城镇低效用地再开发政策研究

1、城镇低效用地再开发政策研究关键词：低效用地 再开发 难题 政策 打破1 根本概况嘉兴是典型的水网平原地区，全市农用地面积占陆域面积的60.78%。境域内无低丘缓坡，沿海滩涂极少，土地后备资源非常有限。在全市现有的166万亩建立用地中，城镇、村庄及工矿建立用地约为145万亩，占87%，而国有建立用地约为66万亩，占40%，其中约有10%土地为城镇低效用地。2 必要性2土地供需矛盾仍然突出。从嘉兴市目前开展阶段特征看，尚处于工业化、城镇化、信息化、农业现代化快速推进时期，土地资源的需求仍然非常旺盛。按照GDP增幅预测，每年需要建立用地3万亩以上，对照浙江省下达新增建立占用土地指标，平均每年只有1.

2、3万亩，且有逐年递减趋势。因此土地供需矛盾将持续显现，开展城镇低效建立用地再开发、盘活存量土地将在保障开展中的作用更加突出。3耕地占补平衡难度持续加大。自1997年以来，嘉兴市通过土地开发、整理、复垦和整治，累计垦造耕地40万余亩。目前，全市农地整理工程已根本完成，很难再由此新增耕地。而各地沿海可用滩涂大部分已施行了围垦造地，尚可进展滩涂围垦的区域已不多，且新围垦地块大部分以满足建立用地需求为主，今后耕地占补平衡难度进一步加大。3 存在困难及问题2021年以来，嘉兴市全面启动以“两退两进退低进高、退二进三为主要内容的低效用地再开发工作，在盘活存量，缓解土地要素制约方面，获得了初步成效。但囿于现

3、行土地法律、法规的限制，在施行过程中，经常碰到一些问题和困惑，主要有以下几点。1低效用地界定标准不明确。现行法律法规和政策均没有明确低效利用建立用地的标准，因此在详细工作中，锁定低效用地存在不确定性，尤其对于合法经营的企业，要其腾退土地显得“底气缺乏。同时，对于“进高工程，国家层面也没有明确统一标准，各地在执行中把握的标准也不一样，存在难于操作性。2低效用地再开发政策不明朗。“退二进三受到政策限制。在施行“两退两进工作尤其是“退二进三过程中，部分企业希望自我撤除建筑物重新建造，而按照目前土地法律法规，如要重新建造必须在撤除建筑物，处理好权属关系，到达净地后重新公开出让。一方面拆迁难度大、本钱高

4、、周期长，不确定性因素多；另一方面实行公开出让，原有企业主也不一定能竞得土地，因此直接影响两个主体积极性发挥。历史遗留用地处置没有打破。在“两退两进、三改一拆等工作过程中，有的地块由于历史原因，存在违法用地现象，如按现行法律法规，实行一刀切处置，那么程序繁琐、处理难度大，既影响低效用地再开发和“三改一拆工作的顺利推进，又影响社会和谐稳定。“零星建立用地改造有障碍。在施行低效用地再开发过程中，考虑到地块改造的整体性、统一性、协调性，需要把周边零星地块边角地、夹心地、废弃地等一并纳入改造。但按照现行法律、法规，“零星土地需要单独办理供地手续，操作性和实用性较差。4.1 破解了低效用地认定难题城镇低

5、效用地必须位于市、县市、区的中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内，且必须符合土地利用总体规划、城乡建立规划，产权明晰、权属无争议。主要包括以下几点。1布局散乱的存量建立用地。包括需要纳入改造的城镇旧住宅区、旧厂矿和城中村；及在全国第二次土地调查中土地利用现状图或卫星影像图或航片、正射影像图为建立用地，属违法违章建筑撤除后空置土地。2利用粗放的存量建立用地。建立用地利用及产出强度明显低于节约集约用地控制标准的土地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。3用途不合理的存量建立用地。不符合产业开展政策导向要求，属于国家产业目录规定的制止类、淘汰类产业用地；不符合平安消费和环保要求

6、的用地；因城乡规划调整，需“退二进三或用于城市根底设施、公共设施建立的产业用地。4.2 破解了历史遗留问题处理的难题4.3 破解了土地供应手续办理的难题低效用地再开发政策明确：除经营性房地产开发工程、城市根底设施、公共设施等工程，须由政府主导施行收回、征收、收购储藏后重新供地外，其他需要施行再开发的地块，允许以协议出让方式办理供地手续。施行“退二进三的土地，建筑面积的30%可按幢、或层作为最小分割单元对外销售。该政策的施行，对破解“退二进三过程中供地方式单一问题，推进产业构造调整，促进三产协调开展提供强有力的土地政策支持。4.4 破解了零星土地开发改造的难题城镇低效用地再开发地块涉及“零星土地

7、边角地、夹心地、插花地等新增建立用地的，可以统一纳入再开发改造。除经营性房地产用地外，单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发改造工程用地总面10%的“零星土地，经批准可以和邻宗地一并集中再开发，并按照再开发地块的供地方式办理供地，大大简化了审批手续。4.5 破解了土地收益分配的难题城镇低效用地再开发过程中，对通过征收农村集体建立用地施行旧住宅区、旧厂区、城中村改造的，土地出让纯收益可按不高于60%的比例，按照有关规定专项支持农村集体经济组织用于新农村建立；由政府收回、收购的存量建立用地，在依法补偿的根底上，市、县人民政府可以给予原土地权利人一定的奖励。由此，就兼顾了政府、企业和集体经济组织等不同主题的利益，调动各方的积极性，共同促进再开发地块的有效利用。5 结语城镇低效用地再开发对加快转变土地利用方式、有效破解土地资源制约，着力优化国土空间布局、实在改善城乡环境相貌、全力促进经济转型晋级有着重要意义。试点地区要认真把握时机，用足用好政策，建立完善有指导、有分工、有政策、有监视、有考核的“低效用地再开发工作机制，强有力地全面推进，着力盘活存量建立用