正商耿庄城中村项目发展策略汇报终（可编辑）

1、正商耿庄城中村项目发展策略汇报终 扼守郑州东南紧邻地铁地铁BRT快速公交构成立体交通瞬间即可通达全城 医疗 中小学 N5 会所 配套总体规划社区配套整合市政中小学医院运河公园尽可能提高其品牌效应并和会所功能特色商业街一起打造专属业主的私人领地 停车场 N2 物业发展建议 典雅主义 ü 物业发展建议 顺应发展体现都市形象 吻合目标客户需求 成本角度考虑控制成本 本案简约主义风格 建筑风格 正商耿庄城中村改造项目发展策略提报 易居中国正商耿庄项目组 谨呈 河南正商置业 东南板块发展 正商板块运动启示 项目价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 物业发展建议 营销战略

2、 解读耿庄城中村改造项目 继金色港湾花都港湾蔚蓝港湾等港湾系产品一次升级之旅 品牌升级从品质地产向精品地产的转型 战略升级正商郑州大东南板块战略的桥头堡 产品升级打造环线内稀缺低密度产品标杆 东南板块发展 正商板块运动启示 项目价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 物业发展建议 营销战略 综合城市经济人口以及房地产市场来看 项目拥有良好的市场发展基础 机遇和挑战并存 决胜的关键将取决于开发战略 郑州房地产大势研判 七里河文化长廊 运河新区 本案 七里河文化长廊 十七里河定位为给城市居民提供休闲娱乐游览观光的城市河流 十八里河定位为展现地域特色融入丰厚历史文化城市河流 运

3、河新区 是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明珠 北起南三环南至新郑西起绕城公路西南连郑尧高速引线西北接新郑路东至管城总面积约28平方公里 由三纵京广路大学南路嵩山南路三横南三环南水北调运河南四环所围合12平方公里的运河新区核心区将是郑州西南部未来发展的一个重要空间 东南板块发展 七里河文化长廊和运河新区等城市规划的提出为区域发展描绘较好的生态环境支持 东南板块发展 未来城市南北轴核心地带东扩南起已拉开新一轮造城序幕城南中央生活区未来12年呼之欲出 启示 东南居住区主要承接在即区域价值大有可为耿庄项目东接七里河运河公园西接市政主干道紫荆山路及地铁2号线优越的自然资源和地铁物业将为项目打造精品奠定基

4、础 东扩南起 郑东新区年度投资410亿元开发建设面积20平方公里目前土地稀缺急剧饱和北区由于受到黄河湿地影响被限制建设 南区相对其他区域土地资源丰富东南板块处于一心一带一轴的交汇地带潜力巨大郑州市90郊县在西南规划未来较长时间内会以南区发展为重点努力在南区土地上再造一座国际化的新城 东南板块发展 正商板块运动启示 项目价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 物业发展建议 营销战略 区域竞争分析 主力产品线以二房为主表现出明显的年轻化置业特征一房出现明显的供大于求现象四房及复式等产品市场需求不足成为滞销产品 一房市场集中35-50 两房市场集中70-90 三房市场集中80-

5、120 四房复试市场多为150以上大户 产品分析区域产品附加值存在错层入户花园露台空白点功能性 创新的产品更能赢得市场 金海·京江花园 美林河畔 升龙国际中心 中原新城 亚星·城市山水 美景鸿城 橡树玫瑰城 新蓝钻 蓝钻 幸福港湾 橄榄城 挑高阳台 空中花园 多阳台 露台 入户花园 步入凸窗 转角窗 凸窗 复式 错层 平层 项目名称 区域竞争分析 区域产品在配套方面空白点较少新项目必须需先达到区域平均水平 金海·京江花园 美林河畔 升龙国际中心 中原新城 亚星·城市山水 美景鸿城 橡树玫瑰城 新蓝钻 蓝钻 幸福港湾 橄榄城 儿童活动设施 老人活动设施 休

6、闲设施 社区标志 特色树种 水景 水系 新风系统 地暖 双气 项目名称 区域竞争分析 物业类别 住宅写字楼 商业 项目特色 国际化社区 建筑类别 多 层 小高层 高 层 占地面积1594亩 建筑面积135万平方米 地址南三环与石柱路交汇处 环线内唯一低密度多层花园洋房式社区 区域竞争分析 典型个案研究-橄榄城 7529两室两厅一卫 3312一室一厅 户型设置分配均匀多层布局落地平开窗采光通风好版式设计 项目推盘策略采用大小户型结合方式推出避免客户比较中举棋不定适用不同客户的需求 区域竞争分析 典型个案研究橄榄城 来源 大范围集中在项目周边的专业市场外对金水 中原管城有零散辐射 仍然以城市西南区

7、域为核心区域 市中心区域的移植度不高 新密 耿庄 客户职业 私营业主是主力客群其中以项目周边专业市场为主 周边市场有京广路鞋城冯庄路茶叶市场中陆物流广场万客来摩配城 区域竞争分析 典型个案研究橄榄城 物业类别住宅商 铺 建筑类别高 层小高层多层 均价4800 总户数2607累计推案 客群周边改善需求市区内低收入刚性需求 区域竞争分析 典型个案研究橡树玫瑰城 70-90 110-130 90-110 130-150 90-110 70-90 50-70 30-50 比例 套数 房型 2996 314 合计 3616 379 382 40 3006 315 4020 10448 三房 896 10

8、6 合计 7861 930 1243 147 4538 1183 二房 10000 376 合计 1442 376 一房 区域竞争分析 典型个案研究橡树玫瑰城 89全明三房 布局紧凑89三房全明并且配备飘窗和露台 126全明三房 布局较为紧凑面积利用率高 区域竞争分析 典型个案研究橡树玫瑰城 物业类别住宅写字楼商铺 建筑类别高层 均价4800元平 客群周边改善需求市区内低收入刚性需求 区域竞争分析 典型个案研究美景鸿城 120三房变四房西边户 81两房变三房南户 赠送面积 赠送面积 卫生间暗间 可引导 卫生间暗间 可引导 区域竞争分析 典型个案研究美景鸿城 东南板块发展 正商板块运动启示 项目

9、价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 物业发展建议 营销战略 未来东南板块的核心东接郑东新区南连运河新区和航空物流港临近南三环地理位置具有强烈的地域标识性和辐射力 南区处于一心地带潜力巨大市政配套将会不断完善城市化进程必将吸引更多的周边地市人口落户郑州90的郊县在郑州西南南区是郊县移民入郑首选 管城区在南三环路以北商岗东路以东建设片级商业服务中心远期进一步发展体育设施形成城市级体育文化中心三环路以南地区改造金岱工业园区提高土地的利用率建设高密度住宅区 紫 荆 山 路 南三环 东 环 郑东新区 运河新区 块块价值分析 东南区为郑州以南地市客源进入郑州的必经之地 交通网络优

10、化城边村改造基础设施公共服务设施的配套与共建共享生态环境保护与营造构建可持续发展的城市边缘区京珠高速107国道机场高速郑石高速均与航海路汇合直通全省 客运总站 BRT以及未来的地铁5号线都将为项目所在的区域带来巨大的人流量 地块价值分析 十八里河镇总体规划旨在通过规划将规划区域打造成为河南省实施城乡统筹发展的先导区和示范区 N11 占地5567亩原规划教育用地与N5互换后同N4一样品质较高 N7 占地5272亩距气象塔不足1000米恐受气象塔的限高的制约 N9 占地454亩临近南三环与中州大道十字交叉口是展示项目形象的最佳位置相邻气象站38容积率利用较低 N8 占地5574亩临主干道存在噪音污

11、染 N10 占地294亩临主干道南三环又与社区隔主干道紫荆山路建议原计划用途不变 项目教育商业安置房等硬性指标的实现结合地块规模 分地块价值分析 东南板块发展 正商板块运动启示 项目价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 项目物业发展建议 项目定位 水岸 生态 低密度 品质社区用最好的资源板块最先进的居住规划理念全 力打造市场上最优秀的水岸精品社区 市场定位 水岸生态中央生活 形象定位 南区一种全新的生活空间 独特的设计理念 精致创新的产品 时尚氛围的营造 人性化个性化的服务 趣味生活的体验 在产品上的表现方式 独特 精致 时尚 趣味 量身度做 产品定位 东南板块发展 正商板块运动启示 项目价值分析 区域竞争分析 郑州房地产大势 项目定位 KPI体系 项目物业发展建议 营销战略 公寓楼 N1 高密度品质组团 N3N4N11 安置房组团 N6N8N10 住宅总体布局依托运河景观带按气象站和高压走廊的限制条件可划分为低密度品质组团高密度品质组团安置房组团和公寓楼四种品质 中低密度品质组团N7N9 低密度效果图 物业发展建议 配合用地边界建议局部通过旋转错位的设计令项目地块得以充分