2009年12月淮安中心城区商业地产调研报告

1、.淮安中心城区房地产市场调研分析报告2009年12月08日；一、淮安市城市总体规划1.1城市规划历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）

2、120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。1.2城市发展内整外扩，重点发展开发区及大学城Ø 中心城区商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。Ø 向北工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。Ø 向东工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。Ø 向西工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。

3、Ø 向南教育（大学城）、居住小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。 城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。二、淮安市房地产市场分析2.1 开发投资保持高速增长2008年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.

4、2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开发的惯性作用，在房屋施工面积中有816.18万平方米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费就有26.87亿元，占房地产投资的19.4；三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。2009年1-10月份，全市房地产开发投资149.29亿元，同比增长33.3%；房屋建筑施工面积1421.17万平方米，同比增长18.2%；房屋建筑竣工面积305.58万平方米，同比增长63.9%。2.2 投资结构写字楼及商业

5、相对较小从投资结构看，2007年住宅投资继续增加,共完成84.92亿元,所占比重比上年同期上升17个百分点,商业用房完成投资10.06亿元,所占比重下降了2个百分点,办公楼完成1.06亿元,所占比重与上年同期持平。2008全市商品房销售面积263.94万平方米，比上年同期下降18.5,其中住宅销售面积237.00万平方米，比上年同期下降19.7。商品房销售额70.45亿元，同比下降12.4%，其中住宅60.21亿元，同比下降12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到26.0%，房地产投资增幅回落到35.5%。2009年商品房市场持续火爆。1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米

6、，同比增长96.8%，高于全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。2.3住宅销售情况07年销售火爆，08年观望，09年大步超越商品房市场持续火爆，2009年1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于江苏全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。项目地块位于淮安市中心城区清河

7、区、清浦区，本次主要研究中心城区房地产市场的变化情况，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反应了中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅近一年走势分析图。从表格中看出全市商品房上市量在2009年8月达到最高点，商品住宅价格也相应突破中心城区四千元大关，至2009年10月商品住宅价格达到4387元/m2高价，清河区基本难觅4000元以下住房。至2009年10月中心城区商品住宅均价仍然处于上升通道，但从表格中看出成交量出现明显下降，其中也和最近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观察，尤其是2010年1季度价格走势将是判断市场趋势的重要依据。2.4.住宅产品分析&

8、#216; 产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主；Ø 在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主；Ø 淮安整体楼盘市场住宅主力户型为100-135的三室户型；两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价较低，可做投资用房，面积范围在80-95之间。但从市场调研的状况来看，小户型由于总价低而去化速度较快。2.5商业地产分析目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，本次调查主要分析了区域

9、典型案例。项目名称简介用途经营方式楼层建筑面积m2单价元/m2租金元/天·m2低价高价中央国际新亚百货繁华地段、管理水平高商业自主经营1-8/26小大原新亚商场商业联营1-5扣点28%金马名品城繁华地段、管理水平一般商业出售1/2923332500035000沿干道淮海北路商业出租1/296022商业出租1/291577商业出租2/29502004商务旅馆自主经营7-14/2930128158都市客栈淮海北路汽车站对面商务旅馆自主经营1-15/1530149179淮海第一城金鹰购物中心后负一层商业出售-1/下沉广场64230002800008年金鹰后商铺销售情况商业出售1-2/186

10、01200018000万达广场沿健康东路、和平东路商业自主经营1-2/26内街商铺非沿街商业出售1-2/261203701200015000东壹区沿健康路商业出售1-2/171052000021000清江华府商业出售1/184012000150002/1840850010000小结 淮海路一层均价3万元/m2,负一2.5万元/m2,二层、三层均价2万元/m2, 四五层1.5万元/m2,负二层1万元/m21、 中央国际·新亚百货淮安市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了淮安市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司

11、开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块，建设淮安中央新亚国际购物广场。本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的商业项目综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超10亿。项目09年12月28日预售出现火爆场面，1-8楼商业用房为自营，9-16楼楼宇商铺二天内基本销售完毕，均价约9000元/m2。新亚百货在淮安当地商誉度高，零售市场份额比重较大，购房者预期较好，项目预计在12月中旬推出一定量房源。2、 万达广场淮安万达广场总建筑面积约80万m2，其中含30万m2购物中心，有效连接清河老城

12、区与经济开发区，周边交通便利，钵池山公园距商业综合体比较近。该项目基本涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。目前其沿主干道商铺为自营，销售的商铺主要为内街商铺，销售均价为13000元/m2,项目住宅销售最高价格为6500元/m2，该区域周边住宅价格也随之大幅提升。万达集团目前已发展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的3、 金马名品城金马广场总投资在3.8亿元人民币，由两幢高29层的大楼组成，其中1-5层为商业裙房，7-29层为高档酒店公寓和写字楼。金马广场借鉴了马来西亚双子塔建筑风格，融合了中西方文化，设计高度近100米，是淮安城市标志性建筑。广场集商业、文化、景观

13、，融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公于一体。该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为2007年11月25日,写字楼当时均价为4500元/m2,至2009年12月市场二手写字楼均价为6200元/m2;目前商业尾盘一楼售价35000元/m2,二楼售价20000元/m2,三楼四楼为沃尔玛超市。租金水平一楼均价8元/天·m2,二楼6元/天·m2。金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进行完善的统一运营，即统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。运营管理作为商业地产项目经营的核心工作被严重忽视，导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经营收入进而影响

14、了商业地产商品牌效应。该项目目前商业及办公市场价格均偏低于淮海路同类地段。 2.6商业物业市场特征分析Ø 外资、外力不断注入、角逐淮安市场，市场竞争不断加剧。随着淮安城市化进程的加快，经济的发展，消费能力的增强以及众多商企发展的需要，大连万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。Ø 普遍的业态升级，以购物中心为主要标志的连锁、城市综合体、专业店等新业种业态不断涌现。Ø 由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城，加上现有的时代超市一店、中央新亚百货，以及预售的中央新亚国际广场，在此近淮海东路500米的主干道上已经聚集数家均超20000平方米的大型商业设施，未来的一段时间内淮海东路商圈地位不会动摇且会更加稳固。2.7写字楼市场分析伴随住宅投资火爆，淮安写字楼市场也逐渐升温，写字楼依托区域位置和周边的商业，当前写字楼市场呈现区域性落差，市中心淮海路一带销售价格高涨，外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。项目名称简介销售情况方式楼层建筑面积m2单价元/m2元/天·m2备注低价高价中央新亚百货楼宇商铺、SOHO办公全面预售出售9-16/2670可组合85001100