物业公司的会计账务程序教材

1、物业公司的会计账务程序物业管理企业会计相关账务处理一、所设相关会计科目1、资产类科目：库存现金期投资应收票据应收款待摊费用低值易耗品固定资产清理2、负债类科目：应付职工薪酬短期借款长期借款预提费用应交税费3、所有者权益类科目：本年利润利润分配4、成本类科目：无5、损益类科目：主营业务收入营业外收入主营业务成本其他业务支出营业费用营业外支出所得税费二、相关账务处理（仅供参考）：1、存现借： 银行存款 农行 贷：库存现金银行存款其他货币资金 短应收账款预付账款 其他长期待摊费用固定资产累计折旧在建工程应付票据应付账款其他应付款预收账款实收资本资本公积盈余公积其他业务收入投资收益营业税金及附加管理费

2、用财务费用以前年度损益调整明细科目为银行所在名称）2、提现借：库存现金贷： 银行存款 农行3、预交地税款借：应交税费营业税 5% 城建税 5% 教育费附加 3% 地方教育费附加 2% 地方价格调节基金 1% 水利基金贷:银行存款（库存现金）4、地税养老金误收退税借：银行存款贷：其他应交款 养老保险基金5、代付上月员工电话费借：其他应收款 员工 电话费贷：银行存款6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款贷：预收账款 基站电费7、电信公司电费计入借：预收账款 电费贷：管理费用 电费8、转存单位定期存款 一份借：其他货币资金 定期存款贷：银行存款9、付上月份税款 借：应交税费 营业税

3、城建税 教育费附加 水利基金养老保险基金 贷：银行存款10、付上月份电话费 借：管理费用 电话费 贷：银行存款11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、 绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用 水费（办公 ） 预收账款 业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用 电费 预收账款 业主二次供电能耗 业主电梯能耗 贷：银行存款13、收电信线路改造劳务费 借：库存现金 贷：其他业务收入 维修收入14、付万用表检测费用及购润滑油借：管理费用 维修费低值易耗品 维修用具贷：库存现金15、购书刊、洗发水（发放员工） 借：管理费用 福利费 贷：库存现金16、收商

4、铺水电费 借：库存现金 贷：其他应收款 商铺电费 /水费17、发放上月管理员工工资 借：应付职工薪酬贷：库存现金18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交 养老保险人数，故作总公司支付） 借：其他应收款 总公司 房开公司（代付搬运工工资） 贷：库存现金19、购军靴、环卫服装 借：管理费用 福利费 服装费 贷：库存现金20、支付上月垃圾装车费 借：其他业务支出 装修垃圾清运费贷：库存现金 /银行存款21、付维修电机费及购买灯光等费用借：管理费用 维修费 低值易耗品 维修用具 贷：库存现金22、购置保洁、维修用配件 借：低值易耗品 保洁用具 维修用具 贷：库存现金23、收员工上月电话费 借：库存

5、现金 贷：其他应收款 员工 电话费24、收商铺管理押金 借：库存现金 贷：其他应付款 商铺押金25、退业主装修保证金 借：其他应付款 业主 装修保证金 贷：库存现金26、中队活动开支借：管理费用 活动开支 贷：库存现金27、付马匹治疗费及购马饲料款借：管理费用 治安费贷：库存现金28、付购菜款柴油大米及食油款 借：管理费用 伙食费 贷：库存现金29、收物管费等 借：库存现金 /银行存款 贷：预收账款 业主 物管费 业主电梯能耗费 业主二次供水 业主停车综合服务费 业主垃圾清运费 其他应付款 业主 装修保证金30、代房开公司代购垃圾袋 借：其他应收款 房开公司名称 贷：库存现金31、罚款收入 借

6、：库存现金贷：营业外收入 赔款32、食堂购洗洁精及饭盒等 借：低值易耗品 厨房用品贷：库存现金33、食堂购液化气及煤气罐一只借：管理费用液化气贷：库存现金34、购发票办公用品、报销车费等 借：管理费用 办公费 差旅费 贷：库存现金35、付生活垃圾费借：管理费用 保洁费贷：库存现金36、领用低值易耗品借：管理费用 低值易耗品摊销贷：低值易耗品 维修用具保洁用具厨房用具37、商铺电费计入借：其他应收款 商铺 电费贷：管理费用 电费38、开办费用的摊销借：管理费用 开办费摊销贷：长期待摊费用 开办费39、计提折旧借：管理费用 折旧费贷：累计折旧40、计提本月工资借：管理费用 工资 贷：应付职工薪酬4

7、1、空置房应收物管费 借：其他应收款 房 开公司 贷：主营业务收入42、结转本月收入借：预收账款 业主 物管费 业主车位物管费房开公司 商铺物管费 商铺 租金 贷：主营业务收入 其他业务收入43、结转开工装修垃圾费 借：预收账款 业主 垃圾清运费 贷：其他业务收入 垃圾清运费44、计提本月税金及附加 借：营业税金及附加 其他业务支出水利基金管理费用 贷：应交税费 营业税 城建税 教育费附加45、计提本月养老保险借：管理费用 养老金贷：其他应付款 养老基金46、结转损益类账户借：主营业务收入其他业务收入营业外收入贷：本年利润47、结转损类账户借：本年利润贷：管理费用其他业务支出营业税金及附加关于

8、代收的水电费的会计分录我觉得应是这样： 支付给自来水公司或供电局时： 借：其他应付款代收款项贷：银行存款向业主收回时借：银行存款贷：其他应付款代收款项物业管理公司 ,定期收取的物业管理费 .收到时:借:库存现金教育费附加贷:预收帐款 当月结转收入 , 借:预收帐款 贷:主营业务收入 同时交纳营业税 借:营业税金及附加 贷 : 应交税金 -营业税-城建税结转利润借:本年利润 贷: 主营业务成本 营业税金及附加 借:主营业务收入 贷:本年利润 借:本年利润贷:财务费用 （支出 ）管理费用10第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活 动所取得各项收入，包

9、括 主营业务收入 和其他业务收入。1.1 主营业务收入 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业 经营收入和物业大修收入。1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、 使用人收取的公共性服 务收入、公众 * 性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老 公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性 收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、 前期费收入等。1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的

10、委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的 收入，包括企业代为经营 业主委员会 或者物业产权人、使用人提供的房 屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经 营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括 房屋中介 代理收入、材料物资销售收入、 废品回收 收入、商业经营收入及无形资 产转让收入等。1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产 权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身11 房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确

11、认及其时间2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭 据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不 得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人 签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与 业主委员会 或者物业产权 人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的 付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入 “主营业务收入 ”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的 收入计入 “其

12、他业务收入 ”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处 分别设置并进行明细核算。3.2 企业利用 业主委员会 的场地收取停车使用费，所取得的收入计 入“其他应付款 * 场地停车费代收 ”科目贷方，并全额计提和交纳营 业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应 承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入 “其他应付款 * 场地 停车费代收 ”科目借方 ;物业公司自身获得的收益，即 “其他应付款 * 场地停车费代收 ”科目的贷方余额， 借记并转入 “其他业务收入 ”。各企业 可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定121 成本核算方法成

13、本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管 理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本 核算方法一旦确定，至少在一个 会计年度 内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活 动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业 管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、 工会经 费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用 部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员 的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经

14、营活 动的 固定资产折旧费 等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活 动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、 资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无 关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行 政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据 “权责发生制 ”原则确定当期 的成本费用，正确核算 “待摊费用 ”和“预提费用 ”。会计期末未经主管税 务机关认可的 “待摊费用 ”及 “预提费用 ”，均应计入当年度损益。2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本 费

15、用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1 按不同管理处设置 “主营业务成本 ”明细13 账，计算并归集主营业务成本。3.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置 “物业 管理成本 ”、“物业经营成本 ”、“物业大修成本 ”，并在明细科目下按成本 类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1 自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务 的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入 “主营业务成本 物业管理 成本”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。 对部分采取出包方式进行的公共性 服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合

16、同付款，成本即为合同 的结算款，并按成本类别计入 “主营业务成本 物业管理成本 ”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产 权人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、 使用人的租赁费、承包费等计入 “主营业务成本 物业经营成本 ”。直接 为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、 工 会经费 、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入 “主营业务成 本 物业经营成本 ”。3.5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房 屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6 其他业务支出的核算其他

17、业务支出是指企业从事其他经营活动 所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入 其他业务支出。143.7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实 现收入之前计入 “长期待摊费用 ”，不 计入当期损益 。在实现收入后，开 办费一次 计入当期损益 。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间 费用，直接 计入当期损益 ；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的 期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照* 集团财务管理制度 的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣 传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算1 物业工程的

18、内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部 位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使 用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实 施方式的不同一般分为两种： 自营方式， 指物业管理企业自行组织施工； 出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在 “在建工程 ”科目下设置明细科目 “物业工 程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。 该科目借方登记物业工程发 生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额， 反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核 算。2.1 自营工程的核算。企业自行组织施工时

19、，本科目借方核算物业 工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用 费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担 ,则直接计入该项目成 本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一15定标准分配计入各有关项目2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位 的工程价款， 计入“在建工程 物业工程 * 工程”科目，贷记“银行 存款 ”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企业承接的房屋共同部位、 共同设施设备大修、 更新改造工程 完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使 用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支

20、，则根据分摊表进行转账 结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证 进行价款结算。2.3.2 工程完工交付使用的会计科目处理：借记 “银行存款 ”或“长期 应付款 代管基金 ”科目，贷记 “主营业务收入 物业大修收入 ”科目；同 时结转已完物业工程成本，借记 “主营业务成本 物业大修成本 ”，贷记 “在建工程 物业工程 * 工程”科目。第四章 维修基金的核算1 科目设置应在 “专项应付款 ”下设置明细科目 “代管基金 ”，用于核 算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时， 借记“银行存款 ”科目，贷 记

21、“专项应付款 代管基金 本金 ”。2.2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存 款的利息收入， 借记“银行存款 ”科目，贷记“专项应付款 代管基金 利16 息收入 ”。2.3 维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商 业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿 使用费等，作为维修基金的收益， 计入“专项应付款 代管基金 ”的贷方。2.4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备 进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过 “物业工 程”科目核算，核算方法同第四章2.5 由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员

22、会或者物 业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分 摊表进行分配转账，借记 “专项应付款 代管基金 ”，贷记“银行存款 ”等 科目。第五章 代收款项的核算企业应在 “其他应付款 “科目下设置明细科目 “代收款项 ”，用于核算 企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受 物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收 代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理 第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活 动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。1.1 主营业务收入是指

23、企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业 经营收入和物业大修收入。171.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、 使用人收取的公共性服 务收入、公众 * 性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老 公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性 收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、 前期费收入等。1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1

24、.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的 收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房 屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经 营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介 代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资 产转让收入等。1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产 权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身 房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时间2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的

25、凭 据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不 得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人18 签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权 人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的 付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入 “主营业务收入 ”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的 收入计入 “其他业务收入 ”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处 分别设置并进行

26、明细核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计 入“其他应付款 * 场地停车费代收 ”科目贷方，并全额计提和交纳营 业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应 承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入 “其他应付款 * 场地 停车费代收 ”科目借方 ;物业公司自身获得的收益，即 “其他应付款 * 场地停车费代收 ”科目的贷方余额， 借记并转入 “其他业务收入 ”。各企业 可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管 理、物业经营、物业大修等不同业务项目

27、分别归集各自成本费用，成本 核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活 动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业19 管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活 动；非生常损失消耗

28、，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、 资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无 关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行 政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据 “权责发生制 ”原则确定当期 的成本费用，正确核算 “待摊费用 ”和“预提费用 ”。会计期末未经主管税 务机关认可的 “待摊费用 ”及 “预提费用 ”，均应计入当年度损益。2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本 费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1 按不同管理处

29、设置 “主营业务成本 ”明细 账，计算并归集主营业务成本。3.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置 “物业 管理成本 ”、“物业经营成本 ”、“物业大修成本 ”，并在明细科目下按成本 类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1 自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务20 的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入 “主营业务成本 物业管理 成本”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。 对部分采取出包方式进行的公共性 服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同 的结算款，并按成本类别计入 “主营业务成本 物业管理成本 ”。3.4

30、物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产 权人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、 使用人的租赁费、承包费等计入 “主营业务成本 物业经营成本 ”。直接 为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工 会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入 “主营业务成 本 物业经营成本 ”。3.5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房 屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6 其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动 所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入

31、 其他业务支出。3.7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实 现收入之前计入 “长期待摊费用 ”，不计入当期损益。在实现收入后，开 办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间 费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的 期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照 * 集 团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣21 传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部 位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使 用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实 施方式的不同一般分为两种： 自营方式， 指物业管理企业自行组织施工； 出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在 “在建工程 ”科目下设置明细科目 “物业工 程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。 该科目借方登记物业工程发 生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额， 反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核 算。2.1 自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业 工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用 费等