龙湖地产工程精细化管理

1、龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在

2、哪些问题？思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？ 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展 监理单位对工程管

3、理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督控制的区域？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？ 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在 大量的工程质量问题？

4、国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法 房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控 房地产业务开发流程与工

5、程质量管理：设计对工程质量保障：材料对工程质量保障：招标采购对工程质量保障：合约条款对工程质量保障：成本、付款对工程质量保障：施工阶段现场管理质量保障： 房地产业务开发流程与工程进度管理：设计对工程进度保障：招标采购对工程进度保障合约条款对工程进度保障报批报建对工程进度保障市政工程对工程进度保障成本、付款对工程进度保障 现场工程部管理职责不清：相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理 客户验

6、房需求对工程管理的影响从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题1、安全性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题4、适用性质量问题 安全性质量问题的主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、 功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、 观感性质量问题的主要体现：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外

7、墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、 适用性质量问题的主要体现：1、客户居住使用功能的合理性问题2、客户居住使用功能的舒适性问题3、客户居住使用功能的协调性问题4、客户居住使用功能的经济性问题5、第二部分：工程管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题二、工程进度管理容易出现的问题三、工程成本管理容易出现的问题四、工程供方管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的主要问题：1、工程质量管理理念需要完善2、施工阶段工程质量控制深度需要加强3、工程合约条款设计质量防控部分内容需要明确4、对工程质量控制细节的重视度不足5、工程质量管理执行力考核需要量化1、工程质

8、量管理理念需要完善国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系忽视针对企业工程质量控制的设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理工程质量施工质量工程质量不只是工程管理部门的责任工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施 一个属于“工程质量”问题的案例：某别墅项目将每层退台式露台设置为种植庭院的方式，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出

9、现大量的漏水投诉。一个不属于龙湖地产的项目案例 某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔某项目采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。施工单位严格控

10、制材料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏 对上述案例的共性（简单小结）：采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配要求属于以采购质量责任为主的工程质量事故 对上述案例的共性（简单小结）

11、：招标文件、合约文件对施工质量管控的质量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求工程检验管理要求等没有明确约定施工过程中施工方案审批环节存在缺陷属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故 通过设计预防解决飘窗渗漏的示例：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？ 对飘窗防渗漏案例的简单小结：实际工程施工过程中，过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实2、施

12、工质量控制深度需要加强 施工现场质量管理方法有待提高：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制 施工阶段应加强工序检验的过程质量控制：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量 工序质量控制的四个主要内容：严格遵守工艺规程：施工技术、施工工艺交底、施工质量

13、防治措施、施工样板检验主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检设置必要的工序质量控制点（工序停止点）：进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标 工序质量控制点设置的基本要求工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前严禁进行下一道工序工序质量控

14、制点应按检验批划分要求，进行责任管理 工序质量控制点的设置原则：1、控制施工、监理单位人员的关键行为：2、控制材料的质量和性能：3、控制关键工序的操作行为：4、控制关键的施工顺序：5、控制合理的技术间歇：6、控制常见的施工质量通病：7、控制新材料、新工艺、新技术的应用：8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：9、控制关键的施工工法：10、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：穿墙螺杆孔洞应填塞密实施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏关键部位控制、薄弱环节控制

15、 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏关键部位控制薄弱环节控制 铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点示例： 应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总工房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业 地下室防水关键节点施工工法控制的示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止

16、水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏 首层小院围墙施工顺序控制的示例：某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉 施工图中设计小院围墙的常见形式 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：现已要求改为专门定制的异形角砖3、工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的依据：国家相关法律、法规等国家、地方及行业相关规范、图集等建设方和工程供方的合约国内大多

17、数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺 房地产企业工程合约的一些普遍现象：合约由法务专业人员编写，其条款设计根本无法指导实际的工程管理合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题国内大多数房地产企业在工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理 房地产企业工程管理的主要工作：提要求审核实际结果与最终需求的符合性付款房地产企业的工程

18、管理，如果连要求都提不清楚，就不可能取得好的结果 国家标准合同范本与补充协议国家建设施工合同（范本）中的合约条款大多是保护施工企业。根本无法满足房地产企业工程过程管理和精细化管理的需要。有效的利用合同范本允许的补充协议，对协议条款精心设计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要因素 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：建设工程施工合同建设工程委托监理合同设备安装合同物资采购合同 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题一：工程质量目标不清晰国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或达到杯要求 补充协议应明确施工检验的质量目标标准：实行以客户验房标准为导向的工程质量目标明

19、确并细化质量目标的重点要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题二：关于工程质量管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的质量生产活动对施工方无工程质保体系的管理要求对施工方无工程质量过程管控的管理要求无关键工序质量控制、检验批验收、质量停止点设置等管理要求无工程质量标准、规范、企业工程标准等明确执行优先顺序的管理约定对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段 如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正：施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工

20、程质量管控需要施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量管理责任划分不明确施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检员施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、样板引路等质量手段的应用施工单位不重视总分包工序交接质量控制和分包工程成品质量保护措施的管理施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题三：房屋交付质量与施工单位的考核管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工方促进作用不明显 国家标准建设工程委托监理合同存在的缺陷：工程监理质量目标不清晰，监理责任与监理合约对于

21、质量管理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目标管理要求。监理合约中应将甲方对施工单位的质量目标及检验要求作为监理合约附件予以明确4、对关键质量控制的细节重视度不足：部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患 一个关于门窗渗漏的细节处理：此部位在国家标准图集中没有具体表述，近年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，见到了各种“五花八门”的处理方式。其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质量控制要点的，不足5

22、解决措施一：增加钢附框填空间隙错误：钢附框高度超过60，对其刚度、壁厚等要求大幅上升，造价急剧升高解决措施二：用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道解决措施三：将保温深至框下，框固定在保温上错误：窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固定点渗水通道直接与室内相连解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛错误：按新节能规范要求窗垛也需要进行保温否则极易产生冷桥导致结露5、工程质量管理执行力考核指标需要具体量化：从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很

23、难对其进行有实质意义上的考核反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障 工程质量管理执行力考核需要适量：从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很难对其进行有实质意义上的考核反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障二、工程进度管理容易出现的问题工程进度管理容易出现的主要问题：1、工程计划管理体系不健全2、施工进度计划管理过程中存在的问题3、工程合约条款工程进度管理部分内容需要明确造成“三边行动”的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮

24、导致项目被不断地延期。即使最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远 房地产企业工程进度计划管理的基本流程：计划、执行、评估、改进 房地产企业工程进度管理的基本原则：运用目标管理、责任管理与过程管理的方法对公司各部门、各专业计划等与工程进度计划管理相关的活动进行全面的规划、跟踪和调整目标管理根据企业总体经营目标，以项目按质按期交付为各相关业务部门的最终工作目标以交付为各部门的最终目标，是为了避免各业务部门之间过于强调部门职责和部门利益，不能从整体思考项目利益 一个维护公司利益、控制施工成本的案例：某项目工程部计划采取一项新的桩基施工技术，经过专业技术论证，可以加快工程建设进度。其中出0.00可提前

25、40d，项目交付可提前60d。因其施工成本需要增加20万元，报公司成本部审批时，被成本管理人员超出“目标”成本控制为由否决。根据业务衔接逻辑关系，以最终交付为起点，采用关门倒推、层层分解的管理方法确定各部门业务工作在整体项目开发环节中所处的位置，确定各部门业务工作与上下衔接业务部门之间的工作成果要求，明确所需工作条件、自身业务成果标准、明确时限要求和工作配合要求编制各部门业务工作计划（业务流的过程分解计划）责任管理汇总各部门的部门业务工作计划评价不同部门业务工作计划的协同性、保障性和准确性优化不同部门业务工作计划的关键线路，最终确定各部门业务工作计划，形成总体协同的项目开发计划根据已确定的部门

26、业务工作计划，明确各部门主管责任人，直接责任人，并分解为部门月度或周工作计划根据项目开发计划，确定项目开发计划的过程监管部门、明确监管主管责任人和监管直接责任人过程管理跟踪项目开发计划总体执行情况，及时进行计划风险预警评估各部门业务工作计划的执行情况和余期完成的可行性调整目标计划，根据调整原因及影响程度进行业务考核根据调整的目标计划，对各部门业务工作计划做出协同调整和评估业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权系统管理根据项目开发计划流转情况，召开相关业务部门参与的项目例会实行项目开发计划电子平台共享式管理实行项目开发周报、月报、工程周报、月报管理制度 工程进度管理与施工进度管理的区

27、别：工程进度管理按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制施工进度管理对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。仅能对进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标 房地产企业计划管理体系应解决的问题：公司的生存与发展的战略性规划问题当年度公司层面的经营与管理安排问题项目的开发经营工作计划问题围绕项目开发经营的专业作业计划问题公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题 项目工程进度计划的三级管理体系要求：按房地产企业项目开发不同阶段

28、管理要求划分一级计划：项目工程目标计划二级计划：项目工程总控计划三级计划：项目施工进度控制计划 项目工程进度计划的三级管理体系要求：按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分工程部门权责范围内的工程控制类计划或工程实施类计划相关业务部门权责范围内的工程保障类计划或业务专业实施类计划 一级计划：项目工程目标计划编制目的：根据企业项目收益目标，确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析阶段也可在企业取得土地或项目后用于确定项目开发目标编制依据：企业项目开发收益目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结

29、构形式、市政配套要求）和设计目标计划编制部门：工程管理部门及相关业务保障部门编制深度：工程控制计划编制深度：项目开工、结构0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付工程保障类计划编制深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成项目保障类计划编制深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等评审方法：汇总各专业计划，模拟项目开发全过程，确定各专业计划的合理性及协同性 项目工程目标计划编制

30、容易忽视的环节项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险项目工程目标计划应考虑政府审批环节的不确定性项目工程目标计划应考虑企业内部评审环节要求及所需周期 二级计划：项目工程总控计划编制目的：确定项目工程的实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的顺利实现编制时间：扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求编制部门：工程管理部门及相关业务保障部门编制深度：工程实施类计划编制深度：在项目工程目标计划的基础上1、划分施

31、工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、估算工程量、确定各项工序所需时间4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期工程保障类计划编制深度：依据项目工程总控计划的输出条件1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）2、项目报批报建计划3、总分包、监理进场计划4、甲供物资进场计划5、设计封样确认计划6、成本限价计划7、招标采购计划8、售楼处建设计划9、精装样板间、销售展示区建设计划10、市政景观进场建设计划11、市政能源开通计划12、竣工验收计划 项目工程总控计划的评审：项目工程总控计划（初稿）：工程管理部经理审核、

32、主管工程副总审批同意初稿项目工程保障计划：相关业务部门经理审核项目工程总控计划综合评审：主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批 项目工程保障计划编制容易忽视的环节：项目工程保障计划需要的是各相关业务部门业务过程关键环节控制的作业计划，而不是业务部门的目标成果计划项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 三级计划：项目施工进度控制计划编制目的：指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制、总分包交叉作业、甲供物资、

33、分包进场等作为招标文件及合约文件的附件要求投标方相应编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）编制依据：施工图及项目工程总控计划编制部门：项目工程管理部门编制深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并应增加的内容1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、工序检验批、隐蔽工序验收等企业工程管理要求 项目施工进度控制计划容易忽视的环节：合理的施工技术间歇必须予以考虑： 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/2后才能上人 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑高度不

34、得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖的时间）才能开始粉刷 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，5天后方可分层粉刷 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） 地坪：养护7天后方可上人 项目施工进度控制计划容易忽视的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场： 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓 EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或

35、60蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以上。因此要求达到养护条件下5天后上墙 项目工程进度控制管控要点： 施工阶段工程进度计划管控要点： 施工进度计划管理过程中存在的问题：施工过程中，制约施工进度的除了外部资源管理因素，还包括甲方内部的管理因素设计修改、设计变更答复时间过长设计变更洽商不及时签发或洽商成本迟迟不予确认设计封样确认不及时成本限价确认不及时甲供物料、甲分包进场不及时 合理利用项目例会制度解决内部协调问题：实行以项目为主（项目工程部主导），各相关业务部门经理参加的企业内部项目综合例会制度（施工现场召开）实行本周或下周需甲方协调问题的汇总、分析和信息及时传递制度实行部门间无

36、法协调解决问题的信息上报制度 工程合约条款中进度管理部分内容需要明确国家标准建设工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出0.00、达到预售条件、结构封顶等简单的时间节点要求 国家标准施工合同范本存在的缺陷：关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的施工进度组织无工程进度过程管控的管理要求对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段三、工程成本管理容易出现的问题1、工程合约条款成本管理部分内容需要明确2、设计变更

37、责任管理部分需要完善 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确问题二：工程款支付条件不清晰问题三：对合约承包范围约定不清晰问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰 设计变更责任管理部分需要完善：从一个成本与代价的小故事看设计变更管理某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用IC卡。在之前用卡以前，员工们一般到月底都有余额，尤其是女员工，可节省20元左右呢。后来考虑到餐票不卫生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有时代感。员工们也认为刷卡方便。表面上似乎皆大欢喜，可使用者总有说不出的烦恼。因为往往还在月中，他们在买饭时就被很尴尬地告知“没钱了”。“这不可能，”他们总是

38、搔着头说，“我以前从来用不完。四、工程供方管理容易出现的问题 总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定：部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏明确明确约定。往往造成施工阶段的扯皮，影响施工质量和进度管理第三部分：龙湖精细化管理要点一、明确设计审查要点二、工程规划及施工组织设计审查要点三、明确分部分项工程质量控制管理要求四、向工程供方输出企业工程管理标准五、设置必要的质量见证点和工序检验批六、加强工程分户验收管理七、通过管理工具解决执行力瓶颈明确设计审查要点 加强对设计质量的有效控制：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证过程控制，通过实施方案审查控制设计质

39、量制定企业版工程节点详图明确设计审查要点，控制关键易错环节工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计：项目招标前，甲方先行制定项目工程管理指导书。提前确定项目工程管理全过程的纲领性指导文件。指导施工单位编制项目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求。实质上相当于甲方版本的施工组织设计，并作为招标文件技术标评审要求的重要组成部分输出至投标方要求其响应 工程管理指导书编制的目的及用途：工程管理指导书是项目施工前对项目工程管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划工程管理指导书能够提前确定甲方项目工程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求工程管理指

40、导书能够提前确定甲方、施工方项目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术及管理标准，明确保障体系管控要求、职责划分及奖惩细则工程管理指导书能够针对企业技术、质量、管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出具体的防控措施和施工动态管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标方予以响应。避免后续工程施工中因前期不明确造成扯皮工程管理指导书通过评审审批环节，可以避免因项目地域、特点不同及项目管理人员差异引起的项目管理的降质、降效问题工程管理指导书作为整体项目的工程管理策划要求，

41、审批通过后，在施工管理过程中应按其规定要求予以严格执行明确工程质量控制管理要求 龙湖工程管理的长处在于追求规范化管理：对于龙湖将所有分部分项工程全部程序化，可以基本实现管理规范化的操作。但其对于结合工程质量控制和工序质量控制的管理方面，其与中海、万科等还是有一定的差距向供方输出企业管理标准 甲方工程管理深度与工程供方的关系：房地产企业与工程供方面对的客户不一样，决定双方对工程质量的认识上差异在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企业的工程管理必须深入到通过监理或直接对承建商的管理体系、技术措施等方面进行监督管理，强调施工环节的过程控制。并通过对供方的管理，使二流的供方有相对一流的表现

42、工程的实施方是工程供方：房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方非常有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免再犯同样的错误。也将具体项目的具体要求、可能的发生质量问题的质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出 甲方应主动组织、监控的交底工作：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底质量控制点交底施工样板交底 一些“技术方案先行”管理上的误区：技术方案先行审批的第一重点并不是质量标准和技术工艺措施施工质量的过程控制，如果不能找到部位、环节、责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是

43、“纸上谈兵” 技术方案先行的审查重点：总包方编制的专项技术方案，除应有甲方的工程质量标准、施工工艺技术措施、质量通病防治措施外。其重点应审查专项工程质保体系的有效性。甲方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人 技术方案先行的管理重点：监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人 一些“样板引路”管理上的误区：样板引路不是为了

44、做一个合格的样板，而是为了保证大面积施工的有效质量控制 施工样板引路管理的原则：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收

45、标准为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理设置必要的质量见证点和工序检验批 设置必要的质量见证点和工序检验批：龙湖地产特殊强调的质量见证点工程防渗漏、防开裂施工容易忽视的质量见证点地下室防水工程质量见证点要求：1、基础挑板处的附加防水层及强化防水节点检验2、地下室外墙施工缝膨胀止水条检验3、地下室外墙后浇带止水钢板检验4、地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验5、底板变形缝、后浇带附加加强层检验6、底板变形缝、后浇带外贴、

46、中埋式止水带检验7、桩头附加防水层及防水收头检验8、穿墙线管止水环检验9、穿墙线管防水材料密封嵌填检验10、穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验11、穿墙螺杆孔洞或防水螺栓分次嵌填检验12、穿墙螺杆孔洞附加防水层检验13、可能形成渗水通道的预埋铁件附加防水层检验砌体工程防开裂、防渗漏质量见证点要求1、砌体工程的轴线、放线检验2、砌体工程的基层清扫检验3、轻质砌体砌筑前提前12天提前湿水检验4、砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正）5、砌体工程的皮树杆检验6、砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验7、砌体工程的砼埋块位置、规格检验8、每天砌筑高度不超过1.2米检验9、门窗洞口位置、尺寸检验10、梁板底

47、间隔7天后允许顶砌检验11、顶砌排砖方式检验抹灰工程防开裂、防渗漏质量见证点要求1、穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验2、砌筑灰缝、头眼瞎缝检验3、空调套管、预埋件检验4、后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验5、基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验6、素水泥浆结合层检验7、抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验8、外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验9、抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验10、分层抹灰厚度、错缝位置检验11、两次找平24小时内间隔要求检验12、分隔条、门窗耐候胶打胶条抽条13、抹灰养护措施检验厕浴间防渗漏质量见证点要求1、穿楼板孔洞凿毛、清理检验2、吊洞吊模质量检验3、

48、UPVC穿楼板管道甩砂质量检验4、吊洞砼分次封堵检验5、结构闭水试验检验6、暗埋管道打压试验检验7、后浇砼门槛检验8、防水基层检验9、防水层高度、厚度及涂布间隔检验10、管根、地漏、转角附加防水层及节点检验11、防水层闭水试验检验12、保护层施工、成品保护措施检验13、保护层闭水试验检验门窗工程防渗漏质量见证点要求1、门窗外框、分隔、对角线尺寸检验2、门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验3、门窗外框防腐检验4、门窗外框端部防水密封检验5、门窗外框与结构固定检验6、门窗外框与结构间塞缝前清理检验7、门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验8、门窗临时固定垫块拆除、临时固定处清理检验9、临时固

49、定处打胶、塞缝检验10、窗框与玻璃的密封检验11、五金配件的安装检验12、滴水线检验13、耐候胶槽口抽条及清理检验14、耐候胶施打质量检验15、验收前的外门窗48小时淋水试验检验屋面工程防渗漏质量见证点要求1、出屋面管道的砼翻边检验2、出屋面管道的预埋套管检验3、屋面结构闭水试验检验4、屋面保温预留收头检验5、屋面保温预留密封胶槽口检验6、女儿墙、管道处的砼挑耳或槽口检验7、找坡层坡度、最薄厚度检验8、水泥砂浆找平层分隔条埋条检验9、找平层分隔条抽条及槽口清理检验10、重要节点的槽口密封胶施打检验11、转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检验12、屋面防水层闭水试验检验13、防水收头的压

50、条处理检验14、防水收头的密封处理检验15、浮筑隔离层检验16、防水保护层分仓缝留置检验17、防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验18、屋面排水及闭水试验检验加强工程分户验收的管理 优化分户验收管理程序、减少业主投诉：分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收应由甲方组织管理工程分户验收应与物业分户验收分开检验业主的工程预验收可以有效降低交付投诉率指标通过管理工具解决执行力瓶颈 工程管理执行力控制的管理要素：量化的考核指标可追溯、可考核的责任管理记录必要的抽检监管机制有效的岗位奖惩机制第四部分：龙湖工程质量精细化应用讲解一、不同施工阶段的质量管控重点二、

51、地基与基础工程的细节管理三、主体结构工程的细节管理四、屋面工程的细节管理五、外檐装饰工程的细节管理六、内檐装饰工程的细节管理地基与基础工程 地下室防水技术措施控制要点：设计问题对地下室防水工程质量的影响设计阶段及设计审查对地下室防水工程质量缺陷的技术措施控制要点施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的技术措施控制要点首层防开裂技术措施控制要点设计问题对地下室防水的影响 地下室防水设计容易出现的错误：防水体系选择不当防水材料选择不当图纸设计深度不足设计套用标准图错误 地下室刚性防水的可靠性问题 ：不少工程地下室只考虑刚性防水，认为混凝土中加入防水剂，不必做柔性防水层。理论讲做好刚性防水，可靠且永久。但

52、实际施工中对混凝土要求很苛刻，如石子含泥量不得大于1，砂的含泥量不大于2，砂石级配合理，即使商品砼也不是都合格。同时要求振捣要均匀、不漏振、不过振，实际施工中也难做到。过分依赖防水剂的作用，也是不正确的。微膨胀防水剂，仅有0.2的膨胀，只能堵塞砼毛细孔，对于砼蜂窝孔洞无能为力 地下水位与地下室防水设计的关系问题 ：地下室底板在地下水位以上，认为没有地下水，就不必考虑防水。雨季到来，往往地下室处处渗水。水的来源一是：雨水构成的表层滞水，因回填土不密实，地表水汇集到地下室周围；二是地下室附近有水、暖管沟，充满了水，这些水进人地下室。在无雨季节，地下室不再大量渗流，但慢渗亦很重，墙壁、地面始终湿的，

53、地下室无法使用。不管地下水位高低都要做防水设计，只是设防措施可略为降低些设计审查技术措施控制要点 施工图设计审查要点：防水等级的审查：防水材料的审查：设计图纸应表示清楚，同时也是施工中需要重点检查的关键节点： 地下室防水等级和防水体系的审查： 地下室防水材料的审查：高聚物改性沥青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙纶复合防水卷材聚合物水泥防水涂料施工阶段技术措施控制要点 地下室施工缝：地下室施工缝是施工时因各种条件限制，不能保证连续施工时需要采取的措施，后浇带本身就是施工缝的一种形式。设计单位施工图一般不会考虑施工缝。当施工需要设置施工缝时，需要经设计单位同意地下室底板施工缝应尽可能结合

54、沉降后浇带和收缩后浇带设置，无法结合时，应采用施工后浇带形式设缝，增加防水可靠性地下室外墙不应设垂直施工缝，必须设置时，应结合底板后浇带的位置及方式。外墙水平施工缝留置应在底板上300500处 沉降后浇带：沉降后浇带是因建筑物两侧的沉降差异较大，需要协调沉降差所留置的后浇施工缝。一般在主楼与裙房交界处靠近主楼处，或先施工主楼后施工连通的地下车库交界靠近主楼处等，都需要设置沉降后浇带。沉降后浇带的特点是“钢筋贯通” 施工后浇带：施工后浇带主要是因为建筑物超长，平面不规则，用于解决混凝土的早期收缩所留置的后浇施工缝。施工后浇带的位置宜选在结构受力较小的或施工较简单的部位，如一般在梁、板跨度内的三分

55、之一处 。施工后浇带的特点是“钢筋断开”。对于梁板结构，“板筋断开，梁筋贯通” 施工单位常见的一些偷工减料做法：因垫层只是构造做法，监理单位往往疏忽。而施工单位在挖土的时候面标高抬高20。基底垫层标高抬高10，基础底板面按设计做，这样基础底板、垫层的厚度普遍降低10厚。如果往往一个整体地下车库可解决200m3底板混凝土 桩头处的工艺控制要点：预留槽口应采用相应规格塑料条预埋抽条而成预留槽口、钢筋出桩头部分橡胶膨胀止水条、嵌槽防水油膏等应进行专项工序检查水泥基渗透结晶涂刷的防水涂层涂刷范围应按图示要求，厚度应1.5防水保护层应采用防水砂浆防水卷材上桩身接头处细部构造做法，应按图示做重点工序检查 变形缝处的工艺控制要点：工程上有“十缝九漏”的说法，变形缝处渗漏的原因是什么？渗漏现象一：水沿着止水带的周边渗出渗漏现象二：水沿着止水带的周边不密实的砼