基于房屋编码的房屋权属生命周期研究_黄爱萱

1、基于房屋编码的房屋权属生命周期研究黄爱萱1,刘海波1,李建明1(1.浙江奥维智能系统集成有限公司,浙江 宁波 315100摘要:在现有房屋全生命周期研究成果的基础上,提出以房屋编码构建房屋权属生命周期。研究在时空信息上,以“幢”为单位表达属性信息的方法,尝试将房屋的空间信息、时间信息和属性信息三者融合。通过分析房屋属性信息的时间序列演变,提出其在房地产市场监测和房屋违法分割合并监测中的具体应用。关键词:房屋编码,楼盘表,房屋全生命周期中图分类号:F293.3 文献标识码:B文章编号:1001-9138-(201310-0069-74 收稿日期:2013-09-201 引言目前,在智慧城市如火如

2、荼的大背景下,各个城市纷纷建设房地产信息技术标准要求的7个子系统和5大类数据纷纷建设。如今的房屋权属生命周期已逐步打通了业务隔断,建立了项目、楼房、土地之间的数据共享机制。在基于房屋权属全生命周期的房产业务模型上,逐步实现了以楼盘表为核心的基于GIS的房屋权属生命周期管理,能够实现普查数据与房屋立项、土地取得、施工、质量监督、竣工验收、测绘、交易、登记、房屋安全、物业管理及拆迁等业务数据关联和动态更新。基于遥感和时态GIS技术目前已广泛应用在地籍数据的更新和房屋普查中,0.2m和0.5m分辨率的遥感影像数据能够快速批量更新房屋空间位置。遥感影像能够快速实现以街坊为单位的生命周期的回溯,对于危房

3、普查和房屋拆迁领域的应用效果显著。然而现有房屋权属生命周期体系仍大部分停留在违法事件发生后的调查以及业务细节的追溯层面,在违法事件发生时,监管部门难以第一时间监测到。本文在前人研究的基础上,提出以房屋“幢”为研究对象的房屋全生命周期构建方法,即通过房屋编码构建每幢的房屋全生命周期数据库,将房屋的空间信息、时间信息和属性信息三者融合。2 基于房屋编码的房屋全生命周期数据共享房屋编码是在房屋全生命周期共享数据库中的定位ID。如图1所示。地籍号(或称为“地号”由区县行政代码、街道号、街坊号及宗地号组成,是土地权属登记数据中用于识别宗地的唯一编号。通过房屋编码可以建立房产测绘数据、楼盘项目数据、房产G

4、IS数据、房产权属登记数据、档案影像数据、物业管理数据等数据的动态关联。因此,通过地籍号与房屋编码的关联就能够实现房屋全生命周期内各项数据关联。在房屋和土地合一管理的城市,可在房产预测时采用分宗法房屋编码,房屋代码直接继承了地籍号的区县行政代码、街道号、街坊号和宗地号。房屋代码和地籍号具有天然的逻辑联系。在国内大部分城市,房屋和土地是分开管理的。此类城市的房屋管理部门可以在房产预测时采用坐标法房屋编码。在土地勘测定界和地籍测量完成后,建立房屋编码与地籍号一一对应的强制关联关系。在房产GIS专题数据库中,也可以通过验证某幢房屋编码中的房屋西南角坐标与宗地块的位置关系,检验房屋编码与地籍号对应关系

5、正确与否,防止土地勘测定界、地籍测绘或房屋预测时的人工错误,甚至是人为错误。在房屋登记部门的缮证环节,可以考虑将房屋编码和地籍号(地号,注记在房屋所有权证、房屋预告登记证明、在建工程抵押证明上。认为坐标法房屋编码到信息安全涉密工作的,也可以在缮证环节对房屋编码进行加密处理。建立以房屋编码为房屋唯一识别代码的房屋全生命周期后,管理者可在生命周期管理系统中,以房屋编码或地籍号为索引号,查询到该幢房屋的生命周期内房屋权属登记信息、业务信息和档案影像信息。3 房屋代码在房屋生命周期中的演变房屋作为一种时空对象,由空间信息、属性信息和时间信息组成,因此只要定义了房屋在这三个维度上的形态演变,就能够确立某

6、幢房屋的房屋全生命周期模型。房屋一经产生,便有唯一的房屋编码,作为身份标识。按照房屋代码中幢代码的编码规则,除竣工时间法外,幢坐标法、分宗法和分幅法,都加载了房屋幢空间信息。房屋编码在幢定义和户定义发生变化时将按照编码规则变化,因此,通过建立房屋编码的时间序列,就能够记录房屋楼盘表在经历房产开发、房屋分割合并、房屋改扩建的形态变化。通过房屋编码,将房屋的时间信息与属性信息建立关联,房屋的空间信息以楼盘表的形式加以表达,最终构建以幢为单位,在空间、时间和属性三个维度的立体房屋全生命周期模型。下面以幢编码的坐标法为例,介绍房屋编码在房屋生命周期中的演变。房屋在经历户分割合并、房屋改扩建时,引起相应

7、楼盘表结构形态的变化,房产测绘系统将以变更时房产测绘成果为依据,编制新的房屋编码。根据坐标法的房屋编码规则,户定义发生变化,幢代码不变;幢定义发生变化时,更新幢代码和户代码。房屋分割合并将导致户定义发生变 化,房屋改扩建将导致幢定义发生变化。图1:房屋全生命周期数据模型图2展示了房屋在经历房产测绘、初始登记、产权转移、房间分割合并、房屋拆迁等权属变更重大时,楼盘表与其对应的房屋编码的形态演变。在国有土地划拨过程中,以地籍号作为宗地空间数据和登记数据的唯一标识,开启一幢房屋的全生命周期。在房产预测绘时建立楼盘表,并以土地规划图上的幢西南角坐标为基础编制26位房屋编码。房屋初始登记时,幢信息中的房

8、屋编保持不变。当房间0002与0003合并为房间0007时,对应的房屋代码由1101010103857795262590002X与1101010103857795262590003X,合并更新为1101010103857795262590007X。房间0004分割为房间0008和房间0009时,对应的房屋代码由1101010103857795262590004X,更新为1101010103857795262590008X 与1101010103857795262590009X。本文用X 统一表示校验码,实际效验码以25位本体码为基础,计算得出。该幢房屋拆迁灭失时,对应所有房屋编码注销,原代码不

9、得重复使用。在国有土地征收、 划拨的过程中,循环至下一个房屋全生命周期。图2:房屋代码与楼盘表在房屋全生命周期中的演变(以坐标法为例项目名称幢号幢代码空置率东湖花园1幢11010101038577952625983%东湖花园2幢11010101038588052688067%东湖花园3幢11010101038650052760467%东湖花园4幢11010101038680052748850%表1:某楼盘项目空置率统计(样例数据时间节点项目1项目2项目32006年7月83%2007年7月67%63%2008年7月67%40%20%2009年7月50%36%10%2010年7月50%20%10%

10、表2:某区域各楼盘项目空置率比较(样例数据4 房屋属性信息的时间序列分析与应用智慧房产就是要通过信息技术手段,智慧地分析和感知房屋在全生命周期中的状态是否在法定范围内、是否在常规值域内。由于房屋代码替代房屋坐落称为标识房屋唯一性的ID,能够实现某幢房屋的精确定位。由此,基于房屋编码建立的房屋全生命周期,可以精确监测房屋权属信息动态变化、房产交易市场的动态变化和房地产市场中从业主体行为的变化。监测精度能够从街道级别,提升至幢级甚至到户级别。4.1 基于房屋编码的房地产市场交易数据统计目前,房管部门门户网站支持对新建商品房和存量房交易的统计数据发布,发布数据是以时间段来统计各区县的交易房屋套数和计

11、算平均交 易价格。房屋空置率信息和房屋幢平均交易价格图3: 在测绘数据整理系统中的整理楼盘表图4:在权属数据整理系统中的整理产权上下手关系等与空间要素相关联的信息,无法得到实现。在对管辖区域内所有房屋进行楼盘表整理、实现房屋归幢并房屋编码后,对房屋空置率和幢平均交易的统计分析,以“幢”为基本统计单位。基于楼盘表的房地产市场交易数据统计,将大大提升交易统计信息的空间价值,实现社会经济数据与空间数据深度融合。例如对于普通住宅,可将房屋编码的时间,设定为商品房开始销售的起始时间,楼盘表中未登记的房间用白色表示。通过统计白色房间的数量,可以计算每幢楼盘表的销售率/空置率。在房屋颁发预售许可证一段时间之

12、后(比如一年,监管部门可以统计某幢房屋的销售率/空置率。如表1中的样例数据所示。通过汇总某楼盘项目所有房屋的空置率,可以统计出该楼盘项目的平均空置率。监管部门可以设定对于预售N年以上的项目空置率平均值达M%以上的项目,作为重点监控项目。作为从业主体市场行为管理的重要依据,该指标能够对房地产开发商是否存在批地未用或者楼盘惜售的现象进行精确监控,对于房屋空置率持续多年较低的房地产开发商,进行精确锁定,防止圈地和捂盘惜售。统计分析若干个楼盘项目的空置率,能够明显地比较出某片住宅用地内不同开发项目的楼盘质量,为土地规划部门提供土地资源分配与调整的重要决策依据。监管部门可针对目标区域内的某些热点楼盘,建

13、立项目销售率的统计表(见表2。4.2 房屋违法分割合并监测房屋属性信息在时间序列中的另一个应用是监测违法分割合并。在现实中某些不法业主将工业用地上的房屋,经过若干次的分割,变相作为商铺销售。这些违法情况的存在,往往是利用现有房屋登记系统的系统漏洞,擅自改变房屋用途非法牟利。在未实现土地利用现状数据共享的情况下,监管部门可以通过检测房屋代码的异常变化,监测房屋分割合并的异常情况。例如,可以在监管系统中筛选某片土地用途为工业供地的建筑群,以某时间段为单位,对分割合并的次数进行统计,提取分割合并次数大于N次的建筑物作为重点监测对象,通过审查人员的人工判读,进一步分析和跟踪。一旦发现可疑违法案件,立即

14、启动执法队伍实地勘察核实。5 应用实践浙江奥维智能系统集成有限公司十多年来致力于房产信息系统建设,在总结大量项目实践经验和科研成果的基础上,建立了一整套基于房屋编码的综合房产基础数据库解决方案。该方案包括一系列与住建部标准对接的建库标准、若干套严谨的工艺流程和一系列建库工具。该方案以房屋编码为核心,以楼盘表为基础,能够反映宗地、房屋幢、房屋户的联系,集成房产测绘数据库、房产权属数据库和房产影像档案数据库等一系列基础数据和应用数据,成为房屋权属生命周期管理的重要组成部分。作者简介:黄爱萱,“数字房产”咨询师,浙江奥维智能系统集成有限公司运营中心副经理。刘海波,浙江奥维智能系统集成有限公司数据中心

15、副经理。李建明,教授级高级工程师、硕士生导师,主要研究方向为“房产信息化”,浙江省软件质量协会理事,浙江省房产信息技术研究发展中心主任,浙江奥维智能系统集成有限公司董事、总经理。房地产行政管理 CHINA REAL ESTATE The Analysis On the Whole Life Cycle of Building by Using Housing Coding Huang Aixuan Liu Haibo Li Jianming Based on the existing study of the life cycle of houses, this essay put forwa

16、rd the Abstract： construction of each building houses the whole life cycle of building by using House coding, trying to fusion of the housing space information, time information and attribute information, to explore the spatiotemporal information, to "zhuang" as the unit expression attribute information. To resolve the housing through the time ser