里程碑和关键节点

1、编号类别关键节点事项主责部门执行流程和指引1.0项目启动阶段1.11里程碑项目开发令签发或交地时间 公司管理层1.22里程碑项目定位和产品定位内部评审通过 营销管理部项目定位与策划管理流程1.33一级项目一级开发计划的编制运营管理部项目计划管理流程1.44一级项目二级专项计划的编制相关责任部门 项目计划管理流程1.5.15一级概念设计任务书的编制及内部评审设计管理部概念设计管理流程1.5.26里程碑概念性方案设计内部通过设计管理部项目规划设计管理流程1.67里程碑建设用地规划许可证获取项目拓展部项目报批报建管理手册1.78一级销售中心及样板间选址、定位和开放计划营销管理部1.89一级成本敏感分

2、析、价值分配及目标成本预设成本管理部2.0项目方案设计阶段2.1 10一级方案设计任务书编制和评审设计管理部方案设计管理流程2.211里程碑规划及建筑方案设计内部通过设计管理部项目规划设计管理流程2.312里程碑营销中心和样板间策划方案内部确认营销管理部销售示范区管理流程2.413一级项目营销总体方案评审确定营销管理部销售前期管理流程2.514一级营销总体费用确定营销管理部营销费用作业指引2.615一级目标成本第一版确定成本管理部项目成本管理流程2.716一级项目部组建人力资源部定岗定编作业指引3.0项目扩初和施工图设计阶段3.117一级地质勘探项目部3.218一级扩初设计设计管理部3.319

3、一级关键设备选型设计管理部材料设备选型定版管理流程3.420一级施工图设计任务书编制和评审设计管理部施工图设计管理流程3.521一级施工图设计完成设计管理部施工图设计管理流程3.622里程碑施工报建图完成设计管理部项目施工图设计管理流程3.723一级施工图设计外部报审项目拓展部3.824里程碑建设工程规划许可证获取项目拓展部项目报批报建管理手册3.925里程碑市政配套综合管网设计完成设计管理部市政配套设计管理流程3.1026里程碑园林景观施工图完成设计管理部园林景观设计管理流程3.1127一级销售中心及样板间设计完成设计管理部销售示范区管理流程3.1228一级导示系统设计完成设计管理部3.13

4、29一级目标成本第二版确定成本管理部项目成本管理流程3.1430一级合约规划成本管理部合同管理流程3.1531里程碑施工总承包合同签约招标采购部招标采购管理流程3.1632里程碑建筑工程施工许可证获取项目拓展部项目报批报建管理手册3.1733一级项目计划里程碑及关键节点修订运营管理部项目计划管理流程3.1834一级项目二级专项计划的修订相关责任部门 项目计划管理流程4.0施工阶段4.135里程碑项目工程开工项目部项目工程管理流程4.2一级组团工程施工4.2.136里程碑基础完成（正负零以下）项目部工程验收管理流程4.2.237里程碑主体结构达到预售条件项目部报批报建管理手册4.2.338里程碑

5、预售许可证获取项目拓展部报批报建管理手册4.2.439里程碑主体结构工程完成(组团或单体楼)项目部工程验收管理流程4.2.540一级屋面工程4.2.641一级砌体工程4.2.742一级内装工程4.2.843一级内粉刷工程4.2.944一级外装工程4.2.1045一级外墙保温4.2.1146一级外墙饰面4.2.1247一级设备安装4.2.1348里程碑外脚手架拆除(组团或单体楼)项目部4.349里程碑园林景观完成项目部工程验收管理流程4.450里程碑市政配套综合管网完成项目部4.5一级竣工验收4.5.151一级水电4.5.252一级环保4.5.353一级人防4.5.454一级电梯4.5.555一

6、级燃气4.5.656一级热力4.5.757一级消防4.5.858一级规划4.5.959一级档案4.5.1060一级园林景观4.5.1161一级五大责任主体验收4.5.1262里程碑竣工备案项目拓展部报批报建管理手册5.0销售阶段5.163一级策划公司确定5.264一级交房标准确定5.365里程碑营销中心完工、移交和开放营销管理部5.466一级样板间、景观示范区完工、移交和开放5.5.167一级销售合同样本确定5.5.268一级销售价格策略及价格表的确定5.5.369一级贷款银行确定5.5.470一级前期物业管理方案5.671一级开盘方案确定5.7里程碑开盘营销管理部销售前期管理流程5.7.17

7、2首批房源开盘5.7.273第二批房源开盘5.7.374里程碑完成销售40%营销管理部计划管理流程5.7.475里程碑完成销售75%营销管理部计划管理流程5.7.576里程碑完成销售90%营销管理部计划管理流程6.0交房阶段77一级交房方案确定78里程碑交付风险检查营销管理部销售后续管理流程79一级两书编制80一级分户验收81一级问题整改完毕 82一级物业管理权责移交83里程碑集中入住营销管理部集中入住管理流程84里程碑房产证获取营销管理部销售后续管理流程名词解释： 1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。 2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和

8、样板间全部完工，对客户开放的日期。属于营销端口要求的时间节点。即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。阶段性成果定义根据市场调研结果，形成项目定位报告，明确产品形态、风格和档次，市场定位和客户定位、规划设计分析和成本分析项目里程碑节点和关键节点项目二级设计计划/报批报建计划/项目工程进度预估/销售预估明确概念设计的目标、经济技术指标结论、规划参考、概念设计要解决的问题、提交设计成果的深度要求等，指导概念设计的完成对概念设计成果的技术评审，确定产品的设计原则和构思，包括产品主题、风格

9、、总平面设计、交通路线组织等现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区，内外风格、景观等具体要求；售楼部、样板房的开放计划各类成本预测分析（土地费用，建安成本，期间费用，总成本）；成本控制预案；成本控制重点、难点通过设计任务书明确项目基本情况、项目定位与开发理念、项目技术经济指标、总体规划设计原则、交通与流线规划、群体空间形态规划、景观规划、单体设计原则、结构要求、公共配套规划、分期建设、投资限额、设计成果、进度安排等设计要求，保证设计成果符合进度质量要求确定产品形态、功能、外观等，在满足城市规划管理部门提供的规划设计条件前提下，满足公司对该项目的设计要求单体方案确定后，营销管理部组织相关部

10、门深入讨论示范区总体策划：包括项目对外开放主入口至项目示范区的道路、售楼处、示范区景观和公用工程、示范单体、示范外立面、示范样板间、项目提前形成景观区、看房通道等的规划, 有效提升客户体验，达到对销售工作的支持对市场研究、项目概况、目标客户分析、竞争态势进行分析，提出项目营销总精神、推广策略、销售策略、定价策略、费用计划等，保证项目销售目标达成。根据项目营销总体方案提出总体费用计划，并形成营销费用的年度预算。成本管理部在方案设计成果基础上，进行建安成本估算和材料设备采购成本测算，汇总各部门文件形成目标成本，指导下一阶段成本工作；营销管理部提供营销费用测算；设计管理部提供设计费用测算；项目拓展部

11、提供报建费用测算；财务管理部提供期间费用和管理费用测算。项目部组织地质勘察，取得地勘报告提交设计管理部设计管理部组织成本管理部、项目部对扩初设计图纸进行评审设计管理部提出电梯等关键设备的选型意见，项目部、成本管理部、营销管理部、招标采购部等相关部门参与讨论设计管理部组织成本管理部、项目部对施工设计图纸进行内部审查成本管理部组织进行施工图预算，编制正式目标成本（第二版）根据成本科目对工程发包、材料设备采购的合同进行分解，进而确定总包范围、独立承包项目以及材料设备合同的划分。工程总进度计划/营销计划/招标采购计划/资金计划项项目目开开发发里里程程碑碑计计划划三三个个天天条条控控制制措措施施1开盘时

12、间(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核时，将着重从上述维度进行考核。原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30-50%。2交房时间3质量/安全事故五五

13、条条高高压压线线1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间4基础完成时间（正负零以下）5项目竣工时间项项目目里里程程碑碑计计划划节节点点序号里程碑节点主责部门和流程指引里程碑节点识别要点和导向主责部门执行流程和指引进度的过程控制点项目难点/进度瓶颈财务现金流影响1项目开发令签发或交地时间 公司管理层2项目定位和产品定位内部评审通过 营销管理部定位与策划管理流程3概念性方案设计内部通过设计管理部规划设计管理流程4规划及建筑方案设计内部通过设计管理部规划设计管理流程5建设用地规划许可证获取项目拓展部报批报建管理手册6营销中心和样板间策划方案内部确认营销管理部销售示范区管理流程7建设工

14、程规划许可证获取项目拓展部报批报建管理手册8基础施工图完成设计管理部施工图设计管理流程9施工报建图完成设计管理部项目施工图设计管理流程10市政配套综合管网设计完成设计管理部市政配套设计管理流程11园林景观施工图完成设计管理部园林景观设计管理流程12施工总承包合同签约招标采购部招标采购管理流程13建筑工程施工许可证获取项目拓展部项目报批报建管理手册14项目工程开工项目部项目工程管理流程15营销中心完工开放营销管理部16基础完成（正负零以下）项目部工程验收管理流程17主体结构达到预售条件(组团或单体楼)项目部报批报建管理手册18预售许可证获取项目拓展部报批报建管理手册19开盘营销管理部销售前期管理

15、流程20主体结构工程完成(组团或单体楼)项目部工程验收管理流程21完成销售40%营销管理部计划管理流程22外脚手架拆除(组团或单体楼)项目部23完成销售75%营销管理部计划管理流程24市政配套综合管网完成项目部25园林景观完成项目部工程验收管理流程26完成销售90%营销管理部计划管理流程27分户预验收28竣工备案项目拓展部报批报建管理手册29交付风险检查营销管理部销售后续管理流程30集中入住营销管理部集中入住管理流程31房产证获取营销管理部销售后续管理流程名词解释： 1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。 2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和

16、样板间全部完工，对客户开放的日期。属于营销端口要求的时间节点。即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。管理精细化客户导向项项目目开开发发里里程程碑碑计计划划控控制制措措施施(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核时，将着重从上述维度进行考核。原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩