加油站收购项目房屋建筑物评估说明书

1、房屋建筑物评估技术说明（一）评估围纳入评估围的房屋建筑物类资产主包括： 房屋建筑物、构筑物与 其他辅助设施等。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所 示：金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值房屋建筑物1,488,732.371,440,486.00构筑物与其他辅助设施5,378,435.755,205,800.78房屋建筑物类合计6,867,168.126,646,286.78（二）房屋建筑物概况纳入评估围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年,共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟 沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何 屯村

2、；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。房屋建筑物类资 产根本概况如下：纳入本次评估围的房屋建筑物共计 7项，按用途主要分为营业用 房和辅助用房。营业类房屋建筑物主要为：大石桥第一加油站房产、凤城第一加 油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。辅助类房屋建筑物主要为：平顺加油站的站房和休息室。框架结构其主要建筑物特征为：框架结构根底为钢筋砼条形根 底、钢筋砼独立根底。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围 护结构为370mn厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖砌墙体。外墙为水 泥砂浆抹灰刷涂料，墙混合砂浆抹灰刷涂料，地

3、面多为砼地面、耐酸 缸砖地面。门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。屋面为加气砼块保 温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、电、暖、弱 电等配套设施齐全。砖混结构混合结构其主要建筑物特征为：为一层或多层用房。 根底为带型砖根底，围护墙为砖墙，外墙砌370MM专墙，隔墙为240MM 砖墙，现浇钢筋混凝土根底圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼 板。屋面水泥砂浆找平层，SBS防水层，墙面为水泥砂浆抹面刷彩色 防水涂料、或贴彩色墙砖，墙面为水泥砂浆抹面刷白，天棚混合砂浆 抹灰涂料刷白。现浇钢筋混凝土楼梯，钢管护栏木扶手，踏步为彩色 水磨石面层。地面为砼地坪，各房屋门为木门，钢窗，室电线为暗

4、线 布置、日光灯、吸顶灯照明，立柱式铸铁采暖器。卫生间墙水泥砂浆 抹面贴彩色墙砖，普通卫生洁具，上下水设施齐全。消防系统设施齐 全。房屋建筑物结构稳定，整体状况较好。其混合结构的主要特征类 似于砖混结构。构筑物的主要特征为：纳入评估围的构筑物主要有混凝土地面、 加油站罩棚、储油池、加油岛、围墙与厕所等。其中加油站罩棚主要 为钢结构或钢网架结构；地面、储油池与加油岛主要为混凝土或钢筋 混凝土结构；围墙和厕所主要为砖混结构。被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测，保证其使用安全。对建筑物使用过程中发生的外表破损与缺陷与时采取 措施进展修缮，保证其使用性能，同时做好建筑物的采光、通风和

5、卫 生工作，保证其枯燥、清洁。(1) 账面原值构成被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋， 账面原值一般由建安 工程费、前期费用与其他费用以与资本化利息等构成。(2) 折旧方法被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、 预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如 下：固定资产类别使用年限残值率%年折旧率%房屋建筑物20纳入本次评估围的房屋建筑物共计7项，合计建筑面积826.92平方米，其中已办理房屋所有权证的房屋建筑物共计4项，已办证的房屋面积为649.40平方米，办证时间为2014年和2015年间，办证 率为70%已办证的房屋证载权利人为：XXXXX公司。其中有3

6、项房 屋未办理房产证，主要为企业收购的四个加油站中未办理房屋所有权 证的房屋，截止评估基准日尚未办理房屋所有权证的3项房屋。企业对未办证的房屋出具了有关事项说明，承诺权属归XXXX)公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证，共计占用土地使用权5宗，为出让的商服用地和批发零售用地。土地证编号为： 大石桥国用(2014)第036号、大石桥国用(2015)第038号、大石桥国 用(2015)第037号、凤城国用(2014)第0058号、台安园区国用(2015) 第00003号。土地证载权利人为：XXXXX司。(三) 核实过程评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段评估人员对纳

7、入评估围的房屋建筑物类资产构成情况进展初步 了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准如此的要求， 指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申 报明细表。第二阶段：现场调查阶段1. 核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报 明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额与容相符；最后对局部房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证。2. 资料收集：评估人员按照重要性原如此，根据房屋建筑物类 资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文

8、件；收集了工程发 包合同与发票、工程图纸、工程结算；收集了厂区平面图、室外管线 图；收集了日常维护与管理制度等与评估相关的资料。3. 现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进展了盘点与查看。核对了房屋建筑物名 称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等根本 信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息； 了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。4. 现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资 产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近 期的建筑安装市场价

9、格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值 构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。第三阶段：评定估算阶段根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准如此与相关规定，分别 采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应 的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。（四）评估方法评估人员认真分析了所掌握的资料，并对估价对象进展了实地 勘察，委估房屋主要为营业与辅助性用房的房屋建筑物，房屋建筑 物分布在大石桥第一加油站、大石桥平顺加油站的房屋建筑物、 凤城 第一加油站、台安盛达加油站的，考虑到委估房屋建筑物其他特点与 自身实际情况，主要采用本钱法进展评估。本钱法

10、计算公式如下：评估值二重置全价X综合成新率（1）重置全价确实定重置全价二建筑安装工程造价+前期费用与其他费用+资金本钱 建安综合造价对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，采用预决算调整法确 定其建安综合造价，即以待估建（构）筑物决算中的工程量为根底， 根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用 和安装工程费用等，得到建安综合造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建 安综合造价。在区分不同的结构类型与使用功能的根底上， 根据评估 基准日与所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准确定其基 准单方造价，在此根底上依照建（构）筑物的个性（如不同的层高、跨 度

11、、装修情况、施工困难程度等）和现场测量的工作量对基准单方造 价进展调整，最终确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。 前期与其他费用建设工程前期与其他费用按照被评估单位的工程建设投资额， 根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依据*按工程取费1建设单位管理费建安工程造价2.34%中油计划2012534 号2勘察设计费建安工程造价4.40%计价格200210号3工稈监理费建安工程造价2.80%发改价格2007670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.56%计价格20021980 号5可行性研究费建安工程造价0.90%计价格19991283 号6安全评

12、价费建安工程造价0.33%中油计划2012534 号7环境影响评价费建安工程造价0.49%计价格2002125 号小计11.82%-二-按面积取费8墙体材料专项基金建筑面积10 元 / m2辽财非2008817 号9散装水泥专项基金建筑面积0.6 元/ m辽财综2003488号小计10.6 元/ m合计建安工程造价X 11.82% +建筑面积X 10.60元/ m2 资金本钱按照合理的建设工期，取相应年度的贷款利率，计算建设期间合 理的资金本钱。资金本钱=（建安工程费用+前期费用与其他费用）X合理工期宁2X利率（2）综合成新率确实定综合成新率按照以下公式确定：综合成新率二尚可使用年限/（已使用

13、年限+尚可使用年限）X 100%式可使用年限根据评估围房屋建筑物经济耐用年限和已使用年 限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功 能为前提，以根底和主体结构的稳定性和结实性为主要条件， 而装修 和配套设施只有在根底和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧 程度，并且作为修正根底和主体结构成新率的辅助条件。(3) 评估值确实定评估值二重置全价X综合成新率(五) 评估案例案例一：凤城第一加油站营业房明细表序号：固定资产-房屋建筑物评估明细表-序号3建筑物名称：凤城第一加油站营业房账面原值：元账面净值：元建成时间：2008

14、年10月15日建筑面积：平方米委估建筑物为营业房，位于省凤城市凤山区二龙村四组，该营业 室建筑面积255.84平方米。营业室于2008年10月建成并投入使用。 至评估基准日，该建筑物根底稳定，建筑结构和设施设备完好，使用 正常。门为单层包边木门，窗为单层塑钢窗，外砖墙抹灰，刷涂料。 电气安装为配照型挂灯与吸顶灯、荧光灯；主要承重构件为钢筋砼梁， 墙体为砖墙，屋面现浇钢筋混凝土屋面板，彩钢板坡屋顶，该建筑物 水、电、消防设施齐全。经现场勘察，凤城第一加油站营业房地基承载力强， 无不均匀下 沉现象；结构巩固，无裂缝现象；屋面无渗漏；房屋整体状况较好。评估人员以待估建筑物实物为根底，依据省建设工程费

15、用标准 （2008年）、省建筑工程消耗量定额（2008年）、省装饰装修工程 消耗量定额（008年）、省安装工程消耗量定额（2008年）等相关 定额，参考省建设工程造价管理总站 2015年10月份公布的（指导 性材料价格与人工费指数）调整材料价格信息，分别计算建筑装饰、 安装工程总造价，得到建安综合造价。计算如下：建筑工程费用计算表金额单位：人民币元序号费用项目计算方法费率金额1计价定额分局部项工程费合计工程量X定额基价+主材费其中人工费+机械费2企业管理费1.1 X费率18.20%3利润1.1 X费率23.40%4项目措施费安全文明施工措施费1.1 X费率15.90%冬雨季施工费1.1 X费率

16、7.00%5税费前工程造价合计(1+2+3+4)6规费社会保障费1.1 X费率26.19%住房公积金1.1 X费率8.18%序号费用项目计算方法费率金额7人工费调整人工费x费率38.00%8材料差价9税金(5+6+7+8) X 费率3.48%10工程造价(5+6+7+8+9)装饰工程费用计算表金额单位：人民币元序号费用项目计算方法费率金额1计价定额分局部项工程费合计工程量X定额基价+主材费其中人工费+机械费2企业管理费1.1 X费率12.25%3利润1.1 X费率15.75%4项目措施费安全文明施工措施费1.1 X费率12.50%冬雨季施工费1.1 X费率7.00%5税费前工程造价合计(1+2

17、+3+4)6规费社会保障费1.1 X费率26.19%住房公积金1.1 X费率8.18%7人工费调整人工费X费率38.00%8材料差价9税金(5+6+7+8) X 费率3.48%10工程造价(5+6+7+8+9)安装工程费用计算表金额单位：人民币元序号费用项目计算方法费率金额1计价定额分局部项工程费合计工程量X定额基价+主材费其中人工费+机械费2企业管理费1.1 X费率16.80%3利润1.1 X费率21.60%4项目措施费安全文明施工措施费1.1 X费率15.10%冬雨季施工费1.1 X费率7.00%5税费前工程造价合计(1+2+3+4)6规费社会保障费1.1 X费率26.19%住房公积金1.

18、1 X费率8.18%7人工费调整人工费X费率38.00%8材料差价9税金(5+6+7+8) X 费率3.48%10工程造价(5+6+7+8+9)建安工程造价二土建+装饰工程造价+安装工程造价=+=元(2) 前期费用与其他费建设工程前期与其他费用按照被评估单位的工程建设投资额, 根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依据按工程取费1建设单位管理费建安工程造价2.34%中油计划2012534号2勘察设计费建安工程造价4.40%计价格200210号3工稈监理费建安工程造价2.80%发改价格2007670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.56%计价格20

19、021980号5可行性研究费建安工程造价0.90%计价格19991283 号6安全评价费建安工程造价0.33%中油计划2012534号7环境影响评价费建安工程造价0.49%计价格2002125号小计11.82%-二-按面积取费8墙体材料专项基金建筑面积10 元 / m2辽财非2008817号9散装水泥专项基金建筑面积0.6 元/ m辽财综2003488号小计10.6 元 / m合计建安工程造价X 11.82% +建筑面积X 10.60元/ m2(3) 资金本钱计算该项目建筑合理工期按 0.5年计算，建筑工期假设资金均匀投 入，贷款利率按一至五年期年贷款利率 4.35%计算，如此：资金本钱=(建

20、安工程造价+前期费用)X贷款利率X合理工期12(4) 重置全价确实定重置全价二建安造价+前期费用与其他费用+资金本钱=元（取整）该房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年， 距评估基准日已使用7年。经现场勘察，该房屋根底承载力足够，承 重构件完好巩固，屋面无渗漏，门窗完好无破损，照明线路完好，通 风良好。截止评估基准日该房屋使用正常， 评估人员根据现场勘察况 确定尚可使用年限为43年，根据建筑物的耐用年限、已使用年限， 尚可使用年限计算出建筑物的综合成新率。综合成新率二尚可使用年限（尚可使用年限+已使用年限）X 100%=43/（43+7） X 100%=86%取整）评估值二重

21、置全价X综合成新率=711,300.00 X 94%案例二：第一加油站罩棚明细表序号：固定资产-构筑物评估明细表序号1-1建筑物名称：第一加油站罩棚建成时间：2001年02月1日建筑面积：360平方米该罩棚2002年9月建成，钢结构，层高6米，跨度12米，水平12 / 16投影面积360平方米，配套设施有照明系统。现场勘察状况：根底有足够有承载力，无不均匀沉降，承重结构 和围护结构结实，该罩棚尚在使用中。评估人员以待估建筑物实物为根底，依据省建设工程费用标准 2008年、省建筑工程消耗量定额2008年等相关定额，参考 省建设工程造价管理总站2015年10月份公布的指导性材料价格 与人工费指数调

22、整材料价格信息，分别计算建筑装饰、安装工程总 造价，得到建安综合造价。计算如下：建筑工程费用计算表金额单位：人民币元序号费用项目计算方法费率金额1计价定额分局部项工程费合计工程量X定额基价+主材费其中人工费+机械费2企业管理费1.1 X费率18.20%3利润1.1 X费率23.40%4项目措施费安全文明施工措施费1.1 X费率15.90%冬雨季施工费1.1 X费率7.00%5税费前工程造价合计(1+2+3+4)6规费社会保障费1.1 X费率26.19%住房公积金1.1 X费率8.18%7人工费调整人工费X费率38.00%8材料差价9税金(5+6+7+8) X 费率3.48%序号费用项目计算方法

23、费率金额10工程造价(5+6+7+8+9)建安工程造价二土建装饰工程造价(2)前期费用与其他费建设工程前期与其他费用按照被评估单位的工程建设投资额, 根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表：序号项目取费基数费率计费依据1建设单位管理费建安工程造价2.34%中油计划2012534号2勘察设计费建安工程造价4.40%计价格200210号3工稈监理费建安工程造价2.80%发改价格2007670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.56%计价格20021980 号5可行性研究费建安工程造价0.90%计价格19991283 号6安全评价费建安工程造价0.33%中油计划2012534号7环境影响评价费建安工程造价0.49%计价格2002125号合计11.82%前期与其他费用=329,399.49 X 11.82%(3)资金本钱计算该项目建筑合理工期按 0.5年计算，建筑工期假设资金均匀投 入，贷款利率按一至五年期年贷款利率4.35%计算，如此：资金本钱