房地产经营管理试题辅导-物业资产管理(一)

1、房地产经营管理试题辅导 -物业资产管理 一 房地产经营管理试题辅导 -物业资产管理物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有关目标、使物 业保持良好运行状态为目的的一种专业效劳。熟悉房地产的使用过程 尤其是该过程中的物业管理工作，有助于房地产估价师把握物业使用 过程的特点、收益与费用的类型及其确定方式，以及物业管理对房地 产价值的影响。随着房地产市场的开展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活 动的增加，物业管理也逐渐拓展了效劳领域和效劳模式，出现了资产 管理、设施管理等新的专业效劳模式。本章将在界定房地产经营管理 试题相关概念的根底上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的 内容进行

2、简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因 素、物业管理过程中租户的选择与租金确实定、租约谈判、市场营销 和保险等予以分析。1 房地产资产管理11 房地产资产管理从开发工程竣工投入使用开始， 对房地产资产进行全寿命周期的管理， 是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地 产经营管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有 一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值 最大化。物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中， 物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策 略性管理为主。12 物业管理 物业管理是一种专业行业

3、，它综合运用多学科的知识，通过人员、场 所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向 入住的客户或业主提供效劳，以保障其始终处在正常的运行状态。对 于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于 收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还 要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行 物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组 合投资管理的目标。物业管理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境 感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理工作中的每一部

4、分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理 (CPM)。13 设施管理设施管理是一种新型房地产效劳业务，其主要功能是通过对人和工作 的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融 合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越 来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境，对企业 的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了 对设施管理专业效劳需求的日益增加。设施管理的传统效劳主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩 展到为写字楼内的雇员提供一个平安、有效率的工作环境，为医院、

5、 高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护效劳等方面。例如，设 施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新平安控 制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和 环境、健康、平安标准等。设施管理的具体工作内容通常包括：制定 长期财务规划和年度财务方案，设备更新财务预测，为业主提供购置 和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规 划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、平安和综合 管理效劳，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专 业资格，通常称为注册设施管理经理 (CFM)。14 资产管理资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大

6、得多，因此资产管理 公司通常聘请假设干物业管理公司和设施管理公司为其提供效劳。资产 管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导 他们制定物业管理、设施管理的策略方案，以满足组合投资管理者对 资产价值最大化的要求。资产管理的主要工作包括：制订物业策略方案，持有或出售分析，检 讨物业重新定位的时机、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效， 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公 司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分 析和运营状况分析。14 资产管理资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理 公司通常聘请假设干物业管理公

7、司和设施管理公司为其提供效劳。资产 管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导 他们制定物业管理、设施管理的策略方案，以满足组合投资管理者对 资产价值最大化的要求。资产管理的主要工作包括：制订物业策略方案，持有或出售分析，检 讨物业重新定位的时机、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效， 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公 司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分 析和运营状况分析。15 房地产组合投资管理房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业 主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的 物业更新改造方案以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资 产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策 等。组合投资管理的主要工