环境会吸引各种个性化店铺，使这里会聚大量咖啡馆、酒吧和各种美食餐厅，庞大的休闲、娱乐、消费的人流，继承独特的三里屯夜生活文化。N项目整体分布图办公 / 商业公寓项目定位及区域划分 写字楼规划该项目共5栋写字楼，坐落于项目地块北侧，临近城市道路充分满足客群的便利性及项目昭示性的特点。 公寓楼规划

22、该项目共4栋公寓楼，考虑到采光及安静等居住舒适度等因素，规划于项目地块南侧。霓裳风采B1-F411,600 m 品味家苑 B1-F520,500 m儿童天地B1-F416,200 m 电子科技B1-F414,600 m柔美生活B1-F4 18,600 m 霓裳风采 品味家苑 儿童天地 电子科技柔美生活各层平面图及分析一层平面图A座主要入口及流线中庭办公大堂住宅大堂功能分析 这个项目的5个商业设施分别都有很大的中庭。每一个中庭都充满着独特的“空气”。进入中庭，人们就会被它那独特的“空气”所包围。为了制造“空气”，不再把墙壁、天棚、手扶栏杆等建筑要素看做是各自独立的东西，而是将其视为是覆盖中庭这样一个“内脏器官”内部的、内侧的皮肤一样的东西。二层平面图三层平面图四层平面图五层平面图地下一层层平面图地下二层层平面图室外特色交通 项目地上商业通过连廊互通，形成5个商业体。围合中央下沉广场，形成冲击力极强的峡谷感觉，项目成为区域人群休闲广场与公共空间。 立面设计立面利用浅灰色与橙黄色、暗红色的色彩搭配，形成极强的视觉效果，玻璃和铝板幕墙竖立排列出建筑纤细挺拔形态；产品创新，与项目整体定位形象 建筑风格大胆、出挑，表现在：色彩黑白相同跳跃、节奏感；线条纵横交替凌乱、密集、时尚。商业分析：首先我们要明确商业地块的复杂性，前期规划复杂、中期招商细致、后期运营繁琐。这对于组织能力要求